編者按：

北京13日晚發(fā)布公積金新政，消息一出，在各大群里都炸鍋了，稱(chēng)這是史上最嚴公積金貸款新政，9月17日執行! 由此可見(jiàn)，北京的年輕人用公積金買(mǎi)房沒(méi)那么容易了。

“本來(lái)公積金貸款額度就很少，按照這個(gè)政策，公積金將基本離開(kāi)剛需。而從認房又認貸看公積金政策全面收緊。”

昨晚，北京市發(fā)布的公積金貸款新政讓不少剛需購房者感到“心塞”。

北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》：

自9月17日起，網(wǎng)簽的購房，在使用公積金貸款的時(shí)候，將執行“認房又認貸”的政策。同時(shí)，今后公積金貸款將與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，繳存12年可以貸到最高的120萬(wàn)元。

“認房又認貸”主要影響的是貸款的首付比例和貸款利率。

北京住房公積金管理中心表示，此次出臺的新政，目的是堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)北京城市總體規劃有關(guān)要求，積極引導市民合理住房消費，支持市民的基本住房需求，抑制投資投機性購房行為。

不過(guò)，此次公積金貸款新政可能會(huì )誤傷剛需。

我們先來(lái)劃個(gè)重點(diǎn)：

圖片來(lái)源 / 北京日報新媒體

下面來(lái)看看重點(diǎn)的解讀。

關(guān)注點(diǎn)一：公積金需要繳存11年才可貸款120萬(wàn)

過(guò)去，公積金貸款額度最高是120萬(wàn)元，繳存時(shí)間的長(cháng)短并不會(huì )影響額度的多少;新政將實(shí)行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤。

北京住房公積金管理中心相關(guān)負責人說(shuō)，為體現制度的公平性和公正性，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，最高可貸120萬(wàn)元。

計算繳存年限時(shí)，也會(huì )有幾種特殊情況。如果繳存年限不夠1整年的，按1整年計算。他舉例，如果繳存期限是13個(gè)月，也會(huì )算為兩年，可貸20萬(wàn)元。此外，如借款申請人為已婚的，核算貸款額度不會(huì )相加得出，而是以夫妻雙方中繳存年限較長(cháng)的一方計算。

舉例：如果是22歲大學(xué)本科畢業(yè)職工，就職后開(kāi)始繳存公積金，正常情況下可貸滿(mǎn)120萬(wàn)需要繳存11年以上，也就是34歲左右。“這主要是為了引導市民合理住房消費，落實(shí)‘租購并舉’、‘先租后買(mǎi)’。”這位負責人說(shuō)。

另外注意!繳存年限不夠1整年的，按1整年計算。也就是說(shuō)，當您繳存到1年零1個(gè)月的時(shí)候，認定的是您繳存了2年，可以貸款20萬(wàn)元。

那么，如果是夫妻，兩個(gè)人各自繳存了6年，是不是可以一起貸到120萬(wàn)元?答案是不行的。

按照新政，如果借款申請人為已婚的，核算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長(cháng)的一方計算。也就是說(shuō)，丈夫是7年，妻子是5年，那么也只能貸70萬(wàn)元。

另外，目前公積金的貸款額度是與繳存額相關(guān)的。新政實(shí)施后，原先的計算標準還有效么?答案是依然有效的。也就是說(shuō)，要同時(shí)滿(mǎn)足原來(lái)的標準和這次的年限標準，才能獲得貸款額度。

關(guān)注點(diǎn)二：“二套房”既認房又認貸，二套最高貸款額度降至60萬(wàn)

首先， “認房又認貸”將影響準備用公積金貸款購二套的北京市民。

去年“317”新政中，商貸已經(jīng)實(shí)施了“認房又認貸”，公積金貸款目前則只是“認房”，即不看貸款記錄，只要是名下無(wú)房，即可按照首套房申請公積金貸款。

這次新政中，公積金貸款也實(shí)施了“認房又認貸”。也就是說(shuō)，購房家庭名下無(wú)住房貸款記錄(包括商貸、公積金貸)且在本市無(wú)住房的，按首套房貸款政策辦理;凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。

“認貸”指的是在人行征信系統中全國范圍內的個(gè)人住房貸款記錄。也就是說(shuō)，如果是在外地的購房貸款記錄，也會(huì )被認定為有貸款記錄的。

具體的適用貸款政策，見(jiàn)下方表格：

同時(shí)，新政下調了二套房貸款最高貸款額度，由80萬(wàn)元下調為60萬(wàn)元?？偟膩?lái)看，如果“認房又認貸”后被判定為“二套房”，相比過(guò)去將面臨貸款額度下降、首付比提高。

關(guān)注點(diǎn)三：首付比不再統一20%：普宅35% 二套非普80%

“認房又認貸”主要影響的是貸款的首付比例和貸款利率。這一次，公積金貸款同時(shí)也調整了首付比例。

購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房的，首付款比例不低于20%;

購買(mǎi)共有產(chǎn)權等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%;

購買(mǎi)政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。

購買(mǎi)普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%;購買(mǎi)非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。

這樣調整過(guò)后，公積金貸款和商貸的首付比例就基本一致了。一樣實(shí)施差別化的首付政策，對于共有產(chǎn)權這樣的政策性住房，仍然給予30%較低的首付比例。

組合貸的首付比例是也因此提高，原本組合貸也是就高原則，即商貸那邊的首付比例比公積金貸款高的話(huà)，那么就按照商貸來(lái)定首付比例。而此次公積金貸和商貸的首付比例看齊后，首付比例都一樣，沒(méi)有就高原則了，首付比例和原來(lái)的一樣。

關(guān)注點(diǎn)四：東、西城戶(hù)籍買(mǎi)郊區房貸款額度可上浮20萬(wàn)

此次，政策調整特別對東、西城戶(hù)籍的市民買(mǎi)郊區房給予鼓勵政策，此次公積金貸款為落實(shí)北京城市總體規劃的有關(guān)要求，實(shí)行差別化貸款額度。

比如一個(gè)家庭，丈夫和妻子的戶(hù)口都在東城區或西城區的，如果購買(mǎi)東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺、石景山區(城六區)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬(wàn)元。也就是說(shuō)，如果原本最高可以貸款120萬(wàn)元的，就可以貸到140萬(wàn)元。如果原本最高可以貸款70萬(wàn)元的，最終就可以貸到90萬(wàn)元。

而如果夫妻一方是東城區或西城區戶(hù)口，另一方是朝、海、豐、石這4個(gè)區戶(hù)口的，那么購買(mǎi)城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬(wàn)元。

但家庭上浮后的最終貸款額度還要符合按月均還款額不超過(guò)借款申請人月收入60%的標準確定的貸款金額。

關(guān)注點(diǎn)五：提交貸款申請材料簡(jiǎn)化

這次公積金貸款進(jìn)一步簡(jiǎn)化了貸款申請材料，提升服務(wù)水平。

首先是需提交的借款申請材料簡(jiǎn)化了。

受理公積金貸款申請時(shí)，只需要留存購房合同原件(不方便提供原件的，提供復印件)、《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》原件。其余的戶(hù)口本、身份證等貸款申請資料經(jīng)核驗后，留存電子影像檔案。不再需要提交紙質(zhì)的復印件了。

而且審核通過(guò)后，借款申請人與管理中心簽訂的借款合同，也由原來(lái)的四份減少到三份，分別由借款申請人、受托辦理貸款的銀行和管理中心各留存一份。

另外，借款人在辦理還款類(lèi)業(yè)務(wù)及變更扣款賬戶(hù)時(shí)，可根據需要至管理中心下屬住房公積金貸款中心及郊區管理部就近辦理。

關(guān)注點(diǎn)六：公積金貸款期限最長(cháng)不超65歲

此次公積金貸款還調整了貸款年限，公積金貸款期限最長(cháng)截止到70周歲改為65周歲。

原先對于2017年3月18日(含)網(wǎng)簽后的貸款，公積金貸款期限最長(cháng)是截止到70周歲，同時(shí)不超過(guò)25年。也就是說(shuō)，如果是45歲的人貸款，可以貸25年。

這次調整后，借款申請人的貸款期限最長(cháng)可以計算到借款申請人法定退休年齡后5年，原則上最高不得超過(guò)65周歲。如借款申請人為已婚的，貸款期限以夫妻雙方中較長(cháng)的一方計算。

據統計，目前公積金貸款的主力家庭為80后和90后，70后的較少，60后的更是比較少見(jiàn)，所以貸款年限的調整對購房家庭影響不大。

同時(shí)，此次公積金貸款還調整了月還款額。

因此新政規定，在減去了基本生活費用的前提下，按等額本息還款法計算的月均還款額不超過(guò)借款申請人月收入60%的標準，確定貸款金額和貸款期限。

關(guān)注點(diǎn)七：異地購房提取不再隨便取

只能買(mǎi)戶(hù)籍地或者戶(hù)籍所在省會(huì )

“雖然目前已經(jīng)實(shí)現了異地購房提取公積金，但也發(fā)現了一大批偽造材料騙提公積金的情況。”北京住房公積金管理中心相關(guān)負責人介紹，在實(shí)際操作中發(fā)現不少申請人偽造產(chǎn)權證、戶(hù)口本、身份證、購房合同甚至是政府網(wǎng)站。

為此，新政也將規范購房提取業(yè)務(wù)，不再是購買(mǎi)任何城市的住房都能在北京提取公積金。據悉，除了購買(mǎi)位于北京市行政區域內的住房，提取公積金僅限于購買(mǎi)本人及配偶身份證、戶(hù)口簿記載的縣、市或戶(hù)籍所在地的省會(huì )城市內的住房。

舉例而言，如果購房人的戶(hù)籍在河北省張家口市，只有在購買(mǎi)北京住房、張家口住房、石家莊住房，才能提取公積金;如果該人購買(mǎi)北三縣等廊坊的住房，無(wú)法提取公積金。

還需要注意的是，如果住房公積金繳存人及配偶在北京市行政區域內有購房提取記錄的，不能辦理異地購房提取。

同時(shí)，根據新政，未來(lái)本市對于違規提取公積金將加大懲罰力度。對違規提取住房公積金的繳存職工，管理中心立即凍結其住房公積金賬戶(hù)，責令其全額退還違規提取的金額，將個(gè)人信息記入不良信息庫，自違規行為發(fā)現之日起五年內不予辦理住房公積金提取、不予受理住房公積金貸款申請。

同時(shí)，還將不良信息依法依規抄送市工商局、市經(jīng)信委等部門(mén)，實(shí)施聯(lián)合懲戒。如個(gè)人住房公積金賬戶(hù)轉移到異地，違規提取的不良記錄隨個(gè)人賬戶(hù)一并轉移。

關(guān)注點(diǎn)八：進(jìn)城務(wù)工人員可銷(xiāo)戶(hù)提取，男滿(mǎn)55歲，女滿(mǎn)50歲

對于進(jìn)城務(wù)工人員與單位解除勞動(dòng)關(guān)系的，如戶(hù)籍是本地的，按照本地戶(hù)籍人員的提取規定辦理;

如戶(hù)籍是外地的，因工作變動(dòng)前往外省市，已在當地建立住房公積金的，辦理住房公積金異地轉移;

未在當地建立住房公積金的，住房公積金繳存人男年滿(mǎn)55周歲、女年滿(mǎn)50周歲，可辦理銷(xiāo)戶(hù)提取。

關(guān)注點(diǎn)九：原則上取消大病提取

為了遏制以大病等方式造假騙提，原則上取消《關(guān)于職工家庭突發(fā)事件提取住房公積金問(wèn)題的通知》文件規定的重大疾病提取。

與此同時(shí)，繳存人申請辦理約定提取的，首次提取完成后，約定提取時(shí)間間隔調整為三個(gè)月、半年或一年。

關(guān)注點(diǎn)十：對剛需影響有多大?

此次公積金貸款新政可能會(huì )誤傷剛需。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，住房公積金作為職工的購房福利，提取、運用難易，都關(guān)乎眾多人群的直接利益，政府也不斷出臺相應政策來(lái)保障公積金制度的落地。值得關(guān)注的是，本次調整中改善型需求會(huì )被誤傷，換房需求往往會(huì )被視為二套，貸款額度和利率都會(huì )有直接影響。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，北京公積金占交易比例不高，平均在20%左右，但這個(gè)政策影響下預計起碼一半需求將只能選擇商業(yè)貸款或者全款。這個(gè)政策對剛需影響非常大，特別是年輕人，當下北京市場(chǎng)平均購房年齡在28左右，按照新政，購房者只能貸款50萬(wàn)左右。“本來(lái)公積金貸款額度就很少，按照這個(gè)政策，公積金將基本離開(kāi)剛需。而從認房又認貸看公積金政策全面收緊。”

此次公積金新政對于市場(chǎng)的影響，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為，此次北京公積金政策的調整會(huì )進(jìn)一步減弱需求。在二手房交易中使用公積金貸款加商業(yè)貸款組合貸的方式占多。公積金貸款盡管額度有限，但其利率較低，能夠幫助購房者減輕貸款壓力，這是公積金制度設計的本意。在目前商業(yè)信貸保持緊縮的狀態(tài)下，消費者本身的購買(mǎi)力就受到制約。公積金政策調整不僅影響低總價(jià)剛需市場(chǎng)，還會(huì )對換房鏈條“釜底抽薪”影響中高端改善市場(chǎng)。由此估計，四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況不容樂(lè )觀(guān)。

貝殼研究院Real Data 數據庫顯示，上半年3、4、5月份二手房市場(chǎng)成交量有所復蘇，但仍處于適度水平。6、7、8月二手房成交持續回落，三個(gè)月累計下跌46.2%。房?jì)r(jià)自調控以來(lái)一直處于平穩的階段。新增房源和客源以及帶看客源量均不斷下滑，市場(chǎng)整體表現較為低迷。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)表示，北京此次出臺公積金貸款政策，充分說(shuō)明房地產(chǎn)政策管控依然是比較嚴厲的，尤其是結合公積金貸款的實(shí)際情況，采取了相對收緊的政策內容。這既符合公積金貸款的政策大思路，也符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控內容。

政策第一條提到了公積金貸款申請的資格概念。這其實(shí)是落實(shí)了公積金層面的“認房人貸”的內容。其中對于貸款來(lái)說(shuō)，無(wú)論是商業(yè)銀行貸款還是公積金貸款，都屬于認貸的范圍。而認房主要是強調北京市的住房情況。從此類(lèi)情況看，除非購房者在北京沒(méi)有住房，同時(shí)沒(méi)有貸款過(guò)，那么是可以按照首套房的政策落實(shí)的，否則貸款方面都有壓力。另外對于類(lèi)似過(guò)去貸款過(guò)，然后償付完貸款再新購住房的，這次界定為二套以上房產(chǎn)類(lèi)型，其是不能夠貸款的，這對于部分住房改善型需求或有一定影響。

政策第二條提高了差別化貸款的內容。其中公積金繳存年限長(cháng)的，貸款額度會(huì )更高，每年遞增10萬(wàn)元。類(lèi)似規定的影響在于，在北京工作時(shí)間不長(cháng)的購房者，其貸款額度其實(shí)是不高的。同時(shí)政策規定，如果是北京市區到郊區購房的，符合相關(guān)條件，公積金貸款額度適當可以提高，這其實(shí)是和城市規劃有關(guān)。

北京當前市區人口過(guò)于擁擠，未來(lái)非首都核心產(chǎn)業(yè)會(huì )外遷，類(lèi)似郊區公積金貸款優(yōu)惠政策其實(shí)是配合了當前的產(chǎn)業(yè)結構調整。在關(guān)于首付比例方面，包括經(jīng)適房、共有產(chǎn)權住房、普通住房和非普通住房，以及首套和二套房等，適用了不同的首付比例。類(lèi)似規定或也是近期包括共有產(chǎn)權住房等交易增加，所以政策層面需要積極給予規范，這樣也是為了便利具體業(yè)務(wù)的操作。

政策第三條強調了擔保的概念。其中對于組合貸來(lái)說(shuō)，政策規定商業(yè)銀行是有協(xié)調的義務(wù)的，即應該督促開(kāi)發(fā)商積極給予相關(guān)擔保，以確保商業(yè)銀行貸款和公積金貸款獲得相同的擔保內容。

總體上看，北京當前政策的亮點(diǎn)在于，市區戶(hù)籍到郊區購房，可以享受公積金貸款額度增加的優(yōu)惠，這和北京當前市區產(chǎn)業(yè)結構調整、城市規劃調整等有關(guān)。類(lèi)似做法，也值得全國其他城市學(xué)習和借鑒。

權威解答

問(wèn)：執行時(shí)間是以網(wǎng)簽為準還是貸款申請為準?

答：相關(guān)政策均自2018年9月17日起施行，此前已網(wǎng)簽的，按原規定執行。這一規定主要針對市管公積金，中共中央直屬機關(guān)分中心、中央國家機關(guān)分中心、北京鐵路分中心，可參照本通知執行，另有規定的從其規定。

問(wèn)：繳存年限滿(mǎn)12年就一定能貸款120萬(wàn)嗎?

答：120萬(wàn)只是最高額度。實(shí)際獲批的貸款額度還與月繳存額、最高貸款成數、月還款額占月收入比例等情況有關(guān)。

問(wèn)：已購外地房、并辦理過(guò)首次提取的，還能否提取公積金?

答：新規要求，在戶(hù)籍所在地或者所在地的省會(huì )城市購房，才可以辦理異地購房提取公積金。此外，記者也了解到，如果已經(jīng)購買(mǎi)了外地房、并辦理過(guò)首次提取的，將按照原政策正常提取。

問(wèn)：城六區戶(hù)籍職工繳存年限未達到12年，能否享受“額度上浮政策”?

答：可根據城六區戶(hù)籍繳存職工實(shí)際繳存年限計算的可貸款額度基礎上上浮10萬(wàn)元或20萬(wàn)元，但最終的貸款額度還不應超過(guò)按政策規定的繳存職工月均還款額不超過(guò)其月收入占比控制標準計算的貸款額度。

問(wèn)：“額度上浮政策”是否適用于已結婚職工。

答：依情況而定。

如果夫妻雙方有一方戶(hù)籍在城六區，另一方戶(hù)籍在城六區以外，購買(mǎi)城六區以外住房則不享受上??；

如果夫妻雙方有一方戶(hù)籍在東西城區，另一方戶(hù)籍在朝陽(yáng)區、海淀區、豐臺區、石景山區，購買(mǎi)城六區以外住房，享受上浮10萬(wàn)；

如果夫妻雙方戶(hù)籍均在東西城區，購買(mǎi)城六區以外住房，享受上浮20萬(wàn)；

如果單身購買(mǎi)城六區以外住房，東西城戶(hù)籍職工享受上浮20萬(wàn)，朝陽(yáng)區、海淀區、豐臺區、石景山區戶(hù)籍職工享受上浮10萬(wàn)。

來(lái)源丨21世紀經(jīng)濟報道(jjbd21)綜合自21世紀經(jīng)濟報道(記者 王營(yíng))、北京日報客戶(hù)端(編輯 曹政)、北京住房公積金管理中心、中國基金報等。

商界主編點(diǎn)評

與其說(shuō)是住房公積金的內部變革，不如說(shuō)是住房公積金被改成了一種變相稅種。

數據統計，只有極少數人用了住房公積金。截至2014年年底，全國住房公積金繳存職工達1.1877億人，但是發(fā)放個(gè)人住房貸款筆數2185.85萬(wàn)筆，也就是說(shuō)，只有不到18.40%的職工獲得過(guò)公積金貸款；另外，如果考慮到有人用了兩次，那么比例就更少了。

而根據住房公積金新政，公積金由從前的“為買(mǎi)不起房子的人帶來(lái)補貼”變成了“買(mǎi)不起房子的人去補貼已有房產(chǎn)或買(mǎi)起房子的人”，在這樣的現狀下，公積金的設定會(huì )和原來(lái)設計背道而馳。

另一方面，相比“劫貧濟富”之嫌，政策的隨意變動(dòng)帶來(lái)的預期不確定性會(huì )讓更多的工薪階層失去安全感。從前他們根據對政策精打細算，以實(shí)現財務(wù)自由的目標。而如今政策朝令夕改，會(huì )把他們的這點(diǎn)希望都打破。

此次的公積金新政，不排除可能是在“中小企業(yè)賦稅重”和審視社保改革的輿論環(huán)境下出臺的應對措施，目前僅針對北京，但預期效果依然嚴峻。