近日，記者在淘寶網(wǎng)上發(fā)現，今年以來(lái)，南昌司法拍賣(mài)的寫(xiě)字樓基本處于流拍狀態(tài)。而縱觀(guān)南昌市，隨著(zhù)城市的全面發(fā)展，一座座商業(yè)寫(xiě)字樓拔地而起，分布范圍也從老城區、紅谷灘向外擴延。有一些樓盤(pán)甚至打出一成首付的標語(yǔ)來(lái)吸引投資者。業(yè)內人士分析稱(chēng)，此現象的背后，反映的是南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需失衡。

寫(xiě)字樓林立

萬(wàn)青(化名)是一家文化創(chuàng )意公司的負責人，在創(chuàng )業(yè)初期，因為經(jīng)費的限制，他選擇把辦公場(chǎng)所放在了青云譜區一小區內。隨著(zhù)公司業(yè)績(jì)蒸蒸日上，原有的場(chǎng)地就顯得有些格格不入。萬(wàn)青計劃在高檔寫(xiě)字樓中租賃一間100平方米左右的房子，但租房一事讓他頭疼了近一個(gè)月。

走訪(fǎng)了多個(gè)片區的寫(xiě)字樓后，他發(fā)現，南昌的寫(xiě)字樓雖然不少，但老城區的寫(xiě)字樓大部分都是舊的，紅谷灘的寫(xiě)字樓雖然環(huán)境不錯，但價(jià)格也是所有片區內最貴的。“高新區的恒大中心、新城吾悅我也去看了，價(jià)格、交通等方面雖然還不錯，但商業(yè)氛圍不夠濃，基本屬于空置狀態(tài)。”

記者了解到，紅谷灘片區的寫(xiě)字樓屬于售價(jià)和租金雙高，平均售價(jià)在16000元/平方米，裝修好帶家具的房源租金在65元/平方米以上，像雙子塔這種設施、環(huán)境更好的寫(xiě)字樓租金已經(jīng)達到75-80元/平方米。而高新片區的寫(xiě)字樓平均售價(jià)在10000元/平方米左右，租金則在40元/平方米左右徘徊。

江西寫(xiě)字樓網(wǎng)負責人鐘偉表示，目前南昌市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓供應已遠遠大于市場(chǎng)需求，這還不包括許多廠(chǎng)區、開(kāi)發(fā)園區的辦公樓。有一些寫(xiě)字樓僅僅是作為商圈配套才建的。“高新區京東大道與艾溪湖北路交叉口附近，就分布有新城吾悅、恒大中心、浙大科技園等多個(gè)大型寫(xiě)字樓，而該區域所分布的人口、企業(yè)數量明顯無(wú)法承載這些寫(xiě)字樓。”

記者咨詢(xún)了吉屋網(wǎng)負責恒大寫(xiě)字樓租售的房產(chǎn)經(jīng)紀人余天宇，他告訴記者，恒大在南昌有多個(gè)寫(xiě)字樓項目，其中，恒大中心是賣(mài)得最好的，但到目前為止，銷(xiāo)售出去的也不多。“相比紅谷灘和市中心，這一片的辦公人群不多，所以投資寫(xiě)字樓的也少。另外，寫(xiě)字樓的投資成本比較大，回本時(shí)間一般在十年左右，所以大多數人更愿意去投資商住兩用的公寓。”

根據南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數據，截止到3月29日，南昌新房住宅庫存為23488套，可售面積為293.3萬(wàn)㎡。而非住宅庫存為44482套，可售面積為440.9萬(wàn)㎡。

業(yè)內人士分析稱(chēng)，造成非住宅庫存高度積壓的原因有兩個(gè)方面，首先是受經(jīng)濟大環(huán)境的影響，這兩年宏觀(guān)經(jīng)濟不景氣，不少投資客對非住宅的需求大大減少;其次是很多開(kāi)發(fā)企業(yè)的同質(zhì)化競爭嚴重，在前幾年，寫(xiě)字樓的規劃是扎堆的，同地段、同類(lèi)型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)造成撞車(chē)。南昌的寫(xiě)字樓庫存，主要積壓在高新區和紅谷灘新區，這兩處的寫(xiě)字樓占到南昌市場(chǎng)的八成以上。

據鐘偉介紹，按照正常情況，商業(yè)寫(xiě)字樓從開(kāi)盤(pán)到售罄大概需要2-3年時(shí)間。而位于高新區紫陽(yáng)大道的新力方項目早在2016年初就已經(jīng)交房，但目前大部分寫(xiě)字樓仍然處于出售狀態(tài)。“新力方項目開(kāi)盤(pán)初，為吸引投資客，還曾推出‘首付一成’的營(yíng)銷(xiāo)計劃，但效果并不明顯。”

老寫(xiě)字樓市場(chǎng)被擠占

細數起來(lái)，南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了25年的發(fā)展。

在1993年華財大廈出現以前，嚴格來(lái)講，南昌還沒(méi)有寫(xiě)字樓的概念。公司、企業(yè)對辦公條件要求不高，一般租用民宅、店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數外來(lái)機構租住酒店、賓館。直到華財大廈以近百米的高度面市，成為當年南昌的標志性建筑。大廈有各項基本配套，有自己的物業(yè)管理機構，不過(guò)其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫(xiě)字樓產(chǎn)品。1996年江信國際大廈的出現改寫(xiě)了南昌沒(méi)有寫(xiě)字樓的歷史。到了2000年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、財富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)宏城大廈、三星大廈為代表，受到一些中小企業(yè)的追捧。但商住樓和寫(xiě)字樓是兩種不同的產(chǎn)品。南昌迎來(lái)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓是在2001年，國貿廣場(chǎng)問(wèn)世引領(lǐng)南昌寫(xiě)字樓升級換代。

鐘偉表示，南昌作為一個(gè)中部重要的省會(huì )城市，正在發(fā)揮其重要的作用。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，外來(lái)企業(yè)大量進(jìn)駐，帶動(dòng)了南昌商業(yè)寫(xiě)字樓的需求，競爭也日趨激烈，聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、國際金融中心、新地中心、綠地中心等5A級和超5A級寫(xiě)字樓隨之密集出現。這些位于紅谷灘、高新區的新寫(xiě)字樓，也使得原本受追捧的老寫(xiě)字樓開(kāi)始走向落寞。

鐘偉向記者分析到，年份長(cháng)的寫(xiě)字樓電梯、裝修等已經(jīng)老化，環(huán)境也越來(lái)越差，許多入駐的企業(yè)紛紛選擇“出走”，“像國貿大廈就已經(jīng)有很多樓層處于空置狀態(tài)了。”為了挽留租戶(hù)，這些老牌寫(xiě)字樓不得不降低租金。

南京西路某老寫(xiě)字樓的一名業(yè)主稱(chēng)，他出租的辦公室面積達500平方米，每平方米每月的出租價(jià)格約為30元。“老寫(xiě)字樓差不多都是這個(gè)價(jià)位，相對來(lái)說(shuō)比較便宜。”雖然價(jià)格降了，但想租的客戶(hù)并不多，讓他感到憂(yōu)慮的是，整棟寫(xiě)字樓的入住率比原來(lái)少了兩三成。據一名業(yè)內人士介紹，與前幾年相比，南昌一些老寫(xiě)字樓無(wú)論是價(jià)格還是入住率，都有所下降，只是降幅不一樣，建設年代越早的老寫(xiě)字樓降幅越大。