大家下午好!進(jìn)入到2018年底大家都很悲觀(guān)，為什么悲觀(guān)呢?我在想悲觀(guān)其實(shí)是來(lái)自于太聚焦于太短期的問(wèn)題。實(shí)際上如果我們換一種視角，用長(cháng)期的視角去看短期，或者用國際視角看中國，其實(shí)很多問(wèn)題都不是問(wèn)題。

我今天演講的第一部分就準備從很長(cháng)期的視角給大家分析一下我國房地產(chǎn)行業(yè)到底還有多大的市場(chǎng)空間。其實(shí)短期的問(wèn)題也是有道理的，因為今年面臨著(zhù)一個(gè)非常特殊的階段，這是一張非常著(zhù)名的圖，這是當時(shí)國研中心劉主任帶領(lǐng)團隊做出來(lái)的，就是我們中國目前處在什么樣的發(fā)展階段。大家可以看到，從1945年以后世界上有一百多個(gè)經(jīng)濟體開(kāi)始了姿態(tài)各異經(jīng)濟發(fā)展的追逐，最后只有12個(gè)經(jīng)濟體從發(fā)展中國家到了發(fā)達國家，成功概率是12%。他們都面臨一個(gè)問(wèn)題，人均GDP在1萬(wàn)美金左右的時(shí)候經(jīng)濟增長(cháng)速度突然間下來(lái)，就是我們所說(shuō)的經(jīng)濟增長(cháng)階段的轉變。

我想我們中國目前面臨的就是增速換檔的局面，我們目前的人均GDP是8800美金，正處于增速換擋的核心期。這張圖讓我們看到所處的方位是增速換檔期，必須從高速增長(cháng)階段轉向高質(zhì)量發(fā)展階段。我們第二個(gè)焦慮來(lái)自于今年的金融流動(dòng)性退潮，我們可以看到美國跟中國都是有金融周期的，什么是周期呢?周期就是有一系列相同的邏輯驅動(dòng)，而重復發(fā)生的事情。這個(gè)事情在美國發(fā)生，在中國也會(huì )發(fā)生。我們可以看到美國加杠桿就會(huì )有去杠桿，美國的兩次去杠桿都伴隨著(zhù)危機，比如80年代有儲貸危機、2008年有次帶危機。中國已經(jīng)加了十年杠桿了，中國在2018年開(kāi)始去杠桿，到現在穩杠桿，可以說(shuō)成功實(shí)現了去杠桿。但是今年去杠桿帶來(lái)的融資收縮、流動(dòng)性退潮引發(fā)了P2P爆雷、信用債違約、大股東股權質(zhì)押風(fēng)險、企業(yè)融資成本上升、股市下行。我們會(huì )知道這是短期的問(wèn)題，但是決定這個(gè)市場(chǎng)趨勢是長(cháng)期的問(wèn)題。

研究房地產(chǎn)是看長(cháng)周期，我們認為長(cháng)周期有七個(gè)因素決定的，第一個(gè)因素是經(jīng)濟增長(cháng)，從1952年到2017年，66年GDP增長(cháng)了1217倍。我們的人均GDP目前跟美國相比，我們是8800美金，美國是將近6萬(wàn)美金，日本是人均38000美金，所以人家的空間就是我們成長(cháng)的空間，美國能做到的，中國同樣能做到，而且能做的更好。

第二個(gè)因素是居民的收入水平。我們一直說(shuō)房?jì)r(jià)增長(cháng)，但是從1998年房改以來(lái)到2017年，全國人均可支配收入是從5425元增長(cháng)到36396元，這是增長(cháng)了571%。

第三個(gè)因素是城鎮化，有一個(gè)非常著(zhù)名的諾瑟姆曲線(xiàn)。如果城鎮化率在30%以下的時(shí)候是城鎮化平穩發(fā)展區，如果到了30%、70以下是加速發(fā)展區，過(guò)了70%是緩滯發(fā)展區。日本的兩次房地產(chǎn)泡沫，分別是1971和1991年都是發(fā)生在城鎮化率超過(guò)70%的階段。日本在城鎮化率沒(méi)有達到70%的時(shí)候，房地產(chǎn)是沒(méi)有若何問(wèn)題的，我們現在城鎮化是58.5%。58.5%的常住人口城鎮化相當于1945年的日本、1910年的德國、1980年的韓國，所以從城鎮化的角度來(lái)說(shuō)我們的空間還是非常大的。而且中國的人口遷移不僅僅是城鎮化這么簡(jiǎn)單，中國的人口遷移有幾個(gè)方向，因為中國人是相信階層流動(dòng)，相信從農村到縣城、從縣城到中小城市、從中小城市到省會(huì )城市、從大都市圈到大都市，這是生活品質(zhì)的提升，是社會(huì )地位的體現。

我們跟國際上對比了一下完成城鎮化率的時(shí)間，日本城鎮化率超過(guò)50%是1955年，美國超過(guò)70%是1970年，我們現在城鎮化率是處于發(fā)達國家非常初級的階段。2017年日本的城鎮化達到91.5%，中國現在是58.5%，這個(gè)跟日本的空間還是很大的。

如果展望未來(lái)，我們的城鎮化路達到75%的水平，為什么會(huì )達到75%的水平?日本1974年的時(shí)候城鎮化率75%，然后日本就發(fā)生了房地產(chǎn)泡沫。到日本第二次發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候已經(jīng)是1991年了，當時(shí)的城鎮化率只有77%，也就是說(shuō)20年只增長(cháng)了一兩個(gè)點(diǎn)，為什么呢?因為當時(shí)日本第一次石油危機之后，日本的CPI急劇攀升，導致很多居民從大城市回鄉居住，有逆城市化進(jìn)程。2000年突然間城鎮化率有大度提升，有70%多，而且2000年的時(shí)候日本面臨著(zhù)行政區劃的調整，所以一下子從80%上升到91%，但是這個(gè)是沒(méi)有任何意義的，這種城鎮化的發(fā)展是房地產(chǎn)是沒(méi)有意義的。我們認為房地產(chǎn)到75%，基本上房地產(chǎn)的天花板。從我們現在的58.5%的水平到75%，我們應該還有至少15年的路可以走。

第四個(gè)因素是人口數量和結構。我們可以看到從1952年開(kāi)始，中國的人口出生率有過(guò)一個(gè)六十年代的嬰兒潮，但是八十年代以后隨著(zhù)計劃生育政策，中國人口出生率是顯著(zhù)下降的，這個(gè)是對于房地產(chǎn)長(cháng)周期來(lái)說(shuō)不利的因素及但是我們欣喜地發(fā)現，最近放開(kāi)二胎了，生二胎的越來(lái)越多了，可能接下來(lái)會(huì )有放開(kāi)三胎的政策，可能中國的人口出生率有顯著(zhù)的逆轉。我們單獨研究了北京新生兒的數量，大家聽(tīng)的最多的是北京的房?jì)r(jià)跌了，但是北京有一種房子是很堅挺的，就是北京的學(xué)區房。一個(gè)城市的房?jì)r(jià)是在這個(gè)城市在這個(gè)國家地位的體現，我們在大概2008年、2007年的時(shí)候，我們那個(gè)時(shí)候沒(méi)有太多學(xué)區房的概念，為什么?我們可以從新生兒的數量去解釋這個(gè)問(wèn)題。我們可以看到從2008年、2009年開(kāi)始北京新生兒數量是逐年上升的。如果按照6歲是上學(xué)時(shí)間，可以看到出現學(xué)區房比較熱的詞大概是2007年加上6，也就是2013年之后學(xué)區房開(kāi)始熱起來(lái)了。

就是因為之前北京新生兒數量不多，所以教育資源是完全可以滿(mǎn)足的。但是2008年、2009年之后隨著(zhù)奧運寶寶和各種寶寶的出生，北京的學(xué)區房突然間不夠用了，所以北京的新生兒數量推高了北京的學(xué)區房的價(jià)格。

還有一個(gè)長(cháng)周期因素是婚姻狀況的變更，很多專(zhuān)家說(shuō)我們從2011年、2012年開(kāi)始中國的結婚登記對數是下降的，就是結婚率的下降了，一般來(lái)說(shuō)丈母娘的需求是很重要的需求。結婚對數下降了，那么對房地產(chǎn)需求就不那么高了。但是我們研究了結婚對數，也研究了離婚對數，我們發(fā)現離婚率上升的更快，相比結婚，離婚是更大的剛需，很多離婚是沖著(zhù)買(mǎi)房子進(jìn)行的。如果把結婚和離婚率加在一起，這個(gè)又是很正向的指標。

還有一個(gè)正向指標是家庭小型化，我們研究了1981年以來(lái)一系列的家庭數據，我們發(fā)現中國的家庭戶(hù)數在逐漸變小的。這在我們之間是會(huì )體會(huì )到的，我們一直說(shuō)北京剛需，剛需難道就是一套房嗎?不是，在北京剛需是要三套房的，一套自己住，一套父母住，一套對方的父母住，三個(gè)房子才是一個(gè)幸福的家庭。這種家庭戶(hù)數的減少，也增加了對房地產(chǎn)的需求。

還有一個(gè)長(cháng)周期因素是住房質(zhì)量的改善，我們發(fā)現在國家城鎮里面平房的比例有25%，而且專(zhuān)屋結構是19%，而且有很多房子是不同時(shí)擁有廁所和廚房的。我們把中國的存量房的房齡和德國進(jìn)行比較，德國1949年大建設蓋的房子占到存量住房的46%，但是很多房子是不顯舊的。但是中國2000年以后，也就是房改以后住房大建設才到來(lái)，這個(gè)時(shí)候建的房子是占所有存量房源的61%，但是在中國仍然會(huì )見(jiàn)到很多的舊房子，因為中國的住房維修基金沒(méi)有得到合理使用。我們在買(mǎi)房子的時(shí)候都會(huì )交一筆資金，但是這個(gè)資金的使用是有嚴格規定的，比如說(shuō)所有住戶(hù)百分之百同意?，F在北京就面臨著(zhù)這么一個(gè)問(wèn)題，可能很多老樓去修一下屋頂，但是一樓不同意了，一樓說(shuō)屋頂漏跟我有什么關(guān)系?；蛘咝枰鲅a一個(gè)電梯，但是一樓又不同意了，這個(gè)樓沒(méi)有電梯一樓是很好的選擇，如果有電梯是僅次于頂樓不好出手的樓。因為質(zhì)量問(wèn)題如果沒(méi)有得到很好的維護，雖然存量房在近20年建成的比較多，但是有面臨大量質(zhì)量改善的問(wèn)題。

中國行業(yè)有多大的空間呢?這里面有幾個(gè)因素，第一是城鎮人口的增加，第二是住房面積的改善，第三是城市更新?；谶@三個(gè)需求，未來(lái)的三年是有非常強有力的支撐，這種自住需求每年有14億平。當年2013年時(shí)商品房賣(mài)到13億平，很多專(zhuān)家說(shuō)這是歷史的大頂了，大家今年賣(mài)到17億平。即使沒(méi)有任何政策的刺激和投資、投機性需求，自住性需求每年都有14億平。

我們也研究了房地產(chǎn)是不是進(jìn)入了存量時(shí)代，我們給了一個(gè)指標是如果你當年的二手房交易占到全部二手房加新房交易的50%以上，那么我們定義你這個(gè)城市就進(jìn)入了存量時(shí)代。目前有五個(gè)城市進(jìn)入了存量時(shí)代，這五個(gè)城市是北京、上海、廈門(mén)、深圳和大連。這五個(gè)城市房地產(chǎn)有很有趣的發(fā)展規律，比如北京2012年有拿地高峰，2013年新高峰峰值就到了，2015年竣工的峰值就到了，同年2015年也是北京銷(xiāo)售的峰值。

講完開(kāi)發(fā)和二手房存量的市場(chǎng)，其實(shí)圍繞著(zhù)整個(gè)房地產(chǎn)，圍繞著(zhù)住宅的主業(yè)還有更多多元化的選擇，比如基于租賃的長(cháng)租公寓，基于產(chǎn)業(yè)的物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)，比如基于政策的特色小鎮、特色小城鎮，比如基于服務(wù)的物業(yè)改造、物業(yè)管理和智慧社區，房地產(chǎn)是非常多樣化，產(chǎn)值非常高，而且是有很多事情可做的地方。2015年我還在券商，當時(shí)很多的證券分析師都在鼓勵房企去轉型，比如轉型體育、醫美，給了很多邏輯。但是產(chǎn)業(yè)和資本的邏輯是不一樣的，資本追求編輯，遍及追且的是估值套利，如果是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給你10倍估值，如果是靠體育的概念可能給30倍，資本玩的是這種游戲。但是對于房企來(lái)說(shuō)需要老老實(shí)實(shí)做事情，從2015年到2018年三年過(guò)去了，可以看到很多房企因為不恰當轉型都走上了不歸路。特別是民營(yíng)企業(yè)，不僅僅是房企了，出問(wèn)題第一是不聚焦主業(yè)，第二是加了過(guò)多的杠桿。當時(shí)很多人問(wèn)我，你為什么不推薦房企轉型?我說(shuō)不轉型會(huì )死，轉型死的更快，因為轉型會(huì )消耗大量現金流到不熟悉的領(lǐng)域。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅在開(kāi)發(fā)，在租賃、地產(chǎn)后服務(wù)業(yè)有很多實(shí)行可以做，我覺(jué)得經(jīng)管未來(lái)也會(huì )給很多房地產(chǎn)行業(yè)貢獻更多的人才，因為這個(gè)市場(chǎng)真的是太大了。

剛才用數字熟悉了現在房地產(chǎn)是什么樣子，我們再看一下目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)趨勢，這三個(gè)趨勢目前也是非常清楚了。第一個(gè)行業(yè)集中度提升速度非常之快，前十大房企2015年市場(chǎng)份額只有17%，但是2018年1到11月前十大房企的市場(chǎng)份額已經(jīng)達到28.3%，我們預計前十大房企今年的全年銷(xiāo)售份額可以達到30%。為什么集中度會(huì )提高這么快呢?因為現在拿地門(mén)檻太高了，動(dòng)不動(dòng)一塊地是10億、20億，小房企沒(méi)有辦法和沒(méi)有能力去拿地。而且區域市場(chǎng)分化非常大，如果只有兩三個(gè)項目，兩三個(gè)項目布局不夠好，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，哪一個(gè)小房企就會(huì )出風(fēng)險，今年已經(jīng)有小房企出風(fēng)險了。但是對大房企來(lái)說(shuō)，布局的城市多，有一千個(gè)項目，如果有兩三個(gè)項目出問(wèn)題，大不了虧本甩賣(mài)就好了，但是對整個(gè)盤(pán)子不會(huì )有什么影響。

今年去杠桿是去誰(shuí)的杠桿，其實(shí)去的是房企和房地產(chǎn)公司、政府的杠桿，但是房企的杠桿，大家知道銀行是最喜歡放錢(qián)給房地產(chǎn)企業(yè)的。我曾經(jīng)聽(tīng)銀行說(shuō)過(guò)，如果這個(gè)錢(qián)不給房地產(chǎn)企業(yè)，任何一家企業(yè)拿這個(gè)錢(qián)是會(huì )死掉的，因為我的融資成本很高。但是就是為了爭取這些投向房地產(chǎn)的融資，大家的競爭力又不一樣。你看很多房企現在都想拼規模，現在最焦慮的房企就是50名開(kāi)外的房企。為什么?我們可以看到從2015年到2018年，后五十的房企，同51到125的房企融資占比從15%迅速降到8%。前十大房企從38%上升到45%，也就是說(shuō)在融資收緊的大環(huán)境下，大房企雖然也感覺(jué)到了壓力，但是整個(gè)感覺(jué)比小房企好的多。很多銀行有融資白名單，你是排名前50的房企，我才能夠給你貸款。如果是50名以外的就不能貸款了，如果不能帶跨的話(huà)，那很多房企只能投向非標產(chǎn)品融資。但是非標今年受資管新制很大，所以小房企掙扎是很劇烈的，你沒(méi)有錢(qián)就沒(méi)有辦法拿地，沒(méi)有辦法拿地以后就沒(méi)有辦法拿到市場(chǎng)份額，所以行業(yè)的集中度因為今年融資的收緊，因為土地拿地門(mén)檻收高，越來(lái)越向大房企集中。

美國前十大房企基本占到28.3%，但是香港沒(méi)有親十大房企，香港大的房企市場(chǎng)份額還是比較高的，我們認為中國大陸是前十大房企到30%的水平。這是第一個(gè)趨勢，行業(yè)集中度快速提高，過(guò)去我們講供給側改革，其實(shí)房企在過(guò)去三十年也是精力了一個(gè)非常顯著(zhù)的供給側改革。

第二個(gè)明顯的趨勢就是消費升級。消費升級有不同的點(diǎn)，第一個(gè)點(diǎn)是購房觀(guān)念升級，在1998年之前大家都沒(méi)有買(mǎi)房子的概念，大家對住房消費是買(mǎi)公房，單位能配銷(xiāo)就不錯了。1998年是鼓勵買(mǎi)商品房，大家從買(mǎi)公房過(guò)度到買(mǎi)商品房。到了21世紀才有買(mǎi)品質(zhì)住宅的概念。

第二個(gè)消費升級是體現在消費的區域升級，就是城市之間的。我們知道現在三四線(xiàn)貢獻了全國占商品房68%的銷(xiāo)售。為什么三四線(xiàn)賣(mài)這么多呢?以前很多農村打工的人以前回家是蓋房子。我們在2014年之前都說(shuō)打工的把錢(qián)拿回老家去買(mǎi)房子，平時(shí)在城里住老鼠窩，老鼠在你家住你的新房子。后來(lái)存在撤村，后來(lái)人希望在縣城使孩子接受教育，所以返鄉人基本上去縣城買(mǎi)房子。這種消費升級導致農村人想去縣城買(mǎi)房子，縣城想去地級市買(mǎi)房子，地級市想去省會(huì )城市買(mǎi)房子，省會(huì )城市的人想去一線(xiàn)城市人買(mǎi)房子，這就是中國不甘心的人口流動(dòng)的方向。

在城市內部也有一個(gè)有趣的現象，我們知道過(guò)去三年有一個(gè)關(guān)鍵詞是棚改，大家都在想為什么要搞棚改呢?其實(shí)在六年之前中國是建了很多新城的，就是對于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，現在每個(gè)城市都是1+1模式，就是一個(gè)老城區，一個(gè)新城區。大家住慣了老城區，是不愿意搬到新城區，所以政府先把自己當地的市委市政府和各種學(xué)校、教育資源、醫療資源遷到新城去。這個(gè)時(shí)候在老城有需求的居民想去新城買(mǎi)房子，而且政府過(guò)去三年啟動(dòng)了棚改，搞棚改就是拆老城區的房子。你沒(méi)有買(mǎi)房需求，拆了房子就有買(mǎi)房需修了。在城市內部，現在大家都是保留老城區的舊宅，然后到新城買(mǎi)房子。

品質(zhì)的需求可能有珍貴樹(shù)種、率地、塑膠跑道是更有品質(zhì)的生活，而且這種升級在三四線(xiàn)是更常見(jiàn)的。我們在北京買(mǎi)房子，很少問(wèn)哪個(gè)開(kāi)發(fā)商，我們在北京買(mǎi)房子會(huì )想我在二環(huán)買(mǎi)，還是在三環(huán)買(mǎi)，在東二環(huán)還是在西二環(huán)買(mǎi)。大家在三四線(xiàn)城市比較小，也就對開(kāi)發(fā)商比較看重。老舊小區以前當地的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有見(jiàn)過(guò)大世面，蓋的房子都是沒(méi)有社區，就是一個(gè)房子，就是一個(gè)樓。但是大的開(kāi)發(fā)商到了之后，會(huì )給他們一種不一樣的深入方式。你到三四線(xiàn)發(fā)現路上跑的好車(chē)比北京還多，房子也是這樣的。在三四線(xiàn)房子是一個(gè)人的社會(huì )身份的象征，就像你買(mǎi)個(gè)包一樣，人家問(wèn)你住在哪個(gè)小區，如果說(shuō)住在老城區某某小區，人家會(huì )覺(jué)得你中道沒(méi)落了，當年可能海航，現在發(fā)展不一樣了。比如住萬(wàn)科小區、恒大的小區，覺(jué)得是搬了新家，是不一樣的生活。消費升級不僅僅是購房面積的提高，更是擇鄰而居的消費升級。

這些也包括建筑品質(zhì)的升級，很多老房子不管做怎么樣的暖氣，保溫效果是不行的，因為現在的保溫墻體跟傳統的墻體是不一樣的?，F在很多的科技讓建筑品質(zhì)更加讓人生活的很舒服。

房地產(chǎn)第三個(gè)趨勢就是供應結構的轉變，這是一個(gè)非常關(guān)鍵的趨勢。這個(gè)趨勢是從2017年開(kāi)始的，這個(gè)供應結構的轉變，以后市場(chǎng)上不僅僅有商品房，像北京有公有產(chǎn)權房，上海有租賃房，這都是對現有房地產(chǎn)市場(chǎng)供給模式的調整，這點(diǎn)是學(xué)新加坡。新加坡是提供了新加坡人82%的需求，只有18%的新加坡人是住在純商品房里面。北京推出公有產(chǎn)權房跟上海推出租賃房之后，對北京和上海市場(chǎng)是很大的逆轉。我舉一個(gè)上海的例子，上海2017年開(kāi)始供地，租賃房供地占31%。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)從去年年底開(kāi)始降溫，今年已經(jīng)是熊市熊了一年了，很多上海的房子降幅都有百分之十幾、百分之二十了，為什么呢?上海供了很多的租賃房用地。我把租賃房稱(chēng)為每個(gè)區域的定海神針，以前是低價(jià)推動(dòng)房?jì)r(jià)上市的模式。比如靜安有一塊地，周?chē)孔邮?萬(wàn)，當天拍地到10萬(wàn)，當你拍完10萬(wàn)的那一晚上，周?chē)址康姆繓|都悄悄把價(jià)格調到12萬(wàn)，再拍地價(jià)格就是12萬(wàn)。以前上海一直是地價(jià)推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲、房?jì)r(jià)推動(dòng)地價(jià)螺旋上漲的模式。

但是推租賃房，周?chē)?萬(wàn)塊錢(qián)，我拍出來(lái)之后是8000，馬上就把周?chē)址繕I(yè)主的預期全部都打消了。而且推出8000的地之后給國有房企做，我提供租賃房，戶(hù)型是根據市場(chǎng)調整的。8000得租賃房拿市場(chǎng)化租金租出去，給周?chē)鷺I(yè)主心理暗示是這個(gè)地方將來(lái)供給增多了，所以將來(lái)提高房租、售價(jià)也是不可能的，所以上海市有很明顯的效果。北京的共有產(chǎn)權房是很好的嘗試，北京雖然有所下行，但是已經(jīng)形成了非常好的市場(chǎng)。為什么呢?北京現在3萬(wàn)到12萬(wàn)是全譜系的市場(chǎng)，從3萬(wàn)到12萬(wàn)的房子都有，這是怎么做到的?北京現在推的是共有產(chǎn)權房，如果這個(gè)地方的賣(mài)地，以前要賣(mài)商品房賣(mài)出6萬(wàn)，現在政府在出讓的時(shí)候就把50%的產(chǎn)權拿走，將來(lái)這個(gè)房子是你的，但是你的產(chǎn)權是跟政府共同享有的，我們是一半一半的產(chǎn)權，那么你付房?jì)r(jià)的時(shí)候只付一半的房?jì)r(jià)。好處在于降低了門(mén)檻，但是你只享有一半的產(chǎn)權，對于自住的業(yè)主來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常好的事情。但是如果想享受增值收益也只能享受到一半，所以北京目前共有產(chǎn)權房已經(jīng)把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的是全價(jià)格、全序列的市場(chǎng)。

北京、上海是試點(diǎn)的，如果北京、上海做的好在全國都會(huì )推廣這種模式，所以第三個(gè)趨勢也很明顯，以后不是商品房為主的市場(chǎng)了，是有商品房、共有產(chǎn)權房、租賃房大家一起參與，政府要參與的市場(chǎng)格局。

最后我們展望一下2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)我在想悲觀(guān)總是一個(gè)短期的事情，2014年的時(shí)候我記得當時(shí)我還在住建部工作，我記得我們當時(shí)非常焦慮于房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行。2018年，我覺(jué)得現在又開(kāi)始擔心房地產(chǎn)下行了。我們經(jīng)過(guò)四年的調控，我們整個(gè)房地產(chǎn)已經(jīng)走到了比較平穩的水平了，泡沫基本上踩的比較實(shí)了。今后的一個(gè)政策方向其實(shí)就是三個(gè)，一個(gè)是穩房?jì)r(jià)，一個(gè)穩預期，一個(gè)是防風(fēng)險。把房?jì)r(jià)炒高，一年翻一倍一定不是好事情，這個(gè)城市的競爭力一定有明顯的削弱。今年的二線(xiàn)城市展開(kāi)搶人大戰，現在都在說(shuō)二線(xiàn)城市里面西安是非常有前途的，因為能夠給人才敞開(kāi)了落戶(hù)。對于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較穩定了，北京的常住人口已經(jīng)下到2171了。未來(lái)整個(gè)房?jì)r(jià)是穩的方向，任何人再寄托于靠房子一夜暴富，只去投機，不去勤勞工作，那個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。

政策上怎么做到這三件事情呢?穩房?jì)r(jià)、穩預期還是靠制度建設，我們不要短期調控，我們要長(cháng)效機制。其實(shí)長(cháng)效機制不是靈丹妙藥，我認為長(cháng)效機制其實(shí)是把整個(gè)短期調控的精華固定下去。我們講房地產(chǎn)有個(gè)框架是長(cháng)期看人口、中期看土地、短期看金融。長(cháng)期來(lái)說(shuō)，我們去研究人口城鎮化，中國的房地產(chǎn)還有很大的空間。那對于中期，我們通過(guò)調整住房的供應去供地、去滿(mǎn)足需求。但是短期最重要的事情，就是不猛攻再通過(guò)金融政策的頻繁表征，把市場(chǎng)變得非常波動(dòng)。我認為明年我們穩房?jì)r(jià)、穩預期，還要靠我們把一些好的做法落實(shí)下來(lái)的長(cháng)效機制去堅持。

經(jīng)過(guò)1998年房改以來(lái)，經(jīng)過(guò)二十年的探索，現有的房地產(chǎn)調控手段已經(jīng)非常全面了，我們有地政策，還有基于財稅、住房保障、市場(chǎng)管理等等，這是非常全面的政策手段工具箱了。我相信政府是有能力把房地產(chǎn)市場(chǎng)去管好的。

現在的市場(chǎng)有點(diǎn)像2014年初，但是現在比2014年初其實(shí)政策的調控手段更多、更嚴格，我們可以做一個(gè)判斷就是政策已經(jīng)到了最緊的時(shí)候了。但是你要期望一下子放松也不可能的，因為如果政策放松的話(huà)，我們又要進(jìn)入2014年以來(lái)螺旋，就是放松、收緊、收緊再放松，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就永無(wú)安寧之日。我們相信地方政府以后會(huì )有更多的手段去進(jìn)行調整，因城施策是很好的方式要加持下來(lái)。我們對于市場(chǎng)的看法是2019年市場(chǎng)是平穩的、區域是分化的，一線(xiàn)會(huì )有正向的增長(cháng)，二線(xiàn)和三四線(xiàn)略有下調，整個(gè)銷(xiāo)售面積肯定比2018年要低一點(diǎn)，可能只有16.1億平，但是仍然是非常高的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平。

總的來(lái)說(shuō)，我對于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)非常有信心。只有我們經(jīng)濟好了，只有我們的房地產(chǎn)好了，大家才有就業(yè)崗位，才有美好的生活。最后還想說(shuō)一句，到年底了很多人有憤青的思想，在探討社會(huì )是向左還是向右走的問(wèn)題，在我心里社會(huì )不是向左和右，而社會(huì )是向前發(fā)展的。我們相信明天是未知數，未知數可能是美好，可能是不確定性，但是不確定性不要讓你恐慌，要讓你對未來(lái)充滿(mǎn)希望，謝謝!