7月初， 劉童通過鏈家地產(chǎn)將自己位于北京東四環(huán)朝青商圈珠江羅馬家園的一居室重新掛牌出租。租金由每月6800元上漲到7000元，“快得出乎意料，輕松找到了新租客。”

但此后半個月，七八通中介公司的電話打來，一致表示要給她漲租金，希望她毀約。“如果不托管，每月肯定能到7500，托管可以租到7800。”

到了8月中旬，同小區(qū)同戶型的房租已經(jīng)漲到了每月8000元。

與劉童相距25公里，位于北五環(huán)奧森附近某小區(qū)的租客王麗不得不簽下一次性上漲700元的隔斷間租約。她未來生活的這個隔斷間僅有11平米，由每月1850元漲到2550元。王麗心有不滿，但并沒有任何辦法， “中介說即使我不租也沒事，很快就會有人來，這房子裝修挺好的，北歐風(fēng)。”

畢業(yè)季，以北京為代表的多座城市迎來了租賃市場的傳統(tǒng)旺季。7月，有些瘋狂。

貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)顯示，北京租賃市場7月成交環(huán)比增加19.2%，單平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。

東城區(qū)和順義漲幅甚至超過了10%。

漲幅最高的小區(qū)新奧洋房，環(huán)比漲幅達到了36.1%。

長租公寓的熱辣夏天

瘋狂，真實地擺在了王麗面前：2014年從山東來到北京，前后搬了5次家，意識到房租大漲，這真的是第一次。“以前到期就搬了，從來沒了解過房租的漲幅”。

“這到底是怎么算的?”

王麗一年一租，由我愛我家托管，和劉童所接中介電話里提及的模式一樣——長租公寓。

人民日報曾在2017年年底發(fā)問：《租賃市場鼓勵政策密集出臺 長租公寓的春天來了嗎?》

地產(chǎn)商和地產(chǎn)中介入局的長租公寓，改變了以往中國租賃市場以個人出租為主的模式。

我愛我家集團研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，旗下長租公寓品牌“相寓”達成的租賃交易量環(huán)比2017年下半年小幅上漲了0.4%，同比2017年上半年增加了20.7%。

普通租賃業(yè)務(wù)則環(huán)比2017年下半年下降19.6%，同比2017年上半年下降14.2%。

由此可見，北京2018年上半年的長租公寓交易量仍在繼續(xù)增長，減少的只是居間的、不附帶更多后續(xù)服務(wù)的普通租賃業(yè)務(wù)。

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家、方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，現(xiàn)在的租賃方式分為三種，分別是業(yè)主自租、二房東形式和房企自持。

“房企自持”即集中式長租公寓，也有一部分是分散性的，經(jīng)營者會提供管理、改造和服務(wù)。另一部分由中介向業(yè)主長租，這種形式“實際上就是二房東。”

來自西安的任曉楓感受到的是，“每個房產(chǎn)中介一邊在做中介，一邊收房子放租。”

她在北京的第一間房子租住在東二環(huán)廣渠門，40平米左右的一居室，月租金6000元。最近她需要重新租房，所接觸的中介都是“二房東”型，北三環(huán)安華橋附近的一間老小區(qū)兩居室，50余平米月租金8000元。相同戶型面積的房子，半年前和一年前的成交價基本都在每月6000至6500元左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，中介瘋搶房源是租金瘋狂上漲的最主要原因。在他看來，分散式長租公寓的生命線就是客廳隔斷住人，“但這是違法行為”。“如果不違法，資本則根本不可能進入這個市場。沒有多一間做差價，這個市場沒有任何價值”。

“中介”壟斷

數(shù)據(jù)顯示，從2016年到2017年，從鏈家集團獨立出來的“自如”品牌所管理的房源規(guī)模從25萬間迅猛發(fā)展到了50萬間。今年6月，自如CEO熊林在接受媒體采訪時表示，目前自如管理著北上廣深等9座城市的60萬間房源。

“自如租房在北京的房屋租賃市場是規(guī)模最大、影響最大的。”張大偉說。據(jù)其分析，租賃市場已經(jīng)出現(xiàn)了壟斷定價權(quán)，“如果都是小公司，小業(yè)主，就會互相有競爭，但如果是一個有幾十萬套房的龐然大物，他就會獲得定價權(quán)，不僅僅是二手房買賣，租賃也是一樣”。

“在資本推動下，以北京為代表的租金快速上漲的現(xiàn)象，的確明顯發(fā)生了。”他表示，中介不能影響供需結(jié)構(gòu)，但可以利用供需結(jié)構(gòu)謀利。

以往的第三方租賃做的是流量，恨不得租金便宜點好成交，但類似于“自如”這種企業(yè)，房租上漲直接就能帶來利潤，因為它已經(jīng)控制了房源。

張大偉認為，房企自持的長租公寓定價無法被干預(yù)，但“二房東”形式的自持自租的中介租金則需要約束。

爭搶房源

無疑，房源，成了中介和相關(guān)企業(yè)爭搶的資源。

任曉楓將北京房租暴漲的文章發(fā)給西安的朋友邱文軒，邱文軒也察覺到了西安房屋租賃市場的躁動。“小企業(yè)似乎正登陸二線城市搶占先機。”

8月初，他將自己的一套108平米loft出租，最初找的是西安本地一家中介機構(gòu)，中介向他介紹了一家南京公司。這家公司愿意以月租金2600元的價格簽下3年房屋托管合同。但由于該公司在西安沒有門店，隨后提出讓邱文軒以每月2500元的價格幫助再次招租。“他寧愿每個月舍100塊錢，也要盡快把這個房子租出去，可能是在搶房源。”邱文軒說。

“昨天看到北京房租暴漲的消息后，感覺我遇到的情況應(yīng)該就是南京這家企業(yè)到二三線城市來搶房源，可能是一個趨勢。”

100元的差價并不會讓房屋托管企業(yè)賠本，“方式很簡單，只付一個月房租，跟我簽3年合同，把這房子拿走，后面每季度付一次，其實他的資金壓力并不大。

合同簽3年，每年有10天空房期，3年就有一個月的空房期。給你付的錢也不是租金，而是押金，然后再拿這個房子自己去承租。租出去后靠收服務(wù)費賺錢。”

中介告訴邱文軒，南京這家托管公司品牌叫做“左旗”，但并未查詢到相關(guān)公司信息。邱文軒說，這家公司在西安本地也沒有門店網(wǎng)點，而是委托西安的中介給他找房收房。“感覺就是先搶房源。”

資本的沖動

今年1月，自如完成了A輪融資，由華平資本、紅杉資本、騰訊3家機構(gòu)領(lǐng)投，華晟、融創(chuàng)中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構(gòu)跟投，融資金額為40億元，創(chuàng)下該領(lǐng)域紀錄。根據(jù)各家的投資額和占比推算，自如目前的估值約200億元。

除了自如、蛋殼等平臺，亦有無數(shù)個不知名的小平臺進入長租公寓市場，劉童曾將自己的租房信息掛在58同城，接到的電話中大多是從未聽說過的平臺名稱，比如有和一家知名咖啡連鎖品牌重名的公寓租房平臺。

資本入局長租公寓，但還沒賺錢。

鄧浩志說，“目前所有的長租公寓都是不賺錢的，也找不到盈利模式，就像共享單車一樣，以為這個是風(fēng)口，大家都想?yún)⑴c，但怎么賺錢不知道，也找不到盈利方案。”

他分析，目前租金回報率盡管已經(jīng)漲了一些，北上廣深這些在2%左右，“這是什么概念呢，房企的融資成本大概8%到10%，甚至更高。年投入只有2%到3%的回報，但年融資成本要8個點到10個點，收益遠遠覆蓋不了利息，更談不上超過本金，這個是最大的問題。”

另外，長租公寓屬于重資產(chǎn)模式，而房地產(chǎn)項目很貴，造一個房子十幾個億，甚至幾十個億。周轉(zhuǎn)越慢財務(wù)成本越高，這也是有問題的。“看不到盈利空間?，F(xiàn)在都是一直在虧。”

但連續(xù)暴漲的房租對資本有著巨大的誘惑力。

實際上以北京為代表的大城市房租近半年來一直在增長，一位中介員工透露，自去年大興起火事件后，很多公寓都被拆除了，房源緊缺導(dǎo)致租金普遍上漲。

大興火災(zāi)發(fā)生于2017年11月27日，火災(zāi)發(fā)生后，自如CEO熊林通過微信公眾號向自如租客發(fā)出通知，“承諾全北京所有在租房源，12月31日前，不漲一分錢。”

商界主編點評

近幾年商業(yè)領(lǐng)域的各種風(fēng)口，與其說是機會，還不說是賭博。

團購、共享經(jīng)濟、智能家居、穿戴設(shè)備、VR、虛擬貨幣……

要么已死得干干凈凈，要么就在作死的路上茍延殘喘。

究其原因，要么找不到盈利模式，要么高估了市場前景。

說回房屋租賃。

近兩年部分城市房租先后大漲，有一個共同背景：群租整頓。

廣州深圳，大量的城中村被整頓，相當(dāng)批量的城中村被改造升級。結(jié)果，城中村這種多年來事實上扮演了低租金居住的傳統(tǒng)容器，開始進入歷史。

上海，政府大力清理了群租市場，并且叫停了在工業(yè)園區(qū)修建群租房。

北京，2016年拆除違建面積1500萬平米，2017年這個數(shù)字變成5985萬平米，今年前四個月已完成1600萬平米。

今年，武漢等城市也開始了類似的動作。

說穿了，此時下注房租市場，并非在追風(fēng)口，而是在賭政策。賭近幾年中國房地產(chǎn)的頂層設(shè)計：房住不炒，租售并舉。

中國國情一貫是，賭政策一旦“中簽”，回報比任何生意都豐厚，根本不用擔(dān)心什么市場與盈利模式。

不過，既然是賭就有風(fēng)險。

君不見P2P前幾年熱火朝天，政策轉(zhuǎn)向后，一句“出清”之后，瞬間便只余一地雞毛。