01

一朋友，前幾天在蘇州買了套單價(jià)49000元+的學(xué)區(qū)房。

她說因?yàn)楣ぷ髅I房的事就拖了一個(gè)月，結(jié)果有的房東跳價(jià)50萬，有的直接不賣了。

她的身份是某知名地產(chǎn)公司的營銷總監(jiān)，比絕大部分普通人都更懂房地產(chǎn)吧。

所有正在糾結(jié)要不要買房的朋友其實(shí)都在等下一個(gè)樓市風(fēng)口，怕買高了，但樓市風(fēng)口是猜不到的。

02

我們眼中的重慶“炒房團(tuán)”，重點(diǎn)是看看時(shí)間。

2016年的下半年，有一波人盯上了重慶，認(rèn)為重慶的房?jī)r(jià)存在暴漲的可能。

那時(shí)候，重慶還在去庫存；

那時(shí)候，樓市剛剛有一點(diǎn)點(diǎn)起色；

那時(shí)候，金茂、綠城還沒來重慶；

那時(shí)候，重慶的樓面均價(jià)只有3000元；

那時(shí)候我們?cè)谧鍪裁矗?/span>

觀望或者看空重慶。

然后絕大部人錯(cuò)過了最好的買入時(shí)間。

2017年開始，投資客戶比例逐天攀升，以外地投資者居多。

2018年開始，許多本地人被漲價(jià)喚醒，加入買房潮流。

2018年下半年入場(chǎng)的所有人，目前房?jī)r(jià)和資金都被鎖死。

當(dāng)絕大部人都看到機(jī)會(huì)的時(shí)候，機(jī)會(huì)其實(shí)已經(jīng)過去了。等樓市風(fēng)口的人，等來的并不是風(fēng)。

我們這種業(yè)余選手怎么和專業(yè)的PK？

有人說，干脆不買了，等他們被套。

前不久一個(gè)做地產(chǎn)廣告的朋友說“中國樓市不是不可能崩盤”，我很認(rèn)同，畢竟任何事情都可能發(fā)生，對(duì)不對(duì)？

但概率？時(shí)間？

如果買房是一場(chǎng)賭博，賠錢和賺錢的概率是多少？

有人看多有人看空，全憑個(gè)人開心。

03

一個(gè)朋友最近天天叨叨買房投資，讓我?guī)兔ν扑]。

我是理性派，重慶2017年9月限售之后被鎖死的幾十萬套房子還未入市之前，無法評(píng)估投資比例，無法評(píng)估他們的拋售價(jià)格和時(shí)間，所以遲遲未幫朋友推薦項(xiàng)目。

突然有一天她說“我錢都從理財(cái)里面拿出來了，真的不知道該干什么”。

這段話我印象深刻，錢和人都在干著急。

為什么那么多人買房，為什么有的人一有錢就買房，因?yàn)閷?duì)普通人來說他們和資金真的找不到更好的去處。

她的話讓我重新思考，重慶目前是不是買房、投資的好時(shí)機(jī)？

這件事需要分三步看。

買來住的，不用天天盯著樓市信息、房?jī)r(jià)看，跌了你心慌，漲了你也心慌，但其實(shí)漲跌都和你沒關(guān)系，不如在自己購買能力范圍內(nèi)早點(diǎn)買，至少圖個(gè)安心，你把時(shí)間維度拉到5年、10年來看房?jī)r(jià)肯定比現(xiàn)在高。

買來投資的，分兩種情況。

一種如果現(xiàn)在不買房，你的錢有沒有別的用處？有沒有能比房產(chǎn)投資效率更高或者更安全的投資渠道？我身邊也有人最近炒股賺翻了，前兩天比特幣也突然拉高一波。如果有，那你大可不必買房。

另一種如果你現(xiàn)在沒有更好的投資渠道，未來2-3年也不著急用錢，錢存銀行干什么？貶值有多快我們?cè)缇透惺艿搅恕?/span>

如果買正規(guī)理財(cái)，5%的年化收益100萬每年賺5萬塊，你只需要對(duì)比房?jī)r(jià)的增長速度和理財(cái)?shù)男б妗?/span>

分享一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算方式：

100萬總價(jià)的房，首付4成40萬，貸款60萬，利率統(tǒng)一按6%計(jì)算，每年房貸利息3.6萬，理財(cái)機(jī)會(huì)成本5萬，總成本8.6萬。

也就是說每年房?jī)r(jià)增長超過8.6%跑贏理財(cái)產(chǎn)品。（我個(gè)人按10%計(jì)算）

再把時(shí)間維度拉長，2年、3年、5年后。

或者再把總價(jià)換算成單價(jià)，目前10000元\平米，1年能不能增長860元，兩年、三年能不增長到11720、12580元？

能不能買是一道數(shù)學(xué)+概率題，有專業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)。

機(jī)會(huì)需要等待，但更需要識(shí)別和把握的能力。

告訴你朋友，不用等樓市風(fēng)口了，等不到的，過去20年的每一次樓市風(fēng)口都是被回憶出來的···

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