小寨十字的軍人服務(wù)社大樓前一陣子拆遷了，讓小寨商圈引發(fā)市民關(guān)注。華商報記者日前在采訪(fǎng)中發(fā)現，作為傳統的黃金商圈，小寨商圈商業(yè)業(yè)態(tài)出現分化。業(yè)內人士表示，該商圈形成了賽格國際購物中心一家獨大的局面，這種“虹吸效應”，導致周邊不少商業(yè)業(yè)態(tài)遭遇經(jīng)營(yíng)慘淡的尷尬。

小寨賽格一枝獨秀

難掩周邊商業(yè)“困局”

華商報記者近日在西安小寨十字西南角看到，原來(lái)的軍人服務(wù)社正在施工，一些市民駐足觀(guān)看。站在小寨天橋上向四面望去，人來(lái)人往，接踵摩肩，整個(gè)小寨商圈看上去商業(yè)氣氛濃郁。

靠近小寨地鐵出口，不斷有年輕人走向小寨賽格，走進(jìn)一看，一樓攤位前人來(lái)人往，不少人在選購飾品、試穿服裝、體驗美妝、做指甲等。順著(zhù)過(guò)道往前，電梯里幾乎坐滿(mǎn)人。室內的水流瀑布前拍照需要排隊，上升的電梯見(jiàn)證著(zhù)這家商場(chǎng)的人氣。在幾家服裝店，記者剛走過(guò)去就有工作人員介紹衣服，也有顧客在試穿;在高層的餐飲區域人也很多，大部分餐飲店都生意火爆，有一家火鍋店還有人坐在外面排隊。

隨著(zhù)抖音短視頻流行，小寨火爆一時(shí)，賽格門(mén)口的廣場(chǎng)逐漸成為西安的潮流地標和朋友圈打卡簽到地方。一位陜南80后王女士最近到西安旅游，到西安以后第一站就是去小寨賽格商場(chǎng)逛街購物，在門(mén)口拍了一張照片發(fā)朋友圈，說(shuō)是被抖音吸引到西安小寨打卡。

然而，賽格的火爆并沒(méi)能帶動(dòng)周邊相關(guān)商業(yè)全面繁榮。華商報記者在小寨賽格附近的小寨金莎國際購物廣場(chǎng)、小寨銀泰、小寨百匯商場(chǎng)等商場(chǎng)看到，這里的顧客明顯偏少。有的商鋪甚至寫(xiě)著(zhù)“轉讓”，部分不沿街的商鋪有的關(guān)著(zhù)門(mén)，讓人很難跟小寨“寸土寸金”、“人山人海”的商業(yè)氣氛聯(lián)系起來(lái)。

部分商業(yè)有店鋪關(guān)門(mén)

昔日“搶鋪”繁華已消失

小寨百匯商場(chǎng)曾經(jīng)是大學(xué)生購物的“天堂”，前些年生意火爆一鋪難求，可是如今不少樓層卻淪落到“關(guān)門(mén)”的地步了。

9月初正是大學(xué)生全面入學(xué)的時(shí)候，也是大學(xué)生消費的旺季。近期，華商報記者在百匯商場(chǎng)看到，一樓的門(mén)店在營(yíng)業(yè)，但是人比較少，一樓不時(shí)有年輕顧客購買(mǎi)生活用品，一樓靠里的店鋪有幾家關(guān)著(zhù)門(mén)。當華商報記者上二樓之后發(fā)現，大部分門(mén)店都關(guān)著(zhù)門(mén)，不少商鋪的門(mén)上寫(xiě)著(zhù)“轉讓”字樣。 記者與一位店主聊天，他說(shuō)這里就他一個(gè)人在經(jīng)營(yíng)，沒(méi)請員工。“生意和四五年前相比，簡(jiǎn)直是冰火兩重天。最近還是學(xué)生開(kāi)學(xué)旺季，過(guò)一陣子就不好說(shuō)了!”

據了解，八九年前，小寨百匯一樓的一間十幾平米的商鋪月租金要一萬(wàn)多元，二樓的商鋪也需要八九千元。“當年的百匯寸土寸金，只要有誰(shuí)家轉讓鋪面，大家爭著(zhù)搶著(zhù)要，現在卻快要沒(méi)人要了!”一位熟悉該處情況的人士介紹。如今，一樓三四千元就可以租到，前些年在這掙了大錢(qián)的幾乎都撤了出去，目前主要是小老板、個(gè)體戶(hù)在經(jīng)營(yíng)。

在小寨金莎國際購物廣場(chǎng)，華商報記者看到，一樓是幾家服裝店，有年輕人在選購衣服，但顧客明顯不多。走上二樓、三樓客人稀少，直梯和扶梯也沒(méi)看到顧客上下，健身房?jì)扔幸恍┤嗽谧稍?xún)和鍛煉。頂樓的自助小火鍋和一家中餐館顧客相對比較多。

在百盛商場(chǎng)，一樓主要是金飾品和化妝品，不少人在咨詢(xún)和選購。上樓以后服裝店有顧客在試穿，不時(shí)有顧客上下樓，但是，與賽格相比客流差距很大。

在小寨西路與朱雀路十字的銀泰城，飲品區域有一些人在喝東西，部分服裝店有人購物，一家孕嬰店顧客較多，有幾人在排隊付款。但情況類(lèi)似，一些區域的顧客還是偏少。

“小寨商圈很火，賽格可以用一枝獨秀來(lái)形容，具體到每個(gè)商場(chǎng)情況不一樣，可以說(shuō)火爆和冷清并存。”西安商業(yè)評論人士王建紅對華商報記者分析，小寨商圈交通發(fā)達，地鐵與數十條公交線(xiàn)路為商圈商業(yè)價(jià)值加持。商業(yè)項目出現聚集現象，但因競爭激烈出現分化，百匯商場(chǎng)繁華消失就是例子之一。

遭遇成長(cháng)的煩惱

小寨商圈“客源”被分流

消費群體的迭代與消費觀(guān)念的升級推動(dòng)著(zhù)傳統零售市場(chǎng)變革，具體到每個(gè)商場(chǎng)也出現了分化。

西安上班族李鑫近日請朋友在小寨附近賽格樓上吃飯，一家火鍋店很多人排隊，等了將近一個(gè)小時(shí)才有空桌，“生意太火爆”，這給他和朋友都留下了深刻印象。

一位餐飲人士介紹，目前小寨商圈賽格火爆主要原因是地理位置優(yōu)越，再加上這些年其口碑不錯，名氣逐漸增大，吸引了更多人的光顧。不僅是百貨零售業(yè)，其休閑餐飲也表現突出，眾多年輕客群聚會(huì )聚餐，往往會(huì )選擇這里。再加上地鐵和停車(chē)方便，讓賽格一枝獨秀、一家獨大，“虹吸效應”顯現 ，賽格過(guò)于強大，對周邊商業(yè)均衡發(fā)展形成較大影響。

王建紅介紹，梳理小寨商圈形成歷史和發(fā)展過(guò)程，最早主要是高校經(jīng)濟，年輕人比較多因此成為時(shí)尚商圈。最早的客群就是大學(xué)生和年輕人，后來(lái)各大高校新校區外遷，支撐小寨的年輕客群減少，小寨商圈逐漸轉變?yōu)槲靼材辖嫉木C合大商圈，但依然代表時(shí)尚與潮流。經(jīng)過(guò)多年商場(chǎng)分化和轉型，不再有物美價(jià)廉的優(yōu)勢，保留了時(shí)尚優(yōu)勢。需要注意的是，小寨商圈應避免同質(zhì)化，保持鮮明的個(gè)性特點(diǎn)，比如時(shí)尚年輕、物美價(jià)廉。

西安文旅產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家朱林告訴華商報記者，小寨處于西安大南郊商圈的核心區域，但是，雷同的商業(yè)業(yè)態(tài)比較多。當有的商場(chǎng)獨大時(shí)，其它商業(yè)業(yè)態(tài)的顧客可能會(huì )下降，出現經(jīng)營(yíng)狀況下降在情理之中。在大西安的背景之下，隨著(zhù)周邊新商圈形成，傳統小寨商圈的總客源也會(huì )被分流。

中信建投證券投資顧問(wèn)孫佳欣分析，從商場(chǎng)到社區店、從綜合體到行業(yè)單品店更加細分，目前零售行業(yè)激烈競爭，單店如果創(chuàng )新和吸引力不足的話(huà)，賺錢(qián)確實(shí)越來(lái)越困難。尤其是對小寨這樣處于“白菜心子”的地方，商業(yè)定位一旦不準確，難免出現經(jīng)營(yíng)困局。

小寨已占雁塔區半壁江山

差異化或是增長(cháng)新方向

據西安小寨地區綜合改造管委會(huì )辦公室對媒體公布數據顯示，截至2018年6月底，小寨商圈共有限上企業(yè)81個(gè)，其中批發(fā)零售企業(yè)42個(gè)，住宿和餐飲企業(yè)39個(gè)，占雁塔區限上企業(yè)數146個(gè)的55%。2018年上半年，小寨商圈限上企業(yè)零售額完成76.38億元，占雁塔區限上零售額的50.03%，增速為1.8%。未來(lái)規劃是推進(jìn)RBD(游憩商務(wù)區)，打造西北第一品質(zhì)商圈。

本地一位商業(yè)觀(guān)察人士分析，從該數據可以發(fā)現，小寨商圈限上企業(yè)零售占雁塔區限上零售額的比例已經(jīng)超過(guò)一半。而限上企業(yè)零售額則是判斷一個(gè)區域商業(yè)零售活躍度最重要的指標之一。根據西安市商圈建設方案顯示：以年輕時(shí)尚和個(gè)性化元素為特色，集潮流購物、時(shí)尚消費、休閑娛樂(lè )、餐飲美食等功能于一體的現代化時(shí)尚主題消費集中地，為西安南部城區最重要的市級綜合商業(yè)功能區。

孫佳欣分析，小寨商圈也面臨很多新問(wèn)題，包括市場(chǎng)認同感不強，部分行業(yè)零售資源外逃等。后續一方面要積極完善商圈建設方案按需調整業(yè)態(tài)，另一方面需要求同存異，發(fā)揮商圈的人文資源優(yōu)勢和零售資源優(yōu)勢。從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度看，適當在租售戰略上調整。

“小寨商圈要想持續增長(cháng)，一定要在定位的基礎上做出差異化，在小寨賽格一枝獨秀的背景下，其它具有同樣定位的商業(yè)難免遭遇尷尬，突出差異化、特色化、新銳性或是該商圈持續增長(cháng)和擴容的方向之一。”前述商業(yè)人士認為。

康復路、文藝路商圈輝煌不再

消費升級或是主因

華商報記者注意到，今年7月份西安發(fā)布《西安市商圈建設三年行動(dòng)方案(2018-2020年)》，提到從2018年起，力爭用3年時(shí)間，提升商圈功能完善商圈體系，打造1個(gè)國際消費中心、6個(gè)城市商業(yè)中心，建設28個(gè)區域商圈。然而，記者發(fā)現這28個(gè)區域商圈卻沒(méi)有曾經(jīng)知名的康復路和文藝路商圈。

文藝路商圈主要銷(xiāo)售布匹、絲綢、窗簾等，過(guò)去文藝路熱鬧繁華。日前，華商報記者在文藝路看到，曾經(jīng)火紅的布匹生意已經(jīng)沒(méi)有原來(lái)的規模了，在文藝路和友誼路十字的東南角還有一些攤位。一位五十多歲的大媽說(shuō)，“我在這里做布匹生意已經(jīng)十幾年了，近些年生意蕭條了。不是人們不需要布了，只是現在都購買(mǎi)成品，自己量布做衣服、做床單被罩的人很少了。”

華商報記者日前在康復路看到，曾經(jīng)的“西北第一市”已經(jīng)沒(méi)有了曾經(jīng)“人擠人”的熱鬧與火爆。改造后的康復路已經(jīng)拓寬，允許車(chē)輛行駛。兩邊的商鋪在售賣(mài)服裝等，這里銷(xiāo)售的服飾叫價(jià)很便宜，體恤衫一件20元、襯衫兩件100元、夾克一件80元、襪子十元5雙、運動(dòng)鞋40元一雙、皮鞋60元一雙……價(jià)格低，可是挑選購買(mǎi)的人并不多。

一位經(jīng)營(yíng)服飾的老板對華商報記者說(shuō)，“我在康復路做了十幾年生意，市場(chǎng)改造之前生意美的太，可是，2015年開(kāi)業(yè)生意不行了。除過(guò)網(wǎng)絡(luò )購物影響了我的生意外，這里銷(xiāo)售的產(chǎn)品質(zhì)量低端也是重要原因，現在人都有錢(qián)，買(mǎi)便宜貨的人越來(lái)越少了。這里單純的零售生意越來(lái)越難做!”

“最近所謂的消費降級并不靠譜，不能因為股市上榨菜、火腿股票上漲就說(shuō)消費降低。從數據看，大家的收入基本上都呈現增長(cháng)趨勢?，F在誰(shuí)還餓肚子、誰(shuí)還買(mǎi)10元的衣服穿，康復路和文藝路商圈的衰落，正是消費升級的具體體現之一。”孫佳欣分析。

“有人賺錢(qián)有人退出，有人關(guān)門(mén)也有人開(kāi)業(yè)。多元化的商業(yè)中心格局讓西安步入多級商圈時(shí)代。”王建紅分析，每個(gè)商圈都有特點(diǎn)和個(gè)性?；蛟S，康復路代表著(zhù)物美價(jià)廉，小寨代表著(zhù)快時(shí)尚，鐘樓代表著(zhù)高端，每個(gè)商圈應該保持初期個(gè)性特點(diǎn)，根據消費需求調整業(yè)態(tài)配置，形成互助互生、共榮共進(jìn)的業(yè)態(tài)組合。

家住胡家廟附近的市民劉波說(shuō)，前兩年，他還專(zhuān)門(mén)排隊去購買(mǎi)某品牌的服裝。如今各大商場(chǎng)售賣(mài)的貨品差不多，有的網(wǎng)購也能買(mǎi)到，沒(méi)必要排隊去某個(gè)商場(chǎng)或店面購物了，周末帶孩子到家附近轉轉就行，哪里方便實(shí)惠就去哪里。

商圈建設行動(dòng)方案提出，三年力爭建成以小寨商業(yè)中心等6個(gè)城市商業(yè)中心為骨干，三橋商圈等28個(gè)區域商圈為支撐的商圈發(fā)展布局結構。朱林認為，在大西安背景之下，未來(lái)的西安將以28個(gè)區域商圈為主導的新商圈模式，方便、快捷成為消費的重要方向，而商圈多極化將是未來(lái)趨勢和方向。