2017，地產(chǎn)行業(yè)遭遇了史上最嚴調(diào)控，“租購并舉”、“房住不炒”等足以影響整個行業(yè)未來的政策，正在陸續(xù)落地。

2018怎么干地產(chǎn)?以后的地產(chǎn)是否和之前有什么本質(zhì)的不同?

以“和未來好好談談”為主題的2018中城聯(lián)盟論壇在北京召開。陳勁松、馮侖、林中、黃其森、王石、陳俊、田明、高宇、方陸等十幾位行業(yè)大佬，在論壇上發(fā)表了主題演講。

大佬們演講的主題完全不同，但都包含著一個共同的意思：

以后的地產(chǎn)，必須得換個思路、換個辦法干了。

具體用什么樣的新辦法干呢?下面是明源君根據(jù)大佬的演講，總結(jié)出的4個“要變”的方面。

01

指標要變

干地產(chǎn)得用新數(shù)字

中城聯(lián)盟輪值主席，世聯(lián)行董事長陳勁松認為：

在時代轉(zhuǎn)換的時候，有些老指標不管用的時候，在決策的時候，就需要用一些新的指標、新的數(shù)字。

舉例來說，剛改革開放的時候，判斷在哪里投資建廠能火，就看當?shù)仉娋€桿上小廣告貼得多不多，因為小廣告多就意味著當?shù)赝鈦砣丝诙?，?jīng)濟活躍。

中央認為，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。

地產(chǎn)行業(yè)過去雖然有大量統(tǒng)計指標，但大多沒辦法反映這個矛盾。

陳勁松昨天舉了一些新指標，可以反映這一矛盾，用來指導房企。

比如下圖所示的客戶購房遷徙距離指標。

新疆內(nèi)蒙的客戶，竟然會跨越2000多公里去買房。

而客戶輻射范圍最廣的不是一線城市，而是三亞北海等環(huán)境舒適的城市，客戶來源平均距離竟然有800公里以上。

這個數(shù)字就可以說明，如果房企根據(jù)某些地方政府規(guī)劃，去某些人口外流地區(qū)建立中小城鎮(zhèn)、公共設(shè)施，來吸引就業(yè)，可能就是錯的。反之，遷入客戶來源非常廣的城市，就可以大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)。

陳勁松還說了一個名詞叫“城市張力”，涉及租金收入比、月供收入比。

深圳這個城市為什么有活力?就是因為租金收入比僅為0.36，甚至低于佛山、惠州等地。租金收入比低，新來的人口進入城市的門檻就低，城市就有包容性……

還有“住宅密度指標”是衡量一些商業(yè)的指標。如果住宅密度上不去，商業(yè)就很麻煩……

總之，新的指標和數(shù)字，可以讓過去很復雜的一些問題看起來簡單很多。

02

心態(tài)要變

干地產(chǎn)要耐得住寂寞

泰禾集團董事長黃其森認為，房企可以做醫(yī)療、也可以做教育，但必須要改變心態(tài)。

黃其森說“如果沒有想清楚我們?yōu)槭裁醋鲠t(yī)療，為什么做教育，如果耐不住這個寂寞，你是沒辦法做好醫(yī)療和教育的。我跟我們的團隊講，我們準備10年、8年不盈利來做好醫(yī)療。我們可以看到，醫(yī)療和教育沒有沉淀是不行的。你要想一年、兩年做好醫(yī)療是不現(xiàn)實的。

但是我們從長遠來看，中國經(jīng)濟的發(fā)展一定是靠內(nèi)需，靠消費升級。大家溫飽解決了以后，有了房子以后，更關(guān)心的是自己的身體健康，子女成才，還有精神文化生活。”

協(xié)信集團董事長吳旭也有類似的觀點。

吳旭認為：決定房子的價值是房子里面的東西，而不是建筑本身，甚至不是地段。

協(xié)信在重慶的一個項目，租金收益率是對面同樣的商業(yè)面積規(guī)模的另一個項目的三倍。

吳旭說：“我有三個結(jié)論：一是內(nèi)容決定價值，所以現(xiàn)在在內(nèi)容上一定要下功夫;二是經(jīng)營能力決定了價值;三是深耕的程度與房子的價值一定是成正比的。”

地產(chǎn)雖然被調(diào)控，但內(nèi)容是得到支持的，而要做內(nèi)容，要深耕，就要耐得住寂寞。

吳旭說“我自己老是告誡我和我的團隊，我們不想做大，只想做好;不想短期，只想持續(xù)。我覺得這個世界，生命力長久更為重要。”當然，光心態(tài)好也不行，得有金融支撐。

中糧地產(chǎn)董事長周政也贊同這一觀點，他以中糧的商業(yè)地產(chǎn)舉例說，“做品牌要長時間堅持投入。我們10年了，去年才開始有了一個比較好的盈利，前些年盈利比較弱。有一個我們同行，一個比較大的企業(yè)，過去10年內(nèi)三進三出，進去了又出來，最后發(fā)現(xiàn)實在做不下去了，以后再也不提了，所以品牌要堅持。”

03

團隊要變，要有共同的語言

要有活力，要相信自己能改變世界

協(xié)信集團董事長吳旭對團隊建設(shè)也有獨特的感悟。

他認為之前做傳統(tǒng)房地產(chǎn)的團隊，直接和做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的團隊一起干，會出問題。

他說：“最早我做科技城的時候深有體會，只有我招的兩三個人懂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。之前強大的做傳統(tǒng)房地產(chǎn)團隊沒有辦法和他們統(tǒng)一邏輯。語言邏輯、思維邏輯、支撐體系都不一樣。

在兩三年前，我索性把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全部搬到了北京清華科技園，通過三年的時間‘洗腦’，形成了一個基本統(tǒng)一的文化，共同的一個語言。并且這個語言的標準程度也就是80%，還沒有達到100%。

我認為要做好產(chǎn)城，做好特色小鎮(zhèn)，形成共同語言是最基礎(chǔ)的一步，沒有這最基礎(chǔ)的一步，再好的項目也會失敗。”

中城產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新聯(lián)盟理事長、明源云董事長高宇，在分享產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新聯(lián)盟的成立過程和活動的時候，認為“新的時代大門已經(jīng)打開了，賽道已經(jīng)很清晰了，方向已經(jīng)很明確了”。

但是要把創(chuàng)新業(yè)務做好，“想把戰(zhàn)略規(guī)劃的非常清晰，預算非常明確，策略部署的非常清晰，可能做不到，因為時代的變化太快了，行業(yè)的變化，競爭格局的變化都在快速的演變。想做好只有一條路：組織必須充滿活力。

如果你的組織充滿活力了，我們相信在這個快速變化的時代，一定可以遇到困難及時調(diào)整，不斷迭代。很多戰(zhàn)略不是規(guī)劃出來的，最終的成果也不是規(guī)劃出來的，都是靠我們的創(chuàng)業(yè)團隊打拼出來的。”

聯(lián)合運通投資控股公司主席張樹新在演講中說，“能想象未來”的人們一定和喬布斯重回蘋果的時候，曾經(jīng)的電視片廣告里的一段話中寫的一樣：

“他們特立獨行，他們桀驁不馴，他們?nèi)鞘律牵麄兏窀癫蝗?，他們用與眾不同的眼光看著世界，他們不喜歡墨守成規(guī)，他們不愿意安于現(xiàn)狀，你可以認同他們，反對他們，也可以頌揚或者詆毀他們，但是唯獨不能漠視他們。因為，是他們改變了尋常事物，他們推動了人類向前前進。或許他們是別人眼中的瘋子，但是卻是我眼中的天才。因為只有那些瘋狂到以為自己能夠改變世界的人，才能真正改變世界。”

04

要找回初心

關(guān)注規(guī)模背后經(jīng)營的本質(zhì)

成為真正的英雄

朗詩集團董事長田明認為，房企要以“真正受人尊敬”為自己的目標，不能一味賺快錢。

他說“當夜深人靜的時候，我們和自己的靈魂獨處，或者當我們勞累，回望自己一路的人生。我們對自己的表現(xiàn)滿意嗎……如果我們的財富可以讓我們好多輩子都花不完，為什么我們還要做讓自己不開心的事情?”

田明認為，房企不能再一味追求賺快錢的方式。

比如，不能不管區(qū)域差異，為了快周轉(zhuǎn)一味復制產(chǎn)品;也不能為了排行榜做假賬。

他說“中國的房地產(chǎn)將發(fā)生長期的結(jié)構(gòu)性變化，這一點已經(jīng)是不爭的事實。在這樣一個時候，我們所有的人都回到了起點，重新在起跑線上再次來過。房地產(chǎn)行業(yè)需要進行轉(zhuǎn)型升級，如果不轉(zhuǎn)型升級，是沒有前途的。沒有轉(zhuǎn)型的規(guī)模擴張，是在末路上狂奔，我們走老路是走不進未來的……我們應該靜下心來，在自己熟悉的領(lǐng)域，選擇自己擅長的方向，好好地在客戶、產(chǎn)品、技術(shù)、商業(yè)模式上下硬功夫，熬過結(jié)構(gòu)調(diào)整，熬過漫長的冬天，讓自己能夠真正擁有獨有的優(yōu)勢，讓自己具備獨特的核心競爭力，這才是正道。

我們房地產(chǎn)的同行們也應當去思考一下，我們是不是應當設(shè)定超越財富、超越金錢的成功目標，我們是不是應當把自己的企業(yè)建設(shè)成為一個對社會，對自然友好的、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，這種自我的超越是成為未來市場英雄的前提。”

旭輝集團董事長林中認為，之前大家都在關(guān)注規(guī)模，而當眾多房企規(guī)模突破千億之后，房企在未來更應該關(guān)注質(zhì)量。

要實現(xiàn)有回款的銷售，因為沒有回款的銷售就是耍流氓。

要實現(xiàn)有利潤的銷售，因為如果沒有利潤，我們就很難持續(xù)的為客戶提供更好的產(chǎn)品和服務。我們不要惡化負債率，不要犧牲利潤率，在增長的過程中，要有更好的平衡。

林中認為，規(guī)模是一個結(jié)果，規(guī)模是一個滯后性的指標，我們更應該去關(guān)注經(jīng)營的本質(zhì)，因為這才是規(guī)模背后的內(nèi)因。

林中說了很多我們應該關(guān)注的東西：

我們更關(guān)注這個組織有沒有活力，有沒有合力，有沒有效力;

我們更關(guān)注這個產(chǎn)品，產(chǎn)品是我們跟客戶傳遞我們使命和情懷的。”

林中說“千億以后，要持續(xù)增長，企業(yè)核心競爭力是文化、組織、機制、人才和管理………我們?nèi)绾瓮苿映鞘械陌l(fā)展和社會的進步，我們?nèi)绾斡脨坌?、匠心和專業(yè)心為客戶提供美好生活，同時如何使我們的員工能夠過上物質(zhì)和精神的美好生活，體面而有尊嚴……不管走多遠，走多久，都不要忘了我們當時出發(fā)時的初心和使命。”

中城聯(lián)盟第二任輪值主席、萬通集團創(chuàng)始人馮侖說自己之前在湖畔大學交流，一直在說這兩句話“因為看見，所以相信;因為相信，所以看見”。

馮侖的意思是說，地產(chǎn)的很多創(chuàng)新模式，沒有先例，自己相信了，夢想才能成真。

馮侖說“普通人是因為看見，所以相信。

比如說我們今天很多創(chuàng)業(yè)者說別人開個餐館賺錢，我也去開個餐館賺錢，這叫‘因為看見，所以相信’。

但你心中有佛，你就看見了善，就是“因為相信，所以看見”。

所以相信的第一個出發(fā)信念，是價值觀。

每個人的差別，首先因為信念和價值觀不同出現(xiàn)了差異，而這個差異就創(chuàng)造了你看見的不同的東西。其次才是我們的知識帶來的經(jīng)驗，引起你對一件事物的好奇。“

馮侖說“所以我們要轉(zhuǎn)型，我們要創(chuàng)造房地產(chǎn)細分市場的領(lǐng)先，要在資產(chǎn)管理和服務運營上取得與人不同的更好的業(yè)績，很大的一件事情，就是我們要重新梳理我們自己心里看見的東西。

而心里看見的東西就是我們相信的東西，究竟你相信什么樣的價值觀，相信一個什么樣與眾不同的細分市場，相信什么樣的一個新的商業(yè)模式，然后你就去看見了什么不同的東西。

因為相信，所以看見，你內(nèi)心的初衷和你內(nèi)心的價值觀引導你看見與眾不同的地方，而這個地方正是你轉(zhuǎn)型以后可能重生的未來。”

最后壓軸演講的是王石，王石認為在科技發(fā)展到今天的情況下，60多歲只是中年。

王石說“不是企業(yè)離不開你，而是你離不開企業(yè)。”每個企業(yè)家都應該想想老了以后怎么辦，提前做好準備，否則到時候會很痛苦。

王石本人之前沒有想過在66歲從萬科退休，現(xiàn)在則準備去大學當老師。

王石說“褚時健先生讓我明白了，作為一個企業(yè)家，你70歲之后是完全可以再開創(chuàng)一種和原來完全不同的事業(yè)。我第一次遇到褚時健先生的時候，他那一年74歲，我看到他的橙苗就這么高(不到半米)，我說什么時候掛果?他說6年之后。我當時就算，6年之后他80歲了。怎么能想到一個70多歲的人，在那種情況下，戴著一個破草帽，一個破長衫，說著愿景，給你描述著他80歲的時候，這個荒山野嶺是一個什么情況。”

褚時健80歲的時候，果園比他描述的還要好很多，而他今年已經(jīng)90歲了。