8月26日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團(tuán)”，960.HK）公布了其2019年中期業(yè)績。

規(guī)模方面，2019年上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額1056.2億元，同比增長8.8%，居行業(yè)前十；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入385.7億元，同比增長42.2%；其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入（不含稅租金收入）25.8億元，同比增長39.2%。

利潤方面，歸屬于股東的凈利潤63.1億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評(píng)估增值等影響后的核心凈利潤47億元；毛利率為32.6%，核心稅后利潤率為16.1%，核心權(quán)益后利潤率為12.2%。

融資方面，凈負(fù)債率為53%，持有現(xiàn)金580.7億元，綜合借貸總額1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%；平均貸款年限5.69年。

董事會(huì)決議派發(fā)中期股息每股0.36元，同比增長20%。

龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍在主席報(bào)告中表示，2019年上半年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了預(yù)期寬松，交投活躍的小陽春，也體驗(yàn)了資金監(jiān)管從嚴(yán)、增速回調(diào)的冷靜，應(yīng)驗(yàn)了年初對(duì)行業(yè)未來場景的判斷——水大魚大、蒙眼狂奔的時(shí)代注定一去不返，回歸、重塑成為共識(shí)。

在龍湖半年業(yè)績會(huì)現(xiàn)場，“篤定前行 多維航道”的關(guān)鍵詞被醒目地印在展板上，這些關(guān)鍵詞不僅和龍湖的半年業(yè)績表現(xiàn)呼應(yīng)，也與吳亞軍對(duì)未來十年的展望相關(guān)。

開發(fā)基本盤

上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)合約銷售收入1056億元，完成全年銷售目標(biāo)48%，龍湖集團(tuán)總裁邵明曉介紹，進(jìn)入七月底，龍湖集團(tuán)已完成銷售額1256億元，全年完成2200億元是比較輕松的。

分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華中及華南區(qū)域合同銷售額，分別占集團(tuán)上半年總合同銷售額的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

2019年上半年，龍湖新增50幅土地，收購?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為924萬平方米，權(quán)益面積671萬平方米，平均權(quán)益收購成本每平方米7761元，長三角地區(qū)、西部地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華南地區(qū)及華中地區(qū)的新增面積分別占比25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。新拓展漳州、咸陽、中山、茂名4個(gè)新城市。

至2019年中，龍湖集團(tuán)的土儲(chǔ)總建筑面積7093萬平方米，權(quán)益面積4911萬平方米，90%的貨量集中在熱點(diǎn)城市和價(jià)值區(qū)域。截至7月31日，龍湖布局了全國范圍內(nèi)的49座城市，項(xiàng)目區(qū)位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內(nèi)城市群周邊適度布局。

龍湖表示，集團(tuán)恪守投資邏輯與紀(jì)律，在聚焦熱點(diǎn)城市的同時(shí)、堅(jiān)定看好城市群協(xié)同發(fā)展的前景。吳亞軍同時(shí)介紹，收并購項(xiàng)目比例占土地儲(chǔ)備三分之一左右，每年都有幾十個(gè)項(xiàng)目來自于并購。

龍湖集團(tuán)上半年已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2470億元，面積為1470萬平方米，這一數(shù)字為未來核心利潤穩(wěn)定增長亦打下基礎(chǔ)。

下半年，龍湖集團(tuán)在售主力項(xiàng)目為167個(gè)，涵蓋剛需、改善型、商業(yè)經(jīng)營等不同細(xì)分領(lǐng)域產(chǎn)品，其中46個(gè)為全新項(xiàng)目，112個(gè)項(xiàng)目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品。

多維航道并行

近年來，龍湖集團(tuán)一直著力推進(jìn)“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，確立了地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓及智慧服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)，多維驅(qū)動(dòng)，協(xié)同發(fā)展。

2019年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入25.8億元，同比增長39.2%，商場、冠寓、其他收入的占比分別為81.8%、16.7%和1.5%。

目前龍湖集團(tuán)的投資物業(yè)主要為商場，分為三大產(chǎn)品系列：一站體驗(yàn)式購物中心天街系列、社區(qū)購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。截至2019年6月底，集團(tuán)累計(jì)開業(yè)商場數(shù)量29個(gè)，建筑面積296萬平方米，整體出租率98.0%，商業(yè)租金增長25.7%至21.1億元。

下半年，龍湖還將有來自北京、上海、杭州等地的多座新商場開業(yè)。

邵明曉表示，龍湖集團(tuán)每年都會(huì)拿出回款的10%作為上線投在投資性物業(yè)，在這個(gè)主航道業(yè)務(wù)上，會(huì)堅(jiān)定去做。

持有重資產(chǎn)，對(duì)任何一家房企來說都不會(huì)是輕松的事情，對(duì)商場的資本變現(xiàn)，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼作出了回應(yīng)：“當(dāng)我們商場的NPI /COST大概運(yùn)營到12%-15%的時(shí)候，會(huì)有一些保險(xiǎn)資金尋求戰(zhàn)略合作。我們會(huì)出讓大概49%的股權(quán)給他們，通過估值提升，將投入成本全收回并有一定收益，同時(shí)我們還能夠操盤并表，能夠收管理費(fèi)。這種方式實(shí)際上就是實(shí)現(xiàn)這個(gè)商場的資本化變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的變現(xiàn)。它跟REITs、跟分拆上市本質(zhì)邏輯是一樣的，我們會(huì)逐步去探索。”

龍湖另一主航道業(yè)務(wù)——長租公寓也在有序推進(jìn)中，目前，“冠寓”在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一二線城市開業(yè)運(yùn)營，累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量超6萬間，上半年租金收入同比增長207%達(dá)到4.26億元。

借助低成本的融資優(yōu)勢，龍湖通過“輕、中、重”資產(chǎn)并舉的資產(chǎn)獲取模式，實(shí)現(xiàn)了冠寓的快速布局，年度新增拓展量及開業(yè)量穩(wěn)居行業(yè)前列。

在運(yùn)營方面，龍湖冠寓強(qiáng)調(diào)以人為本，標(biāo)配公區(qū)，內(nèi)含健身、影音、娛樂、閱讀等功能區(qū)，并專門設(shè)立了社區(qū)運(yùn)營官崗位，建立人與人的連結(jié)，增加租客交流和互動(dòng)的機(jī)會(huì)及場景，著力使冠寓的物理空間成為城市青年聚集地。

《2018年冠寓租戶調(diào)研報(bào)告》顯示，90后是冠寓租戶的主力人群，其中90后+95后的占比高達(dá)64%，此外還有3%的00后也加入了冠寓租客行列。

目前，冠寓旗下“核桃”“松果”“豆豆”三大產(chǎn)品線已全面落地，同時(shí)迭代升級(jí)推出“L•I•F•E —— 空間有界，生活無限”產(chǎn)品理念，試點(diǎn)落地防滲漏整體衛(wèi)浴、智能化人臉識(shí)別公寓、以及全屋裝配式裝修，以求更深入滿足城市租房群體多樣租賃需求。

龍湖智慧服務(wù)在為客戶提供有溫度的服務(wù)的同時(shí)，還將通過科技賦能提升效率，通過外拓社區(qū)擴(kuò)大管理和服務(wù)規(guī)模。

低融資成本

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是開發(fā)型業(yè)務(wù)還是持有型業(yè)務(wù)，都離不開融資保駕護(hù)航，隨著防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)杠桿一再被強(qiáng)調(diào)，房企在融資渠道、成本年期等維度的外部資源、內(nèi)部能力等均顯著分化。

龍湖是目前行業(yè)中唯一的境內(nèi)外全投資級(jí)民營房企，一直保持著行業(yè)內(nèi)最穩(wěn)健的融資成本，截至2019年中，龍湖集團(tuán)的綜合借貸為1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%。

期內(nèi)，龍湖收獲了穆迪上調(diào)展望為正面，站穩(wěn)投資級(jí)。目前，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、以及惠譽(yù)給與龍湖的最新評(píng)級(jí)分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公國際、中誠信證評(píng)、新世紀(jì)均給予龍湖“AAA”評(píng)級(jí)。

2019年上半年，集團(tuán)在境內(nèi)成功發(fā)行22億元公司債券，票面利率介乎3.99%至4.70%之間，期限介于五年至七年。

今年5月，龍湖被納入香港恒生中國企業(yè)指數(shù)成份股，反映了資本市場對(duì)龍湖集團(tuán)的認(rèn)可。

為規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)，龍湖外幣借款保持較低占比，并輔以一定比例的匯率掉期。邵明曉介紹，外債份額，內(nèi)部指標(biāo)是不超過40%，但其實(shí)做到了20%左右。

趙軼表示，“今年龍湖的再融資壓力已經(jīng)沒有了，下半年有機(jī)會(huì)我們可能還是會(huì)看這個(gè)市場。即使融來錢，也會(huì)提前還明年到期的銀行貸款。因?yàn)槲覀冊偃谫Y的用途是想的很清楚的，我們不會(huì)用于拿地。拿地方面我們會(huì)嚴(yán)格的量入為出，按照負(fù)債率倒推，而且會(huì)看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，比如說今年3、4月份這個(gè)時(shí)間我們就不拿，5、6月份好一點(diǎn)我們再拿。我們預(yù)判未來應(yīng)該還是會(huì)有一些機(jī)會(huì)的。”

從目前的債務(wù)結(jié)構(gòu)看，龍湖集團(tuán)的有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期債務(wù)為人民幣137.6億元，占總債務(wù)的比例僅9.8%，現(xiàn)金短債比為4.22。而龍湖集團(tuán)的經(jīng)營性收入今年將實(shí)現(xiàn)100億，明年達(dá)150億，將有效覆蓋利息支出。

龍湖集團(tuán)上市已經(jīng)有10個(gè)年頭，展望未來，吳亞軍稱，下一個(gè)10年，核心就是第一，跟著中國的城市發(fā)展去走，城市化、再城市化是一個(gè)成長機(jī)會(huì)；第二，消費(fèi)升級(jí)是一個(gè)機(jī)會(huì)；第三，服務(wù)升級(jí)也是一個(gè)機(jī)會(huì)。未來十年，龍湖就是圍繞這三個(gè)機(jī)會(huì)和戰(zhàn)略來做。

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