150億，為樂(lè )視賈樂(lè )亭解圍;631.7億，收購萬(wàn)達13個(gè)文旅項目和76個(gè)酒店;150億，全國掃貨并購至少21個(gè)項目，土地面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。近來(lái)，“融創(chuàng )中國”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“融創(chuàng )”)成為房地產(chǎn)業(yè)界一只猛虎，成為新聞發(fā)源地。

而除了并購，融創(chuàng )還善于拍地王。自2013年開(kāi)始，融創(chuàng )陸續布局62座城市，在西安、合肥、鄭州、武漢、青島等二線(xiàn)城市瘋狂拿下多個(gè)地王。數據顯示，去年前8個(gè)月，融創(chuàng )在全國招拍土地市場(chǎng)拿下了至少36宗地，總計砸下546億，摘了近20個(gè)地王。

不過(guò)，融創(chuàng )入昌后卻遭冷遇，其首個(gè)項目“青山湖壹號”(融悅府)開(kāi)盤(pán)兩月之后僅只成交了一套，是什么令融創(chuàng )入昌后陷于困局?

失意

去年9-10月，融創(chuàng )陸續在南昌拍下兩塊熱地。其中首進(jìn)南昌搶占的青山湖地塊以總價(jià)6.5億，樓面價(jià)11148元/平方米摘得南昌地王，是南昌土地拍賣(mài)史上突破一萬(wàn)元以上樓面價(jià)的幾個(gè)項目之一。該地王面積24.92畝，處于英雄大橋橋頭堡位置，北眺贛江，東望青山湖。當時(shí)，該宗地起拍價(jià)為1039萬(wàn)元/畝，經(jīng)過(guò)200多輪競拍，硬生生被一路搶拍到了2608萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率高達150%。融創(chuàng )入昌后的豪擲，在南昌樓市引發(fā)轟動(dòng)。

不過(guò)，猛虎融創(chuàng )入昌之后卻意外遭受冷遇。作為首進(jìn)南昌的地王項目“青山湖壹號”今年8月18日開(kāi)盤(pán)后，兩個(gè)月內只網(wǎng)簽了1套房。

12月3日，記者以消費者身份來(lái)到青山湖壹號實(shí)地跑盤(pán)，售樓小姐蔣超超熱情地介紹，該樓盤(pán)系融創(chuàng )與南昌市政公用共同出資打造，由1棟43層、1棟44層的超高層組成。戶(hù)型只有兩種，分別是132平方米三居室和158平方米四居室，均價(jià)為14200元/平方米。樓面價(jià)11148元/平方米，為何只賣(mài)了14200元/平方米呢?

據“南昌樓市情報”消息稱(chēng)，近期，至少有20個(gè)城市政府主管部門(mén)，都陸續組織開(kāi)發(fā)商開(kāi)了吹風(fēng)會(huì )，傳達了下一步樓市調控方向。“主要是強調調控不會(huì )放松，要開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)，選擇積極出貨。”一位參與中部某省會(huì )城市吹風(fēng)會(huì )的業(yè)內人士透露。另?yè)嘘P(guān)地方主管部門(mén)的人士透露，目前已有四個(gè)一線(xiàn)城市、16個(gè)熱點(diǎn)城市，都已確定房?jì)r(jià)調控目標，即以去年10月份樓市均價(jià)作為房?jì)r(jià)調控紅線(xiàn)。

那么去年10月南昌樓市均價(jià)多少呢?資料顯示，彼時(shí)南昌樓市均價(jià)為10044元/平方米，而東湖區樓市均價(jià)算比較高的，為14257元/平方米，這是東湖區樓市調控的紅線(xiàn)，新盤(pán)預售均價(jià)要以此為標準。而從青山湖壹號在網(wǎng)上公示的樓盤(pán)成本來(lái)看，價(jià)格達到17927元/平方米，光成本就遠超南昌樓市房?jì)r(jià)的調控線(xiàn)。

據了解，融創(chuàng )青山湖壹號早前備案價(jià)曾高達2萬(wàn)元/平方米，后來(lái)又主動(dòng)進(jìn)行了降價(jià)。江西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )龔秘書(shū)長(cháng)對記者說(shuō)：“目前南昌市對每個(gè)樓盤(pán)都進(jìn)行限價(jià)，如果銷(xiāo)售價(jià)格超出限價(jià)，是拿不到預售許可證的，也不能進(jìn)行網(wǎng)簽。”

那么，既然價(jià)格并不離譜，作為一線(xiàn)猛虎的融創(chuàng )為何在南昌打不開(kāi)局面呢?

記者了解到，青山湖壹號定位中高端改善型住宅，但房型只有132平方米和158平方米兩種，且因為有兩層避難層，公攤面積高，得房率僅有75%左右。但凡去看房的，都被門(mén)口的“小蜜蜂”(專(zhuān)業(yè)叫“劫科”，指到別的樓盤(pán)拉客戶(hù))劫去。而與之相鄰，同樣定位改善型住宅的中海·寰宇天下，戶(hù)型結構與得房率都完勝青山湖壹號，首開(kāi)就賣(mài)了100多套。此外，融創(chuàng )在南昌并沒(méi)有萬(wàn)科、恒大、綠地等一線(xiàn)地產(chǎn)知名度高，許多南昌市民對融創(chuàng )的信任度也更低。以至于消費者來(lái)到融創(chuàng )售樓處，售樓小姐并不先帶客戶(hù)看盤(pán)，而要先對著(zhù)墻上的戰略圖熟悉一下這個(gè)房企。

雙熱

相比于融創(chuàng )在南昌遭受冷遇，其他一線(xiàn)地產(chǎn)在南昌卻是一片紅火。

“南昌庫存本身就不是很多，地段好一點(diǎn)的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后是要靠搶的。”“南昌樓市情報”副主編康超告訴記者，“前兩年全國房地產(chǎn)去庫存南昌還曾出現過(guò)房荒，僅夠幾個(gè)月的銷(xiāo)售。當然也與土地政策有關(guān)。近兩年，老城區基本沒(méi)有土地供應，高新區今年也一直處于房荒狀態(tài)。熱點(diǎn)區域如紅谷灘、朝陽(yáng)、高新、九龍湖，品牌地產(chǎn)們早已賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。”

據記者調查了解，2000年左右進(jìn)入南昌的萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達等第一批品牌房企，在南昌市民心中認知度特別高。2007年到2011年，南昌分別迎來(lái)保利、恒大、華潤、中海一線(xiàn)房企。地產(chǎn)大佬恒大近年在南昌拿下多地塊，其中經(jīng)開(kāi)區與新建都曾拿下地王。

新進(jìn)50強的本土企業(yè)“新力”圍繞地鐵站布局，從最靠近九龍湖省行政中心的鉑園始，隨后按地鐵線(xiàn)依次分布有琥珀園、合園、禧園、龍灣、御龍灣……

2016年后，一線(xiàn)品牌房企開(kāi)始在南昌扎堆，新進(jìn)百強房企就多達13家。從時(shí)間線(xiàn)來(lái)看，基本都集中在9月以后，幾乎平均每個(gè)月都有一個(gè)百強房企進(jìn)入南昌。這其中包括碧桂園、融創(chuàng )、招商蛇口、富力、遠洋、泰禾等。除此之外，還有華夏幸福、旭輝、龍湖、金茂、中糧等大型房企都在等待進(jìn)昌入場(chǎng)券。南昌土地市場(chǎng)的競爭也變得空前激烈，地價(jià)也隨之水漲船高。

曾被融創(chuàng )以“我們不像碧桂園從農村包圍城市，我們只進(jìn)軍二線(xiàn)城市”的調調深深觸痛的碧桂園，與偉象合作打造的“偉象碧桂園錦上”銷(xiāo)售情況良好。其周邊富力地產(chǎn)的“金禧悅城”也非常亮眼。

據了解，今年南昌出讓了42宗帶有住宅屬性的土地，其中還包含了大量定向用地。這導致泰禾、陽(yáng)光城、遠洋、招商等房企均采用并購的形式曲線(xiàn)進(jìn)昌。9月之后，南昌出臺了“三限房”新政，未來(lái)帶有住宅用地的地塊都采取“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的模式。這給供應量本身就不大的南昌雪上加霜，然而并沒(méi)有阻礙各大房企拿地的熱情。其中“金科”在贛江新區拿下的地塊，房?jì)r(jià)上限8600元/平方米，而地價(jià)卻已經(jīng)拼到了4985元/平方米。

代價(jià)

說(shuō)起融創(chuàng )，不得不提其領(lǐng)袖人物孫宏斌和他的狼性文化。

孫宏斌早年因與聯(lián)想創(chuàng )始人柳傳志的恩怨情仇而被判入獄，出獄后柳傳志借50萬(wàn)元給孫宏斌，并與聯(lián)想、中科成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。此后，孫宏斌帶領(lǐng)順馳在國內四處拍地，手撕行業(yè)的各種潛規則和顯規則，并公開(kāi)聲稱(chēng)要取萬(wàn)科而代之，還斷言萬(wàn)科、中海這些傳統巨頭已經(jīng)落伍，惹怒一眾大佬。2006年，在順馳最危難時(shí)刻，沒(méi)有人伸手拉他一把，孫宏斌不得不低價(jià)出售順馳，順馳也因此成功入選吳曉波的《大敗局》。也可能正因為此，品嘗過(guò)辛酸的孫宏斌才會(huì )在日后伸手施救賈躍亭與王健林。

轉眼到了2008年金融危機，樓市一片哀鴻遍野。而正是那年冬天，賣(mài)掉順馳蟄伏很久的孫宏斌，借用“融創(chuàng )”馬甲在北京海淀西北旺買(mǎi)了一塊地，樓面價(jià)高達7000元/平方米。人們談起融創(chuàng )和這塊地，都像在談?wù)撘粋€(gè)傻瓜。一年之后，中國兵器裝備集團拍的周邊的一塊地，樓面地價(jià)28000元/平方米，是融創(chuàng )的4倍。西北旺的西山壹號院后來(lái)成為孫宏斌融創(chuàng )帝國的基石，又一次成為孫宏斌人生的一個(gè)轉折。

自此，“壹號院”成為了融創(chuàng )旗下最知名院系作品。除了赫赫有名的北京壹號院，還有西安壹號院、合肥壹號院、武漢壹號院……。2013年，融創(chuàng )提出了“高端高周轉”的思路，將版圖向全國鋪開(kāi)，使用高杠桿高周轉，搶地搶收，成為地王收割機，并同時(shí)開(kāi)啟了大規模收購之路，哪個(gè)公司有問(wèn)題，融創(chuàng )都會(huì )第一個(gè)出現。

2016年8月8日，被穆迪降級列入審查之后，拿地“成癮”的融創(chuàng )在土地市場(chǎng)上卻仍沒(méi)有手軟，三天之內連拿武漢、杭州、鄭州三個(gè)城市的地王。

融創(chuàng )高價(jià)拿地、高價(jià)賣(mài)房的做法讓人對房地產(chǎn)行業(yè)有了更多想象。不過(guò)，如此叱咤風(fēng)云的地王入昌，卻步履維艱。12月10日，記者登錄南昌市房信網(wǎng)再次查詢(xún)，發(fā)現青山湖壹號1號精裝樓網(wǎng)簽數更新為4套。10月20號獲預售許可的2號簡(jiǎn)裝樓，目前網(wǎng)簽數據為0。而同年拿下的新建地塊，名稱(chēng)為“融創(chuàng )前湖道”的樓盤(pán)已于11月開(kāi)始預售，但網(wǎng)簽數目前也僅為7套。

據青山湖壹號在政府部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)成本情況表顯示，其開(kāi)發(fā)成本已達17927元/平方米，比調控均價(jià)還高出3700多元一平，那么，利潤該從哪來(lái)?據記者調查情況來(lái)看，青山湖壹號主攻精裝樓項目，需要在均價(jià)上加3238元/平方米的裝修款，達18000元/平方米，另外，再綁上車(chē)位價(jià)格(車(chē)位價(jià)還未出爐)，這應該是其唯一可以翻盤(pán)的機會(huì )。

據了解，房?jì)r(jià)綁定精裝修早已是業(yè)內的一個(gè)“潛規則”。因為政府限價(jià)，許多開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋時(shí)另外簽一份裝修款合同，購房合同按網(wǎng)簽允許價(jià)格簽，精裝另外按全款付。比如近期開(kāi)盤(pán)的恒大時(shí)代之光，近10000元平方米拿地，精裝房售價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，但裝修要另加7000元/平方米，也就是說(shuō)，買(mǎi)套100㎡的房子，消費者除了要付110萬(wàn)元的房款，還要加70萬(wàn)元的裝修款，且這部分款項不能貸款。而且，精裝修的價(jià)格只由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，目前沒(méi)有相關(guān)部門(mén)來(lái)進(jìn)行評估。

無(wú)論如何，融創(chuàng )在昌的擴張之路并不理想，首個(gè)項目就顯現水土不服，甚至被業(yè)內人士稱(chēng)作“偽豪宅”。那么，“心有猛虎，細嗅薔薇”的融創(chuàng )與宣揚狼性文化的孫宏斌，該如何面對與走出道阻且長(cháng)的棘荊之地，我們還將拭目以待。