買(mǎi)房，是一門(mén)大學(xué)問(wèn)。

我接觸過(guò)很多小白，他們買(mǎi)房是拿自己的人品和上天的眷顧在買(mǎi)，一腔熱情外加腦袋空空，最基本的買(mǎi)房常識和買(mǎi)房思維都不懂。而且是，吃一塹不長(cháng)一智，幾年后買(mǎi)房又重新做回當初的小白。

今天，我就給大家科普一下正確的買(mǎi)房姿勢：

從全國去庫存到局部去庫存

如果說(shuō)2018年的全國樓市是坐過(guò)山車(chē)的話(huà)，那么2019年就可謂是蹦極了。2018年上半年瘋狂，下半年入冬，2019年則是前3月躁動(dòng)，后3月被打回原形。調控更加精準、更加迅速。

從今往后，樓市不會(huì )再遵循以前的套路，一線(xiàn)漲完，二線(xiàn)漲，二線(xiàn)結束，三四線(xiàn)跟上。全國樓市不會(huì )再是一盤(pán)棋，其它城市不再具有任何參考意義。漲與不漲，只有各自城市自己的政策說(shuō)了算。

甚至于，在同一個(gè)城市之中，各個(gè)區的政策都會(huì )大相徑庭，比如珠海、南京。

珠海的香洲、橫琴限購仍然執行，而金灣、斗門(mén)的一手房對外地人已經(jīng)不再限購。

而近日，南京多家銀行重新上調了首套和二套房的上浮利率，但同時(shí)取消了遠郊高淳區的限購政策，不再要求2年社保門(mén)檻，只需要居住證、用工合同或者營(yíng)業(yè)執照就可買(mǎi)房。

所以，你必須看懂，啥叫因城施策，啥叫精準調控。房?jì)r(jià)上漲是要嚴控的，庫存也是要去的。

2015年開(kāi)啟的是全國性的去庫存，2019年將會(huì )是局部去庫存。郊區庫存大，房?jì)r(jià)低，就定向放松，給郊區大力去庫存，市區供不應求，房?jì)r(jià)上漲有壓力，政策就繼續嚴控。

高庫存是地方經(jīng)濟的毒瘤，哪里有庫存，哪里就必定會(huì )有政策定向放松。去庫存的過(guò)程也是房?jì)r(jià)短暫上漲的過(guò)程，能漲多久，就要看政策持續多久。

所以，每一位買(mǎi)房者，必須聰明起來(lái)，以后不會(huì )再有全國統考的試卷，必定都是各個(gè)城市自主出題?？吹礁舯诔鞘蟹?jì)r(jià)大漲，千萬(wàn)別眼饞，你所在的城市萬(wàn)年不漲也是有可能的。

樓市里躺賺的時(shí)代已經(jīng)一去不返，能從樓市里賺錢(qián)也將變得越來(lái)越難。

投資和自住的界限

很多朋友咨詢(xún)我時(shí)，都會(huì )說(shuō)自己是自住加投資。說(shuō)白了就是既想住的舒服，又想升值快。

殊不知，房產(chǎn)投資和自住是有很大區別的。

投資的首選，是那種租賃需求旺盛的小區，地鐵口，CBD旁，產(chǎn)業(yè)園附近，碼農、白領(lǐng)、大學(xué)畢業(yè)生聚集的小區。租金越高，越有投資價(jià)值，出租越快，升值就會(huì )越快。因為，租賃需求最終都會(huì )轉化成買(mǎi)房需求。強大的租賃需求，才是房產(chǎn)升值的核心支撐。

但如果是要自住，尤其是打算作為第一居所長(cháng)期自住的話(huà)，則要盡量避免那種出租率過(guò)高的小區。因為，換手率太高，頻繁買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，頻繁裝修，不安靜也不安全。真正適合居住的小區，是那種掛牌率極低，業(yè)主極為惜售，出一套賣(mài)一套的小區。大隱隱于市，低調不張揚。

投資一定要選擇好拋的房子，需求越大越有投資價(jià)值，而絕不是房子越好越值得投資。

千萬(wàn)記住一句話(huà)：千金買(mǎi)有鄰，萬(wàn)金買(mǎi)無(wú)鄰，自住買(mǎi)豪宅，投資買(mǎi)普宅。

寧買(mǎi)老破小，不碰老破大

業(yè)界一直有人唱空老破小，我覺(jué)得情有可原。因為他們沒(méi)有從老破小里獲過(guò)利，根本不懂老破小的價(jià)值所在。

我可以負責任的說(shuō)：所有唱空老破小的，都是外行，所有讓你別碰老破小的都是毫無(wú)實(shí)戰經(jīng)驗的偽磚家。

以上海為例，多年以來(lái)，在每月2萬(wàn)來(lái)套的二手住宅成交量中，總價(jià)300萬(wàn)元以?xún)鹊某山徽急仁冀K接近70%，300-500萬(wàn)元的成交占比則是20%左右，而500萬(wàn)元以上的成交占比只有10%。

也就是說(shuō)，在上海，70%的二手房成交量都是老破小。老破小的生命力要遠遠超出你的想像。北京、廣州、深圳同樣如此。

老破小的價(jià)值可以用以下兩個(gè)公式衡量：

未拆遷老破小的價(jià)值=土地樓板價(jià)+學(xué)區價(jià)值+房租收益

拆遷老破小的價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)格+價(jià)格補貼+面積補貼+簽約獎勵+搬遷獎勵+貨幣補償獎勵或安置房?jì)r(jià)差=市值×200%(上海動(dòng)遷政策)

真正的高手投資老破小，都是租金完全覆蓋月供，一孩二孩享受學(xué)區，長(cháng)持10年以上，再給孩子留份待拆的遺產(chǎn)，占盡這個(gè)城市所有的利好。

相反，超過(guò)20年房齡的老破大電梯高層才是大家最應該及早舍棄的資產(chǎn)。因為，老破大單價(jià)比老破小高，得房率低于老破小，租售比低，升值跑輸大盤(pán)，物業(yè)基本沒(méi)有，電梯年久失修，一梯多戶(hù)，環(huán)境不好，最關(guān)鍵的是這輩子都等不到拆遷。

老破大的缺點(diǎn)要遠遠多于老破小，但是卻唯獨沒(méi)有拆遷的可能性。

老破大是自住和投資的禁區，珍愛(ài)生命，請避而遠之。

買(mǎi)房第一原則

很多人買(mǎi)房有個(gè)誤區，就是按照總預算來(lái)選房，總價(jià)合適就買(mǎi)。

其實(shí)，房子的競爭力和總價(jià)關(guān)系不大，而是完全由單價(jià)決定的。

你入手的房子單價(jià)低，升值空間就大，因為同一板塊內，品質(zhì)類(lèi)似的小區最終單價(jià)都會(huì )拉平。最差的房子就是那種，總價(jià)低，單價(jià)高的房子，因為房?jì)r(jià)天花板已經(jīng)限定，高單價(jià)也就意味著(zhù)升值空間的喪失。

所以，買(mǎi)房要選擇被低估的房子，選擇毛坯的房子、選擇開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)的房子，以及房東資金鏈斷裂急拋的房子。

真正的高手，玩的都是二手房，因為，二手房才有靈活的差價(jià)操作空間。

買(mǎi)房第一原則，絕不是看的順眼，而是單價(jià)足夠便宜，投資尤其如此。

剛需才是高房?jì)r(jià)的罪魁禍首

以前，國人認為房?jì)r(jià)是被炒房客和開(kāi)發(fā)商炒高的?，F在，還有這么幼稚想法的人應該越來(lái)越少了。

房?jì)r(jià)里60%是土地價(jià)格，這個(gè)早已不是機密。但真正推高房?jì)r(jià)的不是炒房客，不是開(kāi)發(fā)商，更不是地方政府，而是剛需客自己。

因為不管是投資房還是自住房，最終接盤(pán)的一定是真正的自住剛需。房?jì)r(jià)之所以能漲那么高，光靠炒房客和開(kāi)發(fā)商根本拉不上去，最終為高房?jì)r(jià)買(mǎi)單的都是實(shí)實(shí)在在的剛需自住群體。

炒房客是為收割剛需而生的。沒(méi)有炒房客，剛需還存在，但沒(méi)有剛需，炒房客就會(huì )絕跡。

現在，在大城市買(mǎi)房，任何一單二手房交易中，上下家同時(shí)關(guān)聯(lián)3-5套房子，是極為普遍的。只有當最低階的純首套剛需開(kāi)始買(mǎi)房，才會(huì )有接下來(lái)的一連串置換改善需求，直到最后的一棒買(mǎi)到新房為止。

這叫做剛需聯(lián)動(dòng)。沒(méi)有純剛需的入場(chǎng)，所有改善和投資都將是一潭死水，沒(méi)有純剛需小白的推動(dòng)，所有房產(chǎn)都將是紙上財富，毫無(wú)價(jià)值可言。所以，剛需的鼓勵政策不出臺，樓市根本沒(méi)戲。

剛需客關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的存亡。所以，房?jì)r(jià)還會(huì )不會(huì )漲，短期要看政策，長(cháng)期必須看剛需。

無(wú)筍不樓市

2019年已經(jīng)過(guò)半，今年的樓市行情基本可以確定了：靜淡市。

2018年下半年是熊市，熊市就是冬眠，捂緊荷包收縮戰線(xiàn)過(guò)冬。2019年是靜淡市，靜淡市的特點(diǎn)就是撿筍，無(wú)筍不樓市，只有筍盤(pán)才有成交量。牛市何時(shí)來(lái)，沒(méi)人知道，但我知道，只有全民搶房才是牛市。

2019年的市場(chǎng)里只能容得下剛需，只有剛需的市場(chǎng)就是買(mǎi)方市場(chǎng)。2019是剛需年，更是撿筍年，只有便宜房子才賣(mài)得掉，一二手均是。

如果你是買(mǎi)房者，請多看多比較，誰(shuí)便宜買(mǎi)誰(shuí)，切莫錯過(guò)國家給你創(chuàng )造的良機。如果你是賣(mài)房者，千萬(wàn)別覺(jué)得賣(mài)便宜了就虧，早拋早劃算，你買(mǎi)進(jìn)時(shí)同樣可以砍價(jià)。

最好的樓市和最壞的樓市

沒(méi)有親身經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整周期的人，根本不懂什么叫牛市，什么叫熊市!而真正的行家，必須至少經(jīng)歷過(guò)2-3個(gè)周期。

我曾經(jīng)親身體驗過(guò)，20組看房人在門(mén)外排隊等待看房，房東一晚上跳價(jià)50萬(wàn)。也體會(huì )過(guò)，買(mǎi)房人毅然決然的扔掉5萬(wàn)定金，決定不買(mǎi)房。

最“好”的樓市，是對地方政府有利，對炒房客有利，而最“壞”的樓市，是剛需不敢買(mǎi)房，改善的換不起房。

牛市，是剛需的噩夢(mèng)，熊市，是剛需的枷鎖。

20年來(lái)，國人第一次體會(huì )到了啥叫真正健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房住不炒的2019年，希望可以走的更遠。

本文來(lái)源：柯談地產(chǎn)觀(guān)，作者：柯談