從2017年3月15日到2018年3月15日，青島樓市限購整整一年!過去一年的青島樓市，專家業(yè)內(nèi)常常提及的熱點(diǎn)話題就是青島樓市正從“剛需市場”向“剛需與改善并存的市場”進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

當(dāng)越來越多的90后接棒剛需的“大旗”，80后購房者的身份開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，“剛需改善”成了他們新的"身份標(biāo)簽”，很多80后這一年來的人生大事就是“換房”或者“計(jì)劃換房”。

對于多數(shù)剛改族而言，可能很難像70后實(shí)力置業(yè)者一樣直接全款選購新房，大都需要賣掉現(xiàn)有小戶型，然后再去選購一套新居，完成更換置業(yè)。“換房”并非易事，除了購置新房的總價(jià)更高，還會(huì)在換房過程中產(chǎn)生很多其他支出，這也是一筆不小的預(yù)算。于是，此次記者采訪了島城幾位金融業(yè)內(nèi)，幫忙一起研究一下這門“換房經(jīng)濟(jì)學(xué)”。

換房經(jīng)濟(jì)樣本一：先把小房子賣了 再購買一套大新居

產(chǎn)生主要成本：房租、房貸利息

一部分換房人群會(huì)選擇先賣掉自己舊房，然后精心挑選新房，直到自己滿意為止。因?yàn)橘u掉舊房的收入可以作為購房款，購房者能更加從容地選擇自己滿意的新房，說不定還能淘到更加實(shí)惠的住房。

如此換房雖然資金充裕、選房更有底氣，最主要的是可以享受到首套房的首付和貸款利率，再置業(yè)總成本較低。但也會(huì)產(chǎn)生一些其他費(fèi)用，因?yàn)樵儋徺I新居，多為期房，一般需要等待2-3年才能交付，按照目前青島主城區(qū)三居室的租賃價(jià)，2-3年將支出房租15萬-20萬元左右。

另外，房貸也是這類換房置業(yè)者支出大項(xiàng)，按銀行首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮10%計(jì)算若貸款100萬元，貸款期限為20年，根據(jù)等額本息還款，每月還款額為6816.89元，其總支付利息為636054元。而在2017年年初，實(shí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率的8.5折優(yōu)惠，總支付利息為475941元，足見目前買房，房貸成本會(huì)有所增加。不過，對于先賣后買的置業(yè)者來說，賣掉現(xiàn)有住房后，購買新居首付款比例會(huì)相對增加，背負(fù)的房貸比例就會(huì)減小，壓力影響也會(huì)相應(yīng)減小一些。

換房經(jīng)濟(jì)樣本二：先把房子賣了 直接購買一套面積更大的二手房

產(chǎn)生主要成本：稅費(fèi)

與樣本一情況類似，換房人群會(huì)選擇先賣掉自己舊房，然后直接購買心儀的二手房，可以簡單裝修后，直接入住，還有不少精裝二手房源，可以拎包入住，連再裝修的費(fèi)用都省了。

與樣本一購買新房相比，選擇更換一套二手房可以省掉不少房租支出。不過，因?yàn)槎址慷愘M(fèi)相對較高，加之買賣稅費(fèi)一般都由賣家承擔(dān)，這筆開銷可不小。例如購買一套總價(jià)在400w左右的改善房源，為賣家滿五年但不唯一住房，契稅、個(gè)稅等稅費(fèi)，需要支出10萬元左右，中介費(fèi)按照總房款3%收取，支出也在12萬以上。對于這類購房者來說，預(yù)留20萬以上稅費(fèi)支出是很有必要的。

當(dāng)然，想購買總價(jià)更高的改善型房源，除首付款外，還需要預(yù)留更多的稅費(fèi)支出。

換房經(jīng)濟(jì)樣本三：先買入新居或二手房 入住后再賣掉現(xiàn)有住房實(shí)現(xiàn)提前還款

主要產(chǎn)生成本：房貸利息

在實(shí)現(xiàn)換房大計(jì)的過程中也有置業(yè)者會(huì)選擇先買入新居，入住后，再賣掉現(xiàn)有住房，這樣就可以實(shí)現(xiàn)無縫對接，免去租房過渡之苦，雖然聽起來不錯(cuò)，但因?yàn)闆]有提前賣掉手中的小房子，許多80后的換房族手里都是“緊巴巴”的，在選購新房時(shí)一般都會(huì)選擇最低首付，如此一來，需要背負(fù)的房貸支出就會(huì)明顯增加。

不僅如此，因?yàn)闆]有賣掉現(xiàn)有住房，這樣的換房人還要以個(gè)人或者家庭二套房的身份進(jìn)行貸款，按照青島當(dāng)下房貸行情，銀行給出的貸款利率甚至?xí)细?5%-20%左右。按基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮20%計(jì)算，同樣貸款100萬元，貸款期限為20年，根據(jù)等額本息還款，則月均還款額7095.25元，支付總利息702861.09，比基準(zhǔn)利率的情況多支出利息14萬元左右。

當(dāng)然了，買入了改善的大房子，可以馬上搬入，然后快速賣房，再申請?zhí)崆斑€款。業(yè)內(nèi)提醒，如果是“打著這樣的算盤”就更需要細(xì)細(xì)考量貸款年限。萬一碰到“新房到手，而舊房卻出不了手”的情形，客戶需要預(yù)留出足夠的應(yīng)急款才能安然度過，否則不僅會(huì)影響正常的生活質(zhì)量，還容易造成糾紛和不必要的麻煩。

【業(yè)內(nèi)提醒】

換房族無論選擇哪種換房方式，首先要看自身情況，遵循市場規(guī)律。不管是先賣還是先買，在換房過程中，一定要把握三點(diǎn)：交易的安全性、量力而行的出發(fā)點(diǎn)、現(xiàn)行政策的關(guān)聯(lián)度。這樣才能充分的預(yù)估換房成本，順利完成換房計(jì)劃。