規模和產(chǎn)品，誰(shuí)在主導房企地位？

根據克而瑞近日發(fā)布的2019重慶房企上半年銷(xiāo)售排行榜，這里整理出前20名重慶房企，在銷(xiāo)售均價(jià)和銷(xiāo)售面積上的排名，對照他們在流量榜和權益榜的表現，思索這個(gè)問(wèn)題。

【銷(xiāo)售均價(jià)排名】

萬(wàn)科、香港置地、金融街、龍湖、金輝、東原、華宇、中國鐵建、恒大、保利、綠城、旭輝、碧桂園、招商蛇口、金科、新城、協(xié)信、中駿、華潤、融創(chuàng )。

【銷(xiāo)售面積排名】

融創(chuàng )、龍湖、金科、萬(wàn)科、恒大、華潤、保利、金輝、碧桂園、新城、旭輝、協(xié)信、招商蛇口、金融街、香港置地、華宇、中國鐵建、中駿、東原、綠城。

（銷(xiāo)售均價(jià)反映市場(chǎng)對產(chǎn)品的認可，銷(xiāo)售面積反映房企的規?；б?。）

1.

融創(chuàng )流量金額第一，權益金額第二，雙雙實(shí)力領(lǐng)先，但其在銷(xiāo)售均價(jià)和銷(xiāo)售面積上的排名則是最前和最末，可見(jiàn)，其主要靠規模取勝。

2.

融創(chuàng )和龍湖、金科、萬(wàn)科、恒大，壟斷了流量榜和權益榜的前五名，兩項排名中他們只是位置調換了一下，而龍湖、金科、萬(wàn)科恒大的銷(xiāo)售面積排名緊跟融創(chuàng )，和流量榜出奇地一致。關(guān)于銷(xiāo)售均價(jià)，萬(wàn)科、龍湖也是排名靠前，恒大、金科算中上水平。

在流量榜和權益榜的前五名魁主中，銷(xiāo)售面積占據了絕對優(yōu)勢，銷(xiāo)售均價(jià)也擁有相對優(yōu)勢。

對房企來(lái)說(shuō)，光靠?jì)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品很難穩坐榜單前列，利用資本進(jìn)行規模擴張才能迅速占領(lǐng)市場(chǎng)是事實(shí)。光是前五名的市場(chǎng)集中度就高達45.52%，證明了這一點(diǎn)。規模占優(yōu)勢的房企，更方便整合資源優(yōu)勢，產(chǎn)品質(zhì)量也不會(huì )差到哪去。

3.

碧桂園躋身流量榜前十，權益榜則為十一名。而其在銷(xiāo)售面積上的排名位列第九，在銷(xiāo)售均價(jià)上的排名則落后于十名外?？赏茢?，是規?；鲩L(cháng)帶動(dòng)碧桂園提升排名，其產(chǎn)品特色的競爭力尚不明顯。

在銷(xiāo)售均價(jià)和銷(xiāo)售面積上，協(xié)信與碧桂園的情況類(lèi)似，銷(xiāo)售面積排名相對靠前，銷(xiāo)售均價(jià)并不出彩。房企想要提升排名，相對于產(chǎn)品，規模的作用占主導。

4.

觀(guān)察流量榜和權益榜的十名到二十名得主，中駿、新城、華宇在銷(xiāo)售均價(jià)和銷(xiāo)售面積的排名基本一致，他們屬于規模和產(chǎn)品均衡發(fā)展。而香港置地、金融街的銷(xiāo)售均價(jià)明顯占優(yōu)勢，分別為第二、第三，僅次于融創(chuàng )，但因為銷(xiāo)售面積尚存發(fā)展空間，所以沒(méi)進(jìn)入流量榜和權益榜的前十名。

5.

從以上排名比較來(lái)看，規模對排名的影響更重要。不過(guò)，除了像融創(chuàng )這樣規模一騎絕塵的企業(yè)，能夠在產(chǎn)品不出彩的情況下依然遙遙領(lǐng)先，其他企業(yè)若想進(jìn)入前五名，主要依靠銷(xiāo)售面積，但銷(xiāo)售均價(jià)也不能拖后腿。

但看碧桂園和協(xié)信，相對于銷(xiāo)售面積的良好發(fā)展，銷(xiāo)售均價(jià)是短板，他們徘徊在流量榜和權益榜十名左右，進(jìn)一步突破則有難度。所以，均衡發(fā)展的企業(yè)，在具備產(chǎn)品優(yōu)勢的基礎上，日后尋求規?；l(fā)展，很有可能殺入前五名。從這個(gè)角度判斷，香港置地、金融街有望厚積薄發(fā)，未來(lái)的實(shí)力不容小覷。

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分析以后發(fā)現，規模和產(chǎn)品的關(guān)系不簡(jiǎn)單。對此，財經(jīng)評論家溫鵬春分享了個(gè)人見(jiàn)解。

九沛傳媒：近年來(lái)，許多房企利用資本運作迅速擴張規模，您覺(jué)得這種資本主導的發(fā)展方式，對企業(yè)長(cháng)期發(fā)展的利弊是什么？

溫鵬春：通過(guò)資本運作快速擴張是房地產(chǎn)公司搶占市場(chǎng)的重要手段之一，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)本身特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)大都是高負債驅動(dòng)型公司，但就長(cháng)期而言，我認為資本驅動(dòng)所產(chǎn)生的規模擴張與利潤效應正在逐步面臨新的更多的挑戰，一方面房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策并無(wú)放松跡象，另外需求端觀(guān)望氣氛明顯上升，買(mǎi)盤(pán)出現一定程度的弱化，因此單純的依靠資本杠桿來(lái)驅動(dòng)的發(fā)展模式將會(huì )面臨更大的挑戰。

九沛傳媒：在“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的政策下，許多房企開(kāi)發(fā)“高低配”樓盤(pán)，同一個(gè)小區里，別墅、聯(lián)排、高層等戶(hù)型的選擇多樣化，您個(gè)人會(huì )選擇什么樣的房子進(jìn)行投資？

溫鵬春：投資的角度來(lái)講當前階段我不會(huì )重點(diǎn)選擇房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì )關(guān)注其他收益率更高且處于行業(yè)剛需上升期的行業(yè)。

九沛傳媒：其他收益率更高且處于行業(yè)剛需上升期的行業(yè)，您能舉個(gè)例子嗎？

溫鵬春：我本身重點(diǎn)關(guān)注股票二級市場(chǎng)投資，其中有很多具備剛需和高收益率的優(yōu)質(zhì)標的，是我關(guān)注的重點(diǎn)。

九沛傳媒：對房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)資本迅速擴張是一種發(fā)展路徑，認真打造好產(chǎn)品也是一種發(fā)展路徑，您認為規模和產(chǎn)品，哪個(gè)決定著(zhù)房企的發(fā)展？

溫鵬春：規模和產(chǎn)品同等重要，產(chǎn)品差異化和品質(zhì)化是根本發(fā)展之道，是打造品牌化的基石，而規?；梢云鸬綖槠髽I(yè)發(fā)展推波助瀾的強大推動(dòng)力作用，不僅利于鞏固品牌，也利于快速占領(lǐng)市場(chǎng)份額，兩者不可偏廢，缺一不可，但如果盲目追求杠桿驅動(dòng)，則一旦市場(chǎng)陷入調整，也會(huì )讓企業(yè)雪上加霜。

記者手記：市場(chǎng)永遠不會(huì )忘記競爭

七十五歲的褚老十年磨一劍，讓褚橙的種子長(cháng)滿(mǎn)哀牢山。頭頂草帽，腳踏山泥，他在橙樹(shù)下走過(guò)的那些季節，也見(jiàn)陽(yáng)光，也見(jiàn)風(fēng)霜。白駒縱然過(guò)隙，滄海已成桑田，橙子壓低了樹(shù)枝，固執的老人依舊固執。褚時(shí)健反對資本致富的捷徑，重視實(shí)業(yè)精神，“實(shí)實(shí)在在掙錢(qián)，才能拿得住。”

規?；l(fā)展是志向，是格局，但房企過(guò)分依賴(lài)資本運作不可取。資本可以幫助房企迅速擴張，但每一個(gè)項目都需要人操盤(pán)，都離不開(kāi)產(chǎn)品。產(chǎn)品基礎若不牢，企業(yè)難免登高跌重。

市場(chǎng)永遠不會(huì )忘記競爭。正因如此，房企更應謹記實(shí)業(yè)精神，將心血傾注在產(chǎn)品上。畢竟，缺乏好的產(chǎn)品，再強大的資本市場(chǎng)也是泡沫。