有著(zhù)“宇宙第一房企”之稱(chēng)的碧桂園(02007.HK)，最近攤上了大事兒。7月26日深夜，安徽六安碧桂園·城市之光項目建筑工地發(fā)生坍塌，導致6死多傷。去年11月，該項目也曾因安全事故，導致1名工人死亡。

根據六安市市委、市政府官方消息，涉事工地為圍墻和活動(dòng)板房坍塌，事發(fā)時(shí)六安城區降雨量達70毫米/小時(shí)，短時(shí)風(fēng)速7級左右。次日，碧桂園回應該事件稱(chēng)，“我們正對全集團所有施工項目下達要求，進(jìn)行全覆蓋安全檢查”。此外，“包含工程紅線(xiàn)以外的施工隊臨時(shí)設施都應納入本次檢查整改范圍”。

值得關(guān)注的是，這是近一個(gè)月以來(lái)，繼上海奉賢項目坍塌、杭州蕭山項目坍塌后，碧桂園發(fā)生的第三場(chǎng)坍塌事故。根據公開(kāi)資料整理，不到一年，碧桂園在全國多地項目中，已經(jīng)發(fā)生致人死亡的安全事故達5起，至少10人從中喪命。在以突飛猛進(jìn)之勢，殺入國內房企前三甲的光鮮背后，碧桂園在建項目頻敲安全警鐘。

碧桂園的回應似乎未能得到外界理解。有網(wǎng)友就六安事件評論稱(chēng)，“全市就倒你們一家，都怪風(fēng)太大”。輿論聲浪此起彼伏，矛頭指向“高周轉”。也即，碧桂園倡導的“高周轉”模式帶來(lái)諸多問(wèn)題。高周轉的核心競爭力在于“快”，快速拿地、快速開(kāi)發(fā)建設、快速銷(xiāo)售以及快速回籠資金。碧桂園內部相關(guān)人士稱(chēng)，“高周轉”不會(huì )影響工程質(zhì)量。也有員工坦言，“任何一種模式都是在探索中不斷完善。”

楊國強曾說(shuō)，要“為全世界建又好又便宜的房子”。然而，安全事故頻發(fā)，引發(fā)外界對其質(zhì)量的猜測與擔憂(yōu)，甚至內部員工壓力問(wèn)題屢上頭條。眼下，這家擁有近三千億市值的房企正在遭遇一場(chǎng)嚴重的信任危機。在傳統意義的地產(chǎn)生意上，獲取利潤與贏(yíng)得信任同等重要。焦灼如碧桂園，也在尋找某種速度與人性的平衡，盡管這一過(guò)程相當吃力。

碧桂園式“高周轉”有問(wèn)題嗎?

“高周轉的核心是標準化和對產(chǎn)業(yè)鏈的把控，與質(zhì)量和員工壓力無(wú)直接關(guān)系。”某碧桂園區域層面高管回應《中國企業(yè)家》稱(chēng)。在多位行業(yè)人士看來(lái)，碧桂園代表了一種比萬(wàn)科、恒大等周轉更為迅速的規?；l(fā)展模式。碧桂園董事局主席楊國強也曾如此表述高周轉對碧桂園的價(jià)值：“高周轉是我們戰無(wú)不勝的法寶”，“高周轉是抵抗任何風(fēng)險最有效的手段”。

根據公開(kāi)信息，今年4月，碧桂園曾在一周之內連發(fā)三份由總裁莫斌簽署的內部文件，要求提高加大三四五線(xiàn)城市項目周轉速度、報建速度、供貨速度。其中，碧桂園發(fā)布與“高周轉”匹配的激勵和處罰措施，主要針對三四五線(xiàn)城市的項目總經(jīng)理。比如，項目摘牌到開(kāi)工超過(guò)40天即撤職;開(kāi)工工期大于7個(gè)月，項目總撤職。

上述內部文件還稱(chēng)，設計院接到需求后，要通宵出圖;三四五線(xiàn)項目實(shí)現摘牌即開(kāi)工、3個(gè)月內開(kāi)盤(pán)，將會(huì )分別獎勵項目總20萬(wàn)元。值得注意的是，若上述規定得以落實(shí)，此次出事的六安碧桂園項目理應在需執行“高周轉”規定的項目之列。據碧桂園官網(wǎng)信息，上述項目公司在2013年入駐六安，至今手握項目不少于7個(gè)。此次六安工程事故與高周轉導致趕工期是否有關(guān)?截至發(fā)稿，碧桂園未作官方回應。

“(模式)本來(lái)不存在問(wèn)題。高周轉是要求快速賣(mài)樓而已，后期的施工及質(zhì)量仍按照公司要求，按物理特性進(jìn)行。除非人為把重點(diǎn)放在前面，而弱化后期施工管理。”某不具名的前碧桂園集團層面高管對《中國企業(yè)家》表示，量變會(huì )影響管理注意力。“當前碧桂園有可能就是這個(gè)問(wèn)題。項目多，重點(diǎn)又放在前期。”

在追求規劃及推進(jìn)速度的同時(shí)，碧桂園的工程質(zhì)量管理著(zhù)實(shí)堪憂(yōu)。早在去年六安項目事故首次發(fā)生時(shí)，六安市安全生產(chǎn)委員會(huì )曾通報指出，各類(lèi)企業(yè)搶工期、趕進(jìn)度，不落實(shí)安全生產(chǎn)防護措施組織生產(chǎn)建設等行為突顯。近期碧桂園杭州項目的事故原因為，雨水導致基坑坍塌，“部分基坑水泥樁已經(jīng)傾斜”。

強力推行的高周轉模式確實(shí)“逼”出了業(yè)內艷羨的碧桂園速度。2017年，碧桂園以5508億元的銷(xiāo)售拔得頭籌。步入2018年，其業(yè)績(jì)增長(cháng)趨勢進(jìn)一步擴大，上半年以4124.9億元的銷(xiāo)售額，位居行業(yè)第一，領(lǐng)先恒大、萬(wàn)科1000多億。7月19日，《財富》發(fā)布2018年世界500強排行榜，碧桂園集團以335.7億美元(約人民幣2269億元)的營(yíng)業(yè)收入排在第353位，名次較去年躍升114位。

“不管是‘拿地-開(kāi)工’還是‘拿地-開(kāi)盤(pán)’階段，真正通過(guò)壓縮工期來(lái)提升周轉效率的比例很低，不管是混凝土凝固時(shí)間、養護時(shí)間都有硬性客觀(guān)標準。企業(yè)之間快周轉真正的差距在于運營(yíng)管理的效率?？熘苻D的極致就是管理，而管理的本質(zhì)就是人。”有行業(yè)人士如是分析稱(chēng)。不過(guò)，極致的業(yè)績(jì)速度追求、優(yōu)勝劣汰制的游戲規則及豐厚的激勵回報，讓不少碧桂園員工深感焦慮，“常有朝不保夕的感覺(jué)”。有員工稱(chēng)，你只要跟公司走，與外面比就是跑的速度。

標準：兼顧速度與質(zhì)量，不可奪命狂奔

“說(shuō)白了，兩難。”提及高周轉模式推進(jìn)時(shí)所面臨的尷尬，鴻坤地產(chǎn)副總裁袁春對《中國企業(yè)家》表示。如何在回籠資金、擴張規模的同時(shí)，保證建筑質(zhì)量、維護人性規則，企業(yè)很難做出平衡。另有不具名房企高管稱(chēng)，高周轉是房企頗具無(wú)奈的戰略抉擇。“并非房地產(chǎn)商想這么干，而是市場(chǎng)倒逼下的發(fā)展路徑，不然就被淘汰。”

高周轉概念最早引入國內房地產(chǎn)行業(yè)，源自萬(wàn)科學(xué)習美國帕爾迪，后碧桂園引入沃爾瑪的資產(chǎn)周轉概念，并通過(guò)跟投制度放大速度。一般而言，高周轉的實(shí)現不外乎兩種途徑，增強融資能力以及提高項目操盤(pán)速度。但從目前看來(lái)，前者的實(shí)現路徑正在收窄。

融資政策及監管的持續收緊，讓一些依靠發(fā)債緩解資金壓力的房企壓力山大。在監管層監控銀行信貸和信托資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，發(fā)改委考慮禁止企業(yè)發(fā)行364天期美元債，海外融資渠道就此卡死。9000億債務(wù)壓頂的碧桂園，資產(chǎn)負債率接近90%，高額負債加之今年5月海外發(fā)債“中止”，去桿杠壓力倍增。

如此看來(lái)，不惜一切代價(jià)實(shí)現高周轉，已成當前房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。問(wèn)題在于，如何保證有效率且有質(zhì)量的高周轉。去年11月，第一梯隊房企恒大曾下發(fā)董事局主席許家印簽發(fā)的文件，明確實(shí)施高周轉獎勵及考核細則。今年5月，保利地產(chǎn)董事長(cháng)宋廣菊表示，將向碧桂園學(xué)習項目周轉的一些做法。近兩年通過(guò)快周轉崛起的房企，比如陽(yáng)光城、中梁、祥生等，則幾乎選擇重倉三四線(xiàn)。此外，還有強調豪宅“高周轉”的泰禾，不斷在“院子系”去化周期上著(zhù)力。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )名譽(yù)副會(huì )長(cháng)童悅仲認為，中國房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展需要滿(mǎn)足綠色健康、智慧以及長(cháng)壽(耐久)等條件，但當前房地產(chǎn)市場(chǎng)距離高質(zhì)量發(fā)展還有一定差距。當代置業(yè)執行董事兼總裁張鵬對《中國企業(yè)家》表示，房地產(chǎn)商業(yè)要重點(diǎn)研究需求側，將工程質(zhì)量、品質(zhì)擺在第一位。更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)要持續深挖專(zhuān)業(yè)性，培養可以抗周期性的商業(yè)模式和產(chǎn)品力。

張鵬認為，隨著(zhù)綠色科技，AI社區，BIM，住宅產(chǎn)業(yè)化等新技術(shù)的應用，行業(yè)能夠以高周轉速度匹配高質(zhì)量發(fā)展，兩者可以在技術(shù)更新的端口下平衡。不過(guò)，對于員工而言，企業(yè)內部仍需自我“高周轉”的文化氛圍，員工需要不斷更新自己。“離開(kāi)自我舒適區，外部環(huán)境嚴峻將會(huì )成為一個(gè)長(cháng)周期事件。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，規模擴張速度取決于房企在行業(yè)中的壓力幾何。“類(lèi)似TOP系地產(chǎn)企業(yè)，不甘心丟掉行業(yè)第一寶座，會(huì )努力維持銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和節奏。但速度過(guò)快會(huì )使具體項目的投資精力減少，易出現質(zhì)量問(wèn)題。”他還表示，工程本身的質(zhì)量問(wèn)題，涉及企業(yè)工程質(zhì)量管理，和企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力有關(guān)。不斷疊加的質(zhì)量問(wèn)題，則會(huì )降低市場(chǎng)信心。

根據碧桂園披露的公開(kāi)信息，為提高項目操盤(pán)速度，公司將所有產(chǎn)品進(jìn)行標準化，包括每一個(gè)窗、每一條管道，甚至每一塊混凝土模板，都是標準化的一部分。同時(shí)，集團內超6000人的設計院，建立了擁有海量標準模塊的戶(hù)型庫。此外，碧桂園還自主研發(fā)SSGF工業(yè)化建造體系，提供新型裝配和建筑工業(yè)化解決方案，以配合“高質(zhì)量”需求。

在蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶看來(lái)，碧桂園要求要全部標準化，“有些過(guò)了。”鑒于碧桂園的產(chǎn)品有“勞斯萊斯”，高改和豪宅產(chǎn)品線(xiàn)的標準化率最好控制在30%以?xún)?，而且最好的方式是級配標準化，而未必是設計標準化。“對于改善和剛需房，可逐漸提高，其中剛需房可做到70%以上，甚至90%，而且最好是‘設計標準化+級配標準化’同步推。”