建立統一的商品住房意向登記平臺

意向購房人按照剛需家庭、普通家庭分類(lèi)實(shí)名意向登記，每個(gè)家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項目登記

剛需家庭須滿(mǎn)足三條件，其中規定，居民家庭包括夫妻雙方及其未成年子女、離異(喪偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、離異不滿(mǎn)3年的單身

不低于50%的房源優(yōu)先保障剛需家庭

按剛需家庭、普通家庭為先后次序搖號

剛需家庭在本類(lèi)別搖號未中的，可再次參與普通家庭搖號排序

登記的意向購房人、搖號選房人、合同簽訂人須保持一致

備受社會(huì )關(guān)注的西安樓市新政昨日出爐，西安市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規范商品住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，提出了23條規范住房交易秩序的工作措施，其中明確，將按照剛需家庭、普通家庭為先后次序進(jìn)行搖號，其中全部搖號銷(xiāo)售房源50%的比例優(yōu)先滿(mǎn)足剛需家庭。

>>規范開(kāi)發(fā)商

嚴禁分批、分幢開(kāi)盤(pán)拖延上市 開(kāi)盤(pán)及銷(xiāo)售時(shí)間應在8：00-18：00

《通知》要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可或現房銷(xiāo)售備案時(shí)，住宅總建筑面積3萬(wàn)平方米以上的，每次申請不得低于3萬(wàn)平方米;3萬(wàn)平方米以下的，須一次性申報。嚴禁以多次分批、分幢開(kāi)盤(pán)等方式拖延上市銷(xiāo)售時(shí)間。

公證搖號售房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應提供不低于50%比例的房源優(yōu)先保障剛需家庭。

對于此前西安市出現開(kāi)發(fā)商半夜搖號售房的問(wèn)題，《通知》要求，取得商品房預售許可或現房銷(xiāo)售備案之日起10日內，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須一次性將所有房源面向社會(huì )公開(kāi)銷(xiāo)售，嚴禁采取分幢、分單元或分層等方式進(jìn)行銷(xiāo)售，嚴禁內部預留房源。開(kāi)盤(pán)及銷(xiāo)售時(shí)間(也即搖號排序時(shí)間)應在8：00-18：00。

《通知》要求，要嚴厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構捂盤(pán)惜售、預留房源、設置全款優(yōu)先限制性條件、拒絕公積金貸款、不執行明碼標價(jià)、價(jià)外收費等侵害購房群眾合法權益的各類(lèi)違法違規行為，對違規情節嚴重的，要堅決清除出西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

>>加強監管

售價(jià)明顯高于周邊同品質(zhì)在售項目 不予辦理預售或備案

《通知》要求，由物價(jià)部門(mén)牽頭，進(jìn)一步強化商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報指導聯(lián)席會(huì )議制度。對報價(jià)明顯高于周邊同品質(zhì)在售項目成交價(jià)格，且不接受聯(lián)席會(huì )議價(jià)格指導的商品住房項目，不予辦理商品房預售許可或現房銷(xiāo)售備案。

《通知》要求，房管部門(mén)應建立統一的商品住房意向登記平臺，由意向購房人通過(guò)該平臺按照剛需家庭、普通家庭分類(lèi)進(jìn)行實(shí)名意向登記。

>>“黑名單”制度

登記購房人連續2次放棄簽約的1年內不得進(jìn)行意向登記

該負責人介紹，《通知》包含《西安市商品住房購房意向登記規則指引》和《公證搖號選房規則指引》，通過(guò)“一公告”、“兩監督”、“三階段”、“四公示”舉措，全面保障購房登記及搖號選房過(guò)程的公平、公開(kāi)、公正、透明。“一公告”指開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售住房前必須發(fā)布銷(xiāo)售公告;“兩監督”指企業(yè)登記搖號售房必須接受公證機構、房管部門(mén)的監督;“三階段”指意向登記、信息核驗、搖號選房三個(gè)階段;“四公示”指企業(yè)需進(jìn)行登記人名單、搖號人名單、搖號排序、選房結果四次公示，確保全流程公開(kāi)透明。此外，《通知》中還要求建立購房失信人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)及中介機構信用“黑名單”，明確懲戒措施，防止個(gè)別人員擾亂公證搖號售房秩序，具體包括：

對提供虛假信息或瞞報家庭成員信息、住房條件等進(jìn)行購房意向登記的，列入西安市購房失信人員名冊，1年內不受理其購房意向登記。

對提供虛假資料騙取購房資格或優(yōu)先搖號資格的，列入西安市購房失信人員名冊，5年內不受理其購房登記。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構協(xié)助購房人弄虛作假的，由相關(guān)行政主管部門(mén)予以堅決查處，房管部門(mén)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構及其相關(guān)從業(yè)人員列入西安市房地產(chǎn)行業(yè)信用黑名單。涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)調查處理。

登記購房人連續2次不參與按序選房的，6個(gè)月內不再接受其填報意向登記信息;登記購房人選中房屋后連續2次放棄簽約的，1年內不再接受其填報意向登記信息。

>>上市交易有限制

拿到產(chǎn)權證滿(mǎn)2年 或網(wǎng)簽備案滿(mǎn)3年取得產(chǎn)權證才能交易

《通知》要求，住房限購區域內已購買(mǎi)或新購買(mǎi)的商品住房，房屋產(chǎn)權人取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》滿(mǎn)2年，或商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》的，方可上市交易。

已購買(mǎi)或新購買(mǎi)的二手住房，房屋產(chǎn)權人取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》滿(mǎn)2年方可上市交易。

>>防止“企業(yè)炒房”

限購區域范圍內 暫停向企事業(yè)單位售房

該負責人稱(chēng)，《通知》進(jìn)一步強化了商品房預售許可及交易管理，目的就是為了堅決貫徹中央“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位精神，堅定落實(shí)已出臺的各項房地產(chǎn)調控政策，進(jìn)一步規范商品住房銷(xiāo)售秩序，保障市民購房的知情權和選擇權。

同時(shí)，《通知》在住房限購區域范圍內，暫停向企事業(yè)單位及其他機構銷(xiāo)售住房(含商品住房和二手住房)。該負責人指出，這一政策是首次提出，目的是防止以企業(yè)名義投機炒房。

商品房買(mǎi)賣(mài)流程

1開(kāi)發(fā)商發(fā)布公告

意向登記時(shí)間應不少于3日

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品住房前，應在房管部門(mén)網(wǎng)站、銷(xiāo)售現場(chǎng)、企業(yè)網(wǎng)站發(fā)布銷(xiāo)售公告，明確購房意向登記起止時(shí)間(不少于3日)、現場(chǎng)接受認購資料和信息核驗起止時(shí)間(不少于3日)、全部可售房源(含數量、戶(hù)型、價(jià)格)等內容，不得設置全款優(yōu)先、拒絕公積金貸款等限制性條件。

2 網(wǎng)上意向登記

分剛需家庭和普通家庭

在西安市限購區域內，意向購房人須以家庭(夫妻雙方及未成年子女)為單位，按照剛需家庭、普通家庭分類(lèi)，在由房管部門(mén)建立的統一購房登記平臺上進(jìn)行實(shí)名意向登記，系統同步向意向購房人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)反饋意向登記信息。

每個(gè)家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項目的登記。

剛需家庭：符合以下條件的居民家庭列入剛需家庭：

(一)居民家庭包括夫妻雙方及其未成年子女、離異(喪偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、離異不滿(mǎn)3年的單身;

(二)登記購房人及其家庭成員在本市范圍內名下均無(wú)自有產(chǎn)權住房且自2017年1月1日起無(wú)住房轉讓記錄;

(三)登記購房家庭成員符合西安市住房限購政策。

購房登記平臺：房管部門(mén)建立統一購房登記平臺，杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設置全款優(yōu)先等限制性條件拒絕群眾意向登記;也可以保證購房家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項目的意向登記。

3 現場(chǎng)信息核驗

需提供滿(mǎn)足首付款條件的存款證明

購房者應在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公布的現場(chǎng)接受認購資料和信息核驗時(shí)間期限內，憑意向登記信息及相關(guān)資料前往銷(xiāo)售現場(chǎng)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對其是否符合限購政策及貸款條件等情況進(jìn)行核驗。

相關(guān)材料包括：購房人及家庭成員的身份證明、婚姻證明、戶(hù)籍證明、住房信息核查證明、滿(mǎn)足首付款條件的存款證明(不高于意向房源購房款的30%，不得指定銀行出具)及貸款購房人的個(gè)人征信報告

滿(mǎn)足首付款條件的存款證明：西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負責人表示，要提供首付款資金證明是為了防止不符合購房條件的居民家庭參與搖號，提高搖號中簽率。

4 報備核驗明細

未通過(guò)核驗 需在明細中說(shuō)明原因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核驗登記購房人相關(guān)材料后，應將所有核驗材料保存備查，并將全部核驗明細(含已通過(guò)核驗人員名單、未參加核驗人員名單、未通過(guò)核驗人員名單及未通過(guò)原因)報房管部門(mén)。

5 確定公證機構

搖號軟件和工具由公證機構采購

意向購房人多于可銷(xiāo)售房源時(shí)，應按剛需家庭、普通家庭為先后次序，采取公證搖號方式分別產(chǎn)生選房順序號和選房家庭，并按順序進(jìn)行選房。實(shí)行公證搖號售房的商品住房項目，由公證主管部門(mén)確定公證機構。

西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負責人表示，《通知》明確，搖號軟件和搖號工具由公證機構采購，公證機構要嚴格按照有關(guān)規定確定公證搖號售房的方式、流程、房源、參與搖號人員及搖號軟件，對搖號售房進(jìn)行全程現場(chǎng)監督。

6 公示意向購房者信息

公示時(shí)間不得少于3日

實(shí)施公證搖號前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、公證機構應公示參加搖號的意向購房人登記編碼等信息，公示時(shí)間不得少于3日。

7 搖號

剛需家庭未搖中可再參與普通家庭搖號排序

搖號確定選房順序后，公證機構要當場(chǎng)公開(kāi)選房順序結果，接受社會(huì )監督。剛需家庭先行搖號。

剛需家庭在本類(lèi)別搖號未中的，可再次參與普通家庭搖號排序。登記的意向購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須保持一致。

剛需家庭選房結束后如有剩余房源，納入普通家庭選房范圍。

登記的意向購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須保持一致：西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負責人表示，為防止炒房倒號，《通知》要求意向登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須保持一致，放棄選房、放棄簽約的所空房源依序遞補。

8 公證書(shū)報送房管部門(mén)

搖號選房、遞補選房后10日內報送

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應在公證搖號選房、遞補選房結束后10日內將搖號排序和選房結果公證書(shū)報送房管部門(mén)。

9 登記下一個(gè)房產(chǎn)項目/網(wǎng)簽備案

有撤銷(xiāo)網(wǎng)簽備案的所退房源通過(guò)公證搖號銷(xiāo)售

意向購房人在該項目選房結束后，方可參與下一個(gè)商品住房項目的意向登記。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案后不得擅自更改購房人姓名，不予辦理網(wǎng)簽備案撤銷(xiāo)手續。因家庭變故等特殊原因，雙方協(xié)商一致解除合同，需撤銷(xiāo)網(wǎng)簽備案的，應遞交申請并說(shuō)明理由，所退房源通過(guò)公證搖號方式公開(kāi)銷(xiāo)售。

>>各方反應

專(zhuān)家：能遏制部分投機行為

針對西安市昨日出臺的《通知》，西安交通大學(xué)一位教授表示，該《通知》的出臺，特別是一些新增加的限購政策，能給目前火熱的樓市有一些降溫作用。

他舉例稱(chēng)，比如在西安市限購區域內，必須以家庭為單位，按照剛需家庭、普通家庭分類(lèi)進(jìn)行實(shí)名意向登記。而開(kāi)發(fā)企業(yè)應提供不低于全部搖號銷(xiāo)售房源50%的比例優(yōu)先滿(mǎn)足剛需家庭。此外，需要提供滿(mǎn)足首付款條件的存款證明(不高于意向房源購房款的30%)以及虛假資料騙取購房資格或優(yōu)先搖號資格的，5年內不受理其購房登記。這些措施都能有效遏制那些投機客，實(shí)現“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”精神。

開(kāi)發(fā)商：可規避惡意操作者

“這應該是一個(gè)比較規范的操作細則，開(kāi)發(fā)商也等了好長(cháng)一段時(shí)間了!”6月24日下午，西安高新區一項目銷(xiāo)售總監黃某向記者介紹，自從南長(cháng)安街壹號搖號事件出來(lái)之后，西安市樓市處在停擺狀態(tài)，因沒(méi)有細則出臺，沒(méi)有公證機關(guān)愿意出面搖號，導致銷(xiāo)售暫停。

他表示，有這樣規范性的文件，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是好事，至少能從制度和程序上，規避那些惡意操作者，真正讓有需求的購房者能買(mǎi)到房。

購房者：對政策效應還需要觀(guān)察

“政策是有一些變化，但能否有效遏制購房熱還需要觀(guān)察。”西安市民楊女士認為，雖然政策對限購條件又增加了很多款項，但還是有漏洞。

她舉例稱(chēng)，比如限購資格目前只能對已經(jīng)在西安市有住房的家庭有限制，對于那些剛剛轉入西安戶(hù)籍的“外地人”，他們名下是否有房，是否有多套房?目前全國還未實(shí)現聯(lián)網(wǎng)，這些相應信息是查不到的。