近日，在《房地產(chǎn)調控政策與市場(chǎng)前景》閉門(mén)研討會(huì )上，任志強與張維迎等經(jīng)濟學(xué)家對2017年房?jì)r(jià)展開(kāi)了一次深刻的探討。在此次研討會(huì )上,任總的核心論斷是：錯誤的調控手段會(huì )讓需求在一段時(shí)間以后集中爆發(fā)，所以下一輪會(huì )比這一輪漲得更高。

任總主要從供應和需求兩個(gè)方面佐證了他的觀(guān)點(diǎn)：

? 供應端：土地供應已經(jīng)連續兩年下滑

任總表示：2015年土地供應就是負的33%，很多城市土地已經(jīng)出現短缺，包括上海和北京。

2016年，政府的土地供應繼續下滑，部分一線(xiàn)城市的土地連2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出讓收入是800多億。而15年是多少?1960億。去年才到前年的差不多40%。張胡子

而土地是兩年開(kāi)工，所以它15年和16年連續2年的土地供應負增長(cháng)將影響到未來(lái)城市的庫存。

財君翻看了一線(xiàn)城市的庫存量，確實(shí)觸目驚心。目前一線(xiàn)城市庫存平均已經(jīng)只有6個(gè)月左右，已經(jīng)遠低于12個(gè)月的安全庫存標準。

如果一線(xiàn)城市不再建房，不出6個(gè)月，市場(chǎng)上將沒(méi)有新房庫存，這樣房?jì)r(jià)怎么會(huì )不漲。當然這是最極端的情況，我們現在的銷(xiāo)售的房子和竣工的房子的比例到底是什么關(guān)系?

任總給出的數據是1:2.12。什么意思呢?平均每竣工了1套房，就賣(mài)了2.12套，按照一線(xiàn)的6個(gè)月庫存，這么個(gè)調控法，等到無(wú)房可賣(mài)，房?jì)r(jià)肯定要出大問(wèn)題。

?需求端：一線(xiàn)城市人口還將繼續飆升

目前，因為土地稀缺，部分一線(xiàn)城市已經(jīng)在限制人口，比如北京最近提出一個(gè)“誓死守住人口2300萬(wàn)的底線(xiàn)”。

并且市里給各個(gè)區還下了任務(wù)，區里就把任務(wù)分割給了管轄下的各個(gè)企業(yè)，但結果卻收效甚微。

這是必然的，一線(xiàn)擁有更好的教育，更好的醫療，以及更好的前景，“把人轟走，你轟得走嗎?”

人往高處走是人的天性，不然人類(lèi)早就滅絕了。這樣違背人性的計劃注定必然失敗!

世界歷史上，早就無(wú)數次的證明限制人口根本行不通。

早在東京還是1200萬(wàn)人口的時(shí)候，當時(shí)就跟北京一樣，下決心把人口控制住，于是就發(fā)展東京的衛星城市，修了條高速鐵路，說(shuō)半小時(shí)就能到大阪，大家去大阪生活吧。

結果路是修好了，東京人不但沒(méi)去大阪，反而大阪的人全都跑到東京來(lái)了，現在東京多少人了呢?3750萬(wàn)。

只要人口還在源源不斷的往一線(xiàn)城市涌入，房?jì)r(jià)怎么會(huì )不漲呢?

信志強住洋房，聽(tīng)牛刀住牛棚

這些年，在國內市場(chǎng)上，由于任總屢測屢中，他儼然已經(jīng)成了像神一樣的人物。

2010年，中國樓市成為一道分水嶺。在市場(chǎng)上看空論大行其道的時(shí)候，任總卻發(fā)表了房?jì)r(jià)必漲論，并揚言：“你們還是別當傻瓜了，把幻想放下去吧!”

結果,2010年房?jì)r(jià)暴漲。全國平均漲幅9.9%，而北京更是暴漲了42%。

2015年，任總再次發(fā)表房?jì)r(jià)暴漲論：“由于限購政策，2013年和2014年土地供應量減少，2015年房?jì)r(jià)還將上漲。”

當有人問(wèn)任總到底該不該買(mǎi)房時(shí)?任總對這個(gè)老生常談的問(wèn)題顯然是不耐煩了，回到：“都問(wèn)了十幾年了，還在問(wèn)。不要等，有錢(qián)該買(mǎi)房就買(mǎi)房。”

事實(shí)證明，任總再次一語(yǔ)成箴。2015年隨著(zhù)限購政策的解除，一線(xiàn)城市像壓抑已久的火山，突然噴發(fā)。其中，深圳更是跳漲50%，隨后北京、上海輪番上漲，并蔓延至二線(xiàn)城市。

看來(lái)，只要是任總一開(kāi)金口，我們務(wù)必要非常重視。

這十多年，他說(shuō)的話(huà)有些雖然非常刺耳，很多老百姓不愛(ài)聽(tīng)。但聽(tīng)他話(huà)的人，財富早就上一臺階了。

只要M2在漲，房?jì)r(jià)必然上漲

那為什么這些年我們的調控政策一直失靈呢?為何我們每次調控完之后就會(huì )報復性反彈呢?包括這次任總何以如此自信，堅信下輪會(huì )漲得更高。

我總結出來(lái)大概有以下幾種：

一、由于M2的高速增長(cháng)，比如2009年的27.7%，以及目前放緩的11.3%，致使資金沒(méi)有更好的地方儲存，大家只能堆積到房產(chǎn)。

經(jīng)濟好時(shí)，GDP高速發(fā)展，M2飆升，大家最好的選擇是買(mǎi)房。經(jīng)濟不好時(shí)，政府要基建，M2也會(huì )飆升，大家最無(wú)奈的選擇還是買(mǎi)房。

而國內的資金去向就那么幾類(lèi)，除了房產(chǎn)，確實(shí)沒(méi)有更好的選擇。

比如：放銀行那肯定是虧損的，如果M2是11%，銀行只有5%，那每年資金就會(huì )貶值6%。

股市也是差強人意，一贏(yíng)二平七輸，多少英雄都在股市折戟，不要說(shuō)保值了，能活著(zhù)出來(lái)都不錯了。

信托就更不用說(shuō)，拿著(zhù)8%的利息，不僅沒(méi)有干過(guò)M2，每天還過(guò)得提心吊膽，夜不能寐。

大家全民買(mǎi)房，這么大的需求量，房?jì)r(jià)當然很難壓下來(lái)?？梢哉f(shuō)只要M2是增長(cháng)的，我們的房?jì)r(jià)就會(huì )長(cháng)期向上。

二、只要政府調控房?jì)r(jià)或者房?jì)r(jià)向下，開(kāi)發(fā)商就會(huì )謹慎拿地，一旦以后庫存不夠或者政策放開(kāi)，需求就會(huì )爆發(fā)式增長(cháng)。

這也就是任總會(huì )說(shuō)下一輪會(huì )比這一輪漲更多的原因。因為這輪調控對房地產(chǎn)的打壓太慘絕人寰了。張胡子

房企的各路資金通道被毀后，目前的房企錢(qián)都沒(méi)有，還靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供應量上天，沒(méi)有人買(mǎi)地，那都是徒勞。

這輪調控有數據顯示，國內的房企上市公司在國內借不到錢(qián)的情況下，已經(jīng)集體選擇借入高風(fēng)險的美元。選擇這種飲鴆止渴的方式融資，可見(jiàn)國內房企資金鏈已經(jīng)多緊張。

最后導致的結果就是，在今年1月份，國內40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出現了中心土地流拍。

所以，政府打壓得越狠，房企資金鏈越困難，就越不可能拿地建房，庫存就會(huì )更少。下次房?jì)r(jià)就會(huì )漲得越多。

一方面，為了躲避貨幣貶值，我們對中心地段的需求在源源不斷的上漲。一方面，政府打壓樓市，房企不再拿地，致使庫存告急。

雙重夾擊下，只要政策放開(kāi)，或者說(shuō)庫存到了某個(gè)臨界值，房?jì)r(jià)就會(huì )如火山一樣噴發(fā)，無(wú)法抑制。這也就是為何任總能這么有底氣的說(shuō)，房?jì)r(jià)下一輪將比這輪漲更多的原因。

如果是真正的剛需，讀懂君也建議，只要資金鏈別太緊張，政府每次打壓樓市可能都是上車(chē)的好機會(huì )。