房?jì)r(jià)漲、調控至。

樓市調控，作用幾何？

普通購房者該歡呼嗎？

調控政策有其存在的意義，但也存在負面作用。

01限購

2010年4月30日，北京出臺"國十條"實(shí)施細則，率先規定"每戶(hù)家庭只能新購一套商品房"，隨后北京、上海、廣州等幾十個(gè)城市分別不同程度的實(shí)行了限購政策。

樓市也隨之降溫。

直到2014年6月26日，呼和浩特率先取消住房限購令，全國絕大部分城市開(kāi)始進(jìn)入了去庫存階段。

樓市再一次迎來(lái)了春天，全國一片大漲。

2016年下半年開(kāi)始，從一二線(xiàn)到三四線(xiàn)城市又再一次掀起來(lái)限購的大潮，目前全國唯一一個(gè)不限購的一二線(xiàn)城市只有重慶。

限購，顧名思義限制購買(mǎi)。

它的正面作用是通過(guò)限制購買(mǎi)資格、限制購買(mǎi)名額迅速減少了購房需求，你有錢(qián)但不能買(mǎi)。

它的負面作用是“你越不讓人買(mǎi)，人越要著(zhù)急買(mǎi)，至少先把名額用足用夠”，刺激了短期買(mǎi)房的熱情；同時(shí)滋生了腐敗事件，也讓假離婚、弄購房資格成為了一門(mén)生意。

02 限貸

早在2003年4月中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中就提到加強房地產(chǎn)信貸管控，調整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款，提高二手房首付比例。

這是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)后出的調控政策。

隨后從2005年、2007年到現在，提高首付款比例，限制貸款比例成了每一輪調控的必殺技。

2007年9月27日，《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》正式出臺，后來(lái)一直被成為“9·27房貸新政”。規定：

購買(mǎi)首套房的市民，建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于兩成，90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于3成；而對于已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

出臺不久全國樓市一路走低，部分城市成交量下降，房?jì)r(jià)大幅度跳水。

后來(lái)的十年時(shí)間每個(gè)周期各個(gè)城市都演變出不同程度的貸款政策。

截止到現在全國所有一二線(xiàn)城市都出臺了限貸政策。

限貸，顧名思義限制貸款金額。

直接目的是降杠桿，防止過(guò)多的“熱錢(qián)”流入房地產(chǎn)，降低金融風(fēng)險。

正面作用是提高了購買(mǎi)者的資金成本，尤其想利用高杠桿的房產(chǎn)投資者。

反面作用是同時(shí)提高了剛需、改善需求的購房門(mén)檻和成本，屬于一刀切政策。

03限售

2017年3月廈門(mén)出臺新規，要求新購住房需取得產(chǎn)權證后滿(mǎn)2年方可上市交易，“限售令”正式誕生。

隨后至少有40多個(gè)城市跟隨，限售的期限從2年到10年不等。其中2年、3年和5年是最常見(jiàn)的限售期限。

限購、限貸主要是從需求端抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，而限售是從供給端引導。

正面作用是限制了交易周期，增加了房產(chǎn)投資者的時(shí)間和資金成本，自然便增加了他們投資的風(fēng)險，降低房產(chǎn)投資價(jià)值。

反面作用是限制交易的同時(shí)造成了短期市場(chǎng)房源供應減少。

04限價(jià)

此限價(jià)不同于過(guò)去的限價(jià)房。

限價(jià)房在土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設標準和銷(xiāo)售對象，政府對開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本和合理利潤進(jìn)行測算后，設定土地出讓的價(jià)格范圍，從源頭上對房?jì)r(jià)進(jìn)行調控，主要針對中低收入家庭。

2017年樓市調控政策不斷深化，全國有超過(guò)20個(gè)城市在近期出臺了限價(jià)政策，此次限價(jià)以“不得高于前期項目售價(jià)、不得高于同區域同類(lèi)項目售價(jià)”為主。

正面作用是降低了開(kāi)發(fā)商對房?jì)r(jià)的預期，從而降低開(kāi)發(fā)商拿地需求，同時(shí)通過(guò)行政手段引導了一手房的價(jià)格，防止一手房?jì)r(jià)格大漲大跌，也有點(diǎn)抑制開(kāi)發(fā)商合理利潤的意思。

負面作用是短期造成了市場(chǎng)上一二手房倒掛現象，促使限價(jià)一手房一度被瘋搶。

05現房銷(xiāo)售

香港政府于1956年出臺了《預售樓花同意書(shū)》，正式在法律層面確立和規范了樓花預售制度。

而我們在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟早期的建設過(guò)程中主要借鑒了香港的發(fā)展經(jīng)驗，經(jīng)過(guò)幾輪發(fā)展預售制度逐漸成為中國商品房市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的核心管理制度之一。

預售制在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟早期降低了開(kāi)發(fā)商的資金成本和運營(yíng)風(fēng)險，期房的價(jià)格也相對現房更便宜降低了購房門(mén)檻，刺激了房地產(chǎn)消費。

同時(shí)預售制度肯定也存在問(wèn)題，比如相應的也提高了購房者的購房風(fēng)險，將開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險轉移給了銀行等。

2010年4月，住建部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，首次明確提出推行商品住房現售試點(diǎn)，鼓勵各地結合當地實(shí)際，制定商品住房現售管理辦法，引導房企現售商品住房。

2016年6月，深圳首個(gè)商品房現售試點(diǎn)項目地塊正式出讓?zhuān)S后南京、蘇州等城市均相繼拍出了現房銷(xiāo)售地塊。

現房銷(xiāo)售促使開(kāi)發(fā)商考慮資金周轉速度降低了開(kāi)發(fā)商的拿地意愿，同時(shí)房企受制于杠桿和周轉速度的下降，商品房供應也減緩。

06提高貸款利率

“現在貸款利息那么高，要不要等一等再買(mǎi)房？”。

普遍認為樓市的調控政策越多，房?jì)r(jià)下降的可能性越大，對剛需客戶(hù)越有利。

提高貸款利率試圖增加投機者的購房成本，事實(shí)上也提高了剛需客戶(hù)的購房成本，對普通購房者來(lái)說(shuō)并無(wú)現實(shí)的好處。

07

世間萬(wàn)物，相生相克。

有經(jīng)濟學(xué)家說(shuō)不如不調，但誰(shuí)也不知道不管理，放任房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化的結果是好還是壞，畢竟從沒(méi)發(fā)生過(guò)。

2018年是有史以來(lái)調控最頻繁的一年，2019的第一個(gè)季度還沒(méi)過(guò)完，各個(gè)城市又頻繁釋放放松調控的消息，到底是誰(shuí)失去了熱情和耐心。

但據說(shuō)，房產(chǎn)稅已經(jīng)在路上了。

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