恒大第三輪引戰如期而至。11月6日，中國恒大（03333.HK）發(fā)布公告稱(chēng)，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入第三輪投資600億(人民幣，下同)。同時(shí)，恒大地產(chǎn)承諾2018年至2020年三年合計凈利潤為1650億。

今年年初，許家印大刀闊斧堅定實(shí)施戰略轉型，恒大由“規模型”發(fā)展戰略向“規模+效益型”發(fā)展戰略轉變，以及由高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發(fā)展模式轉變。隨著(zhù)恒大完成三輪共計1300億戰略投資的引入，凈負債率大幅下降，未來(lái)三年利潤承諾大幅增至1650億遠超市場(chǎng)預期，“一增一降”體現了恒大增效益、降負債、去杠桿的決心，也顯示出恒大戰略轉型成效明顯。

三年1650億承諾利潤超預期

根據恒大此前公告，第三輪戰投預計在300-500億，最終引戰規模達600億，遠超預期。而且本次引入的戰略投資者實(shí)力雄厚，其中正威集團和蘇寧均為世界500強企業(yè)，山東高速則是特大型國有企業(yè)集團。此外，恒大地產(chǎn)投前估值提升至3651.9億，足以顯示一眾實(shí)力投資者對恒大發(fā)展前景的認可。

此次公告顯示，恒大地產(chǎn)承諾2018年至2020年凈利潤分別為500億、550億、600億，三年合計1650億，遠超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾利潤。利潤承諾提升近一倍，成為吸引投資者的最有力因素。

有業(yè)內人士認為，按照恒大地產(chǎn)去年公布的利潤承諾，今年的凈利潤目標為243億。而中國恒大中報顯示，上半年實(shí)現凈利潤超231億，考慮到其作為母公司還包含了部分尚處于培育期的多元產(chǎn)業(yè)，意味著(zhù)僅用半年時(shí)間，盈利能力最強的恒大地產(chǎn)便已完成全年利潤承諾。

德意志銀行中國香港地產(chǎn)研究主管、首席地產(chǎn)分析師高劍鋒（Jeffrey GAO）也發(fā)布研究報告指出：“恒大新引入的戰投資金能夠幫助公司大幅降低負債率，考慮到恒大擁有2.76億平米土地儲備，為所有開(kāi)發(fā)商中最多，以及2017年超過(guò)5000億和2018年超過(guò)6500億的強勁銷(xiāo)售，并且恒大在今年上半年就完成了前一輪戰投承諾的2017年全年利潤，我們確信恒大一定能夠完成其在新的第三輪引戰投承諾的未來(lái)三年1650億利潤的目標。”

資料則顯示，截至去年年底恒大已售未結算收入為1924億，考慮到今年全年銷(xiāo)售勢必突破5000億，按最新財報14.5%的核心凈利潤率計算，這將釋放出約1000億的凈利潤，已占到承諾利潤約六成。

在銷(xiāo)售保持快速增長(cháng)的同時(shí)，今年恒大開(kāi)始由“規模型”發(fā)展戰略向“規模+效益型”發(fā)展戰略轉變，公司持續強化內部管理，進(jìn)一步降低管理與銷(xiāo)售費用，并不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)及附加值。中報顯示，今年上半年，恒大銷(xiāo)售及管理費用率同比大幅下降一半。

“出色的效益表現及增長(cháng)預期是恒大吸引一眾知名投資者的關(guān)鍵。”上述業(yè)內人士認為，恒大投前估值已達3651.9億，第三輪引戰后估值已超4200億，折合成港幣則超5000億，而中國恒大目前市值僅約港幣3700億，未來(lái)仍有巨大的上漲空間。

凈負債率大降近四成

據了解，恒大從今年開(kāi)始從以往高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發(fā)展模式轉變，核心就是大幅降低負債率。

恒大此次成功引入第三輪戰投，對于降負債起到立竿見(jiàn)影的效果。以恒大2017年中報公布的數據進(jìn)行模擬測算，引入600億戰投后，其凈負債率將大幅下降近四成。

除了引入戰略投資者，恒大還正實(shí)施多項舉措，推動(dòng)負債率持續下降。比如土地儲備負增長(cháng)，即土地儲備每年下降5%-10%，相當于每年減少1000到2000萬(wàn)平米土地儲備，以降低土地費用支出；以及擴大盈利規模，進(jìn)一步增加凈資產(chǎn)。

“恒大在不到一年時(shí)間就成功引入1300億戰略投資，完成了國內房企史上最大規模的股權融資，顯示出投資者對龍頭房企的高度認可”，上述業(yè)內人士表示，引戰完成后的恒大財務(wù)狀況更加穩健，盈利能力也不斷提升，加上其擁有大量?jì)?yōu)質(zhì)土地儲備，為未來(lái)幾年的業(yè)績(jì)增長(cháng)打開(kāi)空間，實(shí)現持續高質(zhì)量增長(cháng)。

國際投行對恒大發(fā)展前景看好，花旗指出，恒大未來(lái)將保持強勁銷(xiāo)售以及盈利高速增長(cháng)，并逐步實(shí)現去杠桿的目標。