“如果資本挾持了企業(yè)，一定會(huì )跑偏。長(cháng)租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”

碩大的白色背景墻，鮮紅的地毯，一把黑色折疊椅。19日中午，風(fēng)暴中心的胡景暉一個(gè)人坐在臺上情緒激動(dòng)，再次向在場(chǎng)的眾多媒體表達了自己對近期房租市場(chǎng)暴漲的觀(guān)點(diǎn)。

三天前，時(shí)任我愛(ài)我家副總裁的胡景暉關(guān)于房租飛漲的言論，將矛頭直指長(cháng)租公寓蛋殼、自如，瞬時(shí)掀起國內房產(chǎn)中介市場(chǎng)的巨大風(fēng)浪。

在8月17日的一場(chǎng)電話(huà)會(huì )議中，胡景暉試圖揭開(kāi)近期房租上漲的“真相”：他認為以自如、蛋殼公寓為代表的長(cháng)租公寓運營(yíng)商，為了擴大規模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房?jì)r(jià)格導致租金暴漲。

胡景暉稱(chēng)，一旦大規模的長(cháng)租公寓資金鏈出現斷裂，將會(huì )出現業(yè)主驅趕承租人的情況，后果嚴重。

出人意料，一天后，胡景暉即在朋友圈宣布從我愛(ài)我家離職，而原因則是因為一通電話(huà)被公司奪權。“之所以被供職了十八年的我愛(ài)我家切割，原因是鏈家董事長(cháng)左暉兩次給我愛(ài)我家集團董事長(cháng)兼CEO謝勇打電話(huà)，說(shuō)你能不能管一下胡景暉，如果你管不住，鏈家將全面和我愛(ài)我家在輿論上開(kāi)戰。”

一番火藥味十足的言論把左暉、謝勇兩位房產(chǎn)中介行業(yè)大佬也拉入輿論風(fēng)波。

對此，謝勇保持了沉默，但這番言論卻迅速遭到了鏈家董事長(cháng)左暉的否認，“我以人格擔保，從來(lái)沒(méi)有主動(dòng)聯(lián)系過(guò)謝勇，絕對沒(méi)有說(shuō)過(guò)威脅我愛(ài)我家的話(huà)。誰(shuí)說(shuō)我說(shuō)了這種話(huà)，我可以和他對峙。”

胡景暉的離職內幕演繹成一場(chǎng)羅生門(mén)，但風(fēng)波并沒(méi)有就此停止。核心話(huà)題在于：長(cháng)租公寓平臺究竟是不是近期房租暴漲背后的推手?

在接受騰訊《深網(wǎng)》采訪(fǎng)時(shí)，蛋殼公寓執行董事長(cháng)沈博陽(yáng)否認了長(cháng)租公寓在通過(guò)價(jià)格戰的方式攪亂市場(chǎng)。他表示，“從商業(yè)模式的角度講，長(cháng)租不是贏(yíng)者通吃的行業(yè)，而且客單價(jià)極高，沒(méi)人打得起價(jià)格戰，拼的是效率和服務(wù)。”

自如CEO熊林發(fā)給《深網(wǎng)》的回應也表示，不存在參與市場(chǎng)不良競爭、哄抬房?jì)r(jià)的行為。熊林發(fā)文稱(chēng)，自如對于收房?jì)r(jià)、出房?jì)r(jià)、配置成本等，從產(chǎn)品設計、運營(yíng)規則、系統設置都有明確的管理。同時(shí)，熊林還表示六年來(lái)自如客戶(hù)端的價(jià)格漲幅遠低于市場(chǎng)整體漲幅。

房租暴漲和長(cháng)租公寓的擴張暫且無(wú)法直接劃上等號，比如房源的供需矛盾也被認為是重要原因，但無(wú)疑，長(cháng)租公寓這種新的租賃模式正在給房屋租賃市場(chǎng)帶來(lái)新的變數，在資本助推和發(fā)展空間巨大的背景下，搶占市場(chǎng)占有率和擴大規模是他們眼下的最緊迫任務(wù)，也導致自如、蛋殼最終成為這輪房租暴漲后輿論的眾矢之的。

資本助推長(cháng)租公寓擴張

今年以來(lái)，在一二線(xiàn)城市住房租賃市場(chǎng)不斷升溫的大背景下，大量創(chuàng )業(yè)者和投資機構將目光投向長(cháng)租公寓市場(chǎng)，長(cháng)租市場(chǎng)呈現競爭白熱化，中國租賃市場(chǎng)機構化管理或將成為未來(lái)的主要模式。

長(cháng)租公寓行業(yè)大熱，背后是極具潛力的發(fā)展空間。鏈家研究院曾作出預測，2020年住宅存量將達2.75億套，且將有8700萬(wàn)套房流入租賃市場(chǎng)，如此龐大的資產(chǎn)管理需求將極大利好機構出租企業(yè)。

而就目前現狀來(lái)看，房屋租賃市場(chǎng)仍以個(gè)體房東為主體，機構參與者數量有限。有數據顯示，在不少發(fā)達國家和地區，機構出租房源往往能占到租賃總供給的25%—30%，但中國品牌公寓的規模市占不到2%。加之自2015年起，頻繁發(fā)布的相關(guān)利好政策也推動(dòng)了長(cháng)租公寓市場(chǎng)的快速發(fā)展。

其實(shí)早在八年前，以魔方、YOU+、優(yōu)客逸家為代表的企業(yè)就已涉足長(cháng)租公寓市場(chǎng)。2014年，雷軍僅通過(guò)五分鐘與團隊的交流就決定投資YOU+1億元A輪融資成為長(cháng)租公寓市場(chǎng)里的經(jīng)典談資。貝殼(原鏈家)、我愛(ài)我家等傳統中介出身的公司也都紛紛入局。

此后幾年時(shí)間，長(cháng)租公寓企業(yè)數量快速增長(cháng)。58安居客房產(chǎn)研究院的監測數據顯示，截至2018年3月，全國范圍內各類(lèi)長(cháng)租公寓品牌為1200多家，房源規模超過(guò)202萬(wàn)間。

不僅是房產(chǎn)中介和創(chuàng )業(yè)型公司，各大房企也多通過(guò)長(cháng)租模式擴展自己的新業(yè)務(wù)。據相關(guān)機構統計，2018上半年銷(xiāo)售額前20的房企中已有16家企業(yè)開(kāi)展了長(cháng)租業(yè)務(wù)。其中，發(fā)展速度較快的萬(wàn)科、龍湖、旭輝等三家企業(yè)已運營(yíng)近7萬(wàn)間長(cháng)租公寓。

而無(wú)論是集中式還是分散式，長(cháng)租公寓注定是重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，由此可見(jiàn)其與資本的關(guān)系更是密不可分——在實(shí)現完全盈利前，長(cháng)租公寓的存活必須依賴(lài)于外部“供血”。

于是，資產(chǎn)證券化成為長(cháng)租公寓獲得資本加持的解決方案。目前，新派公寓、魔方、蛋殼、自如等長(cháng)租公寓企業(yè)均發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。去年初，魔方發(fā)行首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“魔方公寓信托受益權資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”，募集資金總額達3.5億元;今年3月，自如完成儲架ABS首期產(chǎn)品“自如2號1期”的設立，未來(lái)一年，自如將在上交所完成共計20億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

所謂“短期拼規模，長(cháng)期拼盈利”。在發(fā)展早期，規模仍是長(cháng)租公寓發(fā)展的關(guān)鍵詞。以魔方公寓為例，其在2014年底僅有39家門(mén)店，一年之后，便迅速擴張至100家，如今這個(gè)數字已變成300家。

熊林曾對長(cháng)租公寓的未來(lái)發(fā)展作出預判。他認為到2019年，中國公寓行業(yè)將進(jìn)入深水區，2018年行業(yè)將迎來(lái)專(zhuān)業(yè)化分工、高效運營(yíng)的時(shí)代，規?；?、專(zhuān)業(yè)化的頭部企業(yè)將加速成長(cháng)，而小而全的運營(yíng)模式將面臨更嚴峻的市場(chǎng)考驗甚至被淘汰。

簡(jiǎn)而言之，房源才是企業(yè)壁壘。但在快速擴張的規模背后，盈利仍舊是繞不開(kāi)的核心問(wèn)題。

熊林強調，作為提供城市核心基礎居住與生活服務(wù)的民生行業(yè)，長(cháng)租公寓的本質(zhì)應該是一個(gè)維持低毛利、大規模、高效運營(yíng)的行業(yè)，單體城市運營(yíng)規模達不到20萬(wàn)間很難實(shí)現盈利，整體管理規模達不到100萬(wàn)間很難形成規模效益。即便是跑在長(cháng)租公寓前列的自如，目前總規模也只達到60萬(wàn)間。

就盈利模式而言，長(cháng)租公寓的主要收入依舊來(lái)自于租房租金，此外長(cháng)租公寓企業(yè)也試圖在其他形式上尋求新的盈利點(diǎn)，例如自如推出的資管平臺向委托者收取委托管理費(出租率大于70%時(shí))，魔方公寓收取的管理費和其他增值服務(wù)費用等等。

市場(chǎng)發(fā)展早期，規模優(yōu)勢顯然十分重要，長(cháng)租公寓企業(yè)追求規?；瘮U張也在情理之中。對此，胡景暉給出警示，如果市場(chǎng)上各大機構不理性地發(fā)展下去，今明兩年將會(huì )成為大批長(cháng)租公寓死亡之年。

但從此次房租價(jià)格大幅上漲的原因來(lái)看，難以一言而概之，簡(jiǎn)單扣在長(cháng)租公寓資本競爭的頭上并不準確。

自如、蛋殼：我們拒絕“背鍋”

近日，北京等一線(xiàn)城市居民明顯感受到房租上漲帶來(lái)的緊迫感。

根據中國房地產(chǎn)測評中心近日發(fā)布的《2018年7月中國城市租賃價(jià)格指數報告》，深圳、北京的租賃價(jià)格指數同比持續呈現上漲態(tài)勢已經(jīng)超過(guò)了19個(gè)月。

貝殼研究院統計數據則顯示，2018年前7個(gè)月，北京鏈家租金指數同比上漲10.7%。單月來(lái)看，7月北京每平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%，租賃成交環(huán)比增加19.2%;新奧洋房、三義廟北和城華園三個(gè)社區的環(huán)比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%;我愛(ài)我家研究院數據則顯示，2018年7月，普租的租金均價(jià)環(huán)比上漲6.2%。

但根據《財經(jīng)》報道，所采訪(fǎng)北京租戶(hù)提供的數據顯示，相比去年同期，單間月租漲幅高者達35%，低者也有20%。對于各家數據存在差異背后的原因，分析人士稱(chēng)房租價(jià)格數據主要掌握在各家中介機構手中，割裂分散，沒(méi)有一家機構能夠掌握整個(gè)市場(chǎng)數據，而各自機構出于自己利益，傾向于公布對自己有利的數據和結論，而統計局數據采用抽樣調查方法，亦不能全面反映北京的房租變化情況。

就在胡景暉將自如、蛋殼等長(cháng)租公寓認定為哄抬住房租賃價(jià)格的主要“罪魁禍首”之前，一封指責中介推高房租的帖子就已受到輿論的廣泛關(guān)注和討論。

事件緣起陳先生以網(wǎng)名“仙翩”在水木社區發(fā)布的一則著(zhù)名帖子。該帖子稱(chēng)，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預期是7500(元/月)很不錯了。來(lái)了自如和蛋殼兩幫人，自如報價(jià)提高到9500，蛋殼急了，說(shuō)，要比自如高300元，最后幾輪過(guò)后蛋殼給到10800每月。”

對此，自如否認收錄過(guò)天通苑西二區120平米三居室的戶(hù)型，并表示目前該區域同戶(hù)型房源普租價(jià)格均在萬(wàn)元以上，自如曾按照市場(chǎng)價(jià)委托期4年、5年給出9000元左右兩種報價(jià)，可見(jiàn)自如從未對該區域給出高于市場(chǎng)普租價(jià)格的租金。

自如認為，長(cháng)租公寓首先不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力，其次從企業(yè)運營(yíng)機理出發(fā)也不會(huì )哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長(cháng)效發(fā)展。

“輿論所指出，長(cháng)租公寓哄抬租金價(jià)格的行為，即有悖企業(yè)長(cháng)效發(fā)展的規律，也有悖市場(chǎng)運作機制，是任何長(cháng)租公寓都將抵制和規避的行為。”自如方面稱(chēng)，長(cháng)租公寓行業(yè)目前占整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的比例不足5%，是需要長(cháng)期耕作的低毛利行業(yè)，通過(guò)規?；拖鄬Ψ€定較高出租率支持企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展。出租率與出租價(jià)格具有明顯的負相關(guān)性，只有收出房?jì)r(jià)格合理，甚至要保證相對較低的出租價(jià)格的情況下，才能保證相對較高的出租率。

蛋殼負責人沈博陽(yáng)則在18日通過(guò)微信朋友圈回應稱(chēng)，“租房關(guān)系到民生，不是兒戲，多一些科技驅動(dòng)，少一些中介套路;多一些透明有序，少一些惡性競爭互相拆臺。對于造謠抹黑擾亂市場(chǎng)的行為，蛋殼公寓一定會(huì )拿起法律武器。”

風(fēng)暴真相：被不斷放大的供需矛盾

盡管長(cháng)租公寓平臺自己覺(jué)得委屈，但隨著(zhù)胡景輝的炮轟引爆輿論，所有的指責都集中在了自如、蛋殼等身上。

“資本急切想從燒錢(qián)模式進(jìn)入到賺錢(qián)模式，房租上漲是必然結果”。恒大研究院副院長(cháng)夏磊認為，長(cháng)租公寓參與方為了競爭市場(chǎng)份額，瘋狂地融資、搶占房源、搶占市場(chǎng)份額，爭取房租的定價(jià)權。

對房租價(jià)格的變動(dòng)，自如CEO熊林給出解釋?zhuān)J為，從過(guò)去十年來(lái)看，北上深的走勢都是七八月最高峰，無(wú)一例外;租金與城市人口凈流入、就業(yè)率、租房供應的總量、結構、質(zhì)量最直接相關(guān)，以今天中國一線(xiàn)城市的租住供需看，已經(jīng)完全進(jìn)入市場(chǎng)化階段。

熊林的解釋略為含蓄，鏈家旗下貝殼研究院提供的報告《北京租金上漲的真相》更為直白，把主要原因歸于拆違行動(dòng)導致房源供應的減少：

“近來(lái)北京市集中清理與拆除違規公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導致市場(chǎng)上低端租賃房源減少，同時(shí)對“黑中介”“二房東”的打擊導致部分不合規房源下架，掛牌房源總數下滑;此前低端房源的租客不得不轉向收費更高的其他產(chǎn)品類(lèi)型，需求端的增長(cháng)推動(dòng)了這部分產(chǎn)品租金上漲。”

據相關(guān)數據顯示，2015年至2017年，北京市拆違面積分別是1818萬(wàn)平方米、3000萬(wàn)平方米、5985萬(wàn)平方米，而2018年前4個(gè)月拆違逾已經(jīng)達到1641萬(wàn)平方米，拆除量是去年同期的3.8倍。從北京最近幾年的實(shí)際新增住房面積來(lái)看，遠不及拆除面積。

《財經(jīng)》報道稱(chēng)，2015年至2018年4月近三年多時(shí)間，北京12443萬(wàn)平米的拆違面積相當于177個(gè)北京像素。

北京像素位于朝陽(yáng)區和通州區交界，是北漂族居住密集小區，住了近3萬(wàn)人，是北京最大的商住樓盤(pán)。

此外，還有房地產(chǎn)專(zhuān)家分析表示，購房成本的飆升、即將出臺房地產(chǎn)稅的傳聞等因素，也加大了房租上漲壓力。

相比上述隱性原因，當長(cháng)租公寓平臺在資本加持下以瘋狂爭搶姿態(tài)進(jìn)入，便成為最后一環(huán)可直接量化評估的拉高房租的“野蠻者”。

長(cháng)租公寓先將房源集中簽下再進(jìn)行改造提高房屋品質(zhì)、后進(jìn)行租賃的模式，進(jìn)一步拉高部分出租房?jì)r(jià)格，極速放大了當下的房源供需矛盾。

朝陽(yáng)區亞運村某我愛(ài)我家門(mén)店中介告訴騰訊《深網(wǎng)》，傳統租賃模式下公司賺的僅僅是中介費和部分服務(wù)費，但是長(cháng)租平臺中介從房東搶到房源兩三年左右的代理權后包裝轉手，月租金差價(jià)往往達到五百元至上千元左右，預期利潤十分可觀(guān)。

從這個(gè)角度看，在這輪房租暴漲的輿論風(fēng)暴中，自如、蛋殼們并非無(wú)辜。

17日，北京市住建委等部門(mén)集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確提出規范住房租賃企業(yè)，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過(guò)提高租金誘導房東提前解除租賃合同方式搶占房源等。

但另一方面，如果僅僅靠監管規范上述長(cháng)租公寓平臺，顯然已無(wú)法解決目前房租整體上漲過(guò)快的難題。