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輕模式長租,不亦樂乎?
鄭欒 2018-08-09 10:44:39

用專業(yè)化的平臺為所有有資產(chǎn)而缺乏運營能力的甲方賦能,進而為C端用戶提供標準化服務,這就是樂乎核心的商業(yè)模式。

今年夏天國內(nèi)的平均氣溫普遍比去年同期高,而樓市比天氣更熱,艷陽下全是全民搖號的盛景。錢塘江畔的杭州,追逐新樓盤的資金據(jù)報道已超過700億元;西安的“史上最寬松”人才落戶政策助推房價屢創(chuàng)新高……

一二線城市打拼的年輕人在買房的焦慮中掙扎彷徨,嗅覺靈敏的創(chuàng)業(yè)者已經(jīng)瞄準了買房之外的另一個市場。6月份,樂乎、蛋殼、蜂鳥屋等7家初創(chuàng)企業(yè)獲得融資,平安、萬科、58集團等巨頭各有動作,銀保監(jiān)會放開政策閘門,保險資金正式獲準進入長租市場。

從買房到租房,潛在的需求在不斷轉(zhuǎn)化,長租公寓的風口隱隱將至。

二房東打怪升級

2007年,樂乎創(chuàng)始人羅意畢業(yè)于北京大學。盡管頭頂名校光環(huán),但冷門的俄語專業(yè)畢業(yè)讓他的求職之路頗為不順。

求職期間,他在清華園附近租下一間平房。當時整個院子里只住進羅意一個人,其他房間無人問津,他把整個院子都承接過來,對老舊的平房進行簡單裝修后重新出租。羅意的二房東生涯自此開始。

2007-2013年,羅意做了6年的二房東。在北京,他做過地下室、城中村、廠房甚至庫房的改造和出租。2012年,羅意判斷長租公寓的市場將逐漸成熟,盤算著成立創(chuàng)業(yè)公司來運營長租公寓,并擴張規(guī)模。

但經(jīng)過團隊測算,如果大規(guī)模擴張,每間20~30平米的公寓客單價要做到3 000~4 000元才有盈利空間,在消費者對單間公寓接受度不高的當時,羅意打起了退堂鼓。

年底,一次偶然的機會,羅意參觀了自如運營的自如寓項目??吹娇蛦蝺r3 000元以上的單間公寓也飽受市場歡迎,他終于下定決心。

羅意創(chuàng)立“寓見Home”項目,一舉包租了亞運村附近的七八十間房,總面積約2 000平方米,經(jīng)過改造后轉(zhuǎn)租。這些裝修精致的單間公寓主要面向單身白領和年輕情侶,雖然客單價提高了不少,還是很快租了出去。

直至此時,盡管專門成立公司做公寓運營,但羅意事實上還是扮演著二房東的角色。這樣的商業(yè)模式盡管有錢賺,卻是重資產(chǎn)、高風險:公司的資金絕大部分投在裝修改造和租金上,資金周轉(zhuǎn)困難,如果沒有大筆融資很難發(fā)展下去。

市場還未完全成熟,競爭者已經(jīng)跑在了賽道的前面,融資并不容易。

2015年8月,羅意和團隊終于敲定天使輪融資,投資人給他們指了另一條路:以輕資產(chǎn)模式做公寓運營。

公司改名為“樂乎城市青年社區(qū)”,轉(zhuǎn)型托管運營服務,不再采用租賃的方式找房做項目,而是向B端的業(yè)主或二房東提供運營服務,將房產(chǎn)資源進行裝修、提升配置后向C端租戶出租,從中收取相應的運營費用和超額收益分成。

羅意帶著團隊艱難地“打怪升級”,從二房東成功轉(zhuǎn)型為公寓運營商。

輕資產(chǎn)尋路

長租公寓的4種商業(yè)模式中,重資產(chǎn)的兩種商業(yè)模式是較主流的——重資產(chǎn)分散式的企業(yè)如自如(鏈家)、相寓(我愛我家)等大多有租賃中介背景,切入長租公寓市場的優(yōu)勢是天然客源和分散式房源的獲取渠道;重資產(chǎn)集中式的企業(yè)則多為酒店業(yè)和開發(fā)商孵化,如城家(華住)、泊寓(萬科)等。

重資產(chǎn)模式要求企業(yè)既要有一定的融資能力,還要有足夠的運營能力,這對初創(chuàng)企業(yè)來說難以實現(xiàn)。因此,很多初創(chuàng)企業(yè)選擇了托管和代運營的商業(yè)模式。

羅意對樂乎的商業(yè)模式充滿信心,“這個模式最大的優(yōu)勢就在于,我們跟行業(yè)的參與者是協(xié)同關系,而非競爭關系。我們服務的甲方企業(yè)比較多樣化,有開發(fā)商、園區(qū)的運營商、國企的資產(chǎn)平臺、民間的投資者,還有專門的私募基金。”

除了生態(tài)友好性,樂乎的另一大壁壘則是專業(yè)性。羅意透露,樂乎的本輪融資將繼續(xù)投入在人力成本上,目前公司員工超過500人,有超過一半是平臺的運營和技術(shù)人員,落地的城市公司為中臺,前端則是推廣和運營人員,11人的核心管理團隊分別負責設計、運營、信息化等不同業(yè)務模塊。

用戶體驗同樣重要:樂乎的C端用戶續(xù)簽率達到58%,更多的用戶留存意味著更小的流量成本。樂乎的目標是將這一數(shù)字提高到70%以上,而長租市場的龍頭——自如的續(xù)簽率也只有60%。

用專業(yè)化的平臺為所有有資產(chǎn)而缺乏運營能力的甲方賦能,進而為C端用戶提供標準化服務,這就是樂乎核心的商業(yè)模式。羅意介紹,樂乎的這套模式跑了兩年多,未來的目標是繼續(xù)擴大規(guī)模,同時優(yōu)化運營效率。

長租公寓的風剛剛吹起,巨大的市場增量給予初創(chuàng)企業(yè)想象空間。羅意希望在未來更早地介入物業(yè)的規(guī)劃和設計,用豐富的運營經(jīng)驗幫助甲方提升效率和利潤,也為C端用戶帶來更好的用戶體驗。

市場即將變成紅海,巨頭環(huán)伺,效率將是樂乎生存的關鍵——輕裝快跑,抓住和整合規(guī)模較小的物業(yè),才有和巨頭抗衡的資本。

[ 編輯 王宇航 E-mail:sjplwyh@163.com ]

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