隨著(zhù)房企的版圖越來(lái)越大，扎根的城市越來(lái)越多，縣城的樓市開(kāi)發(fā)慢慢深入，而這一片廣闊而又陌生的市場(chǎng)里，很多赤裸裸的現象也開(kāi)始慢慢浮現在我們眼前。

最近，我走訪(fǎng)了一些縣城，也陸陸續續聊了一些縣城里的操盤(pán)手，從我眼中和他們口里，我總結了關(guān)于縣城樓市的8個(gè)非典型性偏見(jiàn)。

縣城沒(méi)有剛需

縣城樓市開(kāi)發(fā)必須要正視的問(wèn)題，就是這個(gè)城市急需好的房子，品質(zhì)的房子，但是他們不缺房子。沒(méi)有外來(lái)人口年輕人也要住的舒適，所以緊湊戶(hù)型對他們來(lái)說(shuō)是失效的。

2012年，大量房企大量進(jìn)軍三四線(xiàn)城市試圖實(shí)現規?；瘮U張，這也直接導致了三四線(xiàn)城市的巨量庫存，有一個(gè)重要原因就是簡(jiǎn)單的用一線(xiàn)城市的小戶(hù)型去狂打，邏輯也很簡(jiǎn)單，因為我們面積小所以總價(jià)可以更低。

但是這樣的痛點(diǎn)在縣城完全失效，大部分用戶(hù)都是看完樣板房之后搖搖頭走開(kāi)。

四線(xiàn)之王中梁去年的成交結構里，六成來(lái)自改善性需求，什么是改善就是以前的房子不愿意住了，所以他們不是要買(mǎi)更大，但是一定不能買(mǎi)的太小。他們不一定需要別墅，但是一定喜歡大平層，三房起檔，120㎡是基礎款。

所以也是如此，縣城沒(méi)有二手房，沒(méi)有二手房中介，沒(méi)有二手房需求，因為老房子大家都有，而且都是一樣的。

縣城地段可以自定義，但也要足夠的代價(jià)

一個(gè)縣城的版圖規劃其實(shí)是非常薄弱的，沒(méi)有什么特別大的產(chǎn)業(yè)也沒(méi)什么特別大的利好。最大的改變就是你碰上縣政府搬遷，那么政府所到之處就是新區規劃了。

那么開(kāi)發(fā)商是否可以創(chuàng )造出一個(gè)新區呢，其實(shí)也是可以的，但是代價(jià)也是不小的。

小鎮對于好地段有幾個(gè)要求：

一看有沒(méi)有餐飲特別是可以開(kāi)到12點(diǎn)的排擋店，這是年輕人的僅有社交;二看有沒(méi)有兒童游玩和教育的地方，消費升級先發(fā)生在小孩子身上;三看有沒(méi)有電影院，年輕人最愿意花費的娛樂(lè )消費;四看有沒(méi)有大型的超市;五看有沒(méi)有重點(diǎn)幼兒園和小學(xué)，初中高中什么已經(jīng)不算了。

這些因素配好了，再配一個(gè)大型的住宅開(kāi)發(fā)，那么就是這里的豪宅了。

縣城的樓市只有兩種樓盤(pán)，一個(gè)好賣(mài)的和一群難賣(mài)的

大樹(shù)底下寸草不生，這也是縣城特殊的現象，這是縣城慘烈的地方，就是這個(gè)城市是不接受第二名的，第二就是沒(méi)人要的。

所以碧桂園的壓力其實(shí)是來(lái)自于這里，為什么要比別人快，本質(zhì)上也是來(lái)自這里?？h城的購房需求極度單一，人群也極度單一。所以必須要線(xiàn)下極度的極致才能吸引到用戶(hù)，第二名對于縣城來(lái)說(shuō)就是頭號輸家。

所以也正因為如此，縣城的樓市沒(méi)有競爭，大家寧可錯開(kāi)推盤(pán)節奏也不要競爭，因為輸家會(huì )特別的難看。

這也是很多時(shí)候這個(gè)城市的樓市沒(méi)有活力的重要原因，也是縣城可以孵化出地頭蛇的重要原因。

小鎮房?jì)r(jià)要么很溫和要么很震蕩

縣城房?jì)r(jià)沒(méi)有泡沫，因為大多不關(guān)心也不上心，這并不是什么層次能級的問(wèn)題，道理很簡(jiǎn)單，因為縣城沒(méi)有二手房，換句話(huà)來(lái)說(shuō)買(mǎi)的房子也不太容易賣(mài)掉也沒(méi)人覺(jué)得需要很快賣(mài)掉，所以對于泡沫增值這樣的投資話(huà)術(shù)，小鎮青年不太信。

為什么說(shuō)很溫和，這也是和城市的需求構成的。小鎮的購房需求是相對穩定的，并且沒(méi)有非常明確的時(shí)間點(diǎn)，都是基于自己的實(shí)際需求出發(fā)。

當然這兩年出現了2個(gè)變化，第一個(gè)就是外出奮斗的年輕人更加愿意給爸媽買(mǎi)房，因為他們在外已經(jīng)很少能夠照顧到老人了，當然老人在家吃好喝好也不需要照顧，所以對于他們來(lái)說(shuō)表達自己關(guān)懷的一個(gè)很重要的方式就是給他們換一套體面的房子。

第二個(gè)呢也是外出奮斗的年輕人，當然這個(gè)情況有點(diǎn)特殊，可能已經(jīng)到了結婚的時(shí)間點(diǎn)了，但是又買(mǎi)不起工作地方的房子，那怎么辦呢，怎么樣讓丈母娘覺(jué)得自己還有點(diǎn)誠意呢，就是在自己老家買(mǎi)一套房子。雖然沒(méi)啥用但是好歹也算證明了自己。很多年輕人都這樣決定了。

那什么時(shí)候可能會(huì )出現房?jì)r(jià)震蕩呢，也有兩種情況，第一種撤縣并市，這種情況如今在城鎮化下發(fā)生的概率還是很大的，然后縣城的公共配套集中統一的提升，第二種納入某一都市圈范圍內人口流動(dòng)突然密切，比如高鐵或者高速的開(kāi)通。當然這樣的震蕩也是短期的，可能小幅提升之后也很快會(huì )溫和下來(lái)。

什么是品牌，在這里最大的樓盤(pán)就是品牌

各位可能隱約有點(diǎn)印象，就是我們特別喜歡各種最大的吉尼斯紀錄，這道理就不解釋了，這些就是事實(shí)。對于縣城來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)品牌也同樣如此。

你是否是開(kāi)發(fā)這個(gè)城市最大的一手房，是的話(huà)那你就是這個(gè)城市最好的品牌。所以你別意外，碧桂園就是很多縣城里最好的品牌。樣板房售樓處這種宮殿把尺度拉起來(lái)一般人都很難抗拒的。

當然比碧桂園更好的品牌是什么，就是萬(wàn)達，因為萬(wàn)達不僅僅開(kāi)發(fā)大盤(pán)，他還能在最快的時(shí)間里把這地方熱鬧起來(lái)，這對用戶(hù)來(lái)說(shuō)以前沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的，第一認知有了就是品質(zhì)認知。

所以本質(zhì)上新城現在做的就是mini版本的碧桂園+萬(wàn)達的模式，雖然土但有用。

用戶(hù)看房子就看綠化、物業(yè)、立面

這基本上是縣城產(chǎn)品打造的黃金法則了，這也解釋為什么那么多項目都要帶上公園、公館之類(lèi)的字眼。因為這些元素都是他們之前生活過(guò)程中稀缺的。

以前不論是小產(chǎn)權房還是自建房，室內的空間很大，但是唯獨沒(méi)有社區的概念，而社區內的景觀(guān)綠化是沒(méi)有的。也就是對于他們來(lái)說(shuō)電視里逛小區這樣的生活體驗是沒(méi)有的。

這也是為什么綠城物業(yè)可以在江浙這么快復制，基本上都是縣城開(kāi)發(fā)商主動(dòng)去找的啊，因為真的很有用啊。

另外為什么立面很重要，因為這是體面的象征啊?？h城里的人日常溝通的模式就是“我是住哪里哪里。”，別人如果回復說(shuō)：“哦哦哦，就是那個(gè)什么樣子的房子吧。”

這樣的愉悅感和尊貴感是很強的。為什么法式風(fēng)格可以在二三線(xiàn)大行其道，因為記憶度高啊，看一眼就和以前的房子不一樣。

四線(xiàn)沒(méi)有城市群但有家族群

這是很多深耕四線(xiàn)的開(kāi)發(fā)商的布局戰略，他們沒(méi)有所謂的城市群都市圈的戰略，但是卻有極強的人脈網(wǎng)絡(luò )的戰略。

目前在縣城，大部分還是在沿襲部落化的居住的模式，伴隨著(zhù)家庭成員的成長(cháng)，外出工作或者婚姻嫁娶外溢到周邊縣城，這樣的部落化的居住模式在如今相對松散但也若即若離。

而對于他們來(lái)說(shuō)，對于房企品牌的認知最大程度就來(lái)自親戚之間的飯桌上，所以可能很多人忽略了，中梁、祥生、碧桂園他們最強的不是在營(yíng)銷(xiāo)，而是無(wú)孔不入的地推團隊。

而他們如果在一個(gè)縣城中做出口碑，那么周?chē)乃膫€(gè)縣城是非常容易去擴展的。所以在他們的版圖里，沒(méi)有大圈但是各種繁星點(diǎn)點(diǎn)的小圈構成了整個(gè)公司的版圖。

至于總部設置在哪里不重要，多半只是用來(lái)融資和招聘的工具，一輩子不會(huì )去那里開(kāi)發(fā)的。

縣城不愛(ài)貸款

這是非常根深蒂固的理念，大部分買(mǎi)房都不愿意貸款，而且哪怕貸款也不會(huì )非常高的比例。因為對于他們來(lái)說(shuō)，他們對于房子的理解和一線(xiàn)城市是不一樣的。

第一，不會(huì )覺(jué)得房子有什么金融屬性，甚至不會(huì )認為是資產(chǎn)，單純就是想要住的更好的個(gè)人空間。

第二，負債的恐懼感會(huì )更強，拉長(cháng)到30年的貸款對于他們來(lái)說(shuō)，就是30年的壓迫感。

最重要的一點(diǎn)就是這里買(mǎi)房也不算特別貴。

當然，他們對投資其他的也沒(méi)有興趣，花錢(qián)最多的兩種地方，沒(méi)有魄力就存銀行，逢年過(guò)節的縣城銀行都會(huì )拿出各種促銷(xiāo)來(lái)吸引存款，我聽(tīng)朋友說(shuō)，很多銀行都是吸引縣城的存款然后放貸給一線(xiàn)城市的年輕人去買(mǎi)房，這樣的輪回也挺有趣的。

當然，有魄力的小鎮青年會(huì )干嘛呢，最大筆開(kāi)銷(xiāo)就是自己去開(kāi)店，不論是線(xiàn)下開(kāi)個(gè)網(wǎng)紅店還是網(wǎng)上開(kāi)個(gè)店，都是如此。

這也是為什么在很長(cháng)一段時(shí)間，不少小鎮里的優(yōu)質(zhì)商鋪可以賣(mài)到4萬(wàn)以上的單價(jià)，因為這玩意對他們來(lái)說(shuō)才是投資。

如果一定要我對縣城樓市做一個(gè)總結，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了這么久的開(kāi)發(fā)周期，依然有足夠的未知和好奇呈現在我們面前。在這一片廣闊的土地上，依然有各種現象在發(fā)生。當我們還未染指之前，所有感知只能算是猜想。

中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就像一輛長(cháng)長(cháng)的高鐵進(jìn)山洞，車(chē)頭已經(jīng)駛出看到了未來(lái)，車(chē)身也同樣感知到了方向和微光，而車(chē)尾依然在深邃的山洞里盤(pán)旋。

而四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)如今正在經(jīng)歷的故事。所謂偏見(jiàn)，也許是我們沒(méi)有經(jīng)驗。想要改變這些偏見(jiàn)，唯有需要時(shí)間。

無(wú)非是這個(gè)時(shí)間是給到你還是給到他。僅此而已。

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