單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米的金旺角小區24平方米學(xué)區房，其實(shí)只有一個(gè)房間。

天桃路某單位宿舍60平方米房子的內部裝修已很老舊。

天桃路某單位宿舍60平方米房子的廚房。

近一年來(lái)，南寧房?jì)r(jià)猛漲，其中漲得最猛的是學(xué)區房。一套24平方米的小戶(hù)型學(xué)區房，業(yè)主“任性”報出2.5萬(wàn)元單價(jià)的天價(jià)。南國早報記者采訪(fǎng)了解到，民主路小學(xué)、濱湖路小學(xué)等名校周邊二手房?jì)r(jià)格也紛紛達到歷史高位。教育部門(mén)和學(xué)校則提醒，目前南寧市的學(xué)區劃分在學(xué)位分配上存在壓力，如若遇到學(xué)位劃分和準入門(mén)檻調整，高價(jià)買(mǎi)回學(xué)區房就會(huì )面臨極大風(fēng)險

1 天價(jià)

看房先交5萬(wàn)元定金

近一年里，南寧市民王先生一直在濱湖路小學(xué)周邊為三歲的孩子找學(xué)區房。對比這一年來(lái)的價(jià)格差異，王先生表示自己真是蒙了：“去年一萬(wàn)出頭就能買(mǎi)到房子，當時(shí)資金周轉緊張沒(méi)下手。也就隔了一年，同一學(xué)區有些小戶(hù)型的房?jì)r(jià)直接翻了一番。”

王先生說(shuō)，金旺角小區小戶(hù)型多，總價(jià)低，又擁有濱湖路小學(xué)和十四中埌東校區的雙學(xué)區，一直是他考察的重點(diǎn)。目前，該小區只有一套小戶(hù)型可售，24平方米的房子，業(yè)主報價(jià)60萬(wàn)元，單價(jià)高達2.5萬(wàn)元，“簡(jiǎn)直就是天價(jià)，讓普通人難以接受”。

8月11日，記者在金洲路、金浦路走訪(fǎng)多家地產(chǎn)中介，證實(shí)這套房源情況屬實(shí)。

恒創(chuàng )地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)陳先生表示，目前的行情讓從業(yè)多年的他也有點(diǎn)看不懂，“金旺角小區50平方米左右的房子，去年上半年還是1.2萬(wàn)元的單價(jià)。去年下半年房?jì)r(jià)開(kāi)始猛漲，現在均價(jià)1.8萬(wàn)元，而且還沒(méi)有什么房子放出來(lái)。”

這套24平方米的房子金貴在哪?記者隨后提出看房，但業(yè)主告訴置業(yè)顧問(wèn)，看房者要先交5萬(wàn)元定金，確定要買(mǎi)這套房子才能看。

置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，業(yè)主“任性”的要求不符合常理，但該小區房源確實(shí)緊俏，之前有同事幫客戶(hù)買(mǎi)到過(guò)房子，也是沒(méi)有看就成交了。“這5萬(wàn)元不直接給業(yè)主，我們給你做擔保，這間小房子沒(méi)什么看頭，買(mǎi)的其實(shí)就是學(xué)區。”在記者猶豫后，置業(yè)顧問(wèn)發(fā)來(lái)了該房的戶(hù)型圖和實(shí)景圖。從照片中可看出，整套房只有一個(gè)房間一個(gè)窗戶(hù)，帶個(gè)洗手間和排煙道，沒(méi)有陽(yáng)臺。從小區整層戶(hù)型布局圖來(lái)看，小區每層有6部電梯，25套房子，大多數是小戶(hù)型。

把目光轉到周邊的小區，記者發(fā)現，這里的小戶(hù)型價(jià)格都不菲。一套金源CBD現代城53平方米的房子，業(yè)主叫價(jià)74.2萬(wàn)元，單價(jià)1.4萬(wàn)元，而且“價(jià)格一分不少”?，F代國際小區48平方米的房子，總價(jià)80萬(wàn)左右。連中介口中“單學(xué)區”的TT國際小區50平方米的小戶(hù)型，也要賣(mài)70萬(wàn)元。

和小戶(hù)型不同的是，一些大戶(hù)型的房子，單價(jià)就相對低了一些，例如金旺角小區一套139平方米的大戶(hù)型，總價(jià)為178萬(wàn)元，單價(jià)近1.3萬(wàn)元。

2 市場(chǎng)

學(xué)區房十年轉了四五手

連日來(lái)，記者在濱湖路小學(xué)、民主路小學(xué)等名校周邊走訪(fǎng)，發(fā)現周邊小區的二手房房?jì)r(jià)都已經(jīng)刷新歷史高位。

天桃路某單位宿舍是典型的“老破小”小區，宿舍區建于上世紀90年代，都是近30年樓齡的老式大板樓。但該小區和天桃小學(xué)一墻之隔，且可以讀天桃實(shí)驗中學(xué)，所以該小區一套60平方米的2房2廳，仍賣(mài)95萬(wàn)元的高價(jià)，單價(jià)接近1.6萬(wàn)元。

北緯28大廈小區是民主路小學(xué)和十四中的雙學(xué)區房，記者通過(guò)中介了解到，該小區目前只有一套34平方米的房子可售，叫價(jià)60萬(wàn)元。連日來(lái)，記者多次聯(lián)系要看這套房子未果，8月15日中介回復稱(chēng)，這套房子已經(jīng)賣(mài)掉，成交價(jià)就是60萬(wàn)元。

8月14日，在中介的安排下，記者看了位于民主路力天大廈7樓的一套34平方米的小戶(hù)型。這套房只有一個(gè)房間，帶一個(gè)衛生間和一個(gè)陽(yáng)臺，沒(méi)有廚房，也沒(méi)有煙道。因為此前被作為公寓出租，房?jì)妊b修非常一般，就放著(zhù)兩張大床和一臺老式電視機。

“這么破舊的房子，還賣(mài)這么貴，單價(jià)都快1.8萬(wàn)了!”被安排和記者一同看房的一位女士說(shuō)，這套房子目前出租的價(jià)格是每個(gè)月1200元，按照60萬(wàn)元的總價(jià)算，每年的租金回報才剛剛達到2%，“還比不上銀行利息”。

不僅如此，記者了解到，這套房子在十年內已經(jīng)轉手了四五次，而每次轉手價(jià)格都升高了不少。對此，置業(yè)顧問(wèn)表示：“這房子雖然貴，但買(mǎi)下來(lái)絕對不會(huì )虧。小孩讀了書(shū)就賣(mài)掉，還能賺一筆。”

另?yè)私?，由于目前的業(yè)主持有這套房子未滿(mǎn)2年，按照南寧市現行政策，轉手需要繳納約6.65%的綜合稅，也由買(mǎi)房者負擔，又是一筆不小的開(kāi)支。

3 學(xué)校

學(xué)區房轉手率高導致學(xué)位緊張

記者采訪(fǎng)發(fā)現，南寧很多買(mǎi)小戶(hù)型學(xué)區房的家庭都不是首套房。有家長(cháng)表示，其實(shí)自己心里也沒(méi)底，“不知道入學(xué)時(shí)會(huì )不會(huì )要求以購房年限更長(cháng)，或者居住面積更大的房產(chǎn)為準”。

“如有多套房產(chǎn)，家長(cháng)可以自由選擇其中一套房產(chǎn)的地段學(xué)校報名。”記者就此咨詢(xún)了南寧多個(gè)城區教育局，都按此政策執行。不過(guò)教育部門(mén)也提醒：“原則上是住哪邊，在哪邊就讀。”

多位中小學(xué)校領(lǐng)導向記者證實(shí)，好學(xué)校周邊，小戶(hù)型二手房比較普遍。尤其是近年來(lái)，擇校這條路被堵，不少家長(cháng)轉而通過(guò)購買(mǎi)學(xué)區房，達到讀名校的目的。尤其小戶(hù)型學(xué)區房投入較少，轉手容易，因此備受青睞。很多家長(cháng)買(mǎi)了房后就會(huì )擺上家具，學(xué)校很難判斷家長(cháng)到底住哪。

南寧市西鄉塘區某小學(xué)負責人說(shuō)，該城區30多平方米的小戶(hù)型非常好賣(mài)，轉手率相對較高。目前，南寧市還是采取一年一學(xué)位的辦法，如果甲購買(mǎi)房子后，小孩就讀了地段內的學(xué)校，再將房子賣(mài)給找學(xué)區房的乙，第二年乙的小孩也同樣能讀地段內學(xué)校。通常來(lái)說(shuō)，一套房產(chǎn)6年內只需要1個(gè)學(xué)位(二胎除外)，但如果轉手率高，這套房產(chǎn)6年內就會(huì )需要三四個(gè)學(xué)位甚至更多，使得學(xué)校地段范圍內學(xué)位緊張。

據了解，北京、上海等地已陸續采取了相對嚴格的學(xué)位政策。如北京的西城、海淀和石景山區，除了要求戶(hù)口和房產(chǎn)證地址統一，還實(shí)施“六年一學(xué)位”政策。也就是說(shuō)，一套房產(chǎn)在6年內，只能有1個(gè)直系子女就近在學(xué)區內入學(xué)(二胎除外)。如果6年內有孩子用了該房產(chǎn)的名額，其他孩子就不能通過(guò)購二手房或租房的方式，再用這套房產(chǎn)入學(xué)。

不少學(xué)校負責人也提醒，學(xué)區的地段范圍并非一成不變，而是每年都會(huì )有微調。如果周邊新建了學(xué)校還會(huì )有較大變動(dòng)。沖著(zhù)學(xué)區買(mǎi)房的家長(cháng)，還要承擔學(xué)區地段調整的風(fēng)險。

4 政策

學(xué)區劃分存在“風(fēng)險”

南寧市青秀區一所名小學(xué)的副校長(cháng)介紹，該校老師在家訪(fǎng)時(shí)，確實(shí)遇到過(guò)一些小戶(hù)型家庭，“住房面積上寫(xiě)著(zhù)30平方米，除去公攤實(shí)際面積只有20多平方米。”該副校長(cháng)坦言，這樣的房一看就知道是為了入學(xué)才買(mǎi)的，但學(xué)校一樣得接收。

該副校長(cháng)解釋?zhuān)蠈幨幸恍┟Ｒ灿胁怀晌牡囊幎?，住房面積小于45或50平方米的房子，不能作為學(xué)區房。但在實(shí)際操作過(guò)程中，有小戶(hù)型房的家長(cháng)帶著(zhù)孩子去報名時(shí)，學(xué)校也接收了。畢竟，目前南寧的學(xué)位還沒(méi)有緊張到接收不下地段生的地步。不過(guò)一旦學(xué)校較真起來(lái)，這部分人還是有可能會(huì )被卡住。這也是買(mǎi)小戶(hù)型做學(xué)區房的一個(gè)風(fēng)險。

實(shí)際上，這在外地并非沒(méi)有先例。2015年廣州越秀區出臺新政，“購買(mǎi)30平方米以下學(xué)區房，又非唯一居住地的，孩子將被統籌學(xué)區”。今年，廈門(mén)一些片區因生源太多沒(méi)有學(xué)位，小戶(hù)型房源(20多平米)生源就由區教育局統籌安排到其他小學(xué);北京則規定過(guò)道房、車(chē)庫房等“異形房”均不具備入學(xué)資格。

業(yè)界人士認為，隨著(zhù)二孩時(shí)代來(lái)臨，適齡兒童入學(xué)人數在不斷增多，一旦生源爆滿(mǎn)，南寧的教育部門(mén)也有可能被迫提高準入門(mén)檻。從外省的經(jīng)驗看，小戶(hù)型學(xué)區房很可能是政策調整時(shí)首先被瞄準的目標。所以，采訪(fǎng)中多位學(xué)校負責人都提醒：家長(cháng)在購買(mǎi)小戶(hù)型學(xué)區房時(shí)一定要冷靜思考，如果失去學(xué)區房這一光環(huán)，這樣的天價(jià)你是否能承擔。