過(guò)去兩天，碧桂園和萬(wàn)科在地產(chǎn)圈刷屏。

而普通民眾的注意力，則放在了“美國打敘利亞”、“海南獲得大利好”(點(diǎn)擊查看相關(guān)分析)上，并沒(méi)有注意這兩條消息，以及背后的重大含義。

一、碧桂園的焦慮說(shuō)明了什么

4月5日至11日，碧桂園一周之內連續下發(fā)三份文件——《關(guān)于提高周轉速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》等，希望進(jìn)一步提高周轉速度。

上面這個(gè)流傳甚廣的文件截圖告訴我們：碧桂園希望在拿下土地當天就開(kāi)工，如果超過(guò)40天才開(kāi)工，“項目總”將被撤職。文件甚至要求，設計院接到營(yíng)銷(xiāo)戶(hù)配及設計要求后，當天內出圖。

此前有媒體報道過(guò)，碧桂園董事會(huì )主席楊國強曾說(shuō)：“拿地三個(gè)月內必須開(kāi)工，第五個(gè)月可回收資金。這樣的速度別人做不到，我楊國強能做到。”

很顯然，碧桂園的最新文件，希望繼續大幅提高周轉率，甚至希望拿到土地當天就開(kāi)工。

對于碧桂園的最新文件，地產(chǎn)圈一片嘩然：有質(zhì)疑可行性的，有擔心工程質(zhì)量的?？傊?，這成為地產(chǎn)自媒體一次刷存在感和狂歡的機會(huì )。

下面我分析一下碧桂園文件的含義，以及普通購房者應該從中讀出什么。

碧桂園是“三四五線(xiàn)城市的天王”，也是這一波去庫存最大的受益者之一。三四五線(xiàn)城市的房地產(chǎn)邏輯，跟一二線(xiàn)完全不同。

在很多中小城市，尤其是四五線(xiàn)城市，碧桂園的到來(lái)，是全城期待的大事。不僅政府高度重視，一般民眾也感到自豪。所以，碧桂園如果要求拿到土地后，迅速辦理完成相關(guān)許可證，是有可能的;此外，中小城市樓盤(pán)預售的門(mén)檻設置比較低。這些都為碧桂園實(shí)現“高周轉”創(chuàng )造了條件。

中小城市購買(mǎi)力有限，尤其是四五線(xiàn)城市，一個(gè)大開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)搞個(gè)大項目，就如同麥田開(kāi)進(jìn)來(lái)一臺高效率收割機。這種城市一旦被收割一輪，再次長(cháng)出麥子需要很長(cháng)時(shí)間。不像大城市，購房者如同韭菜，一茬一茬的成長(cháng)得很快。

所以，碧桂園楊老板的第一個(gè)焦慮，來(lái)自中小城市的購買(mǎi)力有限。如果你慢了，有限的“麥子”就被別人收割了!

第二個(gè)焦慮，則是擔心政策、經(jīng)濟形勢有變。

房地產(chǎn)政策是中國變化最快的政策，限購、限價(jià)、限售、三價(jià)合一、利率上浮等等，這些東西隨時(shí)出臺，也隨時(shí)可能消失，你基本上無(wú)法預期。

現在唯一能預期是：經(jīng)過(guò)一波強勁的貨幣棚改之后，三四五線(xiàn)樓市的“黃金時(shí)間窗口”正在逐步關(guān)閉，利率上升是大概率事件，各中小城市也被收割得差不多了。

中國房地產(chǎn)還有白銀10年，但三四五線(xiàn)城市還有幾年，很難說(shuō)。因為省會(huì )城市都在開(kāi)足馬力搶人，也許5年之后，絕大多數三四五線(xiàn)城市(城區)的人口將停止增長(cháng)，甚至開(kāi)始出現下降。

作為一個(gè)在中小城市擁有最多土地儲備的開(kāi)發(fā)商，碧桂園當然最有理由焦慮。房地產(chǎn)是一個(gè)高杠桿行業(yè)，風(fēng)險巨大，看起來(lái)今天你還意氣風(fēng)發(fā)，但可能半年一年之后就灰頭土臉了。這樣的例子還少嗎?

缺少人口競爭力的中小城市，是本文想提醒大家的中國房地產(chǎn)的第一個(gè)危局。

雖然這些城市目前漲得很嗨，但他們的未來(lái)可能是非常暗淡的。地級市還好一些，縣城、縣市級就很難說(shuō)了，未來(lái)長(cháng)期跑輸“真實(shí)通脹”是大概率的(除非位于核心都市圈有效半徑內)。作為這些城市的“教主”、“天王”，碧桂園先知先覺(jué)提前進(jìn)入了焦慮期，這是值得警惕的。

二、萬(wàn)科引爆大城市白領(lǐng)的焦慮

這兩天，很多媒體都報道了萬(wàn)科在北京的“翡翠書(shū)院”的新聞。作為北京首批企業(yè)自持租賃房項目之一，“翡翠書(shū)院”公布了長(cháng)租方案。

根據這個(gè)方案：90㎡三居室月租金1.5萬(wàn)至1.8萬(wàn)，180㎡以上的復式四居室月租金為3萬(wàn)至4萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商鼓勵長(cháng)租，最長(cháng)可租賃10年，期間租金不變，但是需一次性付清全部租金。

如果租一套90㎡三居室，按1.5萬(wàn)的月租金計算，10年租金將達180萬(wàn);按1.8萬(wàn)算，10年租金就是216萬(wàn)。如果租一套180㎡的四居室，按照3萬(wàn)的月租計算，10年租金將達到360萬(wàn)元!

據報道，萬(wàn)科的這個(gè)項目定位比較高，帶精裝修、中央空調、新風(fēng)系統、全屋凈水系統和智能家居產(chǎn)品。而旁邊的同等位置、同等戶(hù)型(90㎡左右)的普通住宅，月租金在6000元上下。

對于萬(wàn)科公布的這個(gè)租金標準，有自媒體使用了“租房人哭了!”的標題，以表達受到的震撼。

我猜測，萬(wàn)科的這種一次性付10年租金的銷(xiāo)售方案，是可以向銀行貸款的。這里面隱含了一個(gè)對賭協(xié)議：萬(wàn)科認為未來(lái)北京房屋租金會(huì )大幅上漲，你現在每月為90平方米的房子付1.5萬(wàn)到1.8萬(wàn)元肯定是貴了，但5年后就打平了，最后兩三年你就賺了。

這有點(diǎn)類(lèi)似國際能源交易中的“照付不議”，市場(chǎng)難以預期，但買(mǎi)賣(mài)雙方都希望風(fēng)險被提前鎖定。如果未來(lái)出現嚴重通脹，租房者肯定是賺的，萬(wàn)科是虧的;如果國家真的10年如一日讓M2增速控制“真實(shí)GDP”增速的1.5倍以下，讓房貸實(shí)際年利率保持在6.5%(相當于目前基準利率上浮33%)以上，那么租房者肯定是虧的，萬(wàn)科是賺的。

當然，萬(wàn)科可以通過(guò)引入銀行，讓購房者貸款支付，自己一次性套現10年房租的方式，加快資金周轉來(lái)回避風(fēng)險，最終怎么著(zhù)都賺!這樣，對賭雙方就變成了租房者和銀行。

反正不管怎么說(shuō)，萬(wàn)科這個(gè)項目的定價(jià)，引爆了大城市白領(lǐng)的焦慮：以后還租得起房子嗎?以前是貸款買(mǎi)房，以后要貸款租房了嗎?

前兩天，如是金融研究院院長(cháng)管清友在博鰲論壇曾說(shuō)過(guò)這樣一段耐人尋味的話(huà)：買(mǎi)不起房你就多買(mǎi)兩套!不然以后你更加買(mǎi)不起，借錢(qián)也得買(mǎi)。

說(shuō)到這里，也就引出了中國樓市當前的第二大危局：大城市的房?jì)r(jià)隨時(shí)可能再次失控，因為人口、資金不斷涌入。

總結一下：

1、這一波三四五線(xiàn)樓市大漲，是國家通過(guò)印鈔直接刺激上漲的，方式是央行向政策性銀行提供超低息的PSL(抵押補充貸款)，政策性銀行把錢(qián)借給中小城市的政府、棚改開(kāi)發(fā)商，搞貨幣棚改(拆房子、給錢(qián)，讓你去買(mǎi)房子)。這種印鈔給三四五線(xiàn)樓市的方式，以后很難再次使用，因為未來(lái)可以被三四五線(xiàn)樓市切分的人口蛋糕基本上沒(méi)有了，至少5年后不太會(huì )有了。

所以，大部分三四五線(xiàn)城市的樓市將進(jìn)入“需求衰退期”。碧桂園的焦慮，就來(lái)自這里。

2、由于北京、上海之外的大城市，全面進(jìn)入搶人時(shí)代，所以人口將加速向直轄市、省會(huì )城市、計劃單列市、特區集中，這些高級別、有特權的城市，又涌入了顯著(zhù)增量人口，房?jì)r(jià)隨時(shí)有上漲失控的可能。

前兩天，前建設部副部長(cháng)仇保興說(shuō)，中國的房子夠住了。這話(huà)其實(shí)沒(méi)有任何意義，中國的問(wèn)題是人房錯配。你在四川的山區是有房子，還有一個(gè)大院子，但不能在廣州、深圳這些上班的城市用，你能把房子運到珠三角嗎?這就是中國的現實(shí)。

所以，才有了兩種焦慮——人口流失地區，房子將越來(lái)越難以跑贏(yíng)真實(shí)通脹。人口涌入地區房?jì)r(jià)越漲越高，以前是貸款買(mǎi)房，以后是貸款租房!