萬(wàn)科到底怎么了?

這是萬(wàn)科工地事故發(fā)生后，縈繞在所有人心頭的疑問(wèn)。

12月29日，元旦假期前的最后一個(gè)工作日，上海市閔行區政府微博“上海閔行”發(fā)布官方消息，29日上午9時(shí)10分許，七寶鎮新龍路號文路口，發(fā)生上海建工七建公司工地泥土滑坡，塌方200平方，導致3名工人被壓。

中午，“上海閔行”確認，事故中被壓的3人系該工地建筑工人，全部死亡，相關(guān)調查及善后工作正進(jìn)一步開(kāi)展中。

發(fā)生事故的工地為萬(wàn)科企業(yè)和金地集團聯(lián)合開(kāi)發(fā)的七寶生態(tài)園項目，萬(wàn)科為操盤(pán)方。

這已經(jīng)是近兩個(gè)月來(lái)，萬(wàn)科發(fā)生的第三起重大安全事故。11月12日，中山萬(wàn)科的“昇海豪庭”項目發(fā)生坍塌事故;12月1日，位于貴州貴陽(yáng)觀(guān)山湖區的萬(wàn)科理想城發(fā)生事故，造成一人死亡。

“凡現象所表現的，沒(méi)有不在本質(zhì)內的。凡在本質(zhì)內沒(méi)有的，也就不會(huì )表現于外。”多起安全事故現象的背后，萬(wàn)科依然是那個(gè)萬(wàn)科，但什么東西變了?

01|“活下去”?

自今年9月份爆出“活下去”事件后，萬(wàn)科一直處于輿論中心。

▲萬(wàn)科董事會(huì )主席 郁亮

無(wú)論是轉折時(shí)代的聚焦收斂，還是強調回款帶頭降價(jià)，亦或是嘴上喊著(zhù)“活下去”，行動(dòng)上卻兼并收購、大肆拿地、疑似“抄底”……每一個(gè)萬(wàn)科的市場(chǎng)行為，每一場(chǎng)郁亮的公開(kāi)發(fā)言，都在行業(yè)內引發(fā)廣泛的爭議和討論，昭示著(zhù)這一家曾經(jīng)的行業(yè)第一企業(yè)依然不可小覷的影響力。

而萬(wàn)科“活下去”事件之所以在行業(yè)內被反復拿出來(lái)咀嚼和討論，除了跟萬(wàn)科本身在行業(yè)內所處的地位以及事件本身給行業(yè)帶來(lái)的巨大影響有關(guān)外，也與萬(wàn)科前后堪稱(chēng)矛盾的“言行不一”有關(guān)。

今年9月份，一張萬(wàn)科南方區域月度例會(huì )上的現場(chǎng)照片刷屏朋友圈，鮮紅色背景中，“活下去”的三字大標語(yǔ)異常奪目。與此同時(shí)，有關(guān)郁亮在例會(huì )上的內部講話(huà)開(kāi)始在業(yè)內流傳。

在講話(huà)中，郁亮提到，(房地產(chǎn)行業(yè)的)轉折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來(lái)了，萬(wàn)科必須對戰略進(jìn)行檢討。“集團要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰略檢討，落實(shí)到事業(yè)部是三年事業(yè)計劃書(shū)的檢討，落實(shí)到我們具體的業(yè)務(wù)操作是’收斂’和‘聚焦’，以‘活下去’為最終目標。”

當連行業(yè)龍頭萬(wàn)科都只求“活下去”，人們開(kāi)始擔心，房地產(chǎn)行業(yè)是不是真的已經(jīng)到了生死關(guān)頭?

萬(wàn)科“活下去”事件之所以影響重大，至今余波未平，正是在于萬(wàn)科以行業(yè)舉足輕重之尊，在這樣一個(gè)行業(yè)的敏感時(shí)刻，發(fā)出這樣悲觀(guān)的吶喊。在動(dòng)搖行業(yè)信心的同時(shí)，也讓不少中小房企的境況更加雪上加霜。

而事實(shí)上，萬(wàn)科“活不下去”了嗎?

不，萬(wàn)科活得很好。

克而瑞最新發(fā)布的數據顯示，2018年1-12月，萬(wàn)科累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額6069.2億元，位列房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜的第二名。銷(xiāo)售金額成功突破6000億的同時(shí)，還于2018年最后兩個(gè)月份成功反超恒大近560億。

▲2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜前10。數據來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究。

銷(xiāo)售金額高歌猛進(jìn)的同時(shí)，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上的擴張同樣令人側目。

據不完全統計，2018年1月以來(lái)，萬(wàn)科至少發(fā)起14次并購，累計耗資超過(guò)230億元。除卻通過(guò)并購間接拿地之外，興業(yè)證券發(fā)布的一份研報顯示，1-11月份萬(wàn)科新增建筑面積為4585萬(wàn)平方米，累計耗資1497億元。

證券時(shí)報統計數據則顯示，2018年第三季度，萬(wàn)科合計拿地金額達到458.7億元，相當于恒大、碧桂園、保利、融創(chuàng )四大房企拿地金額總和(477.5億元)。

一面高呼轉折時(shí)代萬(wàn)科只求“活下去”，一面又大肆拿地、借機收購便宜資產(chǎn)，疑似抄底，在2018紛繁復雜的市場(chǎng)行情下，萬(wàn)科堪稱(chēng)矛盾的行為讓其呈現出了一種言行不一的割裂狀態(tài)。

02|言行割裂下的轉型質(zhì)疑

事實(shí)上，這并不是萬(wàn)科第一次背負言行不一的質(zhì)疑。

2008年，金融危機風(fēng)波下，王石率先喊出“樓市拐點(diǎn)論”，各種變革手段和促銷(xiāo)手段頻出，第二年，萬(wàn)科成為國內首家銷(xiāo)售破千億的房企。

▲王石&郁亮

2012年，郁亮提出“人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結束了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代”，順著(zhù)這個(gè)論斷，萬(wàn)科開(kāi)始向城市配套服務(wù)商轉型，順帶著(zhù)連其他房企也都處于“不是在轉型，就是在轉型的路上”。

但與此同時(shí)，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率卻逐年提升，在房地產(chǎn)整體市場(chǎng)規?？焖佘S進(jìn)的幾年里，萬(wàn)科的市占率從2012年的2.19%，一路上升至2017年的3.96%。

一位龍頭房企在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)就曾指出，“每到形勢嚴峻，萬(wàn)科總會(huì )打響行業(yè)的第一槍?zhuān)粌H帶頭喊行業(yè)不行了的口號，還會(huì )率先降價(jià)出貨，”他強調，不要被萬(wàn)科的口號蒙蔽，它非常擅長(cháng)“在別人恐懼時(shí)貪婪”，“畢竟它的負債是最低的、現金流是最健康的，在這個(gè)行業(yè)低迷期一定會(huì )抓緊時(shí)間壯大規模。”

當然，這并不意味著(zhù)萬(wàn)科就意在空喊口號、虛晃一槍。事實(shí)上，許多看似自相矛盾的決定，或許只是想要一個(gè)雙贏(yíng)的結局。

作為曾經(jīng)的行業(yè)第一，萬(wàn)科在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展史上，一直是“符號”一般的存在。萬(wàn)科自身，也一直是以行業(yè)的開(kāi)創(chuàng )者和引領(lǐng)者自居。

因此，無(wú)論是2008年的“樓市拐點(diǎn)論”，還是2012年的“白銀時(shí)代”，亦或是2018年的“轉折時(shí)代”、“活下去”，本質(zhì)上都是萬(wàn)科作為一家龍頭企業(yè)所作出的行業(yè)思考和判斷。

從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，無(wú)論是行業(yè)低迷期趁機做大，還是在行業(yè)轉型上所做的種種探索和嘗試，實(shí)際上都是萬(wàn)科希冀維護自身行業(yè)地位，維持企業(yè)長(cháng)盛不衰、可持續發(fā)展所做出的思考和努力。

事實(shí)上，雖然一直宣稱(chēng)，萬(wàn)科不不再追求做老大、做老大沒(méi)有意義，但無(wú)論是意識形態(tài)還是行動(dòng)路徑，萬(wàn)科一直仍是以行業(yè)領(lǐng)頭人自居。對于行業(yè)第一，萬(wàn)科依然在乎，且從未放棄。

▲萬(wàn)科總部大樓

眾所周知，萬(wàn)科在2014年便宣布圍繞“城市配套服務(wù)商”定位，大力投資拓展、探索發(fā)展包括商業(yè)、物流地產(chǎn)、滑雪度假、長(cháng)租公寓、教育、養老等新業(yè)務(wù)布局。

但是，雖然在同行中轉型最早，但萬(wàn)科新業(yè)務(wù)歷經(jīng)四年多的發(fā)展，發(fā)展成效卻并不盡如人意。

其中，備受爭議的城中村改造計劃——萬(wàn)村計劃宣布暫停，長(cháng)租公寓甚至背負著(zhù)推高城市租金的罵名。養老業(yè)務(wù)，郁亮更是坦承，到目前為止沒(méi)有看到任何盈利的模式。

而在這個(gè)轉型的過(guò)程當中，行業(yè)繼續一路高歌猛進(jìn)，諸多同行快速做大規模，而萬(wàn)科經(jīng)歷了“萬(wàn)寶之爭”，錯步行業(yè)高峰時(shí)刻，最終憾失行業(yè)第一。

也因此，當萬(wàn)科再度轉舵，宣布要“收斂”、“聚焦”，而“收斂”主要針對新業(yè)務(wù)，“聚焦”主要針對開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)時(shí)，外界開(kāi)始發(fā)起質(zhì)疑，萬(wàn)科是否轉型過(guò)早?

在郁亮的講話(huà)當中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的重要性被凸顯到了近年來(lái)前所未有的高度。他強調：“未來(lái)支撐所有新業(yè)務(wù)的現金流主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù);未來(lái)集團有序增長(cháng)的任務(wù)相當一段時(shí)間內都將依賴(lài)于核心業(yè)務(wù);萬(wàn)科500強地位的維持，也主要靠開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。”

記者了解到，目前，萬(wàn)科超過(guò)95%的營(yíng)業(yè)收入，仍然主要來(lái)自開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

03|留給萬(wàn)科的時(shí)間與空間

現在，萬(wàn)科開(kāi)始“聚焦”房地產(chǎn)主業(yè)，“收斂”多元業(yè)務(wù)。

但當房地產(chǎn)的整個(gè)環(huán)境和邏輯都已經(jīng)發(fā)生轉變的情況下，留給萬(wàn)科的時(shí)間和空間并不多。

記者了解到，2018年以來(lái)，萬(wàn)科安全事故頻發(fā)、質(zhì)量問(wèn)題頻現。

1月4日，剛剛交付的合肥萬(wàn)科森林公園錦庭30平米左右的入戶(hù)鋼結構雨棚因承載不起一場(chǎng)大雪突然倒塌;8月18日，武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園小區一住戶(hù)家中陽(yáng)臺突然垮塌;11月12日，中山萬(wàn)科的“昇海豪庭”項目發(fā)生坍塌事故;12月1日，位于貴州貴陽(yáng)觀(guān)山湖區的萬(wàn)科理想城發(fā)生事故，造成一人死亡。12月19日，萬(wàn)科上海七寶生態(tài)園項目發(fā)生塌方，造成3人死亡。

而在這些問(wèn)題的背后，是萬(wàn)科對于銷(xiāo)售回款前所未有的重視和強調。

在9月份的秋季例會(huì )中，郁亮強調，“6300億的回款目標是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎和保障，如果6300億回款目標沒(méi)有達成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停。”

萬(wàn)科為什么這么強調銷(xiāo)售回款?

因為這已經(jīng)萬(wàn)科在行業(yè)低迷期補充土儲最重要的資金來(lái)源。

記者查閱萬(wàn)科三季度報告顯示，在積極實(shí)施并購、公開(kāi)市場(chǎng)持續積極拿地之后，萬(wàn)科的負債水平已經(jīng)水漲船高。

截至2018年9月30日，萬(wàn)科資產(chǎn)負債率已經(jīng)達到84.93%。而在發(fā)改委新近出臺的企業(yè)債新政當中，地產(chǎn)公司發(fā)行企業(yè)債劃定的資產(chǎn)負債率紅線(xiàn)要求是在85%以下，萬(wàn)科距離超越紅線(xiàn)僅一步之遙。

資產(chǎn)負債率接近發(fā)改委要求的紅線(xiàn)要求，意味著(zhù)萬(wàn)科不能再通過(guò)舉債的形式獲取融資去拓展業(yè)務(wù)，否則就將喪失相應資格。

在此情況下，銷(xiāo)售回款就成為了萬(wàn)科最重要的資金來(lái)源，但在當前的市場(chǎng)環(huán)境下，房企的回款情況也不容樂(lè )觀(guān)。

據萬(wàn)科投資者關(guān)系總監趙旭翔在9月7日的萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)情況電話(huà)會(huì )議上披露，7月份萬(wàn)科的去化率為 51%，而8月份僅為47%。與上半年55%~65%的去化率水平相比，這樣的銷(xiāo)售情況無(wú)疑下滑嚴重。

趙旭翔稱(chēng)，低去化率的主要原因是萬(wàn)科在一二線(xiàn)城市的600多個(gè)項目都面臨著(zhù)較大的調控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開(kāi)工推盤(pán)都順利進(jìn)行，最終銷(xiāo)售情況可能也不理想。如果調控政策未放松，那么銷(xiāo)售難度可能還會(huì )逐漸加大，去化的難度也會(huì )不斷提高。

而根據易居克而瑞的統計，今年11月，32家房企銷(xiāo)售規模比去年同期上漲了17%。但與10月相比，銷(xiāo)售規?；境制?。

該機構指出，11月以來(lái)，雖然房地產(chǎn)項目積極入市，推案量大幅增加，但去化率表現普遍不及預期，原本房企期望依靠加大供應迎來(lái)年末反彈，但實(shí)現難度很大。

在市場(chǎng)行情不如人意，銷(xiāo)售去化情況不及預期，但房企又亟待銷(xiāo)售回款來(lái)回籠資金，以進(jìn)一步補充彈藥、實(shí)施擴張的情形下，強化高周轉、實(shí)施降價(jià)促銷(xiāo)就成為了必然的選擇。

但所謂欲速則不達，萬(wàn)科安全事故頻發(fā)、降價(jià)維權隱現便是此間結果和例證。

而在諸多因素的擠壓之下，留給萬(wàn)科“趁低吸納”的時(shí)間和空間已然有限。

04|結語(yǔ)

對于偉大的企業(yè)，巴菲特曾經(jīng)做出如下定義：在25年或30年仍然能夠保持其偉大企業(yè)地位的企業(yè)。

毫無(wú)疑問(wèn)，萬(wàn)科曾經(jīng)是也一直希冀是這樣一家偉大的企業(yè)。

但在經(jīng)歷轉型過(guò)早、錯步行業(yè)高峰、憾失行業(yè)第一、安全事故頻現之后，號稱(chēng)“不賺最后一個(gè)銅板”的萬(wàn)科如何穩扎穩打地賺下接下來(lái)的每一個(gè)銅板，或許仍需費些思量。