隨著房企的版圖越來越大，扎根的城市越來越多，縣城的樓市開發(fā)慢慢深入，而這一片廣闊而又陌生的市場里，很多赤裸裸的現(xiàn)象也開始慢慢浮現(xiàn)在我們眼前。

最近，我走訪了一些縣城，也陸陸續(xù)續(xù)聊了一些縣城里的操盤手，從我眼中和他們口里，我總結(jié)了關(guān)于縣城樓市的8個非典型性偏見。

縣城沒有剛需

縣城樓市開發(fā)必須要正視的問題，就是這個城市急需好的房子，品質(zhì)的房子，但是他們不缺房子。沒有外來人口年輕人也要住的舒適，所以緊湊戶型對他們來說是失效的。

2012年，大量房企大量進軍三四線城市試圖實現(xiàn)規(guī)?；瘮U張，這也直接導致了三四線城市的巨量庫存，有一個重要原因就是簡單的用一線城市的小戶型去狂打，邏輯也很簡單，因為我們面積小所以總價可以更低。

但是這樣的痛點在縣城完全失效，大部分用戶都是看完樣板房之后搖搖頭走開。

四線之王中梁去年的成交結(jié)構(gòu)里，六成來自改善性需求，什么是改善就是以前的房子不愿意住了，所以他們不是要買更大，但是一定不能買的太小。他們不一定需要別墅，但是一定喜歡大平層，三房起檔，120㎡是基礎(chǔ)款。

所以也是如此，縣城沒有二手房，沒有二手房中介，沒有二手房需求，因為老房子大家都有，而且都是一樣的。

縣城地段可以自定義，但也要足夠的代價

一個縣城的版圖規(guī)劃其實是非常薄弱的，沒有什么特別大的產(chǎn)業(yè)也沒什么特別大的利好。最大的改變就是你碰上縣政府搬遷，那么政府所到之處就是新區(qū)規(guī)劃了。

那么開發(fā)商是否可以創(chuàng)造出一個新區(qū)呢，其實也是可以的，但是代價也是不小的。

小鎮(zhèn)對于好地段有幾個要求：

一看有沒有餐飲特別是可以開到12點的排擋店，這是年輕人的僅有社交;二看有沒有兒童游玩和教育的地方，消費升級先發(fā)生在小孩子身上;三看有沒有電影院，年輕人最愿意花費的娛樂消費;四看有沒有大型的超市;五看有沒有重點幼兒園和小學，初中高中什么已經(jīng)不算了。

這些因素配好了，再配一個大型的住宅開發(fā)，那么就是這里的豪宅了。

縣城的樓市只有兩種樓盤，一個好賣的和一群難賣的

大樹底下寸草不生，這也是縣城特殊的現(xiàn)象，這是縣城慘烈的地方，就是這個城市是不接受第二名的，第二就是沒人要的。

所以碧桂園的壓力其實是來自于這里，為什么要比別人快，本質(zhì)上也是來自這里。縣城的購房需求極度單一，人群也極度單一。所以必須要線下極度的極致才能吸引到用戶，第二名對于縣城來說就是頭號輸家。

所以也正因為如此，縣城的樓市沒有競爭，大家寧可錯開推盤節(jié)奏也不要競爭，因為輸家會特別的難看。

這也是很多時候這個城市的樓市沒有活力的重要原因，也是縣城可以孵化出地頭蛇的重要原因。

小鎮(zhèn)房價要么很溫和要么很震蕩

縣城房價沒有泡沫，因為大多不關(guān)心也不上心，這并不是什么層次能級的問題，道理很簡單，因為縣城沒有二手房，換句話來說買的房子也不太容易賣掉也沒人覺得需要很快賣掉，所以對于泡沫增值這樣的投資話術(shù)，小鎮(zhèn)青年不太信。

為什么說很溫和，這也是和城市的需求構(gòu)成的。小鎮(zhèn)的購房需求是相對穩(wěn)定的，并且沒有非常明確的時間點，都是基于自己的實際需求出發(fā)。

當然這兩年出現(xiàn)了2個變化，第一個就是外出奮斗的年輕人更加愿意給爸媽買房，因為他們在外已經(jīng)很少能夠照顧到老人了，當然老人在家吃好喝好也不需要照顧，所以對于他們來說表達自己關(guān)懷的一個很重要的方式就是給他們換一套體面的房子。

第二個呢也是外出奮斗的年輕人，當然這個情況有點特殊，可能已經(jīng)到了結(jié)婚的時間點了，但是又買不起工作地方的房子，那怎么辦呢，怎么樣讓丈母娘覺得自己還有點誠意呢，就是在自己老家買一套房子。雖然沒啥用但是好歹也算證明了自己。很多年輕人都這樣決定了。

那什么時候可能會出現(xiàn)房價震蕩呢，也有兩種情況，第一種撤縣并市，這種情況如今在城鎮(zhèn)化下發(fā)生的概率還是很大的，然后縣城的公共配套集中統(tǒng)一的提升，第二種納入某一都市圈范圍內(nèi)人口流動突然密切，比如高鐵或者高速的開通。當然這樣的震蕩也是短期的，可能小幅提升之后也很快會溫和下來。

什么是品牌，在這里最大的樓盤就是品牌

各位可能隱約有點印象，就是我們特別喜歡各種最大的吉尼斯紀錄，這道理就不解釋了，這些就是事實。對于縣城來說房地產(chǎn)品牌也同樣如此。

你是否是開發(fā)這個城市最大的一手房，是的話那你就是這個城市最好的品牌。所以你別意外，碧桂園就是很多縣城里最好的品牌。樣板房售樓處這種宮殿把尺度拉起來一般人都很難抗拒的。

當然比碧桂園更好的品牌是什么，就是萬達，因為萬達不僅僅開發(fā)大盤，他還能在最快的時間里把這地方熱鬧起來，這對用戶來說以前沒有見過的，第一認知有了就是品質(zhì)認知。

所以本質(zhì)上新城現(xiàn)在做的就是mini版本的碧桂園+萬達的模式，雖然土但有用。

用戶看房子就看綠化、物業(yè)、立面

這基本上是縣城產(chǎn)品打造的黃金法則了，這也解釋為什么那么多項目都要帶上公園、公館之類的字眼。因為這些元素都是他們之前生活過程中稀缺的。

以前不論是小產(chǎn)權(quán)房還是自建房，室內(nèi)的空間很大，但是唯獨沒有社區(qū)的概念，而社區(qū)內(nèi)的景觀綠化是沒有的。也就是對于他們來說電視里逛小區(qū)這樣的生活體驗是沒有的。

這也是為什么綠城物業(yè)可以在江浙這么快復制，基本上都是縣城開發(fā)商主動去找的啊，因為真的很有用啊。

另外為什么立面很重要，因為這是體面的象征啊?？h城里的人日常溝通的模式就是“我是住哪里哪里。”，別人如果回復說：“哦哦哦，就是那個什么樣子的房子吧。”

這樣的愉悅感和尊貴感是很強的。為什么法式風格可以在二三線大行其道，因為記憶度高啊，看一眼就和以前的房子不一樣。

四線沒有城市群但有家族群

這是很多深耕四線的開發(fā)商的布局戰(zhàn)略，他們沒有所謂的城市群都市圈的戰(zhàn)略，但是卻有極強的人脈網(wǎng)絡(luò)的戰(zhàn)略。

目前在縣城，大部分還是在沿襲部落化的居住的模式，伴隨著家庭成員的成長，外出工作或者婚姻嫁娶外溢到周邊縣城，這樣的部落化的居住模式在如今相對松散但也若即若離。

而對于他們來說，對于房企品牌的認知最大程度就來自親戚之間的飯桌上，所以可能很多人忽略了，中梁、祥生、碧桂園他們最強的不是在營銷，而是無孔不入的地推團隊。

而他們?nèi)绻谝粋€縣城中做出口碑，那么周圍的四個縣城是非常容易去擴展的。所以在他們的版圖里，沒有大圈但是各種繁星點點的小圈構(gòu)成了整個公司的版圖。

至于總部設(shè)置在哪里不重要，多半只是用來融資和招聘的工具，一輩子不會去那里開發(fā)的。

縣城不愛貸款

這是非常根深蒂固的理念，大部分買房都不愿意貸款，而且哪怕貸款也不會非常高的比例。因為對于他們來說，他們對于房子的理解和一線城市是不一樣的。

第一，不會覺得房子有什么金融屬性，甚至不會認為是資產(chǎn)，單純就是想要住的更好的個人空間。

第二，負債的恐懼感會更強，拉長到30年的貸款對于他們來說，就是30年的壓迫感。

最重要的一點就是這里買房也不算特別貴。

當然，他們對投資其他的也沒有興趣，花錢最多的兩種地方，沒有魄力就存銀行，逢年過節(jié)的縣城銀行都會拿出各種促銷來吸引存款，我聽朋友說，很多銀行都是吸引縣城的存款然后放貸給一線城市的年輕人去買房，這樣的輪回也挺有趣的。

當然，有魄力的小鎮(zhèn)青年會干嘛呢，最大筆開銷就是自己去開店，不論是線下開個網(wǎng)紅店還是網(wǎng)上開個店，都是如此。

這也是為什么在很長一段時間，不少小鎮(zhèn)里的優(yōu)質(zhì)商鋪可以賣到4萬以上的單價，因為這玩意對他們來說才是投資。

如果一定要我對縣城樓市做一個總結(jié)，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了這么久的開發(fā)周期，依然有足夠的未知和好奇呈現(xiàn)在我們面前。在這一片廣闊的土地上，依然有各種現(xiàn)象在發(fā)生。當我們還未染指之前，所有感知只能算是猜想。

中國房地產(chǎn)開發(fā)就像一輛長長的高鐵進山洞，車頭已經(jīng)駛出看到了未來，車身也同樣感知到了方向和微光，而車尾依然在深邃的山洞里盤旋。

而四線城市的房地產(chǎn)如今正在經(jīng)歷的故事。所謂偏見，也許是我們沒有經(jīng)驗。想要改變這些偏見，唯有需要時間。

無非是這個時間是給到你還是給到他。僅此而已。

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