“它是改變游戲規則的公司之一。”

1200個(gè)城鎮，400萬(wàn)名業(yè)主，55億扶貧款，2800多億權益銷(xiāo)售額……新“房企一哥”的進(jìn)取與溫情。

碧桂園衛冕，勻加速出線(xiàn)

八月暑熾，在一城一策精準調控的樓市“冰鎮模式”下，60多家A股H股房企紛紛交出年中答卷。

總營(yíng)收2020.1億元，同比增長(cháng)53.2%，位列行業(yè)第一;

毛利潤548.6億元，增長(cháng)56.9%，行業(yè)第一;

權益銷(xiāo)售金額2819.5億元、權益銷(xiāo)售面積3129萬(wàn)㎡，雙料第一。

8月22日，碧桂園發(fā)布2019年中期業(yè)績(jì)，營(yíng)收、毛利潤、凈利潤、銷(xiāo)售額、每股盈利與派息等核心業(yè)績(jì)均實(shí)現大漲。

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在連續兩年成為新晉“房企一哥”后，碧桂園2019年中場(chǎng)似乎無(wú)懸念衛冕。

橋頭堡的穩固攀高趕走了一絲行業(yè)涼意。據統計，2019年上半年各地發(fā)起的樓市調控達到創(chuàng )紀錄的251次。

在堅定調控和融資環(huán)境趨緊的大環(huán)境下，不論以“賺速”、杠桿率、產(chǎn)銷(xiāo)動(dòng)能還是資產(chǎn)回報率為指標來(lái)進(jìn)行業(yè)績(jì)“體檢”，碧桂園都不失為一個(gè)強健的范本。

6個(gè)月實(shí)現凈利潤230.6億元，同比增長(cháng)41.3%;

上半年股東應占凈利潤156.4億，半年派息49.53億人民幣，占核心凈利潤的31%;

地產(chǎn)項目總數增至2381個(gè)，權益銷(xiāo)售現金回籠2659.4億元，回款率94.3%領(lǐng)跑行業(yè);

截至6月底可用現金額2228.4億元，未使用銀行授信額超三千億，凈負債率連續12年低于70%……

盈利基數大還能繼續保持高位增長(cháng)，項目總量擴增的同時(shí)資金回籠強勁，業(yè)務(wù)持續擴大但杠桿率沒(méi)有增加，借貸率遠低于行業(yè)平均水平而回報率遠高于行業(yè)水平。

高盈利高回報+低杠桿低風(fēng)險，從投資者角度看，這是一個(gè)很不容易在地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現兼顧的財務(wù)結構。

“它是改變游戲規則的公司之一。”這是花旗銀行對碧桂園的評價(jià)。

所謂“改變游戲規則”，一是弱化房地產(chǎn)高風(fēng)險高收益的運作模式，追求低負債穩定回報的價(jià)值投資規律;二是克服房企隨宏觀(guān)周期大起大落的業(yè)績(jì)波動(dòng)，追求跨周期的平穩增長(cháng)慣性。

兩個(gè)改變都需要對一些行業(yè)傳統做出顛覆，需要反復權衡市場(chǎng)布局，以創(chuàng )新模式拉升業(yè)務(wù)效率和經(jīng)營(yíng)管理水平。

碧桂園表現出的強者恒強，戰略判斷和業(yè)務(wù)實(shí)干哪樣都不可缺少。

五環(huán)外打野，金三角奪魁

2015~2018年，三年時(shí)間，碧桂園從1400億干到7000億，從中國房企前十殺入前三再到魁首，從世界500強榜上無(wú)名兩年躍至第177位。

同樣的增長(cháng)規模，恒大用了5年，萬(wàn)科7年，綠地9年。

這不可思議的逆襲，讓“運氣好”“躺贏(yíng)”這些詞成為外界形容碧桂園的定語(yǔ)。市場(chǎng)似乎已經(jīng)淡忘，中國樓市的新晉王者當年是從怎樣的被質(zhì)疑與被漠視中開(kāi)場(chǎng)。

時(shí)間拉回到2014年。

彼時(shí)的中國樓市，萬(wàn)科已穩坐頭牌許多年，恒大手握北京數千套房源，融創(chuàng )以上海為據點(diǎn)問(wèn)鼎長(cháng)三角地王，綠地、萬(wàn)達、保利等一線(xiàn)房企將核心城市瓜分殆盡。

那時(shí)的碧桂園，在三四線(xiàn)城市耕耘潛行了二十多年，連北京、上海、深圳、成都等大城市的門(mén)都還沒(méi)撞開(kāi)。

2014年，中國樓市在高庫存周期下一夜入冬，很多中小城市過(guò)度開(kāi)發(fā)后留下的爛尾“空城”刷屏媒體頭條。這一年，深扎三四線(xiàn)的碧桂園被摁在地上唱衰，業(yè)績(jì)也幾乎原地踏步。

到了2015年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)幾乎齊齊退守五環(huán)內，避三四線(xiàn)如瘟疫，碧桂園出人意外地蹲守下沉市場(chǎng)不挪窩，并提出了“深耕三四線(xiàn)，擁抱一二線(xiàn)”的兩條腿戰略。

令人始料未及的是，小城之殤只經(jīng)歷了短暫谷底，很快就在轟隆向前的城鎮化浪潮下迎來(lái)一輪去庫存周期，加之央行投放PSL(抵押補充貸款)解決融資難題以及棚改貨幣化的政策支持，2015年后，中國三四線(xiàn)城市在5000~6000萬(wàn)進(jìn)城農民的腳步下，開(kāi)啟樓市之春。

就是從這一年起，碧桂園“三四五線(xiàn)全覆蓋”的布局收獲了平均每年增長(cháng)140%、三年翻5倍的業(yè)績(jì)回報。潮水般的資金回籠反過(guò)來(lái)助攻碧桂園在一二線(xiàn)城市快馬長(cháng)槍、后來(lái)居上，雙引擎驅動(dòng)奪速前進(jìn)。

“黑馬”故事就此上演。

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很多年后，當人們感嘆碧桂園“在三四五線(xiàn)躺贏(yíng)”、“運氣好”、“撞上了中國城鎮化中進(jìn)程速度最快、房子需求最猛的一波紅利”時(shí)，很少有人記得當年小城市陷入“鬼城”魔咒時(shí)逆勢而上的決斷和風(fēng)險。

“我的職業(yè)生涯歷經(jīng)數次地產(chǎn)行業(yè)周期，波動(dòng)才是這個(gè)行業(yè)的常態(tài);中國城鎮化是一股不可逆的時(shí)代大潮，地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)規模將仍然龐大。”

直至今天，農民出身的碧桂園董事長(cháng)楊國強一如既往看好低線(xiàn)城市的潛力。他認為農民工在大城市買(mǎi)不起房，最大的需求是“在有學(xué)校、醫療等基本配套且房?jì)r(jià)在萬(wàn)元以下的城鎮居住”。

截至2019年上半年，碧桂園業(yè)務(wù)遍布內地31個(gè)省級單位的279個(gè)地級市、1235個(gè)縣鎮，項目總數2381個(gè);所有項目平均售價(jià)9011元/㎡，維持在一線(xiàn)房企的最低水平。

中國大陸總共333個(gè)地級行政單位，碧桂園在地、縣兩級的覆蓋率分別達到83.5%、43.2%。

“有縣就有碧桂園”，“三四五線(xiàn)城市之王”，“規模最大、布局最廣的房企”……這些說(shuō)法并非虛夸。

按項目所在地分，碧桂園目前位于一二線(xiàn)和三四五線(xiàn)的銷(xiāo)售金額比例是39:61。

那些遍布三四五線(xiàn)的絕對大盤(pán)和北上廣深的碧桂園中心、科技小鎮以及壯麗的森林城市一起構成了碧桂園的兩個(gè)增長(cháng)極，讓兩條腿走路的戰略日漸趨衡。

截至今年6月底，碧桂園在長(cháng)三角可售權益資源3589億，粵港澳大灣區的可售權益資源達3,467億元。

涵蓋五大城市群在內，碧桂園目前在國內可售資源合計達到2.7838萬(wàn)億元——這個(gè)數字是去年中國top5房企全年銷(xiāo)售額的總和——幾乎鎖定了未來(lái)三到四年的銷(xiāo)售量。

三駕馬車(chē)，提質(zhì)控速

姿態(tài)放低，低到讓別人忽略你、低估你。視野拔高，高到可以在紛擾浮動(dòng)中穩賺大周期。

碧桂園的做事風(fēng)格，在結果呈現出來(lái)之前常常讓外行摸不著(zhù)頭緒。

去年夏天，碧桂園先后上馬現代農業(yè)和機器人兩大新業(yè)務(wù)。

消息一出，冷眼無(wú)數。

農業(yè)，土味十足;機器人，離題千里。都是長(cháng)周期、大投入、慢回報的業(yè)務(wù)，沒(méi)有一個(gè)能在短期內實(shí)現高收益或者拉升資本市場(chǎng)估值。

碧桂園究竟在下一盤(pán)什么棋?

“40年前我是種田的，用過(guò)鋤頭種地、用過(guò)牛犁田，開(kāi)過(guò)手扶拖拉機。”操著(zhù)濃重粵語(yǔ)口音的楊國強，像當年看好三四五線(xiàn)城市一樣，目光落到還有8億農民居住的農村。

在那里，碧桂園要做的不是拿地蓋樓，而是借助自己的資金和產(chǎn)業(yè)力量發(fā)展現代設施農業(yè)，在提高農民生產(chǎn)力、幫助農村振興的同時(shí)，打造一條農產(chǎn)品生產(chǎn)與銷(xiāo)售全產(chǎn)業(yè)鏈，以“健康、好吃、實(shí)惠”的農產(chǎn)供應體系支持碧桂園社區零售平臺，為地產(chǎn)主業(yè)增添附加值。

“采用大型農耕設備提高生產(chǎn)力，中國才有機會(huì )實(shí)現農業(yè)現代化，這是中國的未來(lái)。”

同樣在碧桂園“未來(lái)版圖”中發(fā)光的，還有機器人產(chǎn)業(yè)。

2019年8月20日，央視《共和國發(fā)展成就巡禮·廣東篇》直播鏡頭下，碧桂園博智林機器人實(shí)驗中心的3款建筑機器人演示了地磚鋪貼、墻紙鋪貼及PC內墻板安裝等多項精密操作。

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“機器人是解決安全和質(zhì)量的好手段。”去年7月碧桂園宣布成立機器人公司時(shí)，也意料之中地收到諸多不理解和不看好。

從古至今，建筑都是高危行業(yè)，這方面，在全國上馬數千個(gè)在建項目的碧桂園也曾同行業(yè)其他房企一樣吃過(guò)沉痛教訓。

安全生產(chǎn)需要強化管理，更需要技術(shù)助力，可是在A(yíng)I、智能技術(shù)蓬勃發(fā)展的今天，幾乎沒(méi)有人專(zhuān)門(mén)為這個(gè)傳統行業(yè)做高科技嫁接。

楊國強為碧桂園機器人產(chǎn)業(yè)定下的目標，除了把高科技應用到建筑領(lǐng)域、社區服務(wù)、生活起居等場(chǎng)景中，提高生產(chǎn)率和核心競爭力之外，更重要的是從根本上解決安全和質(zhì)量問(wèn)題。

“零傷亡、零事故率。”這是碧桂園這場(chǎng)技術(shù)跨界的最大目標之一。

愿望是美好的，可開(kāi)局卻是不被大家看好的。

這些年地產(chǎn)大佬們掀起轉型高潮，有搞體育的，有搞教育的，有搞養老的，還有大批去搞造車(chē)的。“優(yōu)等生的轉型”格外引人注目，碧桂園最初公布地產(chǎn)、農業(yè)和機器人“三駕馬車(chē)”并列齊驅的新業(yè)務(wù)構想時(shí)，有人覺(jué)得在搞噱頭、假動(dòng)作，有人認為沒(méi)前途。

到今年8月，農業(yè)、機器人兩大業(yè)務(wù)上馬已滿(mǎn)一年。

過(guò)去一年，碧桂園與17家中外單位簽署農業(yè)合作協(xié)議，組隊到荷蘭、以色列學(xué)習智慧農業(yè)，將精選良種和肥料送到了精準扶貧的縣鄉地頭，公司投建的現代農業(yè)基地生產(chǎn)的西瓜也送進(jìn)了碧桂園社區零售店。

博智林機器人中心則迅速發(fā)展為已具規模的研發(fā)基地，在吸納了超1600人的研發(fā)團隊后，公司累計遞交申請專(zhuān)利500件，在研機器人30多種，其中9款已進(jìn)入工地測試應用。

新業(yè)務(wù)前途未知，但穩步行進(jìn)中。在地產(chǎn)、農業(yè)、機器人協(xié)同并進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結構初具雛形后，沉浸地產(chǎn)二十多年的碧桂園在新辟航道上開(kāi)啟進(jìn)化，再次出發(fā)。

永遠的進(jìn)化，不變的堅守

2019年，碧桂園創(chuàng )立第27年。

從佛山順德的一個(gè)小樓盤(pán)到遍布全球的2300多個(gè)品質(zhì)項目，從深耕郊區到看好三四線(xiàn)城市高質(zhì)量住宅，從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到以科技小鎮為代表開(kāi)啟產(chǎn)城融合的智慧城建設，從單一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)到投入機器人與現代農業(yè)、將科技創(chuàng )新注入傳統建筑業(yè)改造和農民生產(chǎn)力提升……

回顧碧桂園27年練級路徑，一步步走穩、走強、走到金字塔尖，在關(guān)鍵發(fā)展拐點(diǎn)上，似乎總能讓企業(yè)對行業(yè)周期“精準踩點(diǎn)”。

這種被業(yè)界稱(chēng)為“天氣預報員”般的節奏預判，助推碧桂園實(shí)現了一次次規模魚(yú)躍，也讓其在登頂C位之后被拿到放大鏡下深度解剖。

有人覺(jué)得它是靠三四線(xiàn)市場(chǎng)“一招鮮吃遍天”，有人認為它的薄利多銷(xiāo)是殺手锏，有人關(guān)注其內部執行力和賞罰激勵，有人覺(jué)得對職業(yè)經(jīng)理人的任用釋放了公司活力……

去年8月，人民日報以《解碼碧桂園發(fā)展秘籍》為題，解析了碧桂園“銷(xiāo)售額10年增30倍”的極速發(fā)展密碼。

定位精準的高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品線(xiàn)、標準化質(zhì)量管控、比傳統工藝節省1/3勞動(dòng)力成本且建造速度快1倍的建筑科技創(chuàng )新，還有滿(mǎn)足業(yè)主多元需求的物業(yè)服務(wù)與商娛、醫療、教育配套……

報道中對碧桂園一系列亮點(diǎn)的發(fā)掘，最終歸于楊國強那句話(huà)：“為老百姓建造又好又便宜的房子”。

又好又便宜，這五個(gè)字概括了一個(gè)普通人對房子最樸實(shí)的期待。

在憑借三四五線(xiàn)城市的大量項目布局幾乎成為“國民級”房企之后，碧桂園要讓幾百萬(wàn)小城普通家庭掏錢(qián)買(mǎi)賬，必須經(jīng)得起城鎮消費者最嚴苛的精打細算。

房?jì)r(jià)連續多年保持十強房企最低，緊緊跟進(jìn)城鎮化改造的最前沿布局項目，堅持以銷(xiāo)定產(chǎn)和按需拿地，從戶(hù)型到性?xún)r(jià)比緊密貼合中國真正想買(mǎi)房的剛需居民和進(jìn)城市民需求。

碧桂園不是什么天氣預報員，它更像一個(gè)市場(chǎng)偵察員和需求解讀員。

“節奏大師”般的踩點(diǎn)運氣或許只是表象。

過(guò)去27年，碧桂園的業(yè)務(wù)布局看起來(lái)時(shí)時(shí)在變，但價(jià)值導向始終未變——

回歸房地產(chǎn)民生屬性的本質(zhì)，在合適的地方蓋、以合適的價(jià)格賣(mài)，用新技術(shù)力量改造產(chǎn)業(yè)效率，提供穩定的物業(yè)質(zhì)素和標準化管理——這是碧桂園在新型城鎮化浪潮下被400萬(wàn)購房人選擇的本質(zhì)動(dòng)力，也是“人們對美好生活的向往”這一普世愿景下，一家聰明房企對居住哲學(xué)的吃透和堅守。

本文來(lái)源：華商韜略