意欲打造為“河南陸家嘴”的鄭州市鄭東新區，曾拍出了鄭州6個(gè)地王，背靠央企的金茂集團甚至溢價(jià)161%，以35.10億元的總價(jià)刷新鄭州總價(jià)、單價(jià)、樓面價(jià)新紀錄，3.69萬(wàn)元/平的樓面價(jià)甚至超過(guò)當時(shí)廣州的樓面均價(jià)地王紀錄。

2017年6月底，當地出爐限價(jià)政策，鄭州多位房企高管向騰訊《棱鏡》確認，北龍湖片區備案價(jià)為3.2萬(wàn)元/平，但是，房企核算，多個(gè)地王項目即使單價(jià)賣(mài)到5萬(wàn)元都很難回本。

如今大多數房企在做兩手準備，一方面在和政府溝通，希望爭取合理的市場(chǎng)備案價(jià);另一方面如果客戶(hù)自己愿意為市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)單，開(kāi)發(fā)商會(huì )和客戶(hù)之間達成某種協(xié)議，這樣的話(huà)，網(wǎng)簽價(jià)和成交價(jià)會(huì )有差別。

“實(shí)在抱歉，買(mǎi)房的人太多，各種關(guān)系不好平衡，只能現場(chǎng)抽簽選房了。”2017年夏末的一早，林西接到了榮盛發(fā)展(002146.SZ)旗下鄭州北龍湖地王項目一位負責人的電話(huà)。

最終，從10個(gè)乒乓球中，林西抽中了9號球。雖然按照挑房的先后順序，這意味著(zhù)將無(wú)緣最中意的那套房源，但他依然交付了300萬(wàn)元的意向金，訂下了這套面積240平、均價(jià)3.8萬(wàn)元每平、總價(jià)近千萬(wàn)的洋房。要知道，根據官方統計，這一年鄭州市新房均價(jià)還不到8000元每平米。

鄭州，這個(gè)一直希望趕超武漢，成為中國中部地區最重要的強二線(xiàn)城市，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎城市經(jīng)濟命脈。集整個(gè)河南省之力開(kāi)發(fā)的鄭州北龍湖區域，則被寄希望于打造成河南的“陸家嘴”。

諸多政策加持下，此地成為樓市狂飆突進(jìn)的特殊產(chǎn)物，地王頻出，震驚市場(chǎng)，也吸引著(zhù)林西這樣的富有人群蜂擁而至、豪擲千金。

2016年始，北龍湖區域猶如擊鼓傳花，連續刷新鄭州土地出讓價(jià)格新高，融創(chuàng )、恒大、榮盛等房企輪番站在地王潮的風(fēng)口，背靠央企的金茂集團甚至溢價(jià)161%，以35.10億元的總價(jià)成為鄭州新的地王，3.69萬(wàn)元/平的樓面價(jià)甚至超過(guò)當時(shí)廣州的樓面均價(jià)地王紀錄。地王，這匹脫韁的野馬，直至當年9月土拍“熔斷機制”的推出才得以拴住繩索。

但一年半過(guò)去，時(shí)至今日，當市場(chǎng)漸涼，又面對政策限價(jià)壓頂時(shí)，在限價(jià)與現金流的角力之戰中，那些曾經(jīng)的地王不得不已焦灼于如何逃生，面對高地價(jià)所帶來(lái)的資金成本及銷(xiāo)售壓力，他們被迫游走于政策邊緣，以爭取到合理的市場(chǎng)定價(jià)，甚至博弈于市場(chǎng)與法規的灰色地帶。

豪擲千金的北龍湖富人

按照鄭州市房產(chǎn)信息中心公布的官方統計數據，2017年1-11月，全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)為7973元/平，二手房均價(jià)為10228元/平。而鄭州統計局數據顯示，2016年全市城鎮居民人均可支配收入僅為3.32萬(wàn)元，月均2700元。

顯然，北龍湖區域動(dòng)輒4萬(wàn)起步的價(jià)格，已將均價(jià)遠遠甩在身后，融創(chuàng )地王項目“中原壹號院”樓王的一層帶院，意向價(jià)格更是達到10.2萬(wàn)元/平。

盡管如此，這里的豪宅甫一上市，即銷(xiāo)售告罄。林西正是購房者其中之一。

30出頭的林西，是鄭州一家餐飲連鎖公司的高管負責人。早在2009年，在一度被稱(chēng)為“中國最大鬼城”的鄭東新區，他以5000元/平的價(jià)格入手了三套房子。隨后趕上新區高速發(fā)展，房?jì)r(jià)飆升至3萬(wàn)多。

“當初因為政策紅利，相當于撿了便宜，心里很平衡。如果沒(méi)占這個(gè)便宜，真的是因為工作辛苦掙得一兩千萬(wàn)，買(mǎi)北龍湖的房子會(huì )很難受。”林西告訴騰訊《棱鏡》：“現在鄭東新區的業(yè)主，有的花5000多買(mǎi)的房，有的花3萬(wàn)多，現在北龍湖全部洗牌，大家都是一樣的價(jià)格。光地下停車(chē)位都得上30萬(wàn)，我相信停車(chē)場(chǎng)不會(huì )有20萬(wàn)以下的車(chē)，現在我家隔壁車(chē)位就停了一輛大眾POLO。”

2017年，因為準備要二胎，換個(gè)更大的房子，看了一個(gè)夏天北龍湖樓盤(pán)的他，最終相中了榮盛項目一套240平的豪宅?；貞浧鹳I(mǎi)房的經(jīng)歷，林西用“驚訝”來(lái)形容——“到現場(chǎng)不要問(wèn)有沒(méi)有優(yōu)惠，先問(wèn)能不能買(mǎi)到房，因為有錢(qián)人實(shí)在太多了，都是托了房管局、規劃局、管委會(huì )等各種關(guān)系來(lái)的”。

關(guān)于北龍湖購房客戶(hù)的畫(huà)像，雅居樂(lè )北龍湖項目負責人曾雋向騰訊《棱鏡》描述，客戶(hù)群在30歲至45歲之間，年收入過(guò)百萬(wàn)，三代同堂，想把北龍湖當做終極置業(yè)，不必再搬家;多在鄭東新區居住5年至10年，早些年嘗過(guò)房?jì)r(jià)翻數倍的政策紅利，對北龍湖投資價(jià)值認可度高;其次就是鄭州周邊縣市的企業(yè)主。

為了吸引購房者，在北龍湖占有一席之地，除了利潤考量外，以足夠優(yōu)秀的產(chǎn)品樹(shù)立品牌，成為包括雅居樂(lè )這些地王房企的共識，北龍湖地塊也都是這些外來(lái)房企在鄭州第一次獨立拿地開(kāi)發(fā)的項目。

“打造豪宅產(chǎn)品品質(zhì)，樹(shù)立自己在河南的江湖地位。在限價(jià)情況下，我們會(huì )適當放大這個(gè)因素。”曾雋對騰訊《棱鏡》表示。

曾雋透露，北龍湖地塊是雅居樂(lè )集團20多年單價(jià)最貴的一塊地，單價(jià)達到2412萬(wàn)元/畝。在產(chǎn)品內部定位是唯一的A+級別，這就需要在前期產(chǎn)品研發(fā)、配置標準、物業(yè)園林等方面突破原有的標準化動(dòng)作，做足充分的論證和調整之后，才能開(kāi)工建設，“拍地一年半還未開(kāi)盤(pán)，就是為了將品質(zhì)和產(chǎn)品做到極致，非同于雅居樂(lè )常規項目的運營(yíng)標準。”

河南“陸家嘴”的地王困境

一出生就風(fēng)華正茂的北龍湖，給了地產(chǎn)商們足夠的信心。

按照當地政府規劃，北龍湖所在的鄭東新區，是國務(wù)院確定的中原經(jīng)濟區金融集聚核心功能區，意欲打造成河南的“陸家嘴”，北龍湖中心的龍湖金融島則是金融中心建設的主承載區，周邊配套交通、教育、醫療、商業(yè)等資源都將為全省之最，這被地產(chǎn)商視為鄭東新區最后的壓軸戲。

不過(guò)，眼下，這里依舊荒無(wú)人煙。

2018年元旦前夕，騰訊《棱鏡》實(shí)地探訪(fǎng)了北龍湖多個(gè)地王項目的施工現場(chǎng)。鄭州冬季大氣污染防治而實(shí)施“封土行動(dòng)”，目前所有工地項目均已停止，孤零零的塔吊下，裸露的黃土上覆蓋了一層防塵網(wǎng)。工地外的馬路邊，共享單車(chē)車(chē)座上已經(jīng)落了一層厚厚的灰塵。

長(cháng)達一年半的施工之后，包括金茂、融創(chuàng )、雅居樂(lè )、榮盛等多個(gè)地王項目，均已或接近封頂，達到了向政府申請預售證的工程條件。

但是，一則2017年6月底出爐的限價(jià)政策落地，令開(kāi)發(fā)商叫苦不迭。

該文件指出，鄭州市新備案預售商品住房銷(xiāo)售均價(jià)原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房?jì)r(jià)格水平，不得以任何形式收取價(jià)外費用，不得捆綁銷(xiāo)售車(chē)位等。鄭州多位房企高管向騰訊《棱鏡》確認，北龍湖片區備案價(jià)為3.2萬(wàn)元/平，而融創(chuàng )、金茂的樓面價(jià)就已達到3.6萬(wàn)元/平。

另一位參加過(guò)北龍湖地王競拍的非本地房企高管粗略測算，按照3.6萬(wàn)元/平的樓面價(jià)測算，算上建安成本，加上稅費(銷(xiāo)售額的13%-15%)，再加上資金銷(xiāo)售等成本，單價(jià)賣(mài)到5萬(wàn)元都很難回本。接近融創(chuàng )的人士則向騰訊《棱鏡》透露，其北龍湖項目均價(jià)，希望能賣(mài)到6萬(wàn)元每平，實(shí)現一點(diǎn)微利，保證下現金流，剩下的項目慢慢賣(mài)，等著(zhù)溢價(jià)。

限價(jià)之下，如何突破限價(jià)，贏(yíng)得利潤，成為高懸在每個(gè)地王項目頭頂的達摩克斯之劍。

一位熟悉北龍湖地王項目的開(kāi)發(fā)商告訴騰訊《棱鏡》，如今大多數房企在做兩手準備，一方面在和政府溝通，希望爭取合理的市場(chǎng)備案價(jià);另一方面如果客戶(hù)自己愿意為市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)單，開(kāi)發(fā)商會(huì )和客戶(hù)之間達成某種協(xié)議，這樣的話(huà)，網(wǎng)簽價(jià)和成交價(jià)會(huì )有差別。

“開(kāi)盤(pán)價(jià)接近4萬(wàn)，我們家先交300萬(wàn)意向金，榮盛集團和中國銀行合作開(kāi)了個(gè)戶(hù)，存到自己名下，雙方都沒(méi)辦法動(dòng)這筆錢(qián)，等到項目開(kāi)盤(pán)了到時(shí)候再補個(gè)首付，估計得補200萬(wàn)左右。”訂下了榮盛北龍湖項目的購房者林西稱(chēng)，現在鎖定了房?jì)r(jià)和戶(hù)型，本來(lái)預計12月正式簽約，但現在未果。

騰訊《棱鏡》在走訪(fǎng)正弘瓴售樓部時(shí)，其置業(yè)顧問(wèn)表示，現在可售的房源僅剩三套，建筑面積都在230平左右，均價(jià)在4萬(wàn)/平，總價(jià)在940萬(wàn)左右，雖然有預售證，但是政府批復的價(jià)格是3萬(wàn)2，只能簽兩個(gè)合同賣(mài)，一個(gè)是正常的網(wǎng)簽合同，走備案價(jià)，大約714萬(wàn)，另一個(gè)是合同補上差價(jià)，往開(kāi)發(fā)商提供的銀行賬戶(hù)上存上230萬(wàn)。

“首付還可以分期，先交72萬(wàn)，后兩筆70萬(wàn)在2018年6月及12月底交付即可。如果全款買(mǎi)的話(huà)，還能再優(yōu)惠10萬(wàn)。”該置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)。

目前，受限價(jià)影響的各家北龍湖地王項目，都在延遲開(kāi)盤(pán)，留下足夠的時(shí)間和政府斡旋。整個(gè)北龍湖片區，此前只有正弘瓴、正商善水上境、永威上和院等樓盤(pán)項目拿到了預售證。

騰訊《棱鏡》獲悉，北龍湖最高地王項目金茂近期拿到了預售證，政府批復的備案價(jià)為5.3萬(wàn)/平。不過(guò)，該消息并未得到鄭州市房管局的官方確認。

迫于政府限價(jià)，房企無(wú)奈選擇價(jià)格分拆，尋找愿意接受合理市場(chǎng)價(jià)的真實(shí)客戶(hù)。不過(guò)，這也在客觀(guān)上提供了尋租空間，出現了轉賣(mài)房號、賺取天價(jià)“茶水費”的現象。

1月9日，有鄭州本地房產(chǎn)自媒體“房東俱樂(lè )部”爆料稱(chēng)，1月8日，中原銀行參與定向團購的員工對北龍湖項目永威上和院選房，兩棟樓合計53套，每平米單價(jià)在3.8萬(wàn)至3.9萬(wàn)，周邊市場(chǎng)實(shí)際售價(jià)達到4.6萬(wàn)/平，而該項目政府備案價(jià)只有3.2萬(wàn)/平。如果轉手成功，可賺取最高達到190萬(wàn)的“茶水費”。

與之類(lèi)似，一位熟悉鄭州樓市的知情人士告訴騰訊《棱鏡》，在鄭州房?jì)r(jià)猛漲初期的2016年初，曾有炒房客斥資上億資金，以2.9萬(wàn)/平的價(jià)格認籌下正弘瓴項目的20套房源，現在該項目均價(jià)達到4萬(wàn)左右，沒(méi)有和開(kāi)發(fā)商簽合同，就等著(zhù)真正買(mǎi)家來(lái)簽約。盡管后續趕上限購限貸等調控政策，導致資金成本提高，但還是能賺到不少錢(qián)。

如今，無(wú)人拍地的尷尬

彼時(shí)，火熱的北龍湖，似乎山雨欲來(lái)。

2017年最后一次土拍，北龍湖三宗住宅用地均被本土房企輕松拿下，其中兩宗地甚至沒(méi)有達到熔斷價(jià)格，樓面價(jià)更是低至17150元/平和18402元/平。這一樓面價(jià)僅為北龍湖地王項目的一半。

曾經(jīng)的兵家必爭之地，如今變得無(wú)人問(wèn)津。一位全國20強的上市外來(lái)房企鄭州區域負責人向騰訊《棱鏡》表示，對于大型外來(lái)上市房企來(lái)說(shuō)，每年6月30日、12月31日兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)非常關(guān)鍵，是房企中期及年終財報的節點(diǎn)，這時(shí)需要公司現金流非常充裕，如果現金少，負債就會(huì )很高，因此需要回籠資金把財報做得好看。

“外界無(wú)法想象房企對于資金流通性的緊張程度，很多房企2017年底甚至高息借錢(qián)去充現金流。到底是一兩塊地重要，還是年報重要?那當然是年報重要。”上述負責人透露。

就在12月22日一早，萬(wàn)科美景世階置業(yè)顧問(wèn)張毅突然接到領(lǐng)導通知——等待大半年的預售證終于批下來(lái)了，公司決定29日緊急開(kāi)盤(pán)，31日晚間要求把首付款全額交納完畢。“我待過(guò)不下5個(gè)樓盤(pán)，這是時(shí)間上最緊張的一次，就趕在年前把房子賣(mài)了。”張毅對此頗為不解。

除了年底沖刺業(yè)績(jì)，美化年報外，外來(lái)房企對于2018年鄭州整體市場(chǎng)預期也在降低。

一位外來(lái)房企高管做過(guò)統計，2017年一系列調控政策，導致北龍湖很多項目還未上市，2018年將有18塊土地入市，市場(chǎng)供應量陡然增大，那些低價(jià)拿地的項目會(huì )對地王造成沖擊，“銷(xiāo)售壓力巨大就意味著(zhù)你的高地價(jià)支撐不了高售價(jià)，預計雖然今年北龍湖土地還會(huì )達到熔斷，但土地價(jià)格會(huì )逐漸降低。”

事實(shí)上，自2017年上半年升級限購政策以來(lái)，鄭州樓市漸入低谷。

騰訊《棱鏡》獲悉，5月3日，在將鄭州東郊的綠博片區納入限購范圍的第一周，亞新集團樓盤(pán)現場(chǎng)，負責銷(xiāo)售的代理公司高管告訴開(kāi)發(fā)商，目前蓄客量達到1600組。這其中，有資格買(mǎi)房的比例僅有30%，加上靠離婚、遷戶(hù)口解決政策漏洞的達到40%，并且這其中20%至40%和周?chē)偲分丿B，去掉觀(guān)望者，如果立刻開(kāi)盤(pán)，真正有把握到現場(chǎng)的人寥寥。于是，該項目選擇將開(kāi)盤(pán)時(shí)間推遲至7月，繼續蓄客。

調控的影響不僅反映在蓄客量上，還直接引發(fā)價(jià)格波動(dòng)。曾經(jīng)吹響鄭州房?jì)r(jià)飛漲號角的萬(wàn)科鄭紡機地王，在元旦前夕開(kāi)盤(pán)時(shí)，其高層、洋房?jì)r(jià)格普遍比預期低了2000元至3000元不等。與此同時(shí)，從8月起，消失數月的首付分期也開(kāi)始重現市場(chǎng)。

目前，鄭州包括四大行在內的銀行主流房貸利率普遍在基準利率上調20%左右。騰訊《棱鏡》獲悉，該市房貸利率上浮是整體趨勢，中原銀行就計劃二手房首套利率上浮30%、二套上浮40%，或即將對外公布執行。

上述高管判斷，現在上市房企都在追求規模增長(cháng)，只能降價(jià)走量，“2018年鄭州市場(chǎng)會(huì )重新出現價(jià)格戰。”

曾經(jīng)，不惜一切拿下地王

回望2016年，當時(shí)開(kāi)發(fā)商對于土地的爭奪是另一番光景。

“再次強調一下，暫緩意思是不拿了，我們現在手上有2億平方米的土地，地價(jià)都比較便宜。”就在融創(chuàng )董事長(cháng)孫宏斌說(shuō)這話(huà)的半個(gè)月前。2016年8月18日，融創(chuàng )剛剛在北龍湖買(mǎi)了一塊“不便宜的地”——總價(jià)25.54億元、樓面價(jià)3.63萬(wàn)元/平，溢價(jià)率達到142%，成為僅次于金茂的北龍湖地王項目。

“拍到2萬(wàn)的時(shí)候，我們就放棄了，再往上就不要了，因為算不過(guò)來(lái)賬，最后有人拍到了3.6萬(wàn)。”參與過(guò)上述地塊爭奪的某家外來(lái)房企總經(jīng)理告訴騰訊《棱鏡》。

動(dòng)輒上百輪的競價(jià)，溢價(jià)率超過(guò)100%，房企間的土地爭奪戰異常慘烈。萬(wàn)科為爭奪鄭紡機地王更是經(jīng)過(guò)了3小時(shí)566輪的廝殺，才從20多家房企中勝出。

一同參加過(guò)當天北龍湖地塊拍賣(mài)的本土龍頭房企河南建業(yè)集團亦選擇放棄。“我們參與過(guò)個(gè)別‘地王’的拍賣(mài)，但最后競爭對手是央企，跟央企拼就等于跟銀行拼。”事后， 胡葆森曾如此對騰訊《棱鏡》感慨。接近建業(yè)的人士透露，當時(shí)胡葆森在總部帶著(zhù)所有董事，盯著(zhù)國土資源局拍賣(mài)系統在線(xiàn)督戰，“手里現金加銀行授信還有二三百億元，最后都沒(méi)敢拍。”

鄭州不開(kāi)放的土地市場(chǎng)也加劇了北龍湖土拍的激烈程度。

鄭州市已落馬的原市委書(shū)記吳天君治下的鄭州城中村改造，此前一直遵循“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”模式，本土開(kāi)發(fā)商先期墊資負責拆遷、安置等，土地招拍掛只是走個(gè)流程，開(kāi)發(fā)商即底價(jià)拍到該地，直至2016年一家名為K2的北京房企才打破行業(yè)潛規則。他們在招拍掛中加價(jià)搶地的舉動(dòng)，隨即引發(fā)本地15家開(kāi)發(fā)商集體上街維權。

“所有的玩家都遵從這一默認的游戲規則，突然發(fā)現有一個(gè)破局者，本土開(kāi)發(fā)商就接受不了，我們在這里辛苦兩三年了，果子成熟了憑什么你來(lái)摘。”上述外來(lái)房企高管告訴騰訊《棱鏡》。

正因為本土房企壟斷了鄭州大量土地資源，外來(lái)房企要想進(jìn)軍鄭州市場(chǎng)頗為費勁，只能選擇收并購一二級聯(lián)動(dòng)項目，“我提供資金，并負責二級開(kāi)發(fā)，你賺取一級土地的利潤，從二級項目分走一定的收益。”

因此，當北龍湖、經(jīng)開(kāi)區這些少量?jì)舻爻霈F在公開(kāi)的招拍掛市場(chǎng)時(shí)，外來(lái)房企終于等來(lái)了只用資金就可以拿到土地的機會(huì )。土地的稀缺性和不可復制性更是加劇了搶地的勢頭。據騰訊《棱鏡》統計，2016年鄭州市區16個(gè)地王中，北龍湖、經(jīng)開(kāi)區各占6個(gè)，其他區域合計僅占4個(gè)。