前幾天閨蜜出國旅游，拍回來(lái)了很多美美的照片。

比如這一張就很迷人：

我問(wèn)她，“這是啥高級餐廳？”

沒(méi)想到，她回答：“不是啥高級餐廳，賣(mài)魚(yú)的批發(fā)市場(chǎng)！”

別騙我讀書(shū)少，作為鄭州人，批發(fā)市場(chǎng)還見(jiàn)得少嗎？

這種——

這種——

或者這種——

往好處說(shuō)是熙熙攘攘、人流如織、價(jià)格低廉，往差處說(shuō)是貨品堆積、污水橫流，不僅衛生和空氣質(zhì)量堪憂(yōu)，甚至，需要格外小心“扒手”的親密接觸。

就算是茶葉這種高雅的代表，一旦沾上批發(fā)的邊，也變得土味十足。如果不是生意需要，普通人根本不想踏進(jìn)去一步。

所以，如果哪個(gè)小區周邊要建批發(fā)市場(chǎng)，一定會(huì )遭到全體業(yè)主的不滿(mǎn)和投訴。

但是度娘了一下，才發(fā)現真的是眼界限制了想象力，沒(méi)有對比就沒(méi)有傷害——

閨蜜發(fā)來(lái)的是澳大利亞悉尼魚(yú)市場(chǎng)，作為悉尼乃至澳洲集批發(fā)、零售與一體的最大魚(yú)市，經(jīng)銷(xiāo)商和零售商常常以拍賣(mài)的形式批發(fā)。

周邊延伸了整條美食街，食材直接取自市場(chǎng)，快捷便宜且新鮮美味，已經(jīng)是全球熱門(mén)的旅游景點(diǎn)。

比較聞名的還有美國紐約的聯(lián)合農夫廣場(chǎng)。在上世紀70年代，這里還是個(gè)破爛不堪、犯罪猖獗的地方，但這個(gè)小農貿市場(chǎng)讓一切發(fā)生了改變。

如今超過(guò)140個(gè)地區的農民、魚(yú)販子、面包師等聚集在這里。很多世界名廚喜歡在這里舉辦廚藝展示，旅游界的網(wǎng)紅也都愛(ài)到這里打卡。

顯然，它們非但沒(méi)有“降級”，反而大幅度提高了附近居民的幸福指數，甚至成為帶動(dòng)區域經(jīng)濟、旅游、文化發(fā)展的使者。

回看鄭州的市場(chǎng)，不得不說(shuō)，不僅不夠好玩，在“高級”的體驗感上，更相差甚遠。

1.批發(fā)市場(chǎng)外遷收官年，圍合區全清退

很長(cháng)一段時(shí)間里，鄭州都被稱(chēng)為“商都”。如果說(shuō)每個(gè)城市都有自己的靈魂，那“商”就是鄭州的魂，基因更不能算差——

3600年前，商湯在此建立亳都，孕育了中國最早的“商人”和商業(yè)。數千載風(fēng)雨洗禮，商業(yè)氣質(zhì)已化入城市血液，成為推動(dòng)鄭州發(fā)展的強大原生動(dòng)力。上世紀90年代左右，亞細亞的“野太陽(yáng)”，更把這里照耀成時(shí)代的前沿陣地，迎來(lái)大批大批國內外商業(yè)精英的參觀(guān)學(xué)習。

緊守著(zhù)軌道交通的紅利，眾多批發(fā)市場(chǎng)應運而生，它們恰如鄭州商業(yè)崛起的磁石與引擎，“拉”來(lái)了強大的人流、物流、資金流。然而伴隨并發(fā)的還有業(yè)態(tài)落后、人口稠密、商居混雜、交通擁堵、市容臟亂、火災頻發(fā)等問(wèn)題。 如今，隨著(zhù)城市的更新和消費的升級，主城區內不再適合發(fā)展批發(fā)業(yè)務(wù)，除了環(huán)境、交通、物流等因素，倉儲資源不足、商鋪租金高等也是不適合的原因。

鄭州傳統批發(fā)市場(chǎng)必須壯士斷腕、涅槃重生。

于是，2012年，鄭州市開(kāi)始啟動(dòng)中心城區177家批發(fā)市場(chǎng)外遷工作，2015年結束。2016年啟動(dòng)大圍合區域（繞城高速、黃河大堤、萬(wàn)三公路圍合）商品交易市場(chǎng)外遷和轉型。2018年年底，全線(xiàn)收官。

最新公布的外遷名單，31家市場(chǎng)在列；臨近年底，出現在搬遷通知里的市場(chǎng)數量更直線(xiàn)增加——鄭州五金機電化工市場(chǎng)、信基建材市場(chǎng)、華淮市場(chǎng)、豫茶園、中原第一城，以及最新的萬(wàn)邦茶城、萬(wàn)邦新綠地、陳砦蔬菜批發(fā)市場(chǎng)等。

很快，鄭州市區再無(wú)批發(fā)市場(chǎng)，留給他們的只有兩條路：

外遷，或者轉型。

2.轉型，怎么轉？

根據相關(guān)文件，外遷的是“批發(fā)”業(yè)務(wù)，如果能完成轉型升級，“市場(chǎng)”則可以繼續留存。

比如，脫離傳統商貿城，打造成集購物、 休閑、娛樂(lè )、餐飲、智能體驗為一體的地標式購物中心；或者打造時(shí)尚商業(yè)綜合體，在發(fā)展方向上完全區別于以往。在爭取留下來(lái)機會(huì )的同時(shí)，推動(dòng)鄭州商貿業(yè)的升級。

而惠濟區9月底出臺的〔2018〕10 號文，則提出了更明確的指導建議——

“實(shí)體市場(chǎng)運營(yíng)+商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+電商服務(wù)平臺建設+供應鏈系統管理”模式，促進(jìn)現有市場(chǎng)由原來(lái)的現場(chǎng)、現貨、現金交易傳統批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形態(tài)轉變?yōu)榧唐氛故?、洽談、接單和電子商?wù)、物流配送為一體的現代批發(fā)經(jīng)營(yíng)形態(tài)。

……依托藝茂國際倉等現有成熟專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)提升改造，強化規劃引領(lǐng)，引導專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合理化發(fā)展，推動(dòng)符合條件的傳統專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)推廣應用電子商務(wù)和現代分銷(xiāo)方式，并向購物中心、商業(yè)街等業(yè)態(tài)轉變，推動(dòng)單體批發(fā)市場(chǎng)轉型升級，市場(chǎng)園區向展貿中心提升改造，提升電子交易功能。

但有人調研了鄭州22KM范圍內的11個(gè)重點(diǎn)批發(fā)/專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（7個(gè)茶城，4個(gè)花卉市場(chǎng)），卻發(fā)現：

大部分市場(chǎng)還是傳統的單層或獨棟/盒子結構，不僅總商業(yè)面積小、業(yè)態(tài)單一，基礎設施和物業(yè)服務(wù)也很缺乏；

先進(jìn)的、用于聚合的專(zhuān)業(yè)商業(yè)空間更是稀缺——即使處于同一個(gè)市場(chǎng)，門(mén)店間/業(yè)態(tài)間也幾乎沒(méi)有互動(dòng)，導致輔助業(yè)態(tài)生意慘淡；

但如果沒(méi)有合適的轉入地，意味著(zhù)必須外遷、再外遷。

外遷后的新市場(chǎng)雖然可以形成固定的產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)集聚區，但也必須面對越搬越遠、越搬人越少、越搬生意越差的陣痛。

當活下來(lái)都成為奢望的時(shí)候，“體驗感”和“高級感”，更成為了奢望中的奢望！

3.藝茂國際倉，逆風(fēng)翻盤(pán)的轉型范本

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到，鄭北古樹(shù)苑旁“藏著(zhù)”一個(gè)自我翻盤(pán)的范本——要求外遷的31家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一、惠濟區提升改造典型——藝茂國際倉。

藝茂國際倉位于惠濟區境內，東臨長(cháng)興北路，北臨天元路（規劃）。占地面積183畝，建筑面積20萬(wàn)平米，總投資額預計達到5億元。

據了解，其前身1.0為金水區廟李鎮的北茶城項目，因為片區的整體改造，故2015搬遷至新址。當時(shí)，三環(huán)內專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)外遷尚未開(kāi)始，但團隊就極具前瞻性地認為，傳統批發(fā)市場(chǎng)沒(méi)有活路，所以在規劃初期就有意向商業(yè)道路發(fā)展，最終誕生2.0版本“藝茂國際倉”，英文“ART MALL（直譯：藝術(shù)商城）”。

A、B、C、D四個(gè)區特色各異，中間精心點(diǎn)綴著(zhù)南屏山、壺中日月等靚麗景觀(guān)，與其說(shuō)它是一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，不如說(shuō)是一個(gè)大型的文化休閑購物街區。

加上周邊成熟小區和高校、單位云集，距離正在修建中的古樹(shù)苑地鐵口不足1000米，常住人口達到50余萬(wàn)。等周邊在建小區交付，未來(lái)可達百萬(wàn)人次。并且可采取貨柜出租+聯(lián)營(yíng)入股的雙線(xiàn)操作模式，投資、收租更多選擇。

是此，藝茂國際倉自開(kāi)業(yè)3年以來(lái)，商鋪入駐率名列區域前茅，再次成為“新北茶城”的優(yōu)秀代表之一。

當然這三年，它也走過(guò)一些彎路，比如：初期定位不夠鮮明，招商與運營(yíng)缺乏統一規劃和統籌，現有業(yè)態(tài)的分部和構成與“美學(xué)生活”的公司定位偏移較大等。

于是，借助大圍合區的外遷機遇，他們再次提出自我升級——3.0，美學(xué)生活示范商業(yè)街區。

A+B區為項目核心區，將以開(kāi)放體驗式業(yè)態(tài)聚合店為特色，打造“美學(xué)生活體驗示范基地”；

C區位品質(zhì)提升區，將以高品質(zhì)商業(yè)街區+文旅特色打造自有IP，樹(shù)立北鄭州品質(zhì)化街區商業(yè)標桿，業(yè)態(tài)分布主要為餐飲主力店+火車(chē)主題街區美食輕餐；

D區為商業(yè)配套區，大社區生活商業(yè)配套為目的，搶占周邊商業(yè)消費聚集地。

調整后業(yè)態(tài)也將升級為8大類(lèi)，分別為茶藝文化、古典家具、文玩字畫(huà)、文化體驗、主題游樂(lè )、餐飲購物、養生休閑、文創(chuàng )展示。

此外，據內部相關(guān)人士透露：為了更完美的完成商體升級，藝茂國際倉斥資重金，邀請知名專(zhuān)業(yè)設計公司弘文設計，進(jìn)行重點(diǎn)片區的重新包裝設計，為商體帶來(lái)新的市場(chǎng)活力與文化特色；上海漢鈞商管團隊和河南聚金商管團隊，則從管理和運營(yíng)上，提供更專(zhuān)業(yè)的改造指導；此外，還有強大的資本后臺正在接洽，將為本次升級改造提供后盾支持。

4.老河南的底片，新河南的客廳

當然，真正的“高級”，不能單純只有“美”。

比如，法國香榭麗舍大街，之所以成為世界上最具魅力的街區之一，除了因為它是一個(gè)交易中心外，更多的是因為它是一個(gè)藝術(shù)和文化的交匯點(diǎn)。

比如，惠濟區大力推進(jìn)的“五旅融合”：文化產(chǎn)業(yè)與旅游的融合發(fā)展，現代商貿業(yè)與旅游業(yè)的融合發(fā)展，現代休閑觀(guān)光農業(yè)與旅游業(yè)的融合發(fā)展，現代食品加工工業(yè)與旅游業(yè)的融合發(fā)展，健康養生產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的融合發(fā)展。 ——唯具有文化和底蘊，才能凸顯與眾不同。

正因如此，藝茂國際倉計劃打造以展示傳統黃河風(fēng)情的“南裹頭漁家”項目、展示中國傳統茶文化的“茶文化體驗空間”項目和展示民國風(fēng)情的“火車(chē)主題休閑街區”項目。

茶文化體驗空間：

茶是藝茂國際倉的重要部分，且目前有大量的與茶有關(guān)的企業(yè)入駐，茶文化氛圍濃厚。

所以針對傳統的獨門(mén)單店和業(yè)態(tài)單一的經(jīng)營(yíng)模式，未來(lái)將圍繞“茶”為核心，通過(guò)茶空間打造、茶文化傳播升級至茶的美學(xué)生活體驗，以中國傳統“茶文化”提升整體茶品類(lèi)的品質(zhì)；

利用藝茂大戲臺承載文化大戲臺的理念，將傳統戲曲、快板、評書(shū)等傳統文化，結合茶文化體驗空間，以空間美學(xué)理念充分延伸“茶”周邊各業(yè)態(tài)的消費延展性和關(guān)聯(lián)性，為消費者提供更為豐富的消費場(chǎng)景和具有傳統文化氣息的消費體驗。

茶文化體驗空間，預計將于今年年底開(kāi)放。

美食空間建設

火車(chē)主題街區“食運街”、沿黃特色風(fēng)情的“南裹頭漁家”主體餐飲、涵蓋全國著(zhù)名小吃的“美食廣場(chǎng)”，輕餐、特色餐飲、中西餐等一應俱全，可以滿(mǎn)足不同消費者的需求，也將是未來(lái)北鄭州高品質(zhì)的美食商業(yè)休閑街區。“南裹頭漁家”項目，設計工作正在進(jìn)行中，預計2019年夏季開(kāi)放。

另外為滿(mǎn)足文旅項目的整體配套要求，還將搭建空中四合院，充分將美食、文化、旅游、休閑等元素注入。

展館展示空間建設

目前已有和在建的展覽館及博物館有：鈞瓷展館、紅色文化展覽館。

讓游客既能感受到本項目的濃重文化氛圍，又能在游玩的同時(shí)學(xué)到更多的文化知識，對中國傳統文化有更好的傳承和發(fā)揚。 文體娛樂(lè )空間

另外，藝茂國際倉，已投資數百萬(wàn)元將中心下沉廣場(chǎng)打造為大型演出場(chǎng)所?？蛇M(jìn)行數百人參與的演出、會(huì )議、展覽展示功能承載，同時(shí)與周邊高校和相關(guān)單位合作，負責文化類(lèi)服務(wù)落地服務(wù)。

結語(yǔ) 據知情人透露，藝茂國際倉詳細的轉型升級報告，已經(jīng)提交至市級相關(guān)單位審批。

另一則喜訊是，因為改造后的藝茂國際倉，有豐富的主題性、娛樂(lè )性、文化性、教育性，同時(shí)兼具游客體驗與功能服務(wù)為一體。截至目前，項目旅游規劃已通過(guò)專(zhuān)家評審，預計2019年有望申報成3A級旅游景區。

從批發(fā)市場(chǎng)到商業(yè)綜合體，從單一業(yè)態(tài)到美學(xué)生活，藝茂國際倉正在向“高級”穩步進(jìn)發(fā)。雖然整體仍和國外有一定差距，但我們相信，只要有一顆不甘屈服的靈魂、加速追擊，鄭州總有能與國際持平的一天。

而市場(chǎng)外遷這場(chǎng)騰籠換鳥(niǎo)術(shù)，即將助力鄭州完成美麗“蝶變”。城市發(fā)展空間交還民生，打通“國際商都”內外循環(huán)體，提升鄭州在全國的商品流通核心地位，助推鄭州建設“國家中心城市”的步伐。陣痛之后，必將迎來(lái)新繁榮！