8月26日，龍湖集團控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍湖集團”，960.HK）公布了其2019年中期業(yè)績(jì)。

規模方面，2019年上半年，龍湖實(shí)現合同銷(xiāo)售額1056.2億元，同比增長(cháng)8.8%，居行業(yè)前十；實(shí)現營(yíng)業(yè)收入385.7億元，同比增長(cháng)42.2%；其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入（不含稅租金收入）25.8億元，同比增長(cháng)39.2%。

利潤方面，歸屬于股東的凈利潤63.1億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后的核心凈利潤47億元；毛利率為32.6%，核心稅后利潤率為16.1%，核心權益后利潤率為12.2%。

融資方面，凈負債率為53%，持有現金580.7億元，綜合借貸總額1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%；平均貸款年限5.69年。

董事會(huì )決議派發(fā)中期股息每股0.36元，同比增長(cháng)20%。

龍湖集團董事長(cháng)吳亞軍在主席報告中表示，2019年上半年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了預期寬松，交投活躍的小陽(yáng)春，也體驗了資金監管從嚴、增速回調的冷靜，應驗了年初對行業(yè)未來(lái)場(chǎng)景的判斷——水大魚(yú)大、蒙眼狂奔的時(shí)代注定一去不返，回歸、重塑成為共識。

在龍湖半年業(yè)績(jì)會(huì )現場(chǎng)，“篤定前行 多維航道”的關(guān)鍵詞被醒目地印在展板上，這些關(guān)鍵詞不僅和龍湖的半年業(yè)績(jì)表現呼應，也與吳亞軍對未來(lái)十年的展望相關(guān)。

開(kāi)發(fā)基本盤(pán)

上半年，龍湖實(shí)現合約銷(xiāo)售收入1056億元，完成全年銷(xiāo)售目標48%，龍湖集團總裁邵明曉介紹，進(jìn)入七月底，龍湖集團已完成銷(xiāo)售額1256億元，全年完成2200億元是比較輕松的。

分區域看，長(cháng)三角、西部、環(huán)渤海、華中及華南區域合同銷(xiāo)售額，分別占集團上半年總合同銷(xiāo)售額的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

2019年上半年，龍湖新增50幅土地，收購土地儲備總建筑面積為924萬(wàn)平方米，權益面積671萬(wàn)平方米，平均權益收購成本每平方米7761元，長(cháng)三角地區、西部地區、環(huán)渤海地區、華南地區及華中地區的新增面積分別占比25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。新拓展漳州、咸陽(yáng)、中山、茂名4個(gè)新城市。

至2019年中，龍湖集團的土儲總建筑面積7093萬(wàn)平方米，權益面積4911萬(wàn)平方米，90%的貨量集中在熱點(diǎn)城市和價(jià)值區域。截至7月31日，龍湖布局了全國范圍內的49座城市，項目區位既聚焦一二線(xiàn)城市，也圍繞都市圈內城市群周邊適度布局。

龍湖表示，集團恪守投資邏輯與紀律，在聚焦熱點(diǎn)城市的同時(shí)、堅定看好城市群協(xié)同發(fā)展的前景。吳亞軍同時(shí)介紹，收并購項目比例占土地儲備三分之一左右，每年都有幾十個(gè)項目來(lái)自于并購。

龍湖集團上半年已售出但未結算的合同銷(xiāo)售額為2470億元，面積為1470萬(wàn)平方米，這一數字為未來(lái)核心利潤穩定增長(cháng)亦打下基礎。

下半年，龍湖集團在售主力項目為167個(gè)，涵蓋剛需、改善型、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等不同細分領(lǐng)域產(chǎn)品，其中46個(gè)為全新項目，112個(gè)項目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品。

多維航道并行

近年來(lái)，龍湖集團一直著(zhù)力推進(jìn)“空間即服務(wù)”戰略，確立了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運營(yíng)、長(cháng)租公寓及智慧服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)，多維驅動(dòng)，協(xié)同發(fā)展。

2019年上半年，龍湖集團實(shí)現物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入25.8億元，同比增長(cháng)39.2%，商場(chǎng)、冠寓、其他收入的占比分別為81.8%、16.7%和1.5%。

目前龍湖集團的投資物業(yè)主要為商場(chǎng)，分為三大產(chǎn)品系列：一站體驗式購物中心天街系列、社區購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。截至2019年6月底，集團累計開(kāi)業(yè)商場(chǎng)數量29個(gè)，建筑面積296萬(wàn)平方米，整體出租率98.0%，商業(yè)租金增長(cháng)25.7%至21.1億元。

下半年，龍湖還將有來(lái)自北京、上海、杭州等地的多座新商場(chǎng)開(kāi)業(yè)。

邵明曉表示，龍湖集團每年都會(huì )拿出回款的10%作為上線(xiàn)投在投資性物業(yè)，在這個(gè)主航道業(yè)務(wù)上，會(huì )堅定去做。

持有重資產(chǎn)，對任何一家房企來(lái)說(shuō)都不會(huì )是輕松的事情，對商場(chǎng)的資本變現，龍湖集團執行董事兼首席財務(wù)官趙軼作出了回應：“當我們商場(chǎng)的NPI /COST大概運營(yíng)到12%-15%的時(shí)候，會(huì )有一些保險資金尋求戰略合作。我們會(huì )出讓大概49%的股權給他們，通過(guò)估值提升，將投入成本全收回并有一定收益，同時(shí)我們還能夠操盤(pán)并表，能夠收管理費。這種方式實(shí)際上就是實(shí)現這個(gè)商場(chǎng)的資本化變現，實(shí)現資產(chǎn)價(jià)值的變現。它跟REITs、跟分拆上市本質(zhì)邏輯是一樣的，我們會(huì )逐步去探索。”

龍湖另一主航道業(yè)務(wù)——長(cháng)租公寓也在有序推進(jìn)中，目前，“冠寓”在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一二線(xiàn)城市開(kāi)業(yè)運營(yíng)，累計開(kāi)業(yè)房間數量超6萬(wàn)間，上半年租金收入同比增長(cháng)207%達到4.26億元。

借助低成本的融資優(yōu)勢，龍湖通過(guò)“輕、中、重”資產(chǎn)并舉的資產(chǎn)獲取模式，實(shí)現了冠寓的快速布局，年度新增拓展量及開(kāi)業(yè)量穩居行業(yè)前列。

在運營(yíng)方面，龍湖冠寓強調以人為本，標配公區，內含健身、影音、娛樂(lè )、閱讀等功能區，并專(zhuān)門(mén)設立了社區運營(yíng)官崗位，建立人與人的連結，增加租客交流和互動(dòng)的機會(huì )及場(chǎng)景，著(zhù)力使冠寓的物理空間成為城市青年聚集地。

《2018年冠寓租戶(hù)調研報告》顯示，90后是冠寓租戶(hù)的主力人群，其中90后+95后的占比高達64%，此外還有3%的00后也加入了冠寓租客行列。

目前，冠寓旗下“核桃”“松果”“豆豆”三大產(chǎn)品線(xiàn)已全面落地，同時(shí)迭代升級推出“L•I•F•E —— 空間有界，生活無(wú)限”產(chǎn)品理念，試點(diǎn)落地防滲漏整體衛浴、智能化人臉識別公寓、以及全屋裝配式裝修，以求更深入滿(mǎn)足城市租房群體多樣租賃需求。

龍湖智慧服務(wù)在為客戶(hù)提供有溫度的服務(wù)的同時(shí)，還將通過(guò)科技賦能提升效率，通過(guò)外拓社區擴大管理和服務(wù)規模。

低融資成本

對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)還是持有型業(yè)務(wù)，都離不開(kāi)融資保駕護航，隨著(zhù)防風(fēng)險、穩杠桿一再被強調，房企在融資渠道、成本年期等維度的外部資源、內部能力等均顯著(zhù)分化。

龍湖是目前行業(yè)中唯一的境內外全投資級民營(yíng)房企，一直保持著(zhù)行業(yè)內最穩健的融資成本，截至2019年中，龍湖集團的綜合借貸為1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%。

期內，龍湖收獲了穆迪上調展望為正面，站穩投資級。目前，國際三大評級機構標普、穆迪、以及惠譽(yù)給與龍湖的最新評級分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公國際、中誠信證評、新世紀均給予龍湖“AAA”評級。

2019年上半年，集團在境內成功發(fā)行22億元公司債券，票面利率介乎3.99%至4.70%之間，期限介于五年至七年。

今年5月，龍湖被納入香港恒生中國企業(yè)指數成份股，反映了資本市場(chǎng)對龍湖集團的認可。

為規避匯兌風(fēng)險，龍湖外幣借款保持較低占比，并輔以一定比例的匯率掉期。邵明曉介紹，外債份額，內部指標是不超過(guò)40%，但其實(shí)做到了20%左右。

趙軼表示，“今年龍湖的再融資壓力已經(jīng)沒(méi)有了，下半年有機會(huì )我們可能還是會(huì )看這個(gè)市場(chǎng)。即使融來(lái)錢(qián)，也會(huì )提前還明年到期的銀行貸款。因為我們再融資的用途是想的很清楚的，我們不會(huì )用于拿地。拿地方面我們會(huì )嚴格的量入為出，按照負債率倒推，而且會(huì )看準時(shí)機，比如說(shuō)今年3、4月份這個(gè)時(shí)間我們就不拿，5、6月份好一點(diǎn)我們再拿。我們預判未來(lái)應該還是會(huì )有一些機會(huì )的。”

從目前的債務(wù)結構看，龍湖集團的有息負債中，一年內到期債務(wù)為人民幣137.6億元，占總債務(wù)的比例僅9.8%，現金短債比為4.22。而龍湖集團的經(jīng)營(yíng)性收入今年將實(shí)現100億，明年達150億，將有效覆蓋利息支出。

龍湖集團上市已經(jīng)有10個(gè)年頭，展望未來(lái)，吳亞軍稱(chēng)，下一個(gè)10年，核心就是第一，跟著(zhù)中國的城市發(fā)展去走，城市化、再城市化是一個(gè)成長(cháng)機會(huì )；第二，消費升級是一個(gè)機會(huì )；第三，服務(wù)升級也是一個(gè)機會(huì )。未來(lái)十年，龍湖就是圍繞這三個(gè)機會(huì )和戰略來(lái)做。

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