12月19日下午，蘇寧在南京舉行“智慧零售大開(kāi)發(fā)戰略暨合作伙伴簽約大會(huì )”，張近東拉來(lái)了300多位中國地產(chǎn)圈的“大佬”，包括萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林、恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞、融創(chuàng )中國董事會(huì )主席孫宏斌等，最近鮮少露面的王健林跑來(lái)給張近東站臺，并在主旨演講環(huán)節宣布了一個(gè)新的“小目標”——計劃未來(lái)10年內，把萬(wàn)達廣場(chǎng)發(fā)展到1000個(gè)左右。

張近東也宣布了一個(gè)“小目標”——“三年我們要實(shí)現15000家店、2000多萬(wàn)平方商業(yè)實(shí)體的落地，店面總數近2萬(wàn)家。”

張近東開(kāi)蘇寧實(shí)體店，自然要仰仗這些房地產(chǎn)大佬提供場(chǎng)地。

王健林說(shuō)這是他為張近東第二次站臺，盡管最近鮮少出來(lái)，但嘴上功夫沒(méi)有落下，他揶揄起國內的電商也是信手拈來(lái)：“今天聽(tīng)近東提出了一個(gè)智慧零售。中國互聯(lián)網(wǎng)和零售結合比較好的四大企業(yè)，現在已經(jīng)有了三個(gè)新名詞，阿里提出了‘新零售’，近東先生提出了‘智慧零售’，京東提了‘無(wú)界零售’，我就等著(zhù)馬化騰提什么零售了，我看看還有什么詞。但我想說(shuō)的是，無(wú)論提出什么詞，最終的本質(zhì)還是零售。”

作為實(shí)體商業(yè)的代表，王健林說(shuō)：“(萬(wàn)達)這些年受電子商務(wù)的沖擊是很小的，甚至可以說(shuō)影響微乎其微。”

盡管電商搞不起來(lái)，但對建萬(wàn)達廣場(chǎng)，王健林還是非常有心得的，他說(shuō)這兩年是萬(wàn)達廣場(chǎng)的高速增長(cháng)期，“在2016年之前我們每年最多開(kāi)業(yè)25個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，2016年和今年連續兩年萬(wàn)達每年開(kāi)業(yè)超過(guò)了50家萬(wàn)達廣場(chǎng)，這兩年的增速是100%。”

“我們還有一個(gè)比較宏偉的計劃，即從明年開(kāi)始，力爭用10年左右的時(shí)間，即到2028年，把萬(wàn)達廣場(chǎng)發(fā)展到1000個(gè)左右。”王健林說(shuō)。

這里大家可能會(huì )容易產(chǎn)生誤會(huì )，王健林的意思并不是說(shuō)未來(lái)10年建成1000家萬(wàn)達廣場(chǎng)，而是發(fā)展到1000家。根據萬(wàn)達幾天前公布的一個(gè)數據，目前已建成的萬(wàn)達廣場(chǎng)有233個(gè)，這意味著(zhù)未來(lái)10年將新建770個(gè)左右萬(wàn)達廣場(chǎng)，平均每年建70多個(gè)。

這1000家萬(wàn)達廣場(chǎng)意味著(zhù)什么呢?王健林算了一筆賬：“拿今年的數據來(lái)說(shuō)，開(kāi)店滿(mǎn)一年的廣場(chǎng)平均客流量2000萬(wàn)，隨著(zhù)向三線(xiàn)、四線(xiàn)，甚至五線(xiàn)城市的下沉，可能每一個(gè)店客流量略為下降，畢竟小城市沒(méi)有這么多人，即使1300萬(wàn)~1500萬(wàn)左右，那也意味著(zhù)開(kāi)到1000店左右的時(shí)候，每一年光是萬(wàn)達廣場(chǎng)的客流就在130~150億。一個(gè)人假設每年去30次——這個(gè)頻率已經(jīng)不算低了，那就意味著(zhù)有大概5億人左右的重復性消費的顧客。那時(shí)候我估計中國城市居住人口可能會(huì )超過(guò)10億，真正有消費能力的人也就是6億~7億，因為有很小的小孩，還有很大歲數的老人家等，1000個(gè)店我們估計將覆蓋中國90%以上的城市，其中有消費能力的城市人口三分之二都是我們重復消費的顧客。”

“商業(yè)中心除了是吃出來(lái)的，還是玩出來(lái)的。”王健林預測單一的商業(yè)中心將消失，未來(lái)更多的是大量的商業(yè)綜合體，“我們還有一個(gè)目標，爭取三四年時(shí)間，使體驗消費業(yè)態(tài)達到70%。”

說(shuō)到如今的線(xiàn)上線(xiàn)下融合，也就是開(kāi)頭提到的新零售、智慧零售、無(wú)界零售等亂七八糟的零售，王健林有自己的想法：“有的人，包括個(gè)別媒體，不太了解什么是線(xiàn)上線(xiàn)下融合，以為線(xiàn)上線(xiàn)下融合就是有一個(gè)APP，那叫什么線(xiàn)上線(xiàn)下結合呢?錯了。APP固然也重要，但是我們更強調的首先是，線(xiàn)上線(xiàn)下的融合要解決萬(wàn)達廣場(chǎng)如何智慧化、科學(xué)化管理的問(wèn)題。”

至于如何線(xiàn)上線(xiàn)下融合，老王也跟上了人工智能的潮流，他說(shuō)：“萬(wàn)達廣場(chǎng)的線(xiàn)上線(xiàn)下融合往哪個(gè)方向走?今天可以給大家透露下我們的想法和秘密，主要是往人工智能上走。”

老王還語(yǔ)重心長(cháng)地說(shuō)：“在商業(yè)行為當中，不能把消費和零售或者商業(yè)和零售混為一談。大家不要以為零售就是我們商業(yè)的全部，或者是商業(yè)的大部分。在中國整個(gè)社會(huì )消費總額當中，零售所占比也就三分之一左右，還有三分之二，還有很多是零售或者說(shuō)沒(méi)有辦法通過(guò)網(wǎng)絡(luò )的手段來(lái)替代、來(lái)實(shí)現的這種體驗式消費。”

有意思的是，盡管蘇寧今天請了300多位所謂的地產(chǎn)大佬，但做主旨演講的嘉賓只有王健林和恒大的夏海鈞。夏海鈞演講中還順便提到了從萬(wàn)達挖人一事，他說(shuō)：“商業(yè)方面的運營(yíng)，始終是我們的短板。過(guò)去我們也嘗試過(guò)商業(yè)零售的合作，也成立了商業(yè)集團，也從健林董事長(cháng)挖了人來(lái)(現場(chǎng)笑)，但是我們還是搞得不太好，因為我們95%以上干部圍繞住宅來(lái)做。未來(lái)，通過(guò)商業(yè)戰略結盟，才能實(shí)現共贏(yíng)。”

他說(shuō)的這個(gè)問(wèn)題其實(shí)就企業(yè)的基因問(wèn)題，恒大搞不好商業(yè)零售、萬(wàn)達搞不好電商，就跟阿里搞不好社交、騰訊搞不好電商、百度搞不好社交和電商是一樣的，都是骨子里、血液里的先天性缺陷。

同臺的另一位重量級嘉賓孫宏斌估計最近也沒(méi)什么心情上臺演講，他倒是再次跟王健林同框了，在一張大合影中，他和王健林緊挨在一起。上一次倆人同臺還要追溯到4個(gè)月前的7月19日，當時(shí)萬(wàn)達商業(yè)將13個(gè)文化旅游城項目91%股權轉讓給融創(chuàng )房地產(chǎn)集團，將77個(gè)酒店轉讓給富力地產(chǎn)。

現在的老王一身輕。

以下是王健林演講全文：

我這是第二次來(lái)這站臺了，今天聽(tīng)近東提出了一個(gè)智慧零售。中國互聯(lián)網(wǎng)和零售結合比較好的四大企業(yè)，現在已經(jīng)有了三個(gè)新名詞，阿里提出了新零售，近東先生提出了智慧零售，京東提了無(wú)界零售，我就等著(zhù)馬化騰提什么零售了，我看看還有什么詞。但我想說(shuō)的是，無(wú)論提出什么詞，最終的本質(zhì)還是零售。

今天近東叫我做一個(gè)小小的主題演講，時(shí)間有限，我談一個(gè)自己的體會(huì )吧，叫做“實(shí)體商業(yè)的新戰法”。近東剛才講了，互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入中國20多年，特別是進(jìn)入網(wǎng)絡(luò )購物時(shí)代以后，對實(shí)體商業(yè)沖擊還是頗大的，在這個(gè)沖擊下，很多實(shí)體店生存比較艱難，甚至也出現了一些倒閉現象。實(shí)體商業(yè)究竟還有沒(méi)有前途?實(shí)體商業(yè)的物業(yè)還有沒(méi)有投資價(jià)值?很多的人產(chǎn)生了懷疑。

當然，隨著(zhù)最近兩年網(wǎng)絡(luò )企業(yè)、網(wǎng)絡(luò )巨頭紛紛向線(xiàn)下擴張，似乎又看到了實(shí)體商業(yè)價(jià)值的春天。萬(wàn)達作為中國實(shí)體商業(yè)的一個(gè)代表，這些年受電子商務(wù)的沖擊是很小的，甚至可以說(shuō)影響微乎其微。

我舉個(gè)例子，最近五年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達廣場(chǎng)三個(gè)核心指標，客流、收入、租金，前兩項是客戶(hù)的，后一個(gè)是我們自己的，這三項核心指標，這五年環(huán)比年均保持在6%以上，不是簡(jiǎn)單的收入增長(cháng)，客單價(jià)提高了。

而且從投資方面來(lái)看，這兩年恰恰是萬(wàn)達廣場(chǎng)高速增長(cháng)時(shí)期，在2016年之前我們每年最多開(kāi)業(yè)25個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，2016年和今年連續兩年萬(wàn)達每年開(kāi)業(yè)超過(guò)了50家萬(wàn)達廣場(chǎng)，這兩年的增速是100%。

而且我們還有一個(gè)比較宏偉的計劃，即從明年開(kāi)始，力爭用10年左右的時(shí)間，即到2028年，把萬(wàn)達廣場(chǎng)發(fā)展到1000個(gè)左右。

到1000店是什么概念?拿今年的數據來(lái)說(shuō)，開(kāi)店滿(mǎn)一年的廣場(chǎng)平均客流量2000萬(wàn)，隨著(zhù)向三線(xiàn)、四線(xiàn)，甚至五線(xiàn)城市的下沉，可能每一個(gè)店客流量略為下降，畢竟小城市沒(méi)有這么多人，即使1300到1500萬(wàn)左右，那也意味著(zhù)開(kāi)到1000店左右的時(shí)候，每一年光是萬(wàn)達廣場(chǎng)的客流就在130-150億。一個(gè)人假設每年去30次，這個(gè)頻率已經(jīng)不算低了，那就意味著(zhù)有大概5億人左右的重復性消費的顧客。

那時(shí)候我估計中國城市居住人口可能會(huì )超過(guò)10億，真正有消費能力的人也就是6億~7億，因為有很小的小孩，還有很大歲數的老人家等，1000個(gè)店我們估計將覆蓋中國90%以上的城市，其中有消費能力的城市人口三分之二都是我們重復消費的顧客。

下面，我結合近20年萬(wàn)達廣場(chǎng)發(fā)展的實(shí)踐，簡(jiǎn)單談?wù)剬?shí)體商業(yè)在網(wǎng)絡(luò )購物時(shí)代，或者說(shuō)智慧零售時(shí)代，怎么個(gè)打法。我講四點(diǎn)：

一、定位社交中心

萬(wàn)達廣場(chǎng)從誕生那天起就沒(méi)把自己定位成一個(gè)購物中心，以前說(shuō)我們是商業(yè)中心，最近這七八年我們反復強調我們是生活中心，用現在比較流行的話(huà)來(lái)講，就是一個(gè)社交生活的中心。

現在的城市商業(yè)，我有三個(gè)趨勢判斷——

第一，單一商業(yè)中心消失了。為什么?城市擴張。過(guò)去大家說(shuō)一個(gè)城市基本上一個(gè)中心，偌大一個(gè)北京就是王府井，偌大一個(gè)上海就是南京路，現在單一商業(yè)中心已經(jīng)消失;

第二，大量商業(yè)綜合體出現，一站式商業(yè)大量出現，單一的中小門(mén)店受網(wǎng)絡(luò )沖擊。這一點(diǎn)我再給網(wǎng)絡(luò )說(shuō)一句話(huà)公道話(huà)，沒(méi)有網(wǎng)絡(luò )沖擊實(shí)體店也是受影響的;

第三，網(wǎng)絡(luò )購物的興起。

商業(yè)出現這幾個(gè)大的趨勢后，為了規避沖擊，我們就給自己準確定位，不能把零售作為主要定位，應該把生活、社交作為自己的定位。萬(wàn)達廣場(chǎng)也有三個(gè)層面，不管城市級別的，區域級別的，還是社區級別的，我們的定位都是社交中心，這是第一定義。

二、突出體驗消費

網(wǎng)絡(luò )沖擊的是商業(yè)當中的零售部分。即“提袋消費”。消費是兩種，一種是提袋消費，實(shí)實(shí)在在提一個(gè)袋子走了，是物理消費。還有一種是體驗消費，你花了錢(qián)了，有了感知，如吃個(gè)飯，健個(gè)身，游個(gè)泳，唱歌歌，看個(gè)電影等等。

網(wǎng)絡(luò )消費對提袋消費，即消費中的零售部分沖擊比較大。但是它永遠無(wú)法替代只有到實(shí)物場(chǎng)景才能深切體會(huì )到的這種體驗式消費。

我十多年前在杭州發(fā)表過(guò)一次演講，商業(yè)中心怎么干?我當時(shí)用了一個(gè)詞——商業(yè)中心是吃出來(lái)的。十幾年前，人們做商業(yè)中心的時(shí)候里邊就是配兩三家餐廳，他們的計劃是為到店消費的人提供臨時(shí)的餐飲場(chǎng)所，我說(shuō)不對，咱們應該做成城市的中心，讓吃飯的人到這里來(lái)，順便搞點(diǎn)買(mǎi)賣(mài)。

今天，我再加一句話(huà)，商業(yè)中心除了是吃出來(lái)的，還是玩出來(lái)的，大量的游樂(lè )內容、體驗內容。萬(wàn)達廣場(chǎng)非常強調體驗消費，我們規劃設計院有一個(gè)強制條件，原則上新開(kāi)店和調整后的老店要求體驗消費的業(yè)態(tài)占比不低于60%，否則審批通不過(guò)。

我們還有一個(gè)目標，爭取三四年時(shí)間，使體驗消費業(yè)態(tài)達到70%。體驗消費占比多了，它受到的沖擊也越小了，而且由于體驗消費多，商業(yè)中心的黏性和不可替代性提高，才更有價(jià)值。

現在歐美也有一種說(shuō)法叫“反購物中心化”，其實(shí)從中國商業(yè)綜合體的發(fā)展來(lái)看，中國的商業(yè)走的和歐美走的完全不一樣的路：因為無(wú)法拆遷，歐美商業(yè)綜合體都是在城郊，最多兩三層、室外停車(chē)這種模式。中國做得更高，更多吃喝玩樂(lè )在一起。歐美現在更多向中國商業(yè)綜合體學(xué)習，他們“反購物中心化”，也是這個(gè)意思，就是要增加體驗業(yè)態(tài)的比重。

所以這一點(diǎn)我也跟大家交流一下，就是在商業(yè)行為當中，不能把消費和零售或者商業(yè)和零售混為一談。大家不要以為零售就是我們商業(yè)的全部，或者是商業(yè)的大部分。在中國整個(gè)社會(huì )消費總額當中，零售所占比也就三分之一左右，還有三分之二，還有很多是零售或者說(shuō)沒(méi)有辦法通過(guò)網(wǎng)絡(luò )的手段來(lái)替代、來(lái)實(shí)現的這種體驗式消費。

三、增加文化內容

萬(wàn)達正在實(shí)驗，在商業(yè)中心當中引進(jìn)小型的主題樂(lè )園，或者叫做主題街區。我們也在實(shí)驗在商業(yè)中心引進(jìn)非遺文化，做很有趣的非遺文化手工藝的編制品、器皿、制作、服飾等，這些我們都在規劃當中。

我們在南京仙林已經(jīng)建設一個(gè)項目，明年會(huì )開(kāi)業(yè)，大概20萬(wàn)平米，這是萬(wàn)達廣場(chǎng)正在升級的產(chǎn)品。這里面文化娛樂(lè )內容占比可能接近50%，零售比重進(jìn)一步壓到只有15%左右，這就是我們今后主要的發(fā)展目標和方向。

所以在商業(yè)中，除了增加體驗、消費內容，還會(huì )引進(jìn)文化，甚至包括小型的博物館、文化館、主題街區，都是未來(lái)商業(yè)中心的趨勢。

四、線(xiàn)上線(xiàn)下融合

近東搞智慧零售實(shí)驗了多年，萬(wàn)達在這方面也做了兩年多的探索，也有很多體會(huì )。

有的人，包括個(gè)別媒體，不太了解什么是線(xiàn)上線(xiàn)下融合。以為線(xiàn)上線(xiàn)下融合就是有一個(gè)APP，那叫什么線(xiàn)上線(xiàn)下結合呢?錯了。APP固然也重要，但是我們更強調的首先是，線(xiàn)上線(xiàn)下的融合要解決萬(wàn)達廣場(chǎng)如何智慧化、科學(xué)化管理的問(wèn)題。

舉個(gè)例子，過(guò)去做一個(gè)商業(yè)中心起碼有好幾個(gè)控制室，什么消防、暖通，這些東西不能占地上的面積，地上很寶貴，都跑到地下去了。在消防管理當中怎么做到防患未然?怎么極早感知到溫度?萬(wàn)達科學(xué)信息管理，節約成本來(lái)做。給我們提供科技、信息、線(xiàn)上線(xiàn)下融合的系統叫做慧云系統，2018年，慧云系統將全面升級到3.0版本。

慧云的好處是什么?比如，萬(wàn)達廣場(chǎng)投資，我們買(mǎi)地、建設、招商，平均回報是行業(yè)平均水平的2倍。什么原因?光是買(mǎi)地便宜?不是的。這種科技手段正是節約的一個(gè)辦法。

比如我們現在的人力成本是行業(yè)水平的50%，我們的能耗比全國行業(yè)平均水平至少節約30%。還有我們消防的安全系統，自從開(kāi)發(fā)這個(gè)系統以后，避免了大量的火警。

舉一個(gè)例子，我們現在有一種廚房動(dòng)火離人報警的系統。就是我們的廚房，爐灶點(diǎn)著(zhù)后，如果人走了，怎么辦?這個(gè)系統裝可以感知，在餐飲后廚動(dòng)火時(shí)，如果無(wú)人看管，達到設定時(shí)間3分鐘，就會(huì )發(fā)出現場(chǎng)報警，并且將信號傳送到消防主機。這個(gè)是我們自主研發(fā)的，有自主知識產(chǎn)權的，獲得公安部消防局高度評價(jià)，這套系統原來(lái)我們自己用，將來(lái)可以推廣到全國。

將來(lái)，萬(wàn)達廣場(chǎng)的線(xiàn)上線(xiàn)下融合往哪個(gè)方向走?今天可以給大家透露下我們的想法和秘密，主要是往人工智能上走。隨著(zhù)人工智能的發(fā)展，人臉識別越來(lái)越精準，你看現在蘋(píng)果新出的人臉識別系統，人戴上眼鏡它都能識別出來(lái)，所以這樣的精準就為我們的應用打好基礎了。

我們正在研究這方面，比如，你進(jìn)門(mén)這個(gè)系統就自動(dòng)識別你，那么你去了店鋪消費，系統除了能抓取你的數據以外，也不再需要支付系統了，這就為不太玩手機的中老年顧客解決了困擾。將來(lái)線(xiàn)上線(xiàn)下融合的主要方向，就是人工智能大量使用。

最后，萬(wàn)達蘇寧的全面戰略合作。從明年開(kāi)始，萬(wàn)達蘇寧可以說(shuō)是中國企業(yè)中少見(jiàn)的深度合作的企業(yè)了。我們主要有三個(gè)方面的合作：

第一，更多的門(mén)店合作，大家覺(jué)得是不是蘇寧就是開(kāi)店?錯了，這只是很小的一部分，是最淺層面的;

第二，我們?yōu)樘K寧定制商業(yè)中心，蘇寧的業(yè)態(tài)不斷在增加，比如，現在蘇寧要做生鮮超市，此前蘇寧已經(jīng)實(shí)驗了七八年，現在準備大規模進(jìn)入，母嬰、生鮮業(yè)態(tài)也在增加，那我們可能就會(huì )把蘇寧作為一個(gè)核心店，圍繞著(zhù)蘇寧我們再做其他配套的吃喝玩樂(lè )的產(chǎn)品等，萬(wàn)達明年也將開(kāi)展比較規?；亩ㄖ品?wù);

第三，我們還會(huì )有資本層面的合作，明年我們將大規模地合作。

總而言之，萬(wàn)達和蘇寧既在商業(yè)利益上有互補關(guān)系，雙方也是很好的朋友，萬(wàn)達愿意為蘇寧智慧零售大開(kāi)發(fā)戰略的落實(shí)，做最忠實(shí)、最友好的合作伙伴。