從2017年3月15日到2018年3月15日，青島樓市限購整整一年!過(guò)去一年的青島樓市，專(zhuān)家業(yè)內常常提及的熱點(diǎn)話(huà)題就是青島樓市正從“剛需市場(chǎng)”向“剛需與改善并存的市場(chǎng)”進(jìn)行轉變。

當越來(lái)越多的90后接棒剛需的“大旗”，80后購房者的身份開(kāi)始出現轉變，“剛需改善”成了他們新的"身份標簽”，很多80后這一年來(lái)的人生大事就是“換房”或者“計劃換房”。

對于多數剛改族而言，可能很難像70后實(shí)力置業(yè)者一樣直接全款選購新房，大都需要賣(mài)掉現有小戶(hù)型，然后再去選購一套新居，完成更換置業(yè)。“換房”并非易事，除了購置新房的總價(jià)更高，還會(huì )在換房過(guò)程中產(chǎn)生很多其他支出，這也是一筆不小的預算。于是，此次記者采訪(fǎng)了島城幾位金融業(yè)內，幫忙一起研究一下這門(mén)“換房經(jīng)濟學(xué)”。

換房經(jīng)濟樣本一：先把小房子賣(mài)了 再購買(mǎi)一套大新居

產(chǎn)生主要成本：房租、房貸利息

一部分換房人群會(huì )選擇先賣(mài)掉自己舊房，然后精心挑選新房，直到自己滿(mǎn)意為止。因為賣(mài)掉舊房的收入可以作為購房款，購房者能更加從容地選擇自己滿(mǎn)意的新房，說(shuō)不定還能淘到更加實(shí)惠的住房。

如此換房雖然資金充裕、選房更有底氣，最主要的是可以享受到首套房的首付和貸款利率，再置業(yè)總成本較低。但也會(huì )產(chǎn)生一些其他費用，因為再購買(mǎi)新居，多為期房，一般需要等待2-3年才能交付，按照目前青島主城區三居室的租賃價(jià)，2-3年將支出房租15萬(wàn)-20萬(wàn)元左右。

另外，房貸也是這類(lèi)換房置業(yè)者支出大項，按銀行首套房貸款利率為基準利率基礎上浮10%計算若貸款100萬(wàn)元，貸款期限為20年，根據等額本息還款，每月還款額為6816.89元，其總支付利息為636054元。而在2017年年初，實(shí)行首套房貸款利率為基準利率的8.5折優(yōu)惠，總支付利息為475941元，足見(jiàn)目前買(mǎi)房，房貸成本會(huì )有所增加。不過(guò)，對于先賣(mài)后買(mǎi)的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，賣(mài)掉現有住房后，購買(mǎi)新居首付款比例會(huì )相對增加，背負的房貸比例就會(huì )減小，壓力影響也會(huì )相應減小一些。

換房經(jīng)濟樣本二：先把房子賣(mài)了 直接購買(mǎi)一套面積更大的二手房

產(chǎn)生主要成本：稅費

與樣本一情況類(lèi)似，換房人群會(huì )選擇先賣(mài)掉自己舊房，然后直接購買(mǎi)心儀的二手房，可以簡(jiǎn)單裝修后，直接入住，還有不少精裝二手房源，可以拎包入住，連再裝修的費用都省了。

與樣本一購買(mǎi)新房相比，選擇更換一套二手房可以省掉不少房租支出。不過(guò)，因為二手房稅費相對較高，加之買(mǎi)賣(mài)稅費一般都由賣(mài)家承擔，這筆開(kāi)銷(xiāo)可不小。例如購買(mǎi)一套總價(jià)在400w左右的改善房源，為賣(mài)家滿(mǎn)五年但不唯一住房，契稅、個(gè)稅等稅費，需要支出10萬(wàn)元左右，中介費按照總房款3%收取，支出也在12萬(wàn)以上。對于這類(lèi)購房者來(lái)說(shuō)，預留20萬(wàn)以上稅費支出是很有必要的。

當然，想購買(mǎi)總價(jià)更高的改善型房源，除首付款外，還需要預留更多的稅費支出。

換房經(jīng)濟樣本三：先買(mǎi)入新居或二手房 入住后再賣(mài)掉現有住房實(shí)現提前還款

主要產(chǎn)生成本：房貸利息

在實(shí)現換房大計的過(guò)程中也有置業(yè)者會(huì )選擇先買(mǎi)入新居，入住后，再賣(mài)掉現有住房，這樣就可以實(shí)現無(wú)縫對接，免去租房過(guò)渡之苦，雖然聽(tīng)起來(lái)不錯，但因為沒(méi)有提前賣(mài)掉手中的小房子，許多80后的換房族手里都是“緊巴巴”的，在選購新房時(shí)一般都會(huì )選擇最低首付，如此一來(lái)，需要背負的房貸支出就會(huì )明顯增加。

不僅如此，因為沒(méi)有賣(mài)掉現有住房，這樣的換房人還要以個(gè)人或者家庭二套房的身份進(jìn)行貸款，按照青島當下房貸行情，銀行給出的貸款利率甚至會(huì )上浮15%-20%左右。按基準利率基礎上浮20%計算，同樣貸款100萬(wàn)元，貸款期限為20年，根據等額本息還款，則月均還款額7095.25元，支付總利息702861.09，比基準利率的情況多支出利息14萬(wàn)元左右。

當然了，買(mǎi)入了改善的大房子，可以馬上搬入，然后快速賣(mài)房，再申請提前還款。業(yè)內提醒，如果是“打著(zhù)這樣的算盤(pán)”就更需要細細考量貸款年限。萬(wàn)一碰到“新房到手，而舊房卻出不了手”的情形，客戶(hù)需要預留出足夠的應急款才能安然度過(guò)，否則不僅會(huì )影響正常的生活質(zhì)量，還容易造成糾紛和不必要的麻煩。

【業(yè)內提醒】

換房族無(wú)論選擇哪種換房方式，首先要看自身情況，遵循市場(chǎng)規律。不管是先賣(mài)還是先買(mǎi)，在換房過(guò)程中，一定要把握三點(diǎn)：交易的安全性、量力而行的出發(fā)點(diǎn)、現行政策的關(guān)聯(lián)度。這樣才能充分的預估換房成本，順利完成換房計劃。