因?yàn)榻?jīng)歷，所以懂得。

跨年這段時(shí)間，相信各位看過(guò)不少關(guān)于2019的預(yù)測(cè)，可看過(guò)太多預(yù)測(cè)，大多卻依然過(guò)不好這一生。

其實(shí)這沒(méi)什么，如果在天橋上算命，能發(fā)家致富，算命的瞎子應(yīng)該在帝國(guó)大廈頂樓指點(diǎn)江山，而不是兩小時(shí)嘮嗑，收點(diǎn)手續(xù)費(fèi)。

但卻無(wú)法否認(rèn)，從當(dāng)下看，2019年，黑天鵝時(shí)不時(shí)振翅，灰犀牛蠢蠢欲動(dòng)，面臨的不確定性依舊越來(lái)越大。

三魚我不是什么磚家，也不是江湖中傳說(shuō)的炒房流派。不過(guò)對(duì)于樓市這些年浮浮沉沉，自己人肉幾乎走遍大半個(gè)中國(guó)，調(diào)查也好，投資也罷。對(duì)于樓市這件事，我只相信，因?yàn)榻?jīng)歷，所以懂得。

所以在堅(jiān)持樓市中最實(shí)用的邏輯，一定是簡(jiǎn)單而有效的，準(zhǔn)備好，開(kāi)始了

關(guān)于理念

1、踏上買房路上的第一個(gè)念頭，先告訴自己，我不會(huì)占到小便宜

2、買房本質(zhì)上是體力活，沒(méi)看過(guò)100套房子就想撿便宜，那都是韭菜

3、如果猶豫是因?yàn)樘阋?，不要買，如果猶豫是因?yàn)樘F，買下它

4、有錢人都是花錢買時(shí)間，如果你的房子能讓你省下時(shí)間，那么你會(huì)越來(lái)越有錢

5、你能咬牙夠的到最好房子就是你的第一套房子，因?yàn)闆](méi)人會(huì)不換房。

6、愛(ài)笑的女孩運(yùn)氣一般不會(huì)太差，買了一套房的女孩通常能找了手上有N套的房的男孩。

7、再資深的買房客也會(huì)買錯(cuò)，所以買錯(cuò)了就別難過(guò)，下一套就會(huì)賺回來(lái)。買房這條路上最大的傻叉就是什么都想要，希望你不是

8、不要太抗拒中介，也不要相信沒(méi)有中間商賺差價(jià)，最好的決策就是信任一個(gè)好中介，然后有商有量的把房子給買了

9、適合你的房子或許沒(méi)幾套，所以別在意別人喜歡不喜歡

關(guān)于周期

10、通脹有沒(méi)有被戰(zhàn)勝的可能呢，通貨膨脹之所以叫通貨膨脹，是因?yàn)榇蟛糠秩伺懿悔A的通脹指數(shù)，才叫通貨膨脹。

11、2019年第一件大事，就是央行降準(zhǔn)。無(wú)需盲目樂(lè)觀，不用迷信很多牛鬼蛇神。經(jīng)濟(jì)路線圖無(wú)非通脹和通縮交織進(jìn)行，通脹過(guò)度時(shí)收緊，通縮難捱時(shí)放水，這才是常識(shí)操作。反應(yīng)到房?jī)r(jià)上，通脹時(shí)上漲，通縮時(shí)收窄，但有趣的是，大部分時(shí)間都是通脹戰(zhàn)勝通縮，同時(shí)房?jī)r(jià)的曲線也俯臥撐式的上揚(yáng)。

12、樓市有周期，不同周期有最佳應(yīng)對(duì)策略，上漲時(shí)適合套現(xiàn)，回調(diào)時(shí)適合投資，平穩(wěn)時(shí)適合置換，回頭想想，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)非“成本最低”的四個(gè)字。

13、剛需無(wú)周期，要用的東西是產(chǎn)品而不是資產(chǎn)，某種程度上還沒(méi)有資格談?wù)撝芷凇５珓傂杩梢詿o(wú)視周期，但務(wù)必敬畏現(xiàn)金流。

14、沒(méi)必要去神話那些一擲萬(wàn)金的開(kāi)發(fā)商們，有時(shí)候拿地沒(méi)什么精妙計(jì)算，一拍腦袋，拍賣時(shí)腦袋一熱，就成了。某種程度，他們和股市中追漲殺跌的股民沒(méi)兩樣，有時(shí)候，出了地王，也不代表你這有什么重大利好，興許就是沖動(dòng)了。

關(guān)于地段

15、樓市是分化沒(méi)錯(cuò)，但分化從來(lái)不是按照一二三四線城市進(jìn)行劃分，除了公認(rèn)的北上廣深四大一線外，二線城市本質(zhì)上都是沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的，有政治的，有經(jīng)濟(jì)的，每個(gè)人都有自己心中的一套二線門檻，而且通常誰(shuí)也說(shuō)服不了誰(shuí)。三四線城市更復(fù)雜，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)還要看傍了大腿的和不傍大腿的

16、除了各種N線地級(jí)市之外，縣城們才是中國(guó)城市底色，這些城市樓市問(wèn)題在于以后誰(shuí)來(lái)接盤，如果要押寶就壓升級(jí)型產(chǎn)品，因?yàn)檫@里的杠桿不高但生娃意愿高

17、二線樓市的投資超額收益，大多都在重點(diǎn)打造的新城。當(dāng)然，擴(kuò)張期的強(qiáng)二線如果有余力，再造的新城，回報(bào)率通常也很可觀。三線以下的新城大概率是偽命題

18、改革開(kāi)放四十年，城市格局基本上算固化了。目前留下唯一的兩個(gè)口子，一個(gè)叫城市群，一個(gè)叫棚改，前面那個(gè)慢但穩(wěn)，后面那個(gè)快但……呵呵

19、平均收入和房?jī)r(jià)真的沒(méi)關(guān)系，只有一個(gè)作用，限定城市的租房水平的天花板。

20、地段的價(jià)值不是恒定不變的，很多地方的市中心，市政府搬了之后就不再是市中心了定義

21、學(xué)區(qū)，是房子最具刺激性的字眼，政策給你的，也能拿回去。不過(guò)，學(xué)區(qū)房中，有種一種叫生源好，但是名聲還沒(méi)打響的學(xué)區(qū)。這樣學(xué)區(qū)周圍大多是一些賣相不錯(cuò)的新小區(qū)，時(shí)間一長(zhǎng)，回報(bào)驚艷

22、地鐵的本質(zhì)是杠桿轉(zhuǎn)移，投資的回報(bào)，是從城市地價(jià)溢價(jià)中收回，但通常只在開(kāi)工前釋放。另外千萬(wàn)別以為地鐵開(kāi)工就是萬(wàn)無(wú)一失，施工后半段突然修改規(guī)劃的城市，我見(jiàn)過(guò)。

23、房子一分錢一分貨大致是對(duì)的，沒(méi)有錯(cuò)買也沒(méi)有錯(cuò)賣，但是高價(jià)拿地接盤的，賣高價(jià)則實(shí)屬逼不得已，希望你買這種盤的時(shí)候不是逼不得已

關(guān)于產(chǎn)品

24、物業(yè)往往是交房后，最能直接影響房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定因素。如果投資的話，盡量避免超級(jí)大盤，沒(méi)有能力的物業(yè)，往往是群租房泛濫的前提。

25、公寓這種產(chǎn)品，套路太多，自住本來(lái)就不多，投資又嫌麻煩，既然麻煩，那請(qǐng)把精力留給住宅吧。

26、車位不要迷信太多車位比之類數(shù)據(jù)，自己人肉感知最實(shí)際。雖然車位是拿來(lái)用的，不過(guò)很多時(shí)候，回報(bào)率往往超過(guò)同小區(qū)的住宅。

27、神戶型的就是讓你第一眼心動(dòng)，是看過(guò)千百回，還是心動(dòng)的戶型。而就市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不同城市的剛需戶型也各不相同，一線的兩房是無(wú)奈，二線的三房是咬牙，三四的四房是常態(tài)，有得必有失，有失必有償。

28、投資往往要比剛需更看重上面這些因素，剛需往往需要妥協(xié)，投資需要未來(lái)接盤人的感受。

29、其實(shí)說(shuō)穿了，也沒(méi)什么，自己多看看盤，非常非常多的那種，熟能生知，樓市也不例外，誰(shuí)也沒(méi)有比誰(shuí)優(yōu)越。對(duì)了，多交幾個(gè)靠譜的樓市一線人員做朋友，真誠(chéng)點(diǎn)，多聊聊，學(xué)到不比大V的少。

以上觀點(diǎn)，不代表是什么正確答案

住的舒不舒適，就像鞋子腳知道，自己有數(shù)就行;投資回報(bào)如何，拉一拉收益率，自然明了。

而唯有自己沉淀之后，才能找到合適自己，并愿意堅(jiān)守的樓市原則。

最后一句，買房子是為了讓你生活更好，而不是更艱難，想清楚這句話，很多額外的煩惱也就沒(méi)那么多了。