京津冀、長(cháng)三角、粵港澳大灣區、成渝經(jīng)濟圈……伴隨這些以“群”為單位的規劃，越來(lái)越多地在國家發(fā)展構想中被提及，這預示著(zhù)中國城市群發(fā)展已進(jìn)入集中發(fā)力階段。尤其“雄安新區”的設立，更釋放了信號，都市圈與城市群已逐漸成為中國城市發(fā)展的主流趨勢。

伴隨宏觀(guān)導向，百強房企幾乎無(wú)一不開(kāi)啟深耕重點(diǎn)都市圈和城市群的布局策略，加入這一場(chǎng)關(guān)于“圈群”的PK。

也正因此，當全國范圍內人口紅利衰減、棚改紅利逐漸減弱，三四線(xiàn)城市已經(jīng)出現了較高的土地流拍率時(shí)，這里的未來(lái)市場(chǎng)到底是“餡餅”還是“陷阱”?企業(yè)又該如何“捕到食、不掉坑”?

在以“大城無(wú)界”為主題的第八屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì )上，中國指數研究院3Fang互聯(lián)網(wǎng)集團上海區域總經(jīng)理張志杰，對于上述問(wèn)題進(jìn)行了詳實(shí)分析。

第八屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì )現場(chǎng) 張建 攝

棚改還有兩三年紅利

“TOP房企在三四線(xiàn)的競爭會(huì )更激烈一些，尤其是排名前30的品牌房企。”張志杰告訴記者，企業(yè)布局哪一類(lèi)城市和其自身發(fā)展規模分不開(kāi)，品牌房企多因全國布局的需要，會(huì )更注重三四線(xiàn)。

而重點(diǎn)三四線(xiàn)城市似乎從2016年便開(kāi)始了“狂飆”。

數據顯示，截至2017年末全國已有29個(gè)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)萬(wàn)。“千人搶房、夜宿售樓部”等橋段層出不窮，區域房?jì)r(jià)也進(jìn)入快漲通道。在9月的國家統計局數據中，無(wú)錫新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅3.4%，位居70城之首;第二名徐州漲幅也在3.3%，環(huán)京的唐山、秦皇島等地漲幅均超過(guò)2.5%。

張志杰認為，整體上而言，三四線(xiàn)城市未來(lái)2~3年還有紅利期，其中最大因素是棚改——“每年600萬(wàn)~800萬(wàn)套的棚改需求量，可以支撐起供應值。”

通過(guò)中指院的報告，記者也發(fā)現，棚改的貨幣化安置，催生了大量購房需求，推動(dòng)市場(chǎng)規?？焖僭鲩L(cháng)。

以長(cháng)三角為例，浙江省整體棚改規模較大，杭州、紹興、湖州的棚改都較為突出，2018年計劃開(kāi)工量均超過(guò)3萬(wàn)套。江蘇各城市亦然，其中僅南京2018年計劃實(shí)施棚戶(hù)區改造的面積就達400萬(wàn)平方米。

“2018年的棚改仍可觀(guān)，會(huì )繼續對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生推動(dòng)。也正基于此，目前房?jì)r(jià)上漲較快的城市還是在三四線(xiàn)城市。”張志杰指出。

需警惕產(chǎn)業(yè)空心人口流失

伴隨機遇的是風(fēng)險。新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷就直言，“2020年之后，如果政策對三四線(xiàn)城市開(kāi)始從嚴，則可能造成斷崖式的下滑。”

為何如此，因為當三四線(xiàn)城市受到的政策支持(棚改為主)減弱，其人口和產(chǎn)業(yè)或許并沒(méi)有想象中那樣強大。

張志杰也表示，整個(gè)三四線(xiàn)城市在棚改潮結束之后，大部分來(lái)看機會(huì )不大。

很多三四線(xiàn)城市的人口、產(chǎn)業(yè)導入不夠，這受到很多因素影響，它和城市的位置、資源有著(zhù)很大關(guān)系，不是可以隨機復制的。對三四線(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)不是很看好。

另一方面，市場(chǎng)需求量會(huì )大大減少，因為三四線(xiàn)城市一方面人口導入能力小于新一線(xiàn)城市和強二三線(xiàn)城市，另一方面棚改會(huì )消耗城市當地人的需求，棚改結束后本地需求支撐力會(huì )明顯減弱。

如今中國的人口紅利已經(jīng)出現衰減，如果產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)調整支撐不起來(lái)，棚改結束后城市就可能面臨無(wú)后發(fā)之力的尷尬狀況。

所以，城市的經(jīng)濟實(shí)力依然是核心。這也是為何一線(xiàn)城市周邊城市的風(fēng)險相對較小。如上海周邊的昆山、蘇州，依托上海它們已經(jīng)在汽車(chē)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域形成了自己的經(jīng)濟效應，不會(huì )因為人口因素的變化，導致產(chǎn)業(yè)空心;相反，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能支撐人口的量級。

不過(guò)也要注意，短期來(lái)看，上海周邊和北京周邊城市的房?jì)r(jià)下跌比較明顯，壓力較大，企業(yè)拿地開(kāi)始謹慎，所以此類(lèi)三四線(xiàn)城市的土地流拍較為集中。

在當前的環(huán)境和趨勢下，對房企而言，近兩三年或許可以從棚改量大的城市入手，快進(jìn)快出打速戰;但長(cháng)期來(lái)看，無(wú)論快攻還是慢耕，選擇城市一定要貼合“城市群”。

歐陽(yáng)捷表示，當核心城市資源及人口承載力趨于飽和后，核心城市開(kāi)始更新，產(chǎn)業(yè)形態(tài)向坪效更高的服務(wù)業(yè)升級。出于城市發(fā)展的虹吸效應，產(chǎn)業(yè)與人口向周邊城鎮遷移，而伴隨外溢效應的擴散，核心城市與周邊區縣聯(lián)系加強，形成都市圈與城市群是經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。

分析目前中國最為突出的“五大城市群”，則可謂發(fā)展各有特色。

張志杰告訴記者，長(cháng)三角、珠三角以及京津冀城市群作為領(lǐng)先梯隊，發(fā)展相對成熟。長(cháng)江中游以及成渝城市群地處長(cháng)江經(jīng)濟帶的中上游地區，城市腹地廣闊，且具備承接長(cháng)三角產(chǎn)業(yè)轉移的優(yōu)勢。

拿地窗口期在第四季度

地價(jià)高是導致土地流拍主因，在未來(lái)房?jì)r(jià)沒(méi)有預期的情況下，開(kāi)發(fā)商拿地較為謹慎，算不過(guò)賬就不去拿了。

但如果在城市群里的三四線(xiàn)城市，經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口、有預期導入，大家都算得過(guò)賬，就會(huì )去拿。張杰預計，到了四季度，許多城市財政壓力上來(lái)，很大程度會(huì )降低土地價(jià)格，屆時(shí)拿地窗口期就打開(kāi)了，開(kāi)發(fā)商預計地方政府會(huì )推出許多位置好，價(jià)格更好的地。

陽(yáng)光城執行副總裁吳建斌告訴記者，每家企業(yè)的能力和資源不一樣，對于一類(lèi)城市、二類(lèi)城市都不一樣，在項目的營(yíng)收、匯款時(shí)間，利潤率上都有要求，選擇什么時(shí)機，很多區域公司要算得過(guò)賬才去拿。

緊貼城市群一城一策

在城市群中，各個(gè)城市也都有明確增長(cháng)極。其中，京津冀以北京、天津占據絕對量級。一直以來(lái)，長(cháng)三角以上海一城獨大，長(cháng)江中下游各城市都有亮點(diǎn)。珠三角則是廣州和深圳，房企布局城市則是按照增長(cháng)極為中心來(lái)推進(jìn)。

相對來(lái)說(shuō)長(cháng)三角的紅利最明顯，但例如嘉興、昆山這類(lèi)上海周邊的城市，這輪賣(mài)地較多，以目前地價(jià)和規模來(lái)說(shuō)，拿地不是很合適，但隨著(zhù)土地財政壓力的加大，或推出更多的地塊。這樣的城市就應該慎重拿地。

長(cháng)三角和大灣區珠三角的機會(huì )點(diǎn)也很多，并且各級城市的博弈顯著(zhù)——一線(xiàn)城市“虹吸效應”非常明顯，二線(xiàn)城市危機感很強，各級城市以產(chǎn)業(yè)為帶動(dòng)，各自爭搶人才和企業(yè)資源(如深圳和東莞)。

張志杰告訴每經(jīng)記者，總而言之，京津冀、長(cháng)三角和珠三角作為中國三大核心城市群，均有機會(huì )發(fā)展成為具有全球影響力的世界級城市群，不僅引領(lǐng)中國經(jīng)濟持續增長(cháng)，也對世界經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。

在這些城市，政策傾斜程度、人口虹吸能力、產(chǎn)業(yè)支撐能力，都是房企考量的因素。

但企業(yè)能否站穩一座城市，則要具體分析，要看在哪個(gè)城市群更有資源、更有可能;看企業(yè)是否有資源(包括自身和外部資源，如企業(yè)、政府關(guān)系);要看企業(yè)自身發(fā)展訴求和戰略規劃。

商界主編點(diǎn)評

繼續看好樓市，還是及早抽身?這是一個(gè)值得考慮的問(wèn)題。

盡管不同的地域很難一概而論，但從整體來(lái)看，樓市正在下滑，而且有著(zhù)滑向更深處的趨勢，卻是事實(shí)。

不過(guò)，這就代表送樓市要完蛋嗎?

在回答這個(gè)問(wèn)題之前，我們可以回想一下2008年到2009年的情景。

當時(shí)正值世界性的金融危機，幾乎所有人都認為樓市遇到寒冬。

地產(chǎn)商資金鏈瀕臨斷裂的消息一個(gè)接一個(gè)，房?jì)r(jià)下降的消息同樣此起彼伏。

潘石屹這位當時(shí)的明星地產(chǎn)商，為了過(guò)冬，拼命把SOHO中國的負債率降低到完全不象一個(gè)地產(chǎn)商的程度。

但2009年下半年，4萬(wàn)億刺激政策一出，樓市便如打了雞血一般激揚而上。

一個(gè)新的輪回就此開(kāi)始。

那么這一次呢?

從中央的幾次放風(fēng)來(lái)看，高層不愿出臺強刺激政策的決心似乎很堅定。

但與此同時(shí)，央行今年依然有多次放水的舉措，其實(shí)有多少錢(qián)最后會(huì )跑進(jìn)樓市，目前還不太能確定。

也就是說(shuō)，最終決定樓市走向的力量，終究還是一切商業(yè)行為的原動(dòng)力：錢(qián)。

地產(chǎn)商的結局，是得到足夠放水繼續鶯歌燕舞的happy ending;還是資金鏈緊張不得不全面收縮的bad ending，目前其實(shí)還很難判斷。

而在風(fēng)險不明時(shí)，投資者的最佳選擇，其實(shí)通常都是沒(méi)有選擇：請靜靜旁觀(guān)。