房價(jià)漲、調(diào)控至。

樓市調(diào)控，作用幾何？

普通購房者該歡呼嗎？

調(diào)控政策有其存在的意義，但也存在負(fù)面作用。

01限購

2010年4月30日，北京出臺"國十條"實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定"每戶家庭只能新購一套商品房"，隨后北京、上海、廣州等幾十個(gè)城市分別不同程度的實(shí)行了限購政策。

樓市也隨之降溫。

直到2014年6月26日，呼和浩特率先取消住房限購令，全國絕大部分城市開始進(jìn)入了去庫存階段。

樓市再一次迎來了春天，全國一片大漲。

2016年下半年開始，從一二線到三四線城市又再一次掀起來限購的大潮，目前全國唯一一個(gè)不限購的一二線城市只有重慶。

限購，顧名思義限制購買。

它的正面作用是通過限制購買資格、限制購買名額迅速減少了購房需求，你有錢但不能買。

它的負(fù)面作用是“你越不讓人買，人越要著急買，至少先把名額用足用夠”，刺激了短期買房的熱情；同時(shí)滋生了腐敗事件，也讓假離婚、弄購房資格成為了一門生意。

02 限貸

早在2003年4月中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中就提到加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管控，調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款，提高二手房首付比例。

這是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)后出的調(diào)控政策。

隨后從2005年、2007年到現(xiàn)在，提高首付款比例，限制貸款比例成了每一輪調(diào)控的必殺技。

2007年9月27日，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》正式出臺，后來一直被成為“9·27房貸新政”。規(guī)定：

購買首套房的市民，建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于兩成，90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于3成；而對于已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

出臺不久全國樓市一路走低，部分城市成交量下降，房價(jià)大幅度跳水。

后來的十年時(shí)間每個(gè)周期各個(gè)城市都演變出不同程度的貸款政策。

截止到現(xiàn)在全國所有一二線城市都出臺了限貸政策。

限貸，顧名思義限制貸款金額。

直接目的是降杠桿，防止過多的“熱錢”流入房地產(chǎn)，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

正面作用是提高了購買者的資金成本，尤其想利用高杠桿的房產(chǎn)投資者。

反面作用是同時(shí)提高了剛需、改善需求的購房門檻和成本，屬于一刀切政策。

03限售

2017年3月廈門出臺新規(guī)，要求新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易，“限售令”正式誕生。

隨后至少有40多個(gè)城市跟隨，限售的期限從2年到10年不等。其中2年、3年和5年是最常見的限售期限。

限購、限貸主要是從需求端抑制房價(jià)過快上漲，而限售是從供給端引導(dǎo)。

正面作用是限制了交易周期，增加了房產(chǎn)投資者的時(shí)間和資金成本，自然便增加了他們投資的風(fēng)險(xiǎn)，降低房產(chǎn)投資價(jià)值。

反面作用是限制交易的同時(shí)造成了短期市場房源供應(yīng)減少。

04限價(jià)

此限價(jià)不同于過去的限價(jià)房。

限價(jià)房在土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，政府對開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進(jìn)行測算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，從源頭上對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，主要針對中低收入家庭。

2017年樓市調(diào)控政策不斷深化，全國有超過20個(gè)城市在近期出臺了限價(jià)政策，此次限價(jià)以“不得高于前期項(xiàng)目售價(jià)、不得高于同區(qū)域同類項(xiàng)目售價(jià)”為主。

正面作用是降低了開發(fā)商對房價(jià)的預(yù)期，從而降低開發(fā)商拿地需求，同時(shí)通過行政手段引導(dǎo)了一手房的價(jià)格，防止一手房價(jià)格大漲大跌，也有點(diǎn)抑制開發(fā)商合理利潤的意思。

負(fù)面作用是短期造成了市場上一二手房倒掛現(xiàn)象，促使限價(jià)一手房一度被瘋搶。

05現(xiàn)房銷售

香港政府于1956年出臺了《預(yù)售樓花同意書》，正式在法律層面確立和規(guī)范了樓花預(yù)售制度。

而我們在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)早期的建設(shè)過程中主要借鑒了香港的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過幾輪發(fā)展預(yù)售制度逐漸成為中國商品房市場經(jīng)營的核心管理制度之一。

預(yù)售制在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)早期降低了開發(fā)商的資金成本和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，期房的價(jià)格也相對現(xiàn)房更便宜降低了購房門檻，刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)。

同時(shí)預(yù)售制度肯定也存在問題，比如相應(yīng)的也提高了購房者的購房風(fēng)險(xiǎn)，將開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了銀行等。

2010年4月，住建部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，首次明確提出推行商品住房現(xiàn)售試點(diǎn)，鼓勵(lì)各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定商品住房現(xiàn)售管理辦法，引導(dǎo)房企現(xiàn)售商品住房。

2016年6月，深圳首個(gè)商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目地塊正式出讓，隨后南京、蘇州等城市均相繼拍出了現(xiàn)房銷售地塊。

現(xiàn)房銷售促使開發(fā)商考慮資金周轉(zhuǎn)速度降低了開發(fā)商的拿地意愿，同時(shí)房企受制于杠桿和周轉(zhuǎn)速度的下降，商品房供應(yīng)也減緩。

06提高貸款利率

“現(xiàn)在貸款利息那么高，要不要等一等再買房？”。

普遍認(rèn)為樓市的調(diào)控政策越多，房價(jià)下降的可能性越大，對剛需客戶越有利。

提高貸款利率試圖增加投機(jī)者的購房成本，事實(shí)上也提高了剛需客戶的購房成本，對普通購房者來說并無現(xiàn)實(shí)的好處。

07

世間萬物，相生相克。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說不如不調(diào)，但誰也不知道不管理，放任房地產(chǎn)完全市場化的結(jié)果是好還是壞，畢竟從沒發(fā)生過。

2018年是有史以來調(diào)控最頻繁的一年，2019的第一個(gè)季度還沒過完，各個(gè)城市又頻繁釋放放松調(diào)控的消息，到底是誰失去了熱情和耐心。

但據(jù)說，房產(chǎn)稅已經(jīng)在路上了。

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