2017，地產(chǎn)行業(yè)遭遇了史上最嚴調控，“租購并舉”、“房住不炒”等足以影響整個(gè)行業(yè)未來(lái)的政策，正在陸續落地。

2018怎么干地產(chǎn)?以后的地產(chǎn)是否和之前有什么本質(zhì)的不同?

以“和未來(lái)好好談?wù)?rdquo;為主題的2018中城聯(lián)盟論壇在北京召開(kāi)。陳勁松、馮侖、林中、黃其森、王石、陳俊、田明、高宇、方陸等十幾位行業(yè)大佬，在論壇上發(fā)表了主題演講。

大佬們演講的主題完全不同，但都包含著(zhù)一個(gè)共同的意思：

以后的地產(chǎn)，必須得換個(gè)思路、換個(gè)辦法干了。

具體用什么樣的新辦法干呢?下面是明源君根據大佬的演講，總結出的4個(gè)“要變”的方面。

01

指標要變

干地產(chǎn)得用新數字

中城聯(lián)盟輪值主席，世聯(lián)行董事長(cháng)陳勁松認為：

在時(shí)代轉換的時(shí)候，有些老指標不管用的時(shí)候，在決策的時(shí)候，就需要用一些新的指標、新的數字。

舉例來(lái)說(shuō)，剛改革開(kāi)放的時(shí)候，判斷在哪里投資建廠(chǎng)能火，就看當地電線(xiàn)桿上小廣告貼得多不多，因為小廣告多就意味著(zhù)當地外來(lái)人口多，經(jīng)濟活躍。

中央認為，我國社會(huì )主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長(cháng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。

地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去雖然有大量統計指標，但大多沒(méi)辦法反映這個(gè)矛盾。

陳勁松昨天舉了一些新指標，可以反映這一矛盾，用來(lái)指導房企。

比如下圖所示的客戶(hù)購房遷徙距離指標。

新疆內蒙的客戶(hù)，竟然會(huì )跨越2000多公里去買(mǎi)房。

而客戶(hù)輻射范圍最廣的不是一線(xiàn)城市，而是三亞北海等環(huán)境舒適的城市，客戶(hù)來(lái)源平均距離竟然有800公里以上。

這個(gè)數字就可以說(shuō)明，如果房企根據某些地方政府規劃，去某些人口外流地區建立中小城鎮、公共設施，來(lái)吸引就業(yè)，可能就是錯的。反之，遷入客戶(hù)來(lái)源非常廣的城市，就可以大力發(fā)展中小城鎮。

陳勁松還說(shuō)了一個(gè)名詞叫“城市張力”，涉及租金收入比、月供收入比。

深圳這個(gè)城市為什么有活力?就是因為租金收入比僅為0.36，甚至低于佛山、惠州等地。租金收入比低，新來(lái)的人口進(jìn)入城市的門(mén)檻就低，城市就有包容性……

還有“住宅密度指標”是衡量一些商業(yè)的指標。如果住宅密度上不去，商業(yè)就很麻煩……

總之，新的指標和數字，可以讓過(guò)去很復雜的一些問(wèn)題看起來(lái)簡(jiǎn)單很多。

02

心態(tài)要變

干地產(chǎn)要耐得住寂寞

泰禾集團董事長(cháng)黃其森認為，房企可以做醫療、也可以做教育，但必須要改變心態(tài)。

黃其森說(shuō)“如果沒(méi)有想清楚我們?yōu)槭裁醋鲠t療，為什么做教育，如果耐不住這個(gè)寂寞，你是沒(méi)辦法做好醫療和教育的。我跟我們的團隊講，我們準備10年、8年不盈利來(lái)做好醫療。我們可以看到，醫療和教育沒(méi)有沉淀是不行的。你要想一年、兩年做好醫療是不現實(shí)的。

但是我們從長(cháng)遠來(lái)看，中國經(jīng)濟的發(fā)展一定是靠?jì)刃?，靠消費升級。大家溫飽解決了以后，有了房子以后，更關(guān)心的是自己的身體健康，子女成才，還有精神文化生活。”

協(xié)信集團董事長(cháng)吳旭也有類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)。

吳旭認為：決定房子的價(jià)值是房子里面的東西，而不是建筑本身，甚至不是地段。

協(xié)信在重慶的一個(gè)項目，租金收益率是對面同樣的商業(yè)面積規模的另一個(gè)項目的三倍。

吳旭說(shuō)：“我有三個(gè)結論：一是內容決定價(jià)值，所以現在在內容上一定要下功夫;二是經(jīng)營(yíng)能力決定了價(jià)值;三是深耕的程度與房子的價(jià)值一定是成正比的。”

地產(chǎn)雖然被調控，但內容是得到支持的，而要做內容，要深耕，就要耐得住寂寞。

吳旭說(shuō)“我自己老是告誡我和我的團隊，我們不想做大，只想做好;不想短期，只想持續。我覺(jué)得這個(gè)世界，生命力長(cháng)久更為重要。”當然，光心態(tài)好也不行，得有金融支撐。

中糧地產(chǎn)董事長(cháng)周政也贊同這一觀(guān)點(diǎn)，他以中糧的商業(yè)地產(chǎn)舉例說(shuō)，“做品牌要長(cháng)時(shí)間堅持投入。我們10年了，去年才開(kāi)始有了一個(gè)比較好的盈利，前些年盈利比較弱。有一個(gè)我們同行，一個(gè)比較大的企業(yè)，過(guò)去10年內三進(jìn)三出，進(jìn)去了又出來(lái)，最后發(fā)現實(shí)在做不下去了，以后再也不提了，所以品牌要堅持。”

03

團隊要變，要有共同的語(yǔ)言

要有活力，要相信自己能改變世界

協(xié)信集團董事長(cháng)吳旭對團隊建設也有獨特的感悟。

他認為之前做傳統房地產(chǎn)的團隊，直接和做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的團隊一起干，會(huì )出問(wèn)題。

他說(shuō)：“最早我做科技城的時(shí)候深有體會(huì )，只有我招的兩三個(gè)人懂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。之前強大的做傳統房地產(chǎn)團隊沒(méi)有辦法和他們統一邏輯。語(yǔ)言邏輯、思維邏輯、支撐體系都不一樣。

在兩三年前，我索性把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全部搬到了北京清華科技園，通過(guò)三年的時(shí)間‘洗腦’，形成了一個(gè)基本統一的文化，共同的一個(gè)語(yǔ)言。并且這個(gè)語(yǔ)言的標準程度也就是80%，還沒(méi)有達到100%。

我認為要做好產(chǎn)城，做好特色小鎮，形成共同語(yǔ)言是最基礎的一步，沒(méi)有這最基礎的一步，再好的項目也會(huì )失敗。”

中城產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新聯(lián)盟理事長(cháng)、明源云董事長(cháng)高宇，在分享產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新聯(lián)盟的成立過(guò)程和活動(dòng)的時(shí)候，認為“新的時(shí)代大門(mén)已經(jīng)打開(kāi)了，賽道已經(jīng)很清晰了，方向已經(jīng)很明確了”。

但是要把創(chuàng )新業(yè)務(wù)做好，“想把戰略規劃的非常清晰，預算非常明確，策略部署的非常清晰，可能做不到，因為時(shí)代的變化太快了，行業(yè)的變化，競爭格局的變化都在快速的演變。想做好只有一條路：組織必須充滿(mǎn)活力。

如果你的組織充滿(mǎn)活力了，我們相信在這個(gè)快速變化的時(shí)代，一定可以遇到困難及時(shí)調整，不斷迭代。很多戰略不是規劃出來(lái)的，最終的成果也不是規劃出來(lái)的，都是靠我們的創(chuàng )業(yè)團隊打拼出來(lái)的。”

聯(lián)合運通投資控股公司主席張樹(shù)新在演講中說(shuō)，“能想象未來(lái)”的人們一定和喬布斯重回蘋(píng)果的時(shí)候，曾經(jīng)的電視片廣告里的一段話(huà)中寫(xiě)的一樣：

“他們特立獨行，他們桀驁不馴，他們惹事生非，他們格格不入，他們用與眾不同的眼光看著(zhù)世界，他們不喜歡墨守成規，他們不愿意安于現狀，你可以認同他們，反對他們，也可以頌揚或者詆毀他們，但是唯獨不能漠視他們。因為，是他們改變了尋常事物，他們推動(dòng)了人類(lèi)向前前進(jìn)?；蛟S他們是別人眼中的瘋子，但是卻是我眼中的天才。因為只有那些瘋狂到以為自己能夠改變世界的人，才能真正改變世界。”

04

要找回初心

關(guān)注規模背后經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)

成為真正的英雄

朗詩(shī)集團董事長(cháng)田明認為，房企要以“真正受人尊敬”為自己的目標，不能一味賺快錢(qián)。

他說(shuō)“當夜深人靜的時(shí)候，我們和自己的靈魂獨處，或者當我們勞累，回望自己一路的人生。我們對自己的表現滿(mǎn)意嗎……如果我們的財富可以讓我們好多輩子都花不完，為什么我們還要做讓自己不開(kāi)心的事情?”

田明認為，房企不能再一味追求賺快錢(qián)的方式。

比如，不能不管區域差異，為了快周轉一味復制產(chǎn)品;也不能為了排行榜做假賬。

他說(shuō)“中國的房地產(chǎn)將發(fā)生長(cháng)期的結構性變化，這一點(diǎn)已經(jīng)是不爭的事實(shí)。在這樣一個(gè)時(shí)候，我們所有的人都回到了起點(diǎn)，重新在起跑線(xiàn)上再次來(lái)過(guò)。房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行轉型升級，如果不轉型升級，是沒(méi)有前途的。沒(méi)有轉型的規模擴張，是在末路上狂奔，我們走老路是走不進(jìn)未來(lái)的……我們應該靜下心來(lái)，在自己熟悉的領(lǐng)域，選擇自己擅長(cháng)的方向，好好地在客戶(hù)、產(chǎn)品、技術(shù)、商業(yè)模式上下硬功夫，熬過(guò)結構調整，熬過(guò)漫長(cháng)的冬天，讓自己能夠真正擁有獨有的優(yōu)勢，讓自己具備獨特的核心競爭力，這才是正道。

我們房地產(chǎn)的同行們也應當去思考一下，我們是不是應當設定超越財富、超越金錢(qián)的成功目標，我們是不是應當把自己的企業(yè)建設成為一個(gè)對社會(huì )，對自然友好的、可持續發(fā)展的企業(yè)，這種自我的超越是成為未來(lái)市場(chǎng)英雄的前提。”

旭輝集團董事長(cháng)林中認為，之前大家都在關(guān)注規模，而當眾多房企規模突破千億之后，房企在未來(lái)更應該關(guān)注質(zhì)量。

要實(shí)現有回款的銷(xiāo)售，因為沒(méi)有回款的銷(xiāo)售就是耍流氓。

要實(shí)現有利潤的銷(xiāo)售，因為如果沒(méi)有利潤，我們就很難持續的為客戶(hù)提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)。我們不要惡化負債率，不要犧牲利潤率，在增長(cháng)的過(guò)程中，要有更好的平衡。

林中認為，規模是一個(gè)結果，規模是一個(gè)滯后性的指標，我們更應該去關(guān)注經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)，因為這才是規模背后的內因。

林中說(shuō)了很多我們應該關(guān)注的東西：

我們更關(guān)注這個(gè)組織有沒(méi)有活力，有沒(méi)有合力，有沒(méi)有效力;

我們更關(guān)注這個(gè)產(chǎn)品，產(chǎn)品是我們跟客戶(hù)傳遞我們使命和情懷的。”

林中說(shuō)“千億以后，要持續增長(cháng)，企業(yè)核心競爭力是文化、組織、機制、人才和管理………我們如何推動(dòng)城市的發(fā)展和社會(huì )的進(jìn)步，我們如何用愛(ài)心、匠心和專(zhuān)業(yè)心為客戶(hù)提供美好生活，同時(shí)如何使我們的員工能夠過(guò)上物質(zhì)和精神的美好生活，體面而有尊嚴……不管走多遠，走多久，都不要忘了我們當時(shí)出發(fā)時(shí)的初心和使命。”

中城聯(lián)盟第二任輪值主席、萬(wàn)通集團創(chuàng )始人馮侖說(shuō)自己之前在湖畔大學(xué)交流，一直在說(shuō)這兩句話(huà)“因為看見(jiàn)，所以相信;因為相信，所以看見(jiàn)”。

馮侖的意思是說(shuō)，地產(chǎn)的很多創(chuàng )新模式，沒(méi)有先例，自己相信了，夢(mèng)想才能成真。

馮侖說(shuō)“普通人是因為看見(jiàn)，所以相信。

比如說(shuō)我們今天很多創(chuàng )業(yè)者說(shuō)別人開(kāi)個(gè)餐館賺錢(qián)，我也去開(kāi)個(gè)餐館賺錢(qián)，這叫‘因為看見(jiàn)，所以相信’。

但你心中有佛，你就看見(jiàn)了善，就是“因為相信，所以看見(jiàn)”。

所以相信的第一個(gè)出發(fā)信念，是價(jià)值觀(guān)。

每個(gè)人的差別，首先因為信念和價(jià)值觀(guān)不同出現了差異，而這個(gè)差異就創(chuàng )造了你看見(jiàn)的不同的東西。其次才是我們的知識帶來(lái)的經(jīng)驗，引起你對一件事物的好奇。“

馮侖說(shuō)“所以我們要轉型，我們要創(chuàng )造房地產(chǎn)細分市場(chǎng)的領(lǐng)先，要在資產(chǎn)管理和服務(wù)運營(yíng)上取得與人不同的更好的業(yè)績(jì)，很大的一件事情，就是我們要重新梳理我們自己心里看見(jiàn)的東西。

而心里看見(jiàn)的東西就是我們相信的東西，究竟你相信什么樣的價(jià)值觀(guān)，相信一個(gè)什么樣與眾不同的細分市場(chǎng)，相信什么樣的一個(gè)新的商業(yè)模式，然后你就去看見(jiàn)了什么不同的東西。

因為相信，所以看見(jiàn)，你內心的初衷和你內心的價(jià)值觀(guān)引導你看見(jiàn)與眾不同的地方，而這個(gè)地方正是你轉型以后可能重生的未來(lái)。”

最后壓軸演講的是王石，王石認為在科技發(fā)展到今天的情況下，60多歲只是中年。

王石說(shuō)“不是企業(yè)離不開(kāi)你，而是你離不開(kāi)企業(yè)。”每個(gè)企業(yè)家都應該想想老了以后怎么辦，提前做好準備，否則到時(shí)候會(huì )很痛苦。

王石本人之前沒(méi)有想過(guò)在66歲從萬(wàn)科退休，現在則準備去大學(xué)當老師。

王石說(shuō)“褚時(shí)健先生讓我明白了，作為一個(gè)企業(yè)家，你70歲之后是完全可以再開(kāi)創(chuàng )一種和原來(lái)完全不同的事業(yè)。我第一次遇到褚時(shí)健先生的時(shí)候，他那一年74歲，我看到他的橙苗就這么高(不到半米)，我說(shuō)什么時(shí)候掛果?他說(shuō)6年之后。我當時(shí)就算，6年之后他80歲了。怎么能想到一個(gè)70多歲的人，在那種情況下，戴著(zhù)一個(gè)破草帽，一個(gè)破長(cháng)衫，說(shuō)著(zhù)愿景，給你描述著(zhù)他80歲的時(shí)候，這個(gè)荒山野嶺是一個(gè)什么情況。”

褚時(shí)健80歲的時(shí)候，果園比他描述的還要好很多，而他今年已經(jīng)90歲了。