1月17日，恒指收跌逾0.5%，27000點(diǎn)得而復(fù)失。而在不少投資者看來(lái)，下午的交易時(shí)間就像在做“噩夢(mèng)”。

臨近港股收盤(pán)，多只個(gè)股閃崩。

佳源國(guó)際控股大跌80%，仁天科技控股跌73%，弘達(dá)金融控股跌68%;陽(yáng)光100中國(guó)一度暴跌逾70%，股價(jià)不足1元，淪為仙股，最終收跌64%。

其中，佳源國(guó)際控股午后遭清倉(cāng)式拋售，大跌逾80%，市值蒸發(fā)約260億港元尤其受到市場(chǎng)關(guān)注。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2019年雖然大型房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力有所緩解，因?yàn)榻禍?zhǔn)帶來(lái)的整體資金成本也保持了平穩(wěn)，但因?yàn)檫^(guò)度擴(kuò)張，中小型房企將是未來(lái)市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)。

佳源國(guó)際控股大跌80%

引發(fā)內(nèi)房股1200億市值蒸發(fā)

佳源國(guó)際控股的閃崩，也帶動(dòng)了港股中多只內(nèi)房股下跌。

碧桂園領(lǐng)跌藍(lán)籌;融創(chuàng)中國(guó)2.65%；陽(yáng)光100中國(guó)跌65%;國(guó)瑞置業(yè)跌21%。

根據(jù)記者測(cè)算，今日港股地產(chǎn)板塊整體市值蒸發(fā)超過(guò)1200億港元。

佳源國(guó)際控股為何大跌?

“今天股價(jià)暴跌的企業(yè)不止我們一家”，收盤(pán)后，佳源集團(tuán)人事行政部文秘宣傳室主任朱梁峰如此回復(fù)記者，“一切消息應(yīng)該以佳源國(guó)際董秘辦為準(zhǔn)。”

據(jù)彭博，佳源國(guó)際控股一只4億美元規(guī)模、12%利率、于2020年到期的債券下跌，創(chuàng)出歷史最低水平;此外，記者查詢Wind發(fā)現(xiàn)，該公司曾于2018年1月18日發(fā)行了一筆3.5億元高息美元債，利率為8.125%，2019年1月17日到期。

國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖在記者采訪時(shí)表示：“市場(chǎng)傳聞是由于佳源集團(tuán)債務(wù)違約導(dǎo)致股權(quán)質(zhì)押的交叉違約條款而爆倉(cāng)，從而導(dǎo)致其他機(jī)構(gòu)的Margin Call(補(bǔ)保要求)。不過(guò)我聽(tīng)說(shuō)佳源的錢已經(jīng)湊齊，債務(wù)不會(huì)違約，可能是技術(shù)處理不當(dāng)導(dǎo)致的短暫違約。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則分析稱，從佳源國(guó)際控股盤(pán)中近90%的跌幅來(lái)看，遭遇機(jī)構(gòu)做空應(yīng)該是主要原因，但機(jī)構(gòu)不會(huì)在沒(méi)有任何消息的情況下做空，大概率是資金出現(xiàn)了問(wèn)題。

圖片來(lái)源：截自佳源國(guó)際官網(wǎng)

就當(dāng)市場(chǎng)猜測(cè)正盛，今日晚間18時(shí)許，佳源國(guó)際控股發(fā)布聲明稱，有關(guān)集團(tuán)分別于2018年1月19日及4月26日發(fā)行，共值3.5億美元票息8.125厘的優(yōu)先票據(jù)，集團(tuán)確認(rèn)已償還全數(shù)款項(xiàng)。集團(tuán)強(qiáng)調(diào)目前財(cái)務(wù)狀況健康，業(yè)務(wù)運(yùn)作正常。

據(jù)港交所披露，目前佳源國(guó)際控股的大股東即其董事會(huì)主席沈天晴，持股57.65%。

沈天晴是一位在浙江嘉興發(fā)跡的商人，佳源國(guó)際則被業(yè)內(nèi)視為浙江新銳房企。佳源國(guó)際在其官方網(wǎng)站的介紹顯示，公司擁有超過(guò)二十年物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，截至2018年6月30日，在中國(guó)擁有的物業(yè)組合超過(guò)40個(gè)，涵蓋南京、揚(yáng)州、南通、泰州、鎮(zhèn)江及蘇州等城市。

半年前，沈天晴曾表示，上市兩年來(lái)佳源國(guó)際一直在做大做強(qiáng)，股價(jià)漲幅高達(dá)600%，從上市時(shí)的2.48港元/股漲到16.36港元/股。但他一定沒(méi)想到，兩年的成績(jī)，一個(gè)下午就被“打回原形”。

日前，佳源國(guó)際控股公布了2018年銷售簡(jiǎn)報(bào)。2018年12月，該集團(tuán)合同銷售金額約21.525億元人民幣，同比減少31%，合同銷售面積約13.95萬(wàn)平方米，合同銷售均價(jià)約15429元/平方米。截至2018年12月31日止12個(gè)月，該集團(tuán)合同銷售金額約201.804億元，同比增長(zhǎng)94.6%，合同銷售面積約178.7萬(wàn)平方米，合同銷售均價(jià)約11292元/平方米。

港交所披露易顯示，佳源國(guó)際控股在2018年12月19日和12月20日分別獲Mingyuan Group Investment Limited增持180000股和160000股，每股平均價(jià)13.0277港元和13.1268港元。

值得注意的是，佳源國(guó)際此前還發(fā)生了一起榜單“烏龍”事件。

據(jù)記者此前報(bào)道，1月2日，一份《2018中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售增幅排行榜》讓"佳源集團(tuán)"迅速登上熱搜。從2017年銷售額僅79.2億元到2018年的875.5億元，1005%的年銷售增幅令業(yè)內(nèi)人士驚呼"宇宙首家萬(wàn)億房企即將誕生"。但這樣一家逼近"千億"的黑馬房企，卻尷尬地在億翰智庫(kù)等機(jī)構(gòu)的2018房企銷售排行中落榜。

不過(guò)，事件發(fā)生后，1月14日，佳源集團(tuán)發(fā)布聲明稱，佳源集團(tuán)與佳源國(guó)際的主體完全不一致，實(shí)際情況是佳源集團(tuán)2017年銷售額為508.25億元，2018年銷售額為875.5億元，實(shí)際增幅為72.2%。也就是說(shuō)，佳源方解釋這是一場(chǎng)主體不一造成的榜單"烏龍"。

據(jù)公開(kāi)資料，佳源集團(tuán)旗下?lián)碛兴募疑鲜泄?，分別為佳源國(guó)際、博源控股、聯(lián)合錫礦、西谷數(shù)字，而佳源國(guó)際只是佳源集團(tuán)下地產(chǎn)板塊的唯一上市平臺(tái)。

陽(yáng)光100中國(guó)：正在進(jìn)一步了解情況

如果說(shuō)佳源國(guó)際控股暴跌是債務(wù)問(wèn)題所致，那么一度跌成仙股的陽(yáng)光100中國(guó)則很難解釋。

記者注意到，陽(yáng)光100中國(guó)之前設(shè)定的2018年銷售目標(biāo)為175億元，但實(shí)際只完成120.96億元(包含輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目人民幣13.12億元)，同比增長(zhǎng)約14.03%，僅完成全年目標(biāo)的68%，對(duì)應(yīng)合同銷售面積約94.76萬(wàn)平方米。

陽(yáng)光100中國(guó)相關(guān)人士告訴記者，公司運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)一切正常，今天是整個(gè)板塊都在跳水，目前公司正在進(jìn)一步了解情況且正在處理。

黃立沖認(rèn)為，地產(chǎn)股除股票有股權(quán)質(zhì)押外，股權(quán)質(zhì)押也有觸發(fā)違約條款，公司債務(wù)違約也是觸發(fā)股票質(zhì)押違約的原因之一，因此一旦公司出現(xiàn)債務(wù)違約，也將導(dǎo)致股票質(zhì)押交叉違約。

記者查詢獲悉，陽(yáng)光100最近一筆債券發(fā)行是在2018年12月17日，集團(tuán)全資附屬陽(yáng)光壹佰集團(tuán)向溫州中信昊園提供一筆不超過(guò)人民幣6億元的借款，按年利率12%計(jì)息，為期兩年。另?yè)?jù)Wind，陽(yáng)光100中國(guó)距離最近一筆債務(wù)到期尚余1.7年，為2020年9月27日。

張大偉分析認(rèn)為：“大部分股價(jià)暴跌的企業(yè)都是因?yàn)橘Y金鏈安全問(wèn)題，或者是融資出現(xiàn)問(wèn)題，又或是大股東質(zhì)押過(guò)高。”

他同時(shí)指出，2018年，共有338只債券取消或中止發(fā)行，涉及金額高達(dá)2161.79億元，其中共有52家上市公司取消或中止了58筆信用債(企業(yè)債、公司債、中票、短融)發(fā)行，合計(jì)涉及金額384.5億元。

內(nèi)房股大跌的思考：2019年為償債高峰

中信建投分析師黃文濤在14日發(fā)布的研究報(bào)告中指出，存續(xù)房地產(chǎn)債到期償還高峰在2021年，但若考慮回售條款，2019年房地產(chǎn)債償還壓力最大。

未來(lái)5年房地產(chǎn)債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019-2022年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。從季度來(lái)看，2021Q3房地產(chǎn)到期償還量最高，為2339.26億元，其次為2021Q1的2061.87億元，2022年以后單季度到期償還量均小于1000億元。

2019年為房地產(chǎn)債償還壓力高峰。其中，3季度房地產(chǎn)債到期壓力最大，達(dá)到1133.24億元，而1季度有840.38億元的債券可回售，因此加上回售規(guī)模后1季度為2019年房地產(chǎn)債償還壓力高峰，達(dá)到2263.09億元。

除了償債壓力，從近段時(shí)間的樓市來(lái)看，降價(jià)銷售房產(chǎn)的新聞也多次成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

1月12日晚間，上市公司上海三毛晚間公告，由于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不活躍，公司位于深圳兩處住宅房產(chǎn)降價(jià)近200萬(wàn)后仍無(wú)人競(jìng)買，公司擬終止前述兩項(xiàng)房產(chǎn)的掛牌事宜，該房產(chǎn)已經(jīng)撤牌。值得注意的是，上海三毛的這兩套房子，位于深圳市房?jī)r(jià)最貴的南山區(qū)，并且處于南山區(qū)的中心地段。

此前，《南華早報(bào)》引述一份正式文件報(bào)道稱，一位買家放棄在香港山頂購(gòu)買豪宅，并因此損失460萬(wàn)美元(約合人民幣3100萬(wàn)元)定金。2018年12月31日，這位買家同意以7.22億港元(約合人民幣6.22億元)購(gòu)買山頂豪宅項(xiàng)目Mount Nicholson的16號(hào)屋，但之后選擇中止交易。

近日，香港首富、長(zhǎng)和系資深顧問(wèn)李嘉誠(chéng)也被媒體問(wèn)及對(duì)香港樓市的看法，他建議“買家量力而為”，并提示“千萬(wàn)不要買來(lái)炒”。