01

一朋友，前幾天在蘇州買(mǎi)了套單價(jià)49000元+的學(xué)區房。

她說(shuō)因為工作忙買(mǎi)房的事就拖了一個(gè)月，結果有的房東跳價(jià)50萬(wàn)，有的直接不賣(mài)了。

她的身份是某知名地產(chǎn)公司的營(yíng)銷(xiāo)總監，比絕大部分普通人都更懂房地產(chǎn)吧。

所有正在糾結要不要買(mǎi)房的朋友其實(shí)都在等下一個(gè)樓市風(fēng)口，怕買(mǎi)高了，但樓市風(fēng)口是猜不到的。

02

我們眼中的重慶“炒房團”，重點(diǎn)是看看時(shí)間。

2016年的下半年，有一波人盯上了重慶，認為重慶的房?jì)r(jià)存在暴漲的可能。

那時(shí)候，重慶還在去庫存；

那時(shí)候，樓市剛剛有一點(diǎn)點(diǎn)起色；

那時(shí)候，金茂、綠城還沒(méi)來(lái)重慶；

那時(shí)候，重慶的樓面均價(jià)只有3000元；

那時(shí)候我們在做什么？

觀(guān)望或者看空重慶。

然后絕大部人錯過(guò)了最好的買(mǎi)入時(shí)間。

2017年開(kāi)始，投資客戶(hù)比例逐天攀升，以外地投資者居多。

2018年開(kāi)始，許多本地人被漲價(jià)喚醒，加入買(mǎi)房潮流。

2018年下半年入場(chǎng)的所有人，目前房?jì)r(jià)和資金都被鎖死。

當絕大部人都看到機會(huì )的時(shí)候，機會(huì )其實(shí)已經(jīng)過(guò)去了。等樓市風(fēng)口的人，等來(lái)的并不是風(fēng)。

我們這種業(yè)余選手怎么和專(zhuān)業(yè)的PK？

有人說(shuō)，干脆不買(mǎi)了，等他們被套。

前不久一個(gè)做地產(chǎn)廣告的朋友說(shuō)“中國樓市不是不可能崩盤(pán)”，我很認同，畢竟任何事情都可能發(fā)生，對不對？

但概率？時(shí)間？

如果買(mǎi)房是一場(chǎng)賭博，賠錢(qián)和賺錢(qián)的概率是多少？

有人看多有人看空，全憑個(gè)人開(kāi)心。

03

一個(gè)朋友最近天天叨叨買(mǎi)房投資，讓我幫忙推薦。

我是理性派，重慶2017年9月限售之后被鎖死的幾十萬(wàn)套房子還未入市之前，無(wú)法評估投資比例，無(wú)法評估他們的拋售價(jià)格和時(shí)間，所以遲遲未幫朋友推薦項目。

突然有一天她說(shuō)“我錢(qián)都從理財里面拿出來(lái)了，真的不知道該干什么”。

這段話(huà)我印象深刻，錢(qián)和人都在干著(zhù)急。

為什么那么多人買(mǎi)房，為什么有的人一有錢(qián)就買(mǎi)房，因為對普通人來(lái)說(shuō)他們和資金真的找不到更好的去處。

她的話(huà)讓我重新思考，重慶目前是不是買(mǎi)房、投資的好時(shí)機？

這件事需要分三步看。

買(mǎi)來(lái)住的，不用天天盯著(zhù)樓市信息、房?jì)r(jià)看，跌了你心慌，漲了你也心慌，但其實(shí)漲跌都和你沒(méi)關(guān)系，不如在自己購買(mǎi)能力范圍內早點(diǎn)買(mǎi)，至少圖個(gè)安心，你把時(shí)間維度拉到5年、10年來(lái)看房?jì)r(jià)肯定比現在高。

買(mǎi)來(lái)投資的，分兩種情況。

一種如果現在不買(mǎi)房，你的錢(qián)有沒(méi)有別的用處？有沒(méi)有能比房產(chǎn)投資效率更高或者更安全的投資渠道？我身邊也有人最近炒股賺翻了，前兩天比特幣也突然拉高一波。如果有，那你大可不必買(mǎi)房。

另一種如果你現在沒(méi)有更好的投資渠道，未來(lái)2-3年也不著(zhù)急用錢(qián)，錢(qián)存銀行干什么？貶值有多快我們早就感受到了。

如果買(mǎi)正規理財，5%的年化收益100萬(wàn)每年賺5萬(wàn)塊，你只需要對比房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度和理財的效益。

分享一個(gè)簡(jiǎn)單的計算方式：

100萬(wàn)總價(jià)的房，首付4成40萬(wàn)，貸款60萬(wàn)，利率統一按6%計算，每年房貸利息3.6萬(wàn)，理財機會(huì )成本5萬(wàn)，總成本8.6萬(wàn)。

也就是說(shuō)每年房?jì)r(jià)增長(cháng)超過(guò)8.6%跑贏(yíng)理財產(chǎn)品。（我個(gè)人按10%計算）

再把時(shí)間維度拉長(cháng)，2年、3年、5年后。

或者再把總價(jià)換算成單價(jià)，目前10000元\平米，1年能不能增長(cháng)860元，兩年、三年能不增長(cháng)到11720、12580元？

能不能買(mǎi)是一道數學(xué)+概率題，有專(zhuān)業(yè)有風(fēng)險。

機會(huì )需要等待，但更需要識別和把握的能力。

告訴你朋友，不用等樓市風(fēng)口了，等不到的，過(guò)去20年的每一次樓市風(fēng)口都是被回憶出來(lái)的···

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