規(guī)模和產(chǎn)品，誰在主導(dǎo)房企地位？

根據(jù)克而瑞近日發(fā)布的2019重慶房企上半年銷售排行榜，這里整理出前20名重慶房企，在銷售均價(jià)和銷售面積上的排名，對(duì)照他們?cè)诹髁堪窈蜋?quán)益榜的表現(xiàn)，思索這個(gè)問題。

【銷售均價(jià)排名】

萬科、香港置地、金融街、龍湖、金輝、東原、華宇、中國鐵建、恒大、保利、綠城、旭輝、碧桂園、招商蛇口、金科、新城、協(xié)信、中駿、華潤、融創(chuàng)。

【銷售面積排名】

融創(chuàng)、龍湖、金科、萬科、恒大、華潤、保利、金輝、碧桂園、新城、旭輝、協(xié)信、招商蛇口、金融街、香港置地、華宇、中國鐵建、中駿、東原、綠城。

（銷售均價(jià)反映市場對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可，銷售面積反映房企的規(guī)?；б?。）

1.

融創(chuàng)流量金額第一，權(quán)益金額第二，雙雙實(shí)力領(lǐng)先，但其在銷售均價(jià)和銷售面積上的排名則是最前和最末，可見，其主要靠規(guī)模取勝。

2.

融創(chuàng)和龍湖、金科、萬科、恒大，壟斷了流量榜和權(quán)益榜的前五名，兩項(xiàng)排名中他們只是位置調(diào)換了一下，而龍湖、金科、萬科恒大的銷售面積排名緊跟融創(chuàng)，和流量榜出奇地一致。關(guān)于銷售均價(jià)，萬科、龍湖也是排名靠前，恒大、金科算中上水平。

在流量榜和權(quán)益榜的前五名魁主中，銷售面積占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢，銷售均價(jià)也擁有相對(duì)優(yōu)勢。

對(duì)房企來說，光靠優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品很難穩(wěn)坐榜單前列，利用資本進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張才能迅速占領(lǐng)市場是事實(shí)。光是前五名的市場集中度就高達(dá)45.52%，證明了這一點(diǎn)。規(guī)模占優(yōu)勢的房企，更方便整合資源優(yōu)勢，產(chǎn)品質(zhì)量也不會(huì)差到哪去。

3.

碧桂園躋身流量榜前十，權(quán)益榜則為十一名。而其在銷售面積上的排名位列第九，在銷售均價(jià)上的排名則落后于十名外?？赏茢啵且?guī)?；鲩L帶動(dòng)碧桂園提升排名，其產(chǎn)品特色的競爭力尚不明顯。

在銷售均價(jià)和銷售面積上，協(xié)信與碧桂園的情況類似，銷售面積排名相對(duì)靠前，銷售均價(jià)并不出彩。房企想要提升排名，相對(duì)于產(chǎn)品，規(guī)模的作用占主導(dǎo)。

4.

觀察流量榜和權(quán)益榜的十名到二十名得主，中駿、新城、華宇在銷售均價(jià)和銷售面積的排名基本一致，他們屬于規(guī)模和產(chǎn)品均衡發(fā)展。而香港置地、金融街的銷售均價(jià)明顯占優(yōu)勢，分別為第二、第三，僅次于融創(chuàng)，但因?yàn)殇N售面積尚存發(fā)展空間，所以沒進(jìn)入流量榜和權(quán)益榜的前十名。

5.

從以上排名比較來看，規(guī)模對(duì)排名的影響更重要。不過，除了像融創(chuàng)這樣規(guī)模一騎絕塵的企業(yè)，能夠在產(chǎn)品不出彩的情況下依然遙遙領(lǐng)先，其他企業(yè)若想進(jìn)入前五名，主要依靠銷售面積，但銷售均價(jià)也不能拖后腿。

但看碧桂園和協(xié)信，相對(duì)于銷售面積的良好發(fā)展，銷售均價(jià)是短板，他們徘徊在流量榜和權(quán)益榜十名左右，進(jìn)一步突破則有難度。所以，均衡發(fā)展的企業(yè)，在具備產(chǎn)品優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，日后尋求規(guī)?；l(fā)展，很有可能殺入前五名。從這個(gè)角度判斷，香港置地、金融街有望厚積薄發(fā)，未來的實(shí)力不容小覷。

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分析以后發(fā)現(xiàn)，規(guī)模和產(chǎn)品的關(guān)系不簡單。對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論家溫鵬春分享了個(gè)人見解。

九沛?zhèn)髅?/strong>：近年來，許多房企利用資本運(yùn)作迅速擴(kuò)張規(guī)模，您覺得這種資本主導(dǎo)的發(fā)展方式，對(duì)企業(yè)長期發(fā)展的利弊是什么？

溫鵬春：通過資本運(yùn)作快速擴(kuò)張是房地產(chǎn)公司搶占市場的重要手段之一，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)本身特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)大都是高負(fù)債驅(qū)動(dòng)型公司，但就長期而言，我認(rèn)為資本驅(qū)動(dòng)所產(chǎn)生的規(guī)模擴(kuò)張與利潤效應(yīng)正在逐步面臨新的更多的挑戰(zhàn)，一方面房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并無放松跡象，另外需求端觀望氣氛明顯上升，買盤出現(xiàn)一定程度的弱化，因此單純的依靠資本杠桿來驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式將會(huì)面臨更大的挑戰(zhàn)。

九沛?zhèn)髅?/strong>：在“限房價(jià)、競地價(jià)”的政策下，許多房企開發(fā)“高低配”樓盤，同一個(gè)小區(qū)里，別墅、聯(lián)排、高層等戶型的選擇多樣化，您個(gè)人會(huì)選擇什么樣的房子進(jìn)行投資？

溫鵬春：投資的角度來講當(dāng)前階段我不會(huì)重點(diǎn)選擇房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)關(guān)注其他收益率更高且處于行業(yè)剛需上升期的行業(yè)。

九沛?zhèn)髅剑?/strong>其他收益率更高且處于行業(yè)剛需上升期的行業(yè)，您能舉個(gè)例子嗎？

溫鵬春：我本身重點(diǎn)關(guān)注股票二級(jí)市場投資，其中有很多具備剛需和高收益率的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，是我關(guān)注的重點(diǎn)。

九沛?zhèn)髅?/strong>：對(duì)房企來說，通過資本迅速擴(kuò)張是一種發(fā)展路徑，認(rèn)真打造好產(chǎn)品也是一種發(fā)展路徑，您認(rèn)為規(guī)模和產(chǎn)品，哪個(gè)決定著房企的發(fā)展？

溫鵬春：規(guī)模和產(chǎn)品同等重要，產(chǎn)品差異化和品質(zhì)化是根本發(fā)展之道，是打造品牌化的基石，而規(guī)?；梢云鸬綖槠髽I(yè)發(fā)展推波助瀾的強(qiáng)大推動(dòng)力作用，不僅利于鞏固品牌，也利于快速占領(lǐng)市場份額，兩者不可偏廢，缺一不可，但如果盲目追求杠桿驅(qū)動(dòng)，則一旦市場陷入調(diào)整，也會(huì)讓企業(yè)雪上加霜。

記者手記：市場永遠(yuǎn)不會(huì)忘記競爭

七十五歲的褚老十年磨一劍，讓褚橙的種子長滿哀牢山。頭頂草帽，腳踏山泥，他在橙樹下走過的那些季節(jié)，也見陽光，也見風(fēng)霜。白駒縱然過隙，滄海已成桑田，橙子壓低了樹枝，固執(zhí)的老人依舊固執(zhí)。褚時(shí)健反對(duì)資本致富的捷徑，重視實(shí)業(yè)精神，“實(shí)實(shí)在在掙錢，才能拿得住。”

規(guī)?；l(fā)展是志向，是格局，但房企過分依賴資本運(yùn)作不可取。資本可以幫助房企迅速擴(kuò)張，但每一個(gè)項(xiàng)目都需要人操盤，都離不開產(chǎn)品。產(chǎn)品基礎(chǔ)若不牢，企業(yè)難免登高跌重。

市場永遠(yuǎn)不會(huì)忘記競爭。正因如此，房企更應(yīng)謹(jǐn)記實(shí)業(yè)精神，將心血傾注在產(chǎn)品上。畢竟，缺乏好的產(chǎn)品，再強(qiáng)大的資本市場也是泡沫。

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