一代商業(yè)傳奇李嘉誠終于退休了。從12歲開(kāi)始工作算起，到90歲高齡宣布退休，“李超人”已經(jīng)工作了整整78年。

李嘉誠的退休，并未放緩龐大的長(cháng)和帝國高速前進(jìn)的腳步。就在李嘉誠宣布退休當天，李嘉誠旗下地產(chǎn)公司在東莞開(kāi)發(fā)的海逸豪庭與新加坡伊頓國際教育集團舉行了簽約儀式暨新聞發(fā)布會(huì )，宣布“東莞市伊頓海逸外國語(yǔ)學(xué)校”正式籌建。

這只是李嘉誠在二十多年里布局東莞的數個(gè)項目之一。自上個(gè)世紀90年代以來(lái)，李嘉誠在東莞頻頻出手，迅速完成在制造業(yè)、零售業(yè)、地產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)的布局，奠定了長(cháng)和帝國東莞版圖的根基。20多年里，李嘉誠如同一位高明的棋手，在風(fēng)云變幻的經(jīng)濟大勢中攻守自如，也見(jiàn)證了東莞產(chǎn)業(yè)轉型升級、更新迭代的歷史軌跡。

如今，“超人”謝幕，傳奇終結，李嘉誠在東莞留下的這盤(pán)產(chǎn)業(yè)大棋，又將如何走下去?

早在1995年，李嘉誠旗下的和記港陸有限公司就在東莞虎門(mén)創(chuàng )辦了冠越玩具，并在虎門(mén)設立了電子企業(yè)港陸電子，專(zhuān)門(mén)為摩托羅拉手機等高端電子產(chǎn)品提供電子配件。

2008年全球金融危機前夜，李嘉誠顯現出令人嘆服的危機嗅覺(jué)。2007年，和記港陸陸續轉讓其所持玩具實(shí)業(yè)資產(chǎn)，到次年9月，和記港陸以3645萬(wàn)港元轉讓其所持東莞冠越81%的股權。

在制造業(yè)進(jìn)退自如的同時(shí)，李嘉誠不斷加碼東莞零售業(yè)。1997年，和記黃埔旗下的零售巨頭百佳超市，作為首家進(jìn)入東莞的外資零售企業(yè)在莞城開(kāi)了第一家店。此后，百佳超市又在東莞開(kāi)設了多家分店。

在地產(chǎn)板塊，和記黃埔1998年在東莞厚街順利購得面積高達471.08公頃的大幅土地，成為外資企業(yè)在東莞拿地的一個(gè)先例。到21世紀，和記黃埔在厚街橫崗水庫的地塊開(kāi)發(fā)了海逸高爾夫別墅等多個(gè)項目。

到2014年，李嘉誠旗下長(cháng)和系在東莞擁有土地儲備超過(guò)152萬(wàn)平方米，在其內地地產(chǎn)版圖中僅次于重慶和武漢名列第三。

除了制造業(yè)、零售業(yè)、地產(chǎn)業(yè)等三大板塊，在東莞金融、電力等行業(yè)，李嘉誠的身影也若隱若現。不過(guò)，隨著(zhù)李嘉誠本人的退休，長(cháng)和帝國接下來(lái)在東莞的走向，也似乎變得不可捉摸起來(lái)。但在外界普遍看來(lái)，以接棒者李澤鉅的敏銳和穩重，再加上李嘉誠出任長(cháng)和資深顧問(wèn)“扶上馬，送一程”，長(cháng)和帝國的明天也并不需要過(guò)多擔憂(yōu)。

地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)：攜手政府構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)

實(shí)際上，早在幾年前，李嘉誠就已開(kāi)始陸續拋售內地資產(chǎn)。同時(shí)，其“慢開(kāi)發(fā)”模式也飽受詬病，對其“變相囤地”獲利的質(zhì)疑聲更不絕于耳。

一個(gè)不容忽視的現實(shí)是，如今很多地方政府對于地產(chǎn)項目的訴求也發(fā)生了深刻的變化。這種轉變是，政府需要地產(chǎn)項目能夠導流人口、產(chǎn)業(yè)和資源，從而帶來(lái)可持續的產(chǎn)值和稅收。

于是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)站在了時(shí)代的風(fēng)口上。

幾年來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區遍地開(kāi)花，掀起了一陣產(chǎn)城建設高潮。到今天，地方政府已經(jīng)不滿(mǎn)足于“政府招園區、園區招企業(yè)”的粗放式產(chǎn)城發(fā)展模式和關(guān)系，而是希望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商能夠和政府攜手，根據產(chǎn)業(yè)生長(cháng)的邏輯和規律，把區域產(chǎn)業(yè)生態(tài)做起來(lái)。

這就對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的招商、運營(yíng)能力提出了新的要求，區域產(chǎn)業(yè)的穩定性、連續性也將受到新的考驗。

大灣區時(shí)代，產(chǎn)業(yè)根植性不容忽視

區域產(chǎn)業(yè)生態(tài)的穩定性、連續性如何保障?實(shí)際上，物業(yè)租賃關(guān)系是一種相當“淺”的關(guān)系，企業(yè)租約到期、發(fā)展壯大，抑或是其他城市、園區給出更好的優(yōu)惠政策，企業(yè)就很可能一走了之，原有的產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)生態(tài)將面臨頻繁的更迭；而物業(yè)銷(xiāo)售則建立了一種更加穩定的關(guān)系綁定，對于地方產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構建、產(chǎn)業(yè)鏈條的穩定都有裨益。

在灣區要素流動(dòng)不斷加速的背景下，對于很多異地復制的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目來(lái)說(shuō)，這一點(diǎn)顯得尤為重要。近年來(lái)，隨著(zhù)大灣區一體化進(jìn)程的加速，東莞提出承接港深的新一輪產(chǎn)業(yè)轉移，如何將深圳的優(yōu)質(zhì)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)留下來(lái)，讓他們與東莞同發(fā)展、共成長(cháng)，也是東莞需要面臨的一個(gè)問(wèn)題。而作為承接產(chǎn)業(yè)轉移重要載體的產(chǎn)業(yè)園區，讓入園企業(yè)購買(mǎi)和持有物業(yè)，無(wú)疑也將增強香港、深圳優(yōu)質(zhì)企業(yè)的根植性，讓創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)在東莞生根發(fā)芽、開(kāi)花結果，有利于東莞在大灣區時(shí)代新一輪發(fā)展中搶占先機。

另外，購買(mǎi)物業(yè)的企業(yè)相對于租賃物業(yè)的企業(yè)，總體上體量更大、成熟度更高、在產(chǎn)業(yè)鏈上的位置更重要。這也就意味著(zhù)，這樣的企業(yè)對于產(chǎn)業(yè)鏈配套環(huán)節的吸附能力更強。毫無(wú)疑問(wèn)，區域新興產(chǎn)業(yè)的集聚也將顯著(zhù)提速。

更快的產(chǎn)業(yè)集聚速度、更穩定的產(chǎn)業(yè)集群生態(tài)，對于志在收獲可持續性的產(chǎn)值、稅收的城市而言，無(wú)疑是一個(gè)好消息。