該走的路還得自己走，該踩的坑，一個(gè)都不會(huì )少。

01

第一件想說(shuō)的事情是，不要因為有了一些房子，就輕易成為全職的買(mǎi)房人。

大部分人還是需要一份工作的，而買(mǎi)房這件事不能成為你工作的負擔。

一直有人說(shuō)財務(wù)自由，財務(wù)自由的根本方法是靠資產(chǎn)產(chǎn)生被動(dòng)現金流的收入，就是你躺著(zhù)也能賺錢(qián)。在房產(chǎn)上能躺著(zhù)收錢(qián)的，只有房租。

可是現在房?jì)r(jià)越來(lái)越高，大部分城市的租金收益率是很低的，上海這樣的一線(xiàn)城市大概是1.5%左右，二線(xiàn)城市略高一些，但也在2%左右，基本趕不上余額寶2.6%這樣的社會(huì )平均收益率。這是資產(chǎn)端的收益率。

而另一邊負債端，銀行按揭基本上都是在4.9%左右，是顯著(zhù)高于租金回報率的。這當中的差價(jià)，就是你的月供。

買(mǎi)房最大的問(wèn)題是隨著(zhù)你房產(chǎn)規模的擴張，你的現金流缺口是越來(lái)越大，而不是在縮小。

買(mǎi)房人最終能賺錢(qián)的，是長(cháng)持的負債套利，是資產(chǎn)增值后的變現，而不是靠租金?？墒乾F在的調控越來(lái)越嚴，把變現周期拉得很長(cháng)，可能要5年、10年才能看得到。

而在此之前，你需要一份穩定的工作，產(chǎn)生主動(dòng)現金流，幫你扛過(guò)這段時(shí)間，至少等個(gè)一、二輪牛市后，情況才會(huì )有所改觀(guān)。

所以哪怕是我，也是很重視職場(chǎng)收入的。從某種意義上來(lái)說(shuō)，一個(gè)人職場(chǎng)的主動(dòng)現金流有多強，就決定了他長(cháng)持的房產(chǎn)規模，也決定了未來(lái)的被動(dòng)現金流。

02

明白了工作對買(mǎi)房的重要性之后，我們應該就能在職場(chǎng)里消停和低調了，表現自然乖巧。

我在單位里是絕口不提房子這件事的，過(guò)著(zhù)雙面人生。

一方面我從事的金融行業(yè)，天生厭惡風(fēng)險，領(lǐng)導整天說(shuō)的是合規和風(fēng)控。我在職場(chǎng)上表現的也是小心翼翼，做業(yè)務(wù)二分之一可進(jìn)可退的時(shí)候，那一定是要保守的。

另一方面，我自己的買(mǎi)房事業(yè)，其實(shí)還是挺進(jìn)取的?？礈柿酥髿⒎Q斷，該出手的時(shí)候，從不猶豫，不斷做大規模。用金融的話(huà)術(shù)說(shuō)，暴露在巨大的風(fēng)險敞口之下。

表面的淡定對應的是內心的風(fēng)暴，每天就處在這樣的天人交戰之中。

這樣的日子過(guò)得長(cháng)了，偶爾會(huì )有幾分恍惚，也想找人吐吐槽。每當想這么做的時(shí)候，我就提醒自己看看房貸的數字，想想多一事不如少一事，然后又可以消停一陣。

莫裝逼，裝逼被雷劈。

在職場(chǎng)上，我還挺相信這句話(huà)的。

03

但是在職場(chǎng)里要買(mǎi)房，有一件事始終繞不過(guò)去，那就是辦房貸開(kāi)收入證明。

買(mǎi)房子辦貸款，不管你是傳統按揭，還是那些創(chuàng )新融資，都是要開(kāi)收入證明的。有些單位對這種管的很?chē)?，要抄送領(lǐng)導。你辦的多了，自然是不好看的。

還有一些創(chuàng )新融資，在征信上體現的是與經(jīng)商相關(guān)的名目，也是職場(chǎng)里的大忌諱。這些都是不好做的。

那怎么辦呢。

我一般用的就是兩招。

一種是多核，先用別人的貸款。就是先開(kāi)發(fā)周邊親友的信貸和房票，讓那些工作崗位較為包容的先做，到中后期周?chē)加霉饬?，再開(kāi)發(fā)自己的。

另一種是接力，也就是抵貸不一。很多人都不知道的是，創(chuàng )新融資是可以不上自己征信的。就是說(shuō)房子是自己的，貸款做在父母身上。如果你找對信貸專(zhuān)家指導，你甚至可以把貸款做到同學(xué)身上去。以前按揭也是可以做接力貸了，現在很多地方都停了，期待未來(lái)會(huì )放開(kāi)吧。

這樣做下來(lái)，你的信貸記錄和你在單位的人設一樣，都是干凈到人畜無(wú)害的。

04

在職場(chǎng)里買(mǎi)房，有個(gè)常見(jiàn)的好處是，可以借外出的機會(huì )近距離觀(guān)察當地的樓市。

這是巨大的隱性福利。

我這些年借著(zhù)出差的機會(huì )，跑遍了全國主要的大城市，也去了上海的不少板塊。為什么我能對全國樓市這么熟悉，就來(lái)自于肉身出差的經(jīng)歷。

每到一個(gè)地方，我都會(huì )留心于當地的市政建設、產(chǎn)業(yè)布局、教育醫療。相反，我認為房子本身反而不是最重要的，因為品牌開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品力是差不多的，看外立面和手機里的戶(hù)型圖就能知道大概了。

其實(shí)很多時(shí)候，你只需要到一個(gè)板塊周邊去轉轉，甚至都不用去案場(chǎng)踩盤(pán)，就能知道這個(gè)地方樓市潛力如何。

因為決定房產(chǎn)潛力的關(guān)鍵性因素，是土地，而不是房子這個(gè)建筑物本身。而土地的價(jià)值，是由上面砸下去的資源決定的。你看到了附著(zhù)在上面的產(chǎn)業(yè)、人流、動(dòng)線(xiàn)，就能知道板塊發(fā)展的大趨勢。

所以我最喜歡干的一件事，就是坐在接送的出租車(chē)上，打開(kāi)綠中介app和地圖的衛星視圖。當車(chē)輛快速穿過(guò)一個(gè)板塊的時(shí)候，看到拔地而起的嶄新寫(xiě)字樓，我就會(huì )十分興奮。翻翻二手次新的房?jì)r(jià)，看看周邊空地和地鐵規劃的雛形，大概就能知道這個(gè)城市發(fā)展的脈絡(luò )。

和當地同事聊天的時(shí)候，也可以問(wèn)問(wèn)他們對房?jì)r(jià)的看法，學(xué)區房的需求，當地人均收入情況。這些瑣碎溝通中蘊含的巨大信息量，遠比帶節奏的自媒體踩盤(pán)報告真實(shí)可靠。

05

我最近的收獲是去杭州出差，順便考察了當地的熱點(diǎn)板塊。

借調研客戶(hù)的機會(huì )，我跑了錢(qián)江新城、錢(qián)江世紀城還有蕭山主城區。和我預期相符，這三個(gè)板塊的潛力非常大，錢(qián)江新城和錢(qián)江世紀城，已經(jīng)修建了大量商辦，金融和其他新興產(chǎn)業(yè)開(kāi)始入駐。毫無(wú)疑問(wèn)，這里將成為高薪人群的集聚地，房?jì)r(jià)已經(jīng)不低，未來(lái)還會(huì )更高。下圖是我在錢(qián)江新城拍的來(lái)福士，清一色高端寫(xiě)字樓，最后幾塊空地也在蓋高樓。

另外，從杭州地圖上就能看出，杭州原來(lái)的主城6區，受制于西湖和靈隱景區，潛力不大。腹地較多的東部一定是發(fā)展的主要方向，而蕭山區有大量的空地，是最大的受益者。

碰巧當地的同事是蕭山區近郊大江東的原住民，也順便了解到大江東的拆遷和規劃啟動(dòng)的也很快。宅基地被動(dòng)遷后，拿到的錢(qián)可以買(mǎi)三四套房子。有錢(qián)有地，這進(jìn)一步證實(shí)了我原來(lái)的預判：大江東是下一個(gè)熱點(diǎn)板塊。

不過(guò)雖然城市基本面很好，但從我肉眼觀(guān)察來(lái)看，現階段杭州樓市還是有不少隱患的。我在蕭山新城江南大道和博奧路坐車(chē)經(jīng)過(guò)的時(shí)候，可以明顯感覺(jué)到，這個(gè)片區有大量的新房供應。新區3到4萬(wàn)的單價(jià)并不算低，而且大部分樓盤(pán)都是高層，容積率明顯高于上海、北京這樣的城市?？梢灶A計至少這一二年內，杭州新房去化會(huì )有些問(wèn)題，房?jì)r(jià)有回撤壓力。

掌握到這些信息，也沒(méi)多花什么時(shí)間，只是在出差過(guò)程中順便就完成的。既完成了本職工作，也掌握樓市信息，一舉兩得。

我們常說(shuō)，買(mǎi)房要用雙腳丈量每一寸土地。職場(chǎng)里的出差就是免費送你無(wú)數次丈量的機會(huì )，只要多那么一點(diǎn)小心機，幾年下來(lái)，你對具體板塊的了解，也不會(huì )比房產(chǎn)大V差多少。

06

最后說(shuō)說(shuō)一件讓人糾結的事，給同事買(mǎi)房建議。

職場(chǎng)里中午吃工作餐的時(shí)候，房子絕對是高頻話(huà)題。每隔一段時(shí)間，都會(huì )有同事要買(mǎi)房，尋求一些建議幫助。

我們這些人長(cháng)期關(guān)注房產(chǎn)，認知上應該是比普通人高一些的，那到底要不要給他們建議呢。

從我的實(shí)際經(jīng)驗來(lái)看，你可以給建議，但意義不大。

就拿我自己來(lái)說(shuō)，我自信買(mǎi)房能力勝過(guò)大部分普通人，但是我在職場(chǎng)人設下給同事買(mǎi)房建議的時(shí)候，他們都是不信的。

真的是這樣的。

當我脫去房產(chǎn)大V的光環(huán)，我就是一個(gè)素人，給同事說(shuō)起買(mǎi)房的時(shí)候，我的置信區間是很低。別人就是隨便問(wèn)問(wèn)，也沒(méi)把你當回事。

我做過(guò)一個(gè)調查，大部分人買(mǎi)房做決策時(shí)，主要信息來(lái)源于房產(chǎn)大V、中介、買(mǎi)過(guò)房的親戚朋友。雖然這些人里面有相當部分不靠譜的角色，但是普通人就信這個(gè)，你也沒(méi)辦法。

所以當我聽(tīng)到某同事要買(mǎi)某坑子樓盤(pán)的時(shí)候，還是用全款買(mǎi)，我會(huì )善意提醒一句三思，然后建議他多看看魔都財觀(guān)的文章。

可大部分人的結果是該買(mǎi)的還是買(mǎi)了。不過(guò)好在，他們都是在上海，在大城市買(mǎi)住宅，再怎么亂買(mǎi)，只要是住宅也沒(méi)什么大坑。即便被套了，任何的高崗都能被時(shí)間燙平。

最終我明白了一個(gè)道理，人不能被說(shuō)服，只能被天啟。該走的路還得自己走，該踩的坑，一個(gè)都不會(huì )少。