封面題圖 |《后來的我們》

曾經(jīng)有人問我，年輕人應(yīng)該選擇在大城市蝸居一張床，還是選擇在小城市豪華一套房?當(dāng)時(shí)我從投資的角度做了分析?，F(xiàn)在除了在這兩者之間做選擇，又有了一個(gè)新的可能，那就是強(qiáng)二線或者說新一線城市的崛起。

無論是在一線城市打拼的人，還是五六線的小縣城里希望再進(jìn)一步的人，就業(yè)置業(yè)與新一線城市開始產(chǎn)生出新的關(guān)系。

目前，最大范圍公認(rèn)的新一線城市有 15 個(gè)：成都、杭州、武漢、重慶、南京、天津、蘇州、西安、長沙、沈陽、青島、鄭州、無錫、寧波、東莞。

新一線城市排名

關(guān)于這些城市，有一個(gè)數(shù)據(jù)很有意思。它們是滴滴最大的新用戶增長區(qū)域。2017 年第四季度，這些城市給滴滴貢獻(xiàn)了 1/4 的新用戶。還有一個(gè)數(shù)據(jù)， BOSS 直聘的大數(shù)據(jù)顯示，近 3 年來，工作首選城市為北上廣深的 18 歲到 35 歲青年勞動(dòng)者的比例迅速下降，從 2015 年的 65.8% 下降到了 2017 年的 46.5%。青年就業(yè)的選擇也在向新一線城市集中了，這是一個(gè)非常重要的變化。

之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的變化，當(dāng)然有一些共同的因素。比如這些新一線城市都放寬了落戶的限制，買房有優(yōu)惠，對(duì)創(chuàng)業(yè)更支持，還會(huì)提供一些租房補(bǔ)貼，在醫(yī)療方面也有很多優(yōu)惠。新一線城市吸引人才的政策集中出臺(tái)，城市“搶人”的趨勢(shì)越來越明顯。

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從整體上看，新一線城市的吸引力非常大。一線城市里，北京、上海戶籍難得，廣州、深圳房價(jià)太高。相比之下，新一線城市的確有很多機(jī)會(huì)。2017 年，杭州、武漢、成都、鄭州、西安等新一線城市吸引人才的能力最強(qiáng)。

另外，寬松的環(huán)境，工作機(jī)會(huì)、收入、戶籍、稅收、醫(yī)療福利等，使新一線城市增加了很多新的供給，出現(xiàn)了更好的條件。而買房與就業(yè)又是緊密相連的，這樣一來，就業(yè)增加到哪，買房也就會(huì)相應(yīng)地增加到哪。

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在新一線買房已經(jīng)成為很多青年選擇就業(yè)地時(shí)的重要參考因素。

第一，全國超過 20 個(gè)城市已接入公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺(tái)。年輕人去新一線城市工作，落戶、公積金購買房已成為可能。也就是說轉(zhuǎn)到新一線城市，人口流動(dòng)、職業(yè)流動(dòng)，以及居住場(chǎng)所的流動(dòng)，并不會(huì)因?yàn)楣e金貸款買房成為障礙，這是一個(gè)特別大的利好。

第二，從百城 GDP 走勢(shì)來看，新一線城市與北上廣深的差距正在縮小，比如重慶去年 GDP 增長速度達(dá)到了 9.5 %。這些城市自有的造血功能支持了房市的長遠(yuǎn)增長，投資的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于三四線城市。

第三，大量人口涌入新一線城市，帶來了充沛的人才和勞動(dòng)力的同時(shí)，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)也有所發(fā)展，投資房產(chǎn)有人接盤，并且可以“以租養(yǎng)貸”。這個(gè)機(jī)會(huì)要比一線城市多，也刺激了市場(chǎng)。

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第四，長租公寓這個(gè)概念在新一線城市非常火爆。新一線城市外來人口比例高，受房企歡迎，長租公寓未來也大有可為。房企在布局長租公寓時(shí)也是按照城市在布局，基本上都是聚焦在新一線城市。

第五，房企越來越偏愛新一線城市，也提升了新一線城市的房市活躍度。一線城市現(xiàn)在拍地難，就算房企拿到土地，也可能是政策性住房，并不太賺，所以新一線城市正處于上升期，大有可為，大房企愿意去，這對(duì)于新一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更新和升級(jí)是個(gè)好事。

第六，年輕人愛去新一線城市，未來發(fā)展有空間。因?yàn)榇髮W(xué)生等高素質(zhì)人群是人口流動(dòng)的核心人群，落戶政策會(huì)推動(dòng)城市的發(fā)展，短期內(nèi)由于需求的增加，將推動(dòng)房地產(chǎn)的租賃和購買市場(chǎng)，所以各大城市對(duì)于大學(xué)生的爭搶。大學(xué)生往新一線城市的移動(dòng)，將會(huì)推動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)增長。

部分新一線城市人才流入數(shù)據(jù)

第七，從新一線城市樓市發(fā)展情況來看，也證明了上面這幾個(gè)判斷。比如說 2017 年新一線城市住宅用地的成交金額在千億以上的城市有 5 個(gè)，其中杭州住宅用地成交金額最大;南京和武漢成交金額次之;武漢成交金額首次突破了千億，達(dá)到了 1330.74 億元，同比上漲 46.1%;成都土地成交金額同比上漲 100% 以上，整個(gè)土地市場(chǎng)成交額首次也突破了千億。

2017 年新一線城市土地樓面價(jià)在每平米 5000 元以上有 5 個(gè)城市，杭州土地成交樓面價(jià)格排在第一，為每平米 7899 元，同比上漲 7.92%;成都和沈陽土地成交樓面價(jià)也分別為每平米 4071.52 元和每平米 3386.29 元，同比漲幅都在 90% 以上。最近五年內(nèi)新一線城市商品房銷售面積在全國占比均在 20% 以上，新一線城市商品房銷售金額在全國占比均在 25% 以上。

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總結(jié)一下2018 年新一線城市的發(fā)展方向。租賃市場(chǎng)會(huì)迎來長足發(fā)展，過去一兩年上升期拿的地都會(huì)入市，這會(huì)提高區(qū)域的房價(jià)水平，新一線城市的租房市場(chǎng)也會(huì)上漲。

此外新一線城市的棚戶區(qū)改造也會(huì)加快，這個(gè)獨(dú)特的市場(chǎng)會(huì)帶來房屋置換升級(jí)的數(shù)量上升。受整體調(diào)控影響，2018 年新一線城市的房價(jià)總體趨穩(wěn)，價(jià)格漲幅收窄，但卻是一個(gè)有支撐力的市場(chǎng)，而且會(huì)緩慢的增長。這一點(diǎn)應(yīng)該是非常有信心的。