4月25日下午，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，明確“構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系”。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從以購(gòu)為主的舊時(shí)代轉(zhuǎn)向購(gòu)租并舉的新時(shí)代，所需的配套支持政策亦截然不同，房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化正是其中非常重要的一個(gè)部分。

本次提出要試點(diǎn)發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)，正是房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的一種，指的是通過(guò)發(fā)行股份或收益憑證匯集資金，由專門(mén)的基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。簡(jiǎn)單來(lái)講，就是募集了資金形成基金后，通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)做房地產(chǎn)投資，投資項(xiàng)目包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店和服務(wù)式長(zhǎng)租公寓等，租金收入和房地產(chǎn)升值機(jī)會(huì)為投資者帶來(lái)定期收入，開(kāi)發(fā)商通過(guò)運(yùn)營(yíng)這些房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)獲得回報(bào)，收益大部分用于分紅，并不保留地產(chǎn)所有權(quán)。顯然，REITs可以對(duì)正在積極發(fā)展的長(zhǎng)租公寓起到很好的支持作用，為其長(zhǎng)期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化，對(duì)于建立購(gòu)租并舉的住房體系有多重要?可以說(shuō)，這是一種最為主要的融資渠道。以往，開(kāi)發(fā)商都是通過(guò)間接融資，高杠桿開(kāi)發(fā)住宅樓盤(pán)，售出后快速回籠資金還貸。而專業(yè)租賃住房是個(gè)長(zhǎng)期化的產(chǎn)品，這樣的短期杠桿對(duì)其并不適用，而讓開(kāi)發(fā)商直接投現(xiàn)金顯然是不可能的。因此，資產(chǎn)證券化就成為非常必要的融資渠道。而對(duì)于投資者而言，既看好房地產(chǎn)市場(chǎng)又缺乏專業(yè)的投資眼光，房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品尤其是REITs就是一項(xiàng)較為合適的投資產(chǎn)品。這樣一來(lái)，個(gè)人投資者不用投大塊資金直接買(mǎi)一套住宅，還可以隨時(shí)流通轉(zhuǎn)手。

可見(jiàn)，要發(fā)展長(zhǎng)租公寓，資產(chǎn)證券化是有其必要性的。目前，國(guó)內(nèi)主要的房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券化形式，都是抵押型的，例如，資產(chǎn)抵押債券(Asset-Backed Securities，ABS)，以及類REITs的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS)。簡(jiǎn)單來(lái)講，ABS就是把房產(chǎn)拿去抵押來(lái)發(fā)行債券，目前做得比較好的都是ABS產(chǎn)品，例如，魔方公寓用運(yùn)營(yíng)物業(yè)未來(lái)三年租金作為底層現(xiàn)金流發(fā)行的規(guī)模為3.5億元產(chǎn)品，又比如鏈家旗下長(zhǎng)租公寓品牌自如發(fā)行的“中信證券———自如1號(hào)房租分期信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。至于CMBS，就是商業(yè)地產(chǎn)公司的債權(quán)人，靠抵押物未來(lái)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流提供償付本息支持，來(lái)發(fā)行資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品，2017年融資規(guī)模已經(jīng)超300億元。CMBS和REITs有些類似，但本質(zhì)上仍然是抵押類的，不是真正的REITs。

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，REITs仍然是主流模式，也是國(guó)內(nèi)試驗(yàn)的發(fā)展方向。需要注意的是，很多企業(yè)存在路徑依賴，依然將房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化看作一種短期融資渠道，獲得資金后只注重規(guī)模擴(kuò)張，沒(méi)有專注于運(yùn)營(yíng)能力的提升。實(shí)際上，運(yùn)營(yíng)能力才是最主要的收益來(lái)源，以REITs為例，收益正是來(lái)源于租金收入或房地產(chǎn)升值。那么投資眼光和運(yùn)營(yíng)專業(yè)性則與收益息息相關(guān)，尤其是在中國(guó)當(dāng)前的租售比下要達(dá)到理想的收益率不容易。提高運(yùn)營(yíng)能力是提高收益率與促進(jìn)長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展所必須的。

發(fā)展租賃住房，尤其是長(zhǎng)租公寓，是建立購(gòu)租并舉的住房體系的重要一步，而其關(guān)鍵就在于資產(chǎn)證券化與專業(yè)化運(yùn)營(yíng)。希望真正的REITs能早日建立，與租賃住房共同發(fā)展。