該走的路還得自己走，該踩的坑，一個(gè)都不會(huì)少。

01

第一件想說(shuō)的事情是，不要因?yàn)橛辛艘恍┓孔?，就輕易成為全職的買房人。

大部分人還是需要一份工作的，而買房這件事不能成為你工作的負(fù)擔(dān)。

一直有人說(shuō)財(cái)務(wù)自由，財(cái)務(wù)自由的根本方法是靠資產(chǎn)產(chǎn)生被動(dòng)現(xiàn)金流的收入，就是你躺著也能賺錢(qián)。在房產(chǎn)上能躺著收錢(qián)的，只有房租。

可是現(xiàn)在房?jī)r(jià)越來(lái)越高，大部分城市的租金收益率是很低的，上海這樣的一線城市大概是1.5%左右，二線城市略高一些，但也在2%左右，基本趕不上余額寶2.6%這樣的社會(huì)平均收益率。這是資產(chǎn)端的收益率。

而另一邊負(fù)債端，銀行按揭基本上都是在4.9%左右，是顯著高于租金回報(bào)率的。這當(dāng)中的差價(jià)，就是你的月供。

買房最大的問(wèn)題是隨著你房產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張，你的現(xiàn)金流缺口是越來(lái)越大，而不是在縮小。

買房人最終能賺錢(qián)的，是長(zhǎng)持的負(fù)債套利，是資產(chǎn)增值后的變現(xiàn)，而不是靠租金?？墒乾F(xiàn)在的調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，把變現(xiàn)周期拉得很長(zhǎng)，可能要5年、10年才能看得到。

而在此之前，你需要一份穩(wěn)定的工作，產(chǎn)生主動(dòng)現(xiàn)金流，幫你扛過(guò)這段時(shí)間，至少等個(gè)一、二輪牛市后，情況才會(huì)有所改觀。

所以哪怕是我，也是很重視職場(chǎng)收入的。從某種意義上來(lái)說(shuō)，一個(gè)人職場(chǎng)的主動(dòng)現(xiàn)金流有多強(qiáng)，就決定了他長(zhǎng)持的房產(chǎn)規(guī)模，也決定了未來(lái)的被動(dòng)現(xiàn)金流。

02

明白了工作對(duì)買房的重要性之后，我們應(yīng)該就能在職場(chǎng)里消停和低調(diào)了，表現(xiàn)自然乖巧。

我在單位里是絕口不提房子這件事的，過(guò)著雙面人生。

一方面我從事的金融行業(yè)，天生厭惡風(fēng)險(xiǎn)，領(lǐng)導(dǎo)整天說(shuō)的是合規(guī)和風(fēng)控。我在職場(chǎng)上表現(xiàn)的也是小心翼翼，做業(yè)務(wù)二分之一可進(jìn)可退的時(shí)候，那一定是要保守的。

另一方面，我自己的買房事業(yè)，其實(shí)還是挺進(jìn)取的?？礈?zhǔn)了之后殺伐決斷，該出手的時(shí)候，從不猶豫，不斷做大規(guī)模。用金融的話術(shù)說(shuō)，暴露在巨大的風(fēng)險(xiǎn)敞口之下。

表面的淡定對(duì)應(yīng)的是內(nèi)心的風(fēng)暴，每天就處在這樣的天人交戰(zhàn)之中。

這樣的日子過(guò)得長(zhǎng)了，偶爾會(huì)有幾分恍惚，也想找人吐吐槽。每當(dāng)想這么做的時(shí)候，我就提醒自己看看房貸的數(shù)字，想想多一事不如少一事，然后又可以消停一陣。

莫裝逼，裝逼被雷劈。

在職場(chǎng)上，我還挺相信這句話的。

03

但是在職場(chǎng)里要買房，有一件事始終繞不過(guò)去，那就是辦房貸開(kāi)收入證明。

買房子辦貸款，不管你是傳統(tǒng)按揭，還是那些創(chuàng)新融資，都是要開(kāi)收入證明的。有些單位對(duì)這種管的很嚴(yán)，要抄送領(lǐng)導(dǎo)。你辦的多了，自然是不好看的。

還有一些創(chuàng)新融資，在征信上體現(xiàn)的是與經(jīng)商相關(guān)的名目，也是職場(chǎng)里的大忌諱。這些都是不好做的。

那怎么辦呢。

我一般用的就是兩招。

一種是多核，先用別人的貸款。就是先開(kāi)發(fā)周邊親友的信貸和房票，讓那些工作崗位較為包容的先做，到中后期周圍都用光了，再開(kāi)發(fā)自己的。

另一種是接力，也就是抵貸不一。很多人都不知道的是，創(chuàng)新融資是可以不上自己征信的。就是說(shuō)房子是自己的，貸款做在父母身上。如果你找對(duì)信貸專家指導(dǎo)，你甚至可以把貸款做到同學(xué)身上去。以前按揭也是可以做接力貸了，現(xiàn)在很多地方都停了，期待未來(lái)會(huì)放開(kāi)吧。

這樣做下來(lái)，你的信貸記錄和你在單位的人設(shè)一樣，都是干凈到人畜無(wú)害的。

04

在職場(chǎng)里買房，有個(gè)常見(jiàn)的好處是，可以借外出的機(jī)會(huì)近距離觀察當(dāng)?shù)氐臉鞘小?/p>

這是巨大的隱性福利。

我這些年借著出差的機(jī)會(huì)，跑遍了全國(guó)主要的大城市，也去了上海的不少板塊。為什么我能對(duì)全國(guó)樓市這么熟悉，就來(lái)自于肉身出差的經(jīng)歷。

每到一個(gè)地方，我都會(huì)留心于當(dāng)?shù)氐氖姓ㄔO(shè)、產(chǎn)業(yè)布局、教育醫(yī)療。相反，我認(rèn)為房子本身反而不是最重要的，因?yàn)槠放崎_(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品力是差不多的，看外立面和手機(jī)里的戶型圖就能知道大概了。

其實(shí)很多時(shí)候，你只需要到一個(gè)板塊周邊去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，甚至都不用去案場(chǎng)踩盤(pán)，就能知道這個(gè)地方樓市潛力如何。

因?yàn)闆Q定房產(chǎn)潛力的關(guān)鍵性因素，是土地，而不是房子這個(gè)建筑物本身。而土地的價(jià)值，是由上面砸下去的資源決定的。你看到了附著在上面的產(chǎn)業(yè)、人流、動(dòng)線，就能知道板塊發(fā)展的大趨勢(shì)。

所以我最喜歡干的一件事，就是坐在接送的出租車上，打開(kāi)綠中介app和地圖的衛(wèi)星視圖。當(dāng)車輛快速穿過(guò)一個(gè)板塊的時(shí)候，看到拔地而起的嶄新寫(xiě)字樓，我就會(huì)十分興奮。翻翻二手次新的房?jī)r(jià)，看看周邊空地和地鐵規(guī)劃的雛形，大概就能知道這個(gè)城市發(fā)展的脈絡(luò)。

和當(dāng)?shù)赝铝奶斓臅r(shí)候，也可以問(wèn)問(wèn)他們對(duì)房?jī)r(jià)的看法，學(xué)區(qū)房的需求，當(dāng)?shù)厝司杖肭闆r。這些瑣碎溝通中蘊(yùn)含的巨大信息量，遠(yuǎn)比帶節(jié)奏的自媒體踩盤(pán)報(bào)告真實(shí)可靠。

05

我最近的收獲是去杭州出差，順便考察了當(dāng)?shù)氐臒狳c(diǎn)板塊。

借調(diào)研客戶的機(jī)會(huì)，我跑了錢(qián)江新城、錢(qián)江世紀(jì)城還有蕭山主城區(qū)。和我預(yù)期相符，這三個(gè)板塊的潛力非常大，錢(qián)江新城和錢(qián)江世紀(jì)城，已經(jīng)修建了大量商辦，金融和其他新興產(chǎn)業(yè)開(kāi)始入駐。毫無(wú)疑問(wèn)，這里將成為高薪人群的集聚地，房?jī)r(jià)已經(jīng)不低，未來(lái)還會(huì)更高。下圖是我在錢(qián)江新城拍的來(lái)福士，清一色高端寫(xiě)字樓，最后幾塊空地也在蓋高樓。

另外，從杭州地圖上就能看出，杭州原來(lái)的主城6區(qū)，受制于西湖和靈隱景區(qū)，潛力不大。腹地較多的東部一定是發(fā)展的主要方向，而蕭山區(qū)有大量的空地，是最大的受益者。

碰巧當(dāng)?shù)氐耐率鞘捝絽^(qū)近郊大江東的原住民，也順便了解到大江東的拆遷和規(guī)劃啟動(dòng)的也很快。宅基地被動(dòng)遷后，拿到的錢(qián)可以買三四套房子。有錢(qián)有地，這進(jìn)一步證實(shí)了我原來(lái)的預(yù)判：大江東是下一個(gè)熱點(diǎn)板塊。

不過(guò)雖然城市基本面很好，但從我肉眼觀察來(lái)看，現(xiàn)階段杭州樓市還是有不少隱患的。我在蕭山新城江南大道和博奧路坐車經(jīng)過(guò)的時(shí)候，可以明顯感覺(jué)到，這個(gè)片區(qū)有大量的新房供應(yīng)。新區(qū)3到4萬(wàn)的單價(jià)并不算低，而且大部分樓盤(pán)都是高層，容積率明顯高于上海、北京這樣的城市?？梢灶A(yù)計(jì)至少這一二年內(nèi)，杭州新房去化會(huì)有些問(wèn)題，房?jī)r(jià)有回撤壓力。

掌握到這些信息，也沒(méi)多花什么時(shí)間，只是在出差過(guò)程中順便就完成的。既完成了本職工作，也掌握樓市信息，一舉兩得。

我們常說(shuō)，買房要用雙腳丈量每一寸土地。職場(chǎng)里的出差就是免費(fèi)送你無(wú)數(shù)次丈量的機(jī)會(huì)，只要多那么一點(diǎn)小心機(jī)，幾年下來(lái)，你對(duì)具體板塊的了解，也不會(huì)比房產(chǎn)大V差多少。

06

最后說(shuō)說(shuō)一件讓人糾結(jié)的事，給同事買房建議。

職場(chǎng)里中午吃工作餐的時(shí)候，房子絕對(duì)是高頻話題。每隔一段時(shí)間，都會(huì)有同事要買房，尋求一些建議幫助。

我們這些人長(zhǎng)期關(guān)注房產(chǎn)，認(rèn)知上應(yīng)該是比普通人高一些的，那到底要不要給他們建議呢。

從我的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，你可以給建議，但意義不大。

就拿我自己來(lái)說(shuō)，我自信買房能力勝過(guò)大部分普通人，但是我在職場(chǎng)人設(shè)下給同事買房建議的時(shí)候，他們都是不信的。

真的是這樣的。

當(dāng)我脫去房產(chǎn)大V的光環(huán)，我就是一個(gè)素人，給同事說(shuō)起買房的時(shí)候，我的置信區(qū)間是很低。別人就是隨便問(wèn)問(wèn)，也沒(méi)把你當(dāng)回事。

我做過(guò)一個(gè)調(diào)查，大部分人買房做決策時(shí)，主要信息來(lái)源于房產(chǎn)大V、中介、買過(guò)房的親戚朋友。雖然這些人里面有相當(dāng)部分不靠譜的角色，但是普通人就信這個(gè)，你也沒(méi)辦法。

所以當(dāng)我聽(tīng)到某同事要買某坑子樓盤(pán)的時(shí)候，還是用全款買，我會(huì)善意提醒一句三思，然后建議他多看看魔都財(cái)觀的文章。

可大部分人的結(jié)果是該買的還是買了。不過(guò)好在，他們都是在上海，在大城市買住宅，再怎么亂買，只要是住宅也沒(méi)什么大坑。即便被套了，任何的高崗都能被時(shí)間燙平。

最終我明白了一個(gè)道理，人不能被說(shuō)服，只能被天啟。該走的路還得自己走，該踩的坑，一個(gè)都不會(huì)少。