150億，為樂視賈樂亭解圍;631.7億，收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目和76個(gè)酒店;150億，全國掃貨并購至少21個(gè)項(xiàng)目，土地面積超過100萬平方米。近來，“融創(chuàng)中國”(以下簡稱“融創(chuàng)”)成為房地產(chǎn)業(yè)界一只猛虎，成為新聞發(fā)源地。

而除了并購，融創(chuàng)還善于拍地王。自2013年開始，融創(chuàng)陸續(xù)布局62座城市，在西安、合肥、鄭州、武漢、青島等二線城市瘋狂拿下多個(gè)地王。數(shù)據(jù)顯示，去年前8個(gè)月，融創(chuàng)在全國招拍土地市場(chǎng)拿下了至少36宗地，總計(jì)砸下546億，摘了近20個(gè)地王。

不過，融創(chuàng)入昌后卻遭冷遇，其首個(gè)項(xiàng)目“青山湖壹號(hào)”(融悅府)開盤兩月之后僅只成交了一套，是什么令融創(chuàng)入昌后陷于困局?

失意

去年9-10月，融創(chuàng)陸續(xù)在南昌拍下兩塊熱地。其中首進(jìn)南昌搶占的青山湖地塊以總價(jià)6.5億，樓面價(jià)11148元/平方米摘得南昌地王，是南昌土地拍賣史上突破一萬元以上樓面價(jià)的幾個(gè)項(xiàng)目之一。該地王面積24.92畝，處于英雄大橋橋頭堡位置，北眺贛江，東望青山湖。當(dāng)時(shí)，該宗地起拍價(jià)為1039萬元/畝，經(jīng)過200多輪競拍，硬生生被一路搶拍到了2608萬元/畝，溢價(jià)率高達(dá)150%。融創(chuàng)入昌后的豪擲，在南昌樓市引發(fā)轟動(dòng)。

不過，猛虎融創(chuàng)入昌之后卻意外遭受冷遇。作為首進(jìn)南昌的地王項(xiàng)目“青山湖壹號(hào)”今年8月18日開盤后，兩個(gè)月內(nèi)只網(wǎng)簽了1套房。

12月3日，記者以消費(fèi)者身份來到青山湖壹號(hào)實(shí)地跑盤，售樓小姐蔣超超熱情地介紹，該樓盤系融創(chuàng)與南昌市政公用共同出資打造，由1棟43層、1棟44層的超高層組成。戶型只有兩種，分別是132平方米三居室和158平方米四居室，均價(jià)為14200元/平方米。樓面價(jià)11148元/平方米，為何只賣了14200元/平方米呢?

據(jù)“南昌樓市情報(bào)”消息稱，近期，至少有20個(gè)城市政府主管部門，都陸續(xù)組織開發(fā)商開了吹風(fēng)會(huì)，傳達(dá)了下一步樓市調(diào)控方向。“主要是強(qiáng)調(diào)調(diào)控不會(huì)放松，要開發(fā)商合理定價(jià)，選擇積極出貨。”一位參與中部某省會(huì)城市吹風(fēng)會(huì)的業(yè)內(nèi)人士透露。另據(jù)有關(guān)地方主管部門的人士透露，目前已有四個(gè)一線城市、16個(gè)熱點(diǎn)城市，都已確定房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，即以去年10月份樓市均價(jià)作為房價(jià)調(diào)控紅線。

那么去年10月南昌樓市均價(jià)多少呢?資料顯示，彼時(shí)南昌樓市均價(jià)為10044元/平方米，而東湖區(qū)樓市均價(jià)算比較高的，為14257元/平方米，這是東湖區(qū)樓市調(diào)控的紅線，新盤預(yù)售均價(jià)要以此為標(biāo)準(zhǔn)。而從青山湖壹號(hào)在網(wǎng)上公示的樓盤成本來看，價(jià)格達(dá)到17927元/平方米，光成本就遠(yuǎn)超南昌樓市房價(jià)的調(diào)控線。

據(jù)了解，融創(chuàng)青山湖壹號(hào)早前備案價(jià)曾高達(dá)2萬元/平方米，后來又主動(dòng)進(jìn)行了降價(jià)。江西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)龔秘書長對(duì)記者說：“目前南昌市對(duì)每個(gè)樓盤都進(jìn)行限價(jià)，如果銷售價(jià)格超出限價(jià)，是拿不到預(yù)售許可證的，也不能進(jìn)行網(wǎng)簽。”

那么，既然價(jià)格并不離譜，作為一線猛虎的融創(chuàng)為何在南昌打不開局面呢?

記者了解到，青山湖壹號(hào)定位中高端改善型住宅，但房型只有132平方米和158平方米兩種，且因?yàn)橛袃蓪颖茈y層，公攤面積高，得房率僅有75%左右。但凡去看房的，都被門口的“小蜜蜂”(專業(yè)叫“劫科”，指到別的樓盤拉客戶)劫去。而與之相鄰，同樣定位改善型住宅的中海·寰宇天下，戶型結(jié)構(gòu)與得房率都完勝青山湖壹號(hào)，首開就賣了100多套。此外，融創(chuàng)在南昌并沒有萬科、恒大、綠地等一線地產(chǎn)知名度高，許多南昌市民對(duì)融創(chuàng)的信任度也更低。以至于消費(fèi)者來到融創(chuàng)售樓處，售樓小姐并不先帶客戶看盤，而要先對(duì)著墻上的戰(zhàn)略圖熟悉一下這個(gè)房企。

雙熱

相比于融創(chuàng)在南昌遭受冷遇，其他一線地產(chǎn)在南昌卻是一片紅火。

“南昌庫存本身就不是很多，地段好一點(diǎn)的樓盤開盤后是要靠搶的。”“南昌樓市情報(bào)”副主編康超告訴記者，“前兩年全國房地產(chǎn)去庫存南昌還曾出現(xiàn)過房荒，僅夠幾個(gè)月的銷售。當(dāng)然也與土地政策有關(guān)。近兩年，老城區(qū)基本沒有土地供應(yīng)，高新區(qū)今年也一直處于房荒狀態(tài)。熱點(diǎn)區(qū)域如紅谷灘、朝陽、高新、九龍湖，品牌地產(chǎn)們?cè)缫奄嵉门铦M缽滿。”

據(jù)記者調(diào)查了解，2000年左右進(jìn)入南昌的萬科、綠地、萬達(dá)等第一批品牌房企，在南昌市民心中認(rèn)知度特別高。2007年到2011年，南昌分別迎來保利、恒大、華潤、中海一線房企。地產(chǎn)大佬恒大近年在南昌拿下多地塊，其中經(jīng)開區(qū)與新建都曾拿下地王。

新進(jìn)50強(qiáng)的本土企業(yè)“新力”圍繞地鐵站布局，從最靠近九龍湖省行政中心的鉑園始，隨后按地鐵線依次分布有琥珀園、合園、禧園、龍灣、御龍灣……

2016年后，一線品牌房企開始在南昌扎堆，新進(jìn)百強(qiáng)房企就多達(dá)13家。從時(shí)間線來看，基本都集中在9月以后，幾乎平均每個(gè)月都有一個(gè)百強(qiáng)房企進(jìn)入南昌。這其中包括碧桂園、融創(chuàng)、招商蛇口、富力、遠(yuǎn)洋、泰禾等。除此之外，還有華夏幸福、旭輝、龍湖、金茂、中糧等大型房企都在等待進(jìn)昌入場(chǎng)券。南昌土地市場(chǎng)的競爭也變得空前激烈，地價(jià)也隨之水漲船高。

曾被融創(chuàng)以“我們不像碧桂園從農(nóng)村包圍城市，我們只進(jìn)軍二線城市”的調(diào)調(diào)深深觸痛的碧桂園，與偉象合作打造的“偉象碧桂園錦上”銷售情況良好。其周邊富力地產(chǎn)的“金禧悅城”也非常亮眼。

據(jù)了解，今年南昌出讓了42宗帶有住宅屬性的土地，其中還包含了大量定向用地。這導(dǎo)致泰禾、陽光城、遠(yuǎn)洋、招商等房企均采用并購的形式曲線進(jìn)昌。9月之后，南昌出臺(tái)了“三限房”新政，未來帶有住宅用地的地塊都采取“限房價(jià)、競地價(jià)”的模式。這給供應(yīng)量本身就不大的南昌雪上加霜，然而并沒有阻礙各大房企拿地的熱情。其中“金科”在贛江新區(qū)拿下的地塊，房價(jià)上限8600元/平方米，而地價(jià)卻已經(jīng)拼到了4985元/平方米。

代價(jià)

說起融創(chuàng)，不得不提其領(lǐng)袖人物孫宏斌和他的狼性文化。

孫宏斌早年因與聯(lián)想創(chuàng)始人柳傳志的恩怨情仇而被判入獄，出獄后柳傳志借50萬元給孫宏斌，并與聯(lián)想、中科成立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此后，孫宏斌帶領(lǐng)順馳在國內(nèi)四處拍地，手撕行業(yè)的各種潛規(guī)則和顯規(guī)則，并公開聲稱要取萬科而代之，還斷言萬科、中海這些傳統(tǒng)巨頭已經(jīng)落伍，惹怒一眾大佬。2006年，在順馳最危難時(shí)刻，沒有人伸手拉他一把，孫宏斌不得不低價(jià)出售順馳，順馳也因此成功入選吳曉波的《大敗局》。也可能正因?yàn)榇?，品嘗過辛酸的孫宏斌才會(huì)在日后伸手施救賈躍亭與王健林。

轉(zhuǎn)眼到了2008年金融危機(jī)，樓市一片哀鴻遍野。而正是那年冬天，賣掉順馳蟄伏很久的孫宏斌，借用“融創(chuàng)”馬甲在北京海淀西北旺買了一塊地，樓面價(jià)高達(dá)7000元/平方米。人們談起融創(chuàng)和這塊地，都像在談?wù)撘粋€(gè)傻瓜。一年之后，中國兵器裝備集團(tuán)拍的周邊的一塊地，樓面地價(jià)28000元/平方米，是融創(chuàng)的4倍。西北旺的西山壹號(hào)院后來成為孫宏斌融創(chuàng)帝國的基石，又一次成為孫宏斌人生的一個(gè)轉(zhuǎn)折。

自此，“壹號(hào)院”成為了融創(chuàng)旗下最知名院系作品。除了赫赫有名的北京壹號(hào)院，還有西安壹號(hào)院、合肥壹號(hào)院、武漢壹號(hào)院……。2013年，融創(chuàng)提出了“高端高周轉(zhuǎn)”的思路，將版圖向全國鋪開，使用高杠桿高周轉(zhuǎn)，搶地?fù)屖?，成為地王收割機(jī)，并同時(shí)開啟了大規(guī)模收購之路，哪個(gè)公司有問題，融創(chuàng)都會(huì)第一個(gè)出現(xiàn)。

2016年8月8日，被穆迪降級(jí)列入審查之后，拿地“成癮”的融創(chuàng)在土地市場(chǎng)上卻仍沒有手軟，三天之內(nèi)連拿武漢、杭州、鄭州三個(gè)城市的地王。

融創(chuàng)高價(jià)拿地、高價(jià)賣房的做法讓人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有了更多想象。不過，如此叱咤風(fēng)云的地王入昌，卻步履維艱。12月10日，記者登錄南昌市房信網(wǎng)再次查詢，發(fā)現(xiàn)青山湖壹號(hào)1號(hào)精裝樓網(wǎng)簽數(shù)更新為4套。10月20號(hào)獲預(yù)售許可的2號(hào)簡裝樓，目前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為0。而同年拿下的新建地塊，名稱為“融創(chuàng)前湖道”的樓盤已于11月開始預(yù)售，但網(wǎng)簽數(shù)目前也僅為7套。

據(jù)青山湖壹號(hào)在政府部門備案的開發(fā)成本情況表顯示，其開發(fā)成本已達(dá)17927元/平方米，比調(diào)控均價(jià)還高出3700多元一平，那么，利潤該從哪來?據(jù)記者調(diào)查情況來看，青山湖壹號(hào)主攻精裝樓項(xiàng)目，需要在均價(jià)上加3238元/平方米的裝修款，達(dá)18000元/平方米，另外，再綁上車位價(jià)格(車位價(jià)還未出爐)，這應(yīng)該是其唯一可以翻盤的機(jī)會(huì)。

據(jù)了解，房價(jià)綁定精裝修早已是業(yè)內(nèi)的一個(gè)“潛規(guī)則”。因?yàn)檎迌r(jià)，許多開發(fā)商在銷售房屋時(shí)另外簽一份裝修款合同，購房合同按網(wǎng)簽允許價(jià)格簽，精裝另外按全款付。比如近期開盤的恒大時(shí)代之光，近10000元平方米拿地，精裝房售價(jià)1.1萬元/平方米，但裝修要另加7000元/平方米，也就是說，買套100㎡的房子，消費(fèi)者除了要付110萬元的房款，還要加70萬元的裝修款，且這部分款項(xiàng)不能貸款。而且，精裝修的價(jià)格只由開發(fā)商說了算，目前沒有相關(guān)部門來進(jìn)行評(píng)估。

無論如何，融創(chuàng)在昌的擴(kuò)張之路并不理想，首個(gè)項(xiàng)目就顯現(xiàn)水土不服，甚至被業(yè)內(nèi)人士稱作“偽豪宅”。那么，“心有猛虎，細(xì)嗅薔薇”的融創(chuàng)與宣揚(yáng)狼性文化的孫宏斌，該如何面對(duì)與走出道阻且長的棘荊之地，我們還將拭目以待。