樓市調控政策逆轉，全國各地房貸利率連續下調，多地地產(chǎn)調控政策放松，鼓勵買(mǎi)房的信號發(fā)出。

記者了解到，五大行在廈門(mén)的首套房貸利率下降至基準，此前上浮已經(jīng)全部取消；五大行在深圳首套房貸利率調降至上浮5%，其他城市也都連續下調。去年首套房貸利率基準上浮20%甚至30%，這樣的區別是什么？一套貸款數百萬(wàn)的房子，如今利率就可以節省數十萬(wàn)上下。

“房貸利率全面回到基準甚至打折，都有可能，這還需要時(shí)間，還沒(méi)有那么快。”一股份制上市銀行深圳個(gè)貸經(jīng)理對《華夏時(shí)報》記者表示。

過(guò)去為了鼓勵買(mǎi)房，銀行房貸利率最低可以打七折，如今這一趨勢或卷土重來(lái)。

房貸利率連續快速下調，以及20多個(gè)城市調控政策不同程度松綁，2019年房?jì)r(jià)會(huì )漲嗎？

房貸利率打折僅差一步

2018年史上最嚴房地產(chǎn)調控政策走到頭，房貸利率大幅度上浮“瓦解”，限購限貸也在放松。

本報記者拿到最近的廈門(mén)房貸利率表，工農中建交五大行以及招行、民生等大中銀行，首套房貸利率都回到了基準利率。二套房的認定標準也沒(méi)有那么嚴了，只要結清貸款，房貸利率還按第一套來(lái)計，即享受基準利率，與第二套基準利率上浮10%相比，購房成本減輕不少。

中原地產(chǎn)深圳一銷(xiāo)售經(jīng)理給記者提供的房貸利率表，顯示時(shí)間為2019年3月12日，五大行以及興業(yè)、中信、廣發(fā)、招商等銀行首套房貸利率都已經(jīng)降至5%，深圳首套房貸利率去年12月份就開(kāi)始下降，以五大行為例，由過(guò)去的首套房利率上浮15%降至了如今的上浮5%。同時(shí)二套房利率也下調了，從此前的上浮15%降至上浮10%。

深圳銀行房貸利率已進(jìn)入趨勢性下降，融360大數據研究院最新數據顯示，2月深圳首套房貸款平均利率為5.46%，較上期下降11BP，環(huán)比下降1.97%；二套房貸款平均利率為5.74%，下降6BP，環(huán)比下降1.03%。

全國的房貸利率又如何呢？融360發(fā)布的2月份中國房貸市場(chǎng)報告顯示，2月房貸利率下調銀行數量44家，較上月增加10家，首套房貸平均利率連續三個(gè)月下降。其中19家主要銀行首套房貸款平均利率最低為基準利率的1.080倍。

可見(jiàn)，從全國來(lái)看，19家主要銀行首套房貸利率已經(jīng)接近基準，僅一步之遙。如今到了3月，五大行出現了首套房執行基準利率，目前還只是廈門(mén)，但是未來(lái)其他城市也會(huì )跟進(jìn)。

“經(jīng)濟下行的時(shí)候，貸款風(fēng)險加大，對于銀行來(lái)說(shuō)個(gè)人房貸還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率低，各家銀行房貸利率下調，搶房貸搶優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這也是現實(shí)的選擇。”一上市銀行金融市場(chǎng)部人士認為，這是經(jīng)濟小周期使然。

本報記者在深圳采訪(fǎng)的地產(chǎn)銷(xiāo)售中介以及銀行個(gè)貸經(jīng)理，均表示未來(lái)房貸利率將繼續下降，有望執行基準利率。

“首套房貸下降至基準最多一兩個(gè)月，從全國來(lái)看首套房貸利率打折也為時(shí)不遠了。”上述中原地產(chǎn)深圳銷(xiāo)售經(jīng)理認為。

目前，五大行在廈門(mén)首套房貸利率執行基準，如果下一步繼續下調，房貸利率將迎來(lái)打折的時(shí)代。

房?jì)r(jià)上漲論再現

經(jīng)濟下行壓力增大，貨幣寬松，房貸按揭利率下調，多城房地產(chǎn)調控政策放松，買(mǎi)房者最為擔心的是，房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲嗎？

一向唱多的任先生對2019年房?jì)r(jià)走勢這樣判斷：“土地越來(lái)越少，去哪兒找這么多土地開(kāi)發(fā)？人多房少，你覺(jué)得房?jì)r(jià)會(huì )跌？今年我們特別看到的是，新開(kāi)工的量跟不上銷(xiāo)售量，那么有可能出現的則是供給嚴重不足。”

2018年全國住宅銷(xiāo)售面積為17億平方米，其認為即使2019年按銷(xiāo)售面積15億平方米計，各城市也沒(méi)有那么多土地用來(lái)開(kāi)發(fā)了。

過(guò)去幾年，樓市都是兩三年一個(gè)小周期，調整后又會(huì )出現房?jì)r(jià)上漲，經(jīng)過(guò)前期嚴格調控到如今放松，市場(chǎng)擔心2019年房?jì)r(jià)又會(huì )漲。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認為，通過(guò)都市圈、公共服務(wù)一體化、地鐵互聯(lián)互通，把軌道交通連到城市外圍，樓市范圍擴大，樓市供應的瓶頸就突破了。

李宇嘉分析稱(chēng)，如今從寬貨幣到寬信用已無(wú)懸念，從兩會(huì )政府工作報告看，“降息”似乎也進(jìn)入工具箱，而銀行也開(kāi)始“搶房貸”了。但是，從2018年4月份第一次“降準”開(kāi)始到現在，貨幣寬松基調持續一年，但樓市似乎并未像過(guò)去一樣一觸即發(fā)。

他認為，限地價(jià)、限房?jì)r(jià)將會(huì )“常態(tài)化”了，開(kāi)發(fā)商不能囤地，還要快點(diǎn)賣(mài)房，開(kāi)發(fā)商未來(lái)只能賺類(lèi)似制造業(yè)的平均利潤了。

中指研究院對于2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望，認為2019年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運行承壓，全年銷(xiāo)售規模降幅預計在5.0%—7.0%之間，其中一線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積穩中小幅回升的概率較大，二線(xiàn)城市分化顯著(zhù)，三四線(xiàn)市場(chǎng)需求支撐基礎相對薄弱，銷(xiāo)售面積下行壓力較大。價(jià)格方面，隨著(zhù)價(jià)格穩定預期進(jìn)一步鞏固，商品房?jì)r(jià)格將穩字當頭，不排除微幅下跌的可能，但降幅將控制在2.5%以?xún)取?/p>

最有權威還是看兩會(huì )期間公布的政府工作報告，其中對2019年的房地產(chǎn)進(jìn)行了定調，提到“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展”、“棚戶(hù)區精改”、“集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市”、“中心城市和城市群”。

2018年政府工作報告當中，關(guān)鍵詞為“房住不炒”、“房地產(chǎn)稅”和“租售并舉”。

對比兩年的政府工作報告，可見(jiàn)今年的穩房?jì)r(jià)取代了去年的控房?jì)r(jià)，這也是房貸利率不斷下調的目的，穩住房?jì)r(jià)不下降，甚至一些城市房?jì)r(jià)適當漲幅都是可以的。至于房?jì)r(jià)上漲的幅度容忍度，有專(zhuān)家認為保持在居民收入上漲幅度或者GDP增速上下都可以。