“它是改變游戲規(guī)則的公司之一。”

1200個城鎮(zhèn)，400萬名業(yè)主，55億扶貧款，2800多億權(quán)益銷售額……新“房企一哥”的進取與溫情。

碧桂園衛(wèi)冕，勻加速出線

八月暑熾，在一城一策精準調(diào)控的樓市“冰鎮(zhèn)模式”下，60多家A股H股房企紛紛交出年中答卷。

總營收2020.1億元，同比增長53.2%，位列行業(yè)第一;

毛利潤548.6億元，增長56.9%，行業(yè)第一;

權(quán)益銷售金額2819.5億元、權(quán)益銷售面積3129萬㎡，雙料第一。

8月22日，碧桂園發(fā)布2019年中期業(yè)績，營收、毛利潤、凈利潤、銷售額、每股盈利與派息等核心業(yè)績均實現(xiàn)大漲。

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在連續(xù)兩年成為新晉“房企一哥”后，碧桂園2019年中場似乎無懸念衛(wèi)冕。

橋頭堡的穩(wěn)固攀高趕走了一絲行業(yè)涼意。據(jù)統(tǒng)計，2019年上半年各地發(fā)起的樓市調(diào)控達到創(chuàng)紀錄的251次。

在堅定調(diào)控和融資環(huán)境趨緊的大環(huán)境下，不論以“賺速”、杠桿率、產(chǎn)銷動能還是資產(chǎn)回報率為指標來進行業(yè)績“體檢”，碧桂園都不失為一個強健的范本。

6個月實現(xiàn)凈利潤230.6億元，同比增長41.3%;

上半年股東應占凈利潤156.4億，半年派息49.53億人民幣，占核心凈利潤的31%;

地產(chǎn)項目總數(shù)增至2381個，權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠2659.4億元，回款率94.3%領(lǐng)跑行業(yè);

截至6月底可用現(xiàn)金額2228.4億元，未使用銀行授信額超三千億，凈負債率連續(xù)12年低于70%……

盈利基數(shù)大還能繼續(xù)保持高位增長，項目總量擴增的同時資金回籠強勁，業(yè)務(wù)持續(xù)擴大但杠桿率沒有增加，借貸率遠低于行業(yè)平均水平而回報率遠高于行業(yè)水平。

高盈利高回報+低杠桿低風險，從投資者角度看，這是一個很不容易在地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)兼顧的財務(wù)結(jié)構(gòu)。

“它是改變游戲規(guī)則的公司之一。”這是花旗銀行對碧桂園的評價。

所謂“改變游戲規(guī)則”，一是弱化房地產(chǎn)高風險高收益的運作模式，追求低負債穩(wěn)定回報的價值投資規(guī)律;二是克服房企隨宏觀周期大起大落的業(yè)績波動，追求跨周期的平穩(wěn)增長慣性。

兩個改變都需要對一些行業(yè)傳統(tǒng)做出顛覆，需要反復權(quán)衡市場布局，以創(chuàng)新模式拉升業(yè)務(wù)效率和經(jīng)營管理水平。

碧桂園表現(xiàn)出的強者恒強，戰(zhàn)略判斷和業(yè)務(wù)實干哪樣都不可缺少。

五環(huán)外打野，金三角奪魁

2015~2018年，三年時間，碧桂園從1400億干到7000億，從中國房企前十殺入前三再到魁首，從世界500強榜上無名兩年躍至第177位。

同樣的增長規(guī)模，恒大用了5年，萬科7年，綠地9年。

這不可思議的逆襲，讓“運氣好”“躺贏”這些詞成為外界形容碧桂園的定語。市場似乎已經(jīng)淡忘，中國樓市的新晉王者當年是從怎樣的被質(zhì)疑與被漠視中開場。

時間拉回到2014年。

彼時的中國樓市，萬科已穩(wěn)坐頭牌許多年，恒大手握北京數(shù)千套房源，融創(chuàng)以上海為據(jù)點問鼎長三角地王，綠地、萬達、保利等一線房企將核心城市瓜分殆盡。

那時的碧桂園，在三四線城市耕耘潛行了二十多年，連北京、上海、深圳、成都等大城市的門都還沒撞開。

2014年，中國樓市在高庫存周期下一夜入冬，很多中小城市過度開發(fā)后留下的爛尾“空城”刷屏媒體頭條。這一年，深扎三四線的碧桂園被摁在地上唱衰，業(yè)績也幾乎原地踏步。

到了2015年，整個房地產(chǎn)行業(yè)幾乎齊齊退守五環(huán)內(nèi)，避三四線如瘟疫，碧桂園出人意外地蹲守下沉市場不挪窩，并提出了“深耕三四線，擁抱一二線”的兩條腿戰(zhàn)略。

令人始料未及的是，小城之殤只經(jīng)歷了短暫谷底，很快就在轟隆向前的城鎮(zhèn)化浪潮下迎來一輪去庫存周期，加之央行投放PSL(抵押補充貸款)解決融資難題以及棚改貨幣化的政策支持，2015年后，中國三四線城市在5000~6000萬進城農(nóng)民的腳步下，開啟樓市之春。

就是從這一年起，碧桂園“三四五線全覆蓋”的布局收獲了平均每年增長140%、三年翻5倍的業(yè)績回報。潮水般的資金回籠反過來助攻碧桂園在一二線城市快馬長槍、后來居上，雙引擎驅(qū)動奪速前進。

“黑馬”故事就此上演。

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很多年后，當人們感嘆碧桂園“在三四五線躺贏”、“運氣好”、“撞上了中國城鎮(zhèn)化中進程速度最快、房子需求最猛的一波紅利”時，很少有人記得當年小城市陷入“鬼城”魔咒時逆勢而上的決斷和風險。

“我的職業(yè)生涯歷經(jīng)數(shù)次地產(chǎn)行業(yè)周期，波動才是這個行業(yè)的常態(tài);中國城鎮(zhèn)化是一股不可逆的時代大潮，地產(chǎn)市場未來規(guī)模將仍然龐大。”

直至今天，農(nóng)民出身的碧桂園董事長楊國強一如既往看好低線城市的潛力。他認為農(nóng)民工在大城市買不起房，最大的需求是“在有學校、醫(yī)療等基本配套且房價在萬元以下的城鎮(zhèn)居住”。

截至2019年上半年，碧桂園業(yè)務(wù)遍布內(nèi)地31個省級單位的279個地級市、1235個縣鎮(zhèn)，項目總數(shù)2381個;所有項目平均售價9011元/㎡，維持在一線房企的最低水平。

中國大陸總共333個地級行政單位，碧桂園在地、縣兩級的覆蓋率分別達到83.5%、43.2%。

“有縣就有碧桂園”，“三四五線城市之王”，“規(guī)模最大、布局最廣的房企”……這些說法并非虛夸。

按項目所在地分，碧桂園目前位于一二線和三四五線的銷售金額比例是39:61。

那些遍布三四五線的絕對大盤和北上廣深的碧桂園中心、科技小鎮(zhèn)以及壯麗的森林城市一起構(gòu)成了碧桂園的兩個增長極，讓兩條腿走路的戰(zhàn)略日漸趨衡。

截至今年6月底，碧桂園在長三角可售權(quán)益資源3589億，粵港澳大灣區(qū)的可售權(quán)益資源達3,467億元。

涵蓋五大城市群在內(nèi)，碧桂園目前在國內(nèi)可售資源合計達到2.7838萬億元——這個數(shù)字是去年中國top5房企全年銷售額的總和——幾乎鎖定了未來三到四年的銷售量。

三駕馬車，提質(zhì)控速

姿態(tài)放低，低到讓別人忽略你、低估你。視野拔高，高到可以在紛擾浮動中穩(wěn)賺大周期。

碧桂園的做事風格，在結(jié)果呈現(xiàn)出來之前常常讓外行摸不著頭緒。

去年夏天，碧桂園先后上馬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和機器人兩大新業(yè)務(wù)。

消息一出，冷眼無數(shù)。

農(nóng)業(yè)，土味十足;機器人，離題千里。都是長周期、大投入、慢回報的業(yè)務(wù)，沒有一個能在短期內(nèi)實現(xiàn)高收益或者拉升資本市場估值。

碧桂園究竟在下一盤什么棋?

“40年前我是種田的，用過鋤頭種地、用過牛犁田，開過手扶拖拉機。”操著濃重粵語口音的楊國強，像當年看好三四五線城市一樣，目光落到還有8億農(nóng)民居住的農(nóng)村。

在那里，碧桂園要做的不是拿地蓋樓，而是借助自己的資金和產(chǎn)業(yè)力量發(fā)展現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)，在提高農(nóng)民生產(chǎn)力、幫助農(nóng)村振興的同時，打造一條農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與銷售全產(chǎn)業(yè)鏈，以“健康、好吃、實惠”的農(nóng)產(chǎn)供應體系支持碧桂園社區(qū)零售平臺，為地產(chǎn)主業(yè)增添附加值。

“采用大型農(nóng)耕設(shè)備提高生產(chǎn)力，中國才有機會實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，這是中國的未來。”

同樣在碧桂園“未來版圖”中發(fā)光的，還有機器人產(chǎn)業(yè)。

2019年8月20日，央視《共和國發(fā)展成就巡禮·廣東篇》直播鏡頭下，碧桂園博智林機器人實驗中心的3款建筑機器人演示了地磚鋪貼、墻紙鋪貼及PC內(nèi)墻板安裝等多項精密操作。

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“機器人是解決安全和質(zhì)量的好手段。”去年7月碧桂園宣布成立機器人公司時，也意料之中地收到諸多不理解和不看好。

從古至今，建筑都是高危行業(yè)，這方面，在全國上馬數(shù)千個在建項目的碧桂園也曾同行業(yè)其他房企一樣吃過沉痛教訓。

安全生產(chǎn)需要強化管理，更需要技術(shù)助力，可是在AI、智能技術(shù)蓬勃發(fā)展的今天，幾乎沒有人專門為這個傳統(tǒng)行業(yè)做高科技嫁接。

楊國強為碧桂園機器人產(chǎn)業(yè)定下的目標，除了把高科技應用到建筑領(lǐng)域、社區(qū)服務(wù)、生活起居等場景中，提高生產(chǎn)率和核心競爭力之外，更重要的是從根本上解決安全和質(zhì)量問題。

“零傷亡、零事故率。”這是碧桂園這場技術(shù)跨界的最大目標之一。

愿望是美好的，可開局卻是不被大家看好的。

這些年地產(chǎn)大佬們掀起轉(zhuǎn)型高潮，有搞體育的，有搞教育的，有搞養(yǎng)老的，還有大批去搞造車的。“優(yōu)等生的轉(zhuǎn)型”格外引人注目，碧桂園最初公布地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)和機器人“三駕馬車”并列齊驅(qū)的新業(yè)務(wù)構(gòu)想時，有人覺得在搞噱頭、假動作，有人認為沒前途。

到今年8月，農(nóng)業(yè)、機器人兩大業(yè)務(wù)上馬已滿一年。

過去一年，碧桂園與17家中外單位簽署農(nóng)業(yè)合作協(xié)議，組隊到荷蘭、以色列學習智慧農(nóng)業(yè)，將精選良種和肥料送到了精準扶貧的縣鄉(xiāng)地頭，公司投建的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地生產(chǎn)的西瓜也送進了碧桂園社區(qū)零售店。

博智林機器人中心則迅速發(fā)展為已具規(guī)模的研發(fā)基地，在吸納了超1600人的研發(fā)團隊后，公司累計遞交申請專利500件，在研機器人30多種，其中9款已進入工地測試應用。

新業(yè)務(wù)前途未知，但穩(wěn)步行進中。在地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機器人協(xié)同并進的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)初具雛形后，沉浸地產(chǎn)二十多年的碧桂園在新辟航道上開啟進化，再次出發(fā)。

永遠的進化，不變的堅守

2019年，碧桂園創(chuàng)立第27年。

從佛山順德的一個小樓盤到遍布全球的2300多個品質(zhì)項目，從深耕郊區(qū)到看好三四線城市高質(zhì)量住宅，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)到以科技小鎮(zhèn)為代表開啟產(chǎn)城融合的智慧城建設(shè)，從單一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)到投入機器人與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、將科技創(chuàng)新注入傳統(tǒng)建筑業(yè)改造和農(nóng)民生產(chǎn)力提升……

回顧碧桂園27年練級路徑，一步步走穩(wěn)、走強、走到金字塔尖，在關(guān)鍵發(fā)展拐點上，似乎總能讓企業(yè)對行業(yè)周期“精準踩點”。

這種被業(yè)界稱為“天氣預報員”般的節(jié)奏預判，助推碧桂園實現(xiàn)了一次次規(guī)模魚躍，也讓其在登頂C位之后被拿到放大鏡下深度解剖。

有人覺得它是靠三四線市場“一招鮮吃遍天”，有人認為它的薄利多銷是殺手锏，有人關(guān)注其內(nèi)部執(zhí)行力和賞罰激勵，有人覺得對職業(yè)經(jīng)理人的任用釋放了公司活力……

去年8月，人民日報以《解碼碧桂園發(fā)展秘籍》為題，解析了碧桂園“銷售額10年增30倍”的極速發(fā)展密碼。

定位精準的高性價比產(chǎn)品線、標準化質(zhì)量管控、比傳統(tǒng)工藝節(jié)省1/3勞動力成本且建造速度快1倍的建筑科技創(chuàng)新，還有滿足業(yè)主多元需求的物業(yè)服務(wù)與商娛、醫(yī)療、教育配套……

報道中對碧桂園一系列亮點的發(fā)掘，最終歸于楊國強那句話：“為老百姓建造又好又便宜的房子”。

又好又便宜，這五個字概括了一個普通人對房子最樸實的期待。

在憑借三四五線城市的大量項目布局幾乎成為“國民級”房企之后，碧桂園要讓幾百萬小城普通家庭掏錢買賬，必須經(jīng)得起城鎮(zhèn)消費者最嚴苛的精打細算。

房價連續(xù)多年保持十強房企最低，緊緊跟進城鎮(zhèn)化改造的最前沿布局項目，堅持以銷定產(chǎn)和按需拿地，從戶型到性價比緊密貼合中國真正想買房的剛需居民和進城市民需求。

碧桂園不是什么天氣預報員，它更像一個市場偵察員和需求解讀員。

“節(jié)奏大師”般的踩點運氣或許只是表象。

過去27年，碧桂園的業(yè)務(wù)布局看起來時時在變，但價值導向始終未變——

回歸房地產(chǎn)民生屬性的本質(zhì)，在合適的地方蓋、以合適的價格賣，用新技術(shù)力量改造產(chǎn)業(yè)效率，提供穩(wěn)定的物業(yè)質(zhì)素和標準化管理——這是碧桂園在新型城鎮(zhèn)化浪潮下被400萬購房人選擇的本質(zhì)動力，也是“人們對美好生活的向往”這一普世愿景下，一家聰明房企對居住哲學的吃透和堅守。

本文來源：華商韜略