如果告訴你，有一個(gè)城市寫(xiě)字樓的月租金回報(bào)達(dá)到85美元每平。你會(huì)猜測(cè)這樣的城市是紐約還是倫敦?

其實(shí)都不是，這個(gè)城市叫拉各斯(lagos)，估計(jì)99.99%的中國(guó)人都沒(méi)有聽(tīng)過(guò)，位處非洲西部。

記得小時(shí)候，一本風(fēng)行一時(shí)《彩圖世界上下五千年》有著這么一個(gè)章節(jié)，至今讓我記憶深刻。

西亞的腓尼基人，在2600年前，第一次完成環(huán)非洲航行。插畫(huà)中種種不可思議的故事，至今留在我這個(gè)中年人心頭，一片神奇的大陸，而這也是非洲大陸的某種側(cè)寫(xiě)。

神奇之中折射現(xiàn)實(shí)，動(dòng)蕩之間醞釀希望，而這里，還有我所見(jiàn)過(guò)最魔幻的樓市了。

01

雖然中非友誼長(zhǎng)存，但這個(gè)距離我們?nèi)f里之外的大陸，對(duì)普通人而言其實(shí)還是相對(duì)陌生的，更不要說(shuō)樓市。

提及非洲樓市，主流的認(rèn)知中，它應(yīng)該是這樣的：

或者這樣的：

甚至還可能是這樣的：

其實(shí)這些都不算錯(cuò)，非洲這片苦難的土地，長(zhǎng)期的貧窮和動(dòng)蕩，被各種宣傳強(qiáng)化后，印象已經(jīng)相當(dāng)刻板了。至少我們覺(jué)得去那邊挑房子，差不多就是在鶴崗的感覺(jué)。

那對(duì)不起，如果你在北上廣買(mǎi)不起房子，在這里你很可能也同樣買(mǎi)不起。

這是是東非塞舌爾，有的樓市均價(jià)可以高達(dá)9000美元每平，即約6萬(wàn)元人民幣每平。這樣算來(lái)，一套普通的兩居室公寓，大概要支付約468萬(wàn)元人民幣。而根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)2019年3月的數(shù)據(jù)，上海均價(jià)剛到5.21萬(wàn)元人民幣每平。

但非要說(shuō)賽舌爾是一個(gè)旅游國(guó)家的話(huà)，那么現(xiàn)在已被公認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家的南非，主流城市的均價(jià)約為2.8萬(wàn)元人民幣每平。而在中國(guó)，除了北上深之外，這個(gè)價(jià)格差不多也是其他城市當(dāng)下的天花板了。

行走在夜晚的約翰內(nèi)斯堡，南非第一大城市的夢(mèng)幻，大概會(huì)讓你產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)。

假如你覺(jué)得還不夠魔幻的話(huà)，法屬留尼旺，一個(gè)非洲中等國(guó)家，均價(jià)約1.52萬(wàn)元人民幣每平，差不多是國(guó)內(nèi)強(qiáng)二線(xiàn)成都樓市的門(mén)檻了。

但這僅僅是明面成本，冰山之下，在留尼旺購(gòu)房，新房要交高達(dá)44%的稅費(fèi)。在南非，沉沒(méi)成本是28%。

只能感慨，至少以我們的標(biāo)準(zhǔn)，非洲人民有錢(qián)的魔幻程度，超出我們的想象。

02

其實(shí)，非洲這些年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)比大家想象中要好。

根據(jù)好旺觀察提供的報(bào)告，我看到了一個(gè)很出人意料的數(shù)據(jù)，就是非洲的中產(chǎn)階級(jí)占比。按非洲發(fā)展銀行的調(diào)查，有消費(fèi)力的非洲中產(chǎn)階級(jí)已達(dá)2.6億人，占了非洲總?cè)丝诘?0%。

也就是說(shuō)，非洲確實(shí)出現(xiàn)了一批有真實(shí)消費(fèi)能力的群體，而中產(chǎn)階級(jí)的涌現(xiàn)往往意味著城市化崛起。非行統(tǒng)計(jì)中，這些人平均每日要消費(fèi)4億美元。

瑞貝卡，世界最大假發(fā)制造商，三魚(yú)經(jīng)常在店面，內(nèi)心強(qiáng)大的觀察各種妹紙來(lái)試假發(fā)。但幾千塊一頂?shù)募侔l(fā)，讓出沒(méi)各種高檔商場(chǎng)妹紙都面露沉疑。

瑞貝卡財(cái)報(bào)顯示，出口依然占據(jù)業(yè)務(wù)的極大比重，非洲是最重要市場(chǎng)，僅2018年上半年，就向非洲出口了約100萬(wàn)頂假發(fā)。

因?yàn)榉侵奕说念^發(fā)鏈鍵結(jié)構(gòu)不緊密，很難留起長(zhǎng)頭發(fā)，所以我們看到很多非洲臟辮都是假發(fā)，但關(guān)鍵是千元起步的假發(fā)，非洲很多人買(mǎi)的起。

這背后是2000年以來(lái)，非洲大陸每年經(jīng)濟(jì)增速5%，撒哈拉以南的地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速高達(dá)6%。過(guò)去十多年里，埃塞俄比亞經(jīng)濟(jì)平均增速超過(guò)10%，是世界上經(jīng)濟(jì)增速最快的國(guó)家之一。

但是更夸張的是，非洲的人口預(yù)期。

我們都知道，真正意義上能承載經(jīng)濟(jì)，是錢(qián)，土地，還有人口。但錢(qián)和土地稀缺都是人口變量的結(jié)果，所以我們國(guó)內(nèi)很多城市對(duì)人口態(tài)度，是能搶則搶?zhuān)貏e是年輕人。

而非洲在人口增量上，對(duì)世界進(jìn)行了降維碾壓。2017年非洲人口增速達(dá)到2.7%，是世界平均水平的3倍，今天地球上每三個(gè)新生兒有一個(gè)就降生在非洲。

這個(gè)能量可以夸張到什么地步?在非洲人口第一大國(guó)尼日利亞有1.7億人，并有可能在30年內(nèi)成為僅次于中印的人口大國(guó)。

而且有著遠(yuǎn)超世界2.4%和中國(guó)1.6%的4.9%生育率，人口結(jié)構(gòu)年輕得有些過(guò)分，困擾世界的老齡化，距離非洲還很遙遠(yuǎn)。

漫步在拉各斯，這個(gè)有著120萬(wàn)輛汽車(chē)的城市，到處都是堵車(chē)的街道和年輕的面孔。

同樣遙遠(yuǎn)的還有城市化，目前非洲城市化率還不足43%，而遙遠(yuǎn)，則意味著想象空間。

在尼日利亞，房地產(chǎn)已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)第六大產(chǎn)業(yè)。在埃及，房地產(chǎn)增速4.8%，這里將是本世紀(jì)中葉，全球城市化最快的地區(qū)。遙遠(yuǎn)的非洲，我們仿佛看到了一個(gè)80年代中國(guó)正在被復(fù)刻。

03

資本是最靈敏的貓，只要有一點(diǎn)魚(yú)腥味，身子就已經(jīng)在路上了。

2016 年，英國(guó)著名的Actis募集了5億美金非洲地產(chǎn)基金，打破了過(guò)往記錄，而我們中國(guó)人是最敏銳的那批。

到2017年為止，中國(guó)海外企業(yè)在非洲的覆蓋率已經(jīng)超過(guò)北美，86.7%僅次亞歐。更耐人尋味的是，現(xiàn)在非洲淘金的中國(guó)企業(yè)，至少有14%在做建筑和房地產(chǎn)。

在非洲和西亞的分界線(xiàn)，叫紅海，現(xiàn)在看起來(lái)，似乎往西走一走，一片藍(lán)海在等待新一代的“迪亞士”。

可沒(méi)有一片海不蘊(yùn)藏風(fēng)暴和未知的危險(xiǎn)，當(dāng)你真正切入非洲真實(shí)市場(chǎng)中，里子遠(yuǎn)比表象還要魔幻。

非洲的樓市，是折疊的。

埃及開(kāi)羅，大概是非洲最具國(guó)際知名度的城市。在新市中心，有個(gè)商場(chǎng)叫the Mall of Egypt，我上海的埃及朋友，每次都很自豪地跟我說(shuō)：“你們上海沒(méi)有一個(gè)mall能大過(guò)我們那。”

這是事實(shí)，但就在距離這個(gè)mall不遠(yuǎn)的老開(kāi)羅市區(qū)，有一個(gè)我們完全無(wú)法想象的地方，叫死人城，是一片陰森詭異的墓園。但這里，居住著近100萬(wàn)流離失所的埃及人。

同樣，這座1800萬(wàn)的國(guó)際都市，居然有1100萬(wàn)人居住在違章建筑中。

這就是非洲樓市最真實(shí)的一面。

04

一面歌舞升平，一面生存掙扎，巨大的不平衡性神奇地交織貫穿于這片大陸的每一寸土地。

宏觀上，這種不平衡，依然被切割得支離破碎。

塞舌爾、毛里求斯，人均GDP已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)美元，接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平，而撒哈拉以南的非洲，如坦桑尼亞，普遍還在3000美元上下掙扎。

農(nóng)業(yè)在南非GDP中的占比為2%，可在利比里亞這樣的國(guó)家，占比甚至能達(dá)到70%。

在肯尼亞的內(nèi)羅畢，2000年到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了十倍。在全球房地產(chǎn)咨詢(xún)公司萊坊官方網(wǎng)站上，內(nèi)羅畢的可售房產(chǎn)最低也要200萬(wàn)元以上，而且每月出租價(jià)格折合人民幣超過(guò)1.7萬(wàn)元，超過(guò)7%租售比，讓國(guó)內(nèi)一二線(xiàn)城市汗顏。

而納米比亞，僅2018年上半年的房?jī)r(jià)跌幅就高達(dá)21%?，F(xiàn)階段房屋均價(jià)大概在1216元人民幣每平。

在加納，這個(gè)人口超過(guò)2700萬(wàn)的國(guó)家，最大的開(kāi)發(fā)商，在過(guò)去整整十年僅為3500戶(hù)家庭建設(shè)了住宅，大量的家庭不得以違章自建。

所以我們總是看到各種影視中成片的貧民窟，而這背后隱藏著非洲魔幻房?jī)r(jià)的推手。

我們一直吐槽國(guó)內(nèi)住宅用地供給偏少，但在整個(gè)非洲，只有10%的土地被人為規(guī)定是可用于建筑的。也就是說(shuō)，能真正用于開(kāi)發(fā)的土地，在人為的操盤(pán)下變得太稀缺了，違章在天量的人口擠壓面前成了一種必要的手段。

非洲樓市普遍現(xiàn)狀是，住房類(lèi)型是別墅、低層住宅、貧民窟鐵皮屋三角組合，能住上低層住宅的大致是政府公職人員或者技術(shù)人員，而別墅則多是富裕階層。

這同樣加深了非洲樓市供給斷層、中端房產(chǎn)的短缺和高端房產(chǎn)的過(guò)度供應(yīng)。科特迪瓦，目前中低端房地產(chǎn)有40萬(wàn)套尚未被滿(mǎn)足，但是前文的加納則以無(wú)人購(gòu)買(mǎi)的大量豪宅著稱(chēng)。

同時(shí)還有一個(gè)很容易被忽略的原因，就是基礎(chǔ)設(shè)施落后，房地產(chǎn)營(yíng)造成本很高。

不穩(wěn)定的供水和供電使得房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本大大增長(zhǎng)，于是難以開(kāi)發(fā)出針對(duì)中等收入或低收入人群的房產(chǎn)。而且在整個(gè)非洲大陸，你都很難找到幾條國(guó)家之間互相連貫的鐵路。

在人均GDP不足3000美元的坦桑尼亞首都，一套公寓的價(jià)格幾乎可以和更加富裕繁華的南非城市開(kāi)普敦相媲美，這正是基礎(chǔ)設(shè)施落后的拖累。

于是非洲樓市就出現(xiàn)一種很神奇的格局，非洲鬧市區(qū)房?jī)r(jià)瘋漲，而衛(wèi)星城或郊區(qū)房卻無(wú)人問(wèn)津，就是因?yàn)榻煌ㄔO(shè)施的不便利。

同樣，這種分化還折射到非洲金融系統(tǒng)，有的貸款壞賬率能到15%，有的貸款利率小高達(dá)25%，有的直接就沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)貸款。

對(duì)了，惡性通貨膨脹也是定時(shí)炸彈。

總之，對(duì)非洲樓市的基本認(rèn)知，是極其分散、極其分化、極其復(fù)雜的。這里沒(méi)有統(tǒng)一的市場(chǎng)，無(wú)論你是開(kāi)發(fā)商，還是投資者，請(qǐng)務(wù)必要牢記這點(diǎn)。

05

然而，補(bǔ)缺依舊是驚人的。

尼日利亞，這個(gè)未來(lái)人口將過(guò)五億的第三人口大國(guó)，年城鎮(zhèn)化速度達(dá)到了3.75%，房地產(chǎn)也一舉成為第六大產(chǎn)業(yè)，年復(fù)合增長(zhǎng)10%，是增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。

從住宅市場(chǎng)來(lái)看，尼日利亞目前還有1900萬(wàn)的住房短缺，總值約3.6萬(wàn)億美元，并且以每年200萬(wàn)美元的幅度在增加。

商業(yè)更誘人，這個(gè)國(guó)家年產(chǎn)電影超過(guò)1000部，成為繼美國(guó)和印度之后的第三大電影生產(chǎn)基地，人稱(chēng)尼萊塢。而平均每1000人享用的零售門(mén)店規(guī)模只有1平方米，而在南非則是480平方米。

正在籌建中的尼日利亞購(gòu)物中心就有25個(gè)，總造價(jià)高達(dá)35億美元。同樣，前文中每一處的不確定性都在這里時(shí)隱時(shí)現(xiàn)。

非洲，53個(gè)國(guó)家和6個(gè)地區(qū)，12億人口，不確定也好，不平衡也好，依然要飛奔向前。

06

最后聊點(diǎn)和我們有關(guān)的。

2008年中非貿(mào)易額首次突破千億美元大關(guān)，2009年中國(guó)首次成為非洲第一大貿(mào)易伙伴國(guó)。至今，中國(guó)連續(xù)9年都是非洲第一大貿(mào)易伙伴國(guó)。

在非洲，最暢銷(xiāo)的十款手機(jī)中，常年有七八款是一家深圳制造商生產(chǎn)制造的，叫傳音。在非洲，30個(gè)國(guó)家，480個(gè)電視頻道，7000家渠道商的最大數(shù)字電視運(yùn)營(yíng)商之一，叫四達(dá)時(shí)代。

現(xiàn)在，最少有上千萬(wàn)中國(guó)人在非洲淘金，但無(wú)論樓市還是開(kāi)發(fā)，這片處女地，對(duì)國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)依舊很神秘。

其實(shí)本質(zhì)上，這就是一片未知的區(qū)域，無(wú)視、嘗試、觀察，都沒(méi)有錯(cuò)。但我還是想起了書(shū)中的腓尼基人，用簡(jiǎn)陋帆船第一次環(huán)游非洲的場(chǎng)景。

“太陽(yáng)又一次出現(xiàn)在我們南面。”那大概是時(shí)代對(duì)先行者們最好的獎(jiǎng)賞。

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