目前，長(cháng)租公寓的模式聽(tīng)起來(lái)一點(diǎn)也不性感。

接二連三的長(cháng)租公寓品牌資金鏈斷裂、大型房企相繼宣布業(yè)務(wù)“割裂”、一例又一例“失蹤”或作假的空氣質(zhì)量報告……整個(gè)行業(yè)似乎突然從炙手可熱的風(fēng)口跌落到了危如累卵的深淵，資本、企業(yè)、市場(chǎng)開(kāi)啟了靈魂拷問(wèn)——國內長(cháng)租公寓的商業(yè)模式還有價(jià)值嗎?

即使是浸淫行業(yè)多年的從業(yè)者，對此也并不堅定，租賃市場(chǎng)是關(guān)乎民生的敏感問(wèn)題，政策、金融、輿論等各個(gè)方面的因素對長(cháng)租公寓行業(yè)都有著(zhù)足以動(dòng)搖根本的影響力，沒(méi)有哪個(gè)企業(yè)確信自己能逆風(fēng)行走。“長(cháng)租公寓是一種新生事物，他的發(fā)展需要時(shí)間，希望大家可以寬容一些。”世聯(lián)行旗下的紅璞公寓原總經(jīng)理甘偉曾對記者這樣說(shuō)，但在今年，甘偉離開(kāi)了由他領(lǐng)頭創(chuàng )立的紅璞公寓，世聯(lián)行的年報數據顯示，紅璞公寓持續出現了高額虧損。

長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)難見(jiàn)盈利，高管團隊隨之變動(dòng)，類(lèi)似的情況也發(fā)生在了萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓的身上，此外，朗詩(shī)、遠洋也相繼因業(yè)績(jì)原因選擇從上市公司中剝離長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)。在社會(huì )和輿論給長(cháng)租公寓的發(fā)展“一些時(shí)間”之前，入局的先行者們也猶豫了。

大房企們能夠及時(shí)踩下剎車(chē)以避免傷筋動(dòng)骨，擺在創(chuàng )業(yè)型長(cháng)租公寓品牌面前的路卻寥寥無(wú)幾，大中小型的玩家們在迷茫中探索出路，資本們在冷卻的情緒中挖掘藍海，行業(yè)在掙扎與自省中尋找走進(jìn)“下半場(chǎng)”的契機。

“不如去養豬”

“去年底的時(shí)候，有個(gè)老板找到我，說(shuō)想要做長(cháng)租公寓，我問(wèn)他打算多久回本，他說(shuō)三五年，我又問(wèn)他，你是不是手里有現成的地，他說(shuō)沒(méi)有，我就告訴他，‘兄弟，這個(gè)行業(yè)你做不了，不如去養豬’。”自從在徐州開(kāi)了一個(gè)長(cháng)租公寓品牌，楊宏鑫被朋友們稱(chēng)作“楊闊老”，意指他是闊氣的大老板。

盡管在面子上并不排斥這樣的稱(chēng)呼，但楊宏鑫心里有些別扭，“朋友覺(jué)得，我店都開(kāi)了三家，外面還有幾百套房子拿出來(lái)租，可以算是個(gè)老板了，其實(shí)是賺是虧我心里有數，要不是我有家店買(mǎi)的早，還有家店用的是家里的地，估計現在也得上新聞(暴雷)了。”

2009年，楊宏鑫利用家里一直空著(zhù)的宅基地，開(kāi)了自己的第一家店“友住”，彼時(shí)還沒(méi)有長(cháng)租公寓的概念，楊宏鑫將幾個(gè)房間長(cháng)租給了汽修廠(chǎng)里的同事，另外十幾個(gè)房間則作為旅館客房對外出租，由于接近高速入口，客房單價(jià)也低，每日都有相熟的長(cháng)途司機前來(lái)住宿，客房供不應求，于是，楊宏鑫在2011年買(mǎi)下了旁邊的一棟樓，開(kāi)了第一家分店。

到了2016年，長(cháng)租公寓的概念開(kāi)始逐漸成熟，楊宏鑫偶然從一位長(cháng)途司機的口中聽(tīng)說(shuō)了一線(xiàn)城市的公寓，決定大干一把，參考網(wǎng)上的公寓和酒店圖片，他把原本的兩棟樓進(jìn)行了徹底的翻修，效果出乎意料的好，周邊一些工廠(chǎng)的年輕人在房子裝修完半個(gè)月的時(shí)間里就把所有房源租走了。

這使得楊宏鑫的信心急劇膨脹，他用最早的兩棟公寓樓做抵押，通過(guò)銀行貸款等方式拿到了五百多萬(wàn)啟動(dòng)資金，押上了自己數年的積蓄，陸續在周邊拿下了一棟老樓以及上百套普通出租房源，并進(jìn)行了一番整修。周邊工廠(chǎng)旺盛的租賃需求讓這些房源又一次被快速租完，“每個(gè)月看著(zhù)賬戶(hù)里數字在那兒跳，別提多高興了”。

然而，楊宏鑫還沒(méi)高興半年就遭到了當頭一棒。

周邊的房產(chǎn)中介、小老板甚至居民都發(fā)現了租賃的商機，大批自建公寓如雨后春筍般冒出，“對面的兩棟平房，幾個(gè)月時(shí)間就搞成了自建公寓樓，房產(chǎn)中介呢就開(kāi)始漲價(jià)收房源，之前簽合同的房東一看也都要漲價(jià)，關(guān)鍵是房東要漲價(jià)我對租戶(hù)還不能漲價(jià)，一漲價(jià)他們就去租別人的了，弄得我焦頭爛額。”

整個(gè)2018年，楊宏鑫自己算了算賬，除了兩棟原本的公寓樓收益穩定，新改的公寓樓以及翻修的上百套普通房源凈利潤總共才10余萬(wàn)元，如果要收回買(mǎi)樓、裝修的成本，至少需要30年，而且未來(lái)必須保持95%以上的總體出租率。

2019年，楊宏鑫開(kāi)始頻繁地參加長(cháng)租公寓品牌聚會(huì )，抱著(zhù)取經(jīng)的想法與同業(yè)溝通，他發(fā)現，越來(lái)越多的中小型品牌正萌生退意，而那些遍布全國的大品牌也并不“闊綽”，只想輸出管理模式，并不打算出手并購，“說(shuō)白了，就是他們幫忙管理，收加盟費，旱澇保收，所謂的從管理中要效益，就是把成本摳死，但不賺錢(qián)還是不賺錢(qián)，再怎么摳也摳不出幾兩肉來(lái)。”

目前，楊宏鑫正計劃把新改的公寓以及外面的房源打包脫手，原本的兩棟公寓樓“如果價(jià)格合適也打算賣(mài)掉”，但令他啼笑皆非的是，當他找到周邊一些較大的公寓品牌老板時(shí)，僅有一家表示可以考慮，更多的人反問(wèn)他，是否愿意低價(jià)接手他們的資產(chǎn)。

楊宏鑫說(shuō)：“就跟股市一樣，大家看到在漲就沖進(jìn)來(lái)了，進(jìn)來(lái)一看，這不是什么潛力股啊，市盈率都是負的，每年都可能是虧錢(qián)的，然后就都想跑了。”

長(cháng)租不“長(cháng)”

楊宏鑫的“創(chuàng )業(yè)史”或許并不精彩，但卻是長(cháng)租公寓行業(yè)的一個(gè)縮影。

2009年，魔方公寓的南京戴家崗店開(kāi)業(yè)，這是目前知名連鎖集中式公寓品牌中已知的首家門(mén)店，其后，you+、微領(lǐng)地、青年匯等自主創(chuàng )業(yè)型長(cháng)租公寓品牌逐漸涌現。2013年開(kāi)始，華平資本、順為資本等明星資本入場(chǎng)使長(cháng)租公寓行業(yè)進(jìn)入了更大視野。

一家大型房企的長(cháng)租公寓板塊創(chuàng )始團隊成員對經(jīng)濟觀(guān)察報表示，2015年是長(cháng)租公寓行業(yè)的重要年份，租售并舉的概念在一些城市的政府會(huì )議上被提出，并被提交到了決策高層，政策的風(fēng)口初步凝聚。也正是在2015年，萬(wàn)科成立了泊寓，2016年龍湖成立了冠寓，大型房企入局長(cháng)租公寓的序幕拉開(kāi)。

2017年成為長(cháng)租公寓的“新時(shí)代”，租購并舉正式在十九大報告中被提出，各地方政府隨后針對租賃市場(chǎng)密集發(fā)布了大量鼓勵政策，長(cháng)租公寓行業(yè)成為風(fēng)口，魔方公寓副總裁金喆當時(shí)對記者感嘆，“以前上銀行說(shuō)我們是租賃機構，要融資，沒(méi)人愿意理我們，現在銀行排著(zhù)隊上門(mén)來(lái)。”

政策風(fēng)口下，資本、玩家瘋狂涌入，類(lèi)REITs破冰，長(cháng)租公寓規模如吹氣球般膨脹。例如，分散式的蛋殼從2017年到2018年3月，房源數量從7000套增長(cháng)到了40000套，集中式的萬(wàn)科泊寓房源則從1萬(wàn)余間增長(cháng)到了超十萬(wàn)間。

令人瞠目的規模競賽為野蠻增長(cháng)的行業(yè)埋下了諸多隱患。

以分散式長(cháng)租公寓為例，房租的上漲是最直接的結果。我愛(ài)我家研究院發(fā)布的《北京房屋租賃2018年年報顯示》，在各大長(cháng)租公寓品牌爭搶激烈的北京，全年普通租賃月租金環(huán)比上漲幅度達到19.7%，達到5251元/套，以年計算，平均每套房多交房租超過(guò)一萬(wàn)元。

而為了給房源爭奪準備彈藥，以租金貸為代表的“金融創(chuàng )新”應運而生，一位資深業(yè)內人士對記者表示：“租金貸就是2017年普及的，其實(shí)最早做租金貸的就是蛋殼、自如這些分散式巨頭，因為需要迅速擴大規模，所以在競爭激烈的時(shí)候，甚至會(huì )對業(yè)務(wù)員提出硬性的考核，導致了租金貸在操作中逐漸變形，出現大量的違法違規操作。”

諷刺的是，抬高的房租價(jià)格又讓長(cháng)租公寓品牌承壓。前述業(yè)內人士表示：“企業(yè)用很高的價(jià)格拿下了房源，規模是增長(cháng)了，但新問(wèn)題在于，房租價(jià)格過(guò)高，在市場(chǎng)冷卻后，房源很容易出現空置，相當于企業(yè)自己在支付高額的房租，而為了保持周邊其他房源的價(jià)格，企業(yè)又不能降價(jià)，如果空置太久，資金鏈的壓力又很大。”

自如等被曝出“甲醛門(mén)”，實(shí)際上也是在急速擴張期，記者曾與多位自如工作人員溝通發(fā)現，為了盡量壓縮空置率，自如對業(yè)務(wù)員消化庫存提出了嚴格的考核指標，這使得業(yè)務(wù)員不得不盡快將所有房源租賃出去。

另一方面，對資產(chǎn)更重的集中式長(cháng)租公寓而言，迅猛的規模擴張需要巨額的資金支持，但長(cháng)租公寓本身的造血能力并不強。華菁證券測算，入住率95%的情況下，拿房成本達到租金收入60%，企業(yè)息稅前利潤率為0，也就是說(shuō)，企業(yè)必須控制拿房成本在60%以下，入住率在95%以上，才能實(shí)現盈利。

而新開(kāi)業(yè)的集中式長(cháng)租公寓項目，開(kāi)業(yè)前六個(gè)月都很難達到入住率95%這一項指標，這就意味著(zhù)，急速擴張的集中式長(cháng)租公寓品牌不僅要付出前期的建設、拿地成本，在擴張中培育市場(chǎng)的成本迅速累積，虧損隨之擴大。例如，世聯(lián)行的年報信息顯示，其2017年在紅璞公寓及世聯(lián)空間上的虧損額為2.95億元，2018年則擴大到了4.18億元，泊寓冠寓也都提出，數年內不考慮盈利。

資本“斷糧”

極低的盈利，極長(cháng)的周轉周期，沉重的資產(chǎn)負荷，長(cháng)租公寓行業(yè)能夠狂奔至今，資本是重要助力。“房源數量是資本早期對長(cháng)租公寓企業(yè)的最重要考察指標，企業(yè)規模夠大才能拿到融資，而融資之后還需要繼續擴大規模，以支撐再下一輪的融資，這就是長(cháng)租公寓的‘互聯(lián)網(wǎng)思維’。”北京中介協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙慶祥說(shuō)。

但在經(jīng)歷了一輪野蠻擴張之后，冷靜下來(lái)的市場(chǎng)發(fā)出了謹慎的信號，一家大型券商固收團隊的研究員表示，“資本是逐利的，而長(cháng)租公寓目前暴露出的問(wèn)題就是不合理的租售比、較高的稅收使得盈利極低、極難，租賃房屋本身又是一種低頻的消費，如果拋開(kāi)政策紅利，這個(gè)模式聽(tīng)起來(lái)一點(diǎn)也‘不性感’。”

2018年6月，樂(lè )乎城市青年社區獲得了資本市場(chǎng)冷卻前的最后一筆融資，此后的整個(gè)2018年下半年，股權融資銷(xiāo)聲匿跡，直到2019年，分散式長(cháng)租公寓的領(lǐng)頭羊自如及蛋殼分別獲得了超過(guò)5億美元的融資，而中小長(cháng)租公寓的股權融資依然靜默。

多位業(yè)內人士認為，這有點(diǎn)像當年共享單車(chē)的資本局，一開(kāi)始大家哪兒都投，只要是做長(cháng)租公寓就投，生怕自己沒(méi)趕上風(fēng)口，但隨著(zhù)商業(yè)模式問(wèn)題的暴露，資本逐漸開(kāi)始只押注龍頭，賭上市。

一位自如的內部人士曾對記者表示，2019年是長(cháng)租公寓領(lǐng)跑企業(yè)為上市做準備的重要時(shí)間窗口，頭部企業(yè)開(kāi)始收縮戰線(xiàn)，暫緩規模競賽，專(zhuān)注精細化運營(yíng)，“很多企業(yè)擴房源的速度都減緩甚至停滯了，你算一算，頭部幾家企業(yè)的庫存房源接近20萬(wàn)套，這些庫存是必須要盡快消化掉的。”

為上市做出一份漂亮的成績(jì)單，成為頭部企業(yè)2019年的主要任務(wù)。國內一家大型集中式長(cháng)租公寓CEO表示：“上市意味著(zhù)相對廉價(jià)的資金、更加多樣的融資渠道、更強的增信，讓收并購等一系列資本運作也變得更加簡(jiǎn)單高效，對缺乏融資手段的長(cháng)租公寓品牌來(lái)說(shuō)，上市是必須沖刺的目標。”

重籌押注上市是無(wú)奈之舉，原本被寄予了厚望的銀行、保險長(cháng)線(xiàn)資金以及REITs開(kāi)閘都與行業(yè)預期有一定出入。

前述CEO表示：“本來(lái)很多企業(yè)希望銀行、保險資金可以直接注入企業(yè)作為股權融資，讓創(chuàng )業(yè)企業(yè)品牌能夠有充足的資金，但是大家很快發(fā)現不是這樣的，銀行保險利用自己國企和資金的優(yōu)勢，在各地拿下了廉價(jià)的土地和不少政府項目，自己建設開(kāi)發(fā)管理，相當于，原來(lái)大家希望來(lái)一個(gè)大財主資助一下農民工，結果大財主領(lǐng)著(zhù)一批保鏢下地搬磚搶飯碗了。”

不僅是險資，一些新成立的社會(huì )資本也在做類(lèi)似的事。例如華平資本旗下的燕鄰資本，通過(guò)接手一些國企單位的大型宿舍樓項目，改造升級后出租，既有穩定客源，拿地成本也相對較低。

而對REITs開(kāi)閘，一些業(yè)內人士表示，行業(yè)已經(jīng)做好了“長(cháng)期抗戰”的準備。

2017年10月，新派公寓權益型類(lèi)REITs成為了長(cháng)租公寓行業(yè)類(lèi)REITs的破冰者，但行業(yè)逐漸發(fā)現，新派公寓的成功發(fā)行并不具備代表意義。前述CEO表示：“他(新派公寓)拿的地很早，而且只做高端，成本低、收入高，盈利能力很強，所以能夠發(fā)行類(lèi)REITs，但實(shí)際上絕大部分企業(yè)的現狀是，在稅收沒(méi)有優(yōu)惠政策的情況下，以現有4%左右的利潤率去發(fā)REITs，企業(yè)只能貼息，只要稅收政策不改變、租售比狀況不改善，REITs就發(fā)不出來(lái)。”

探索“下半場(chǎng)”

這是一個(gè)殘酷的淘汰時(shí)代，同時(shí)也是一個(gè)“套路”百出的探索時(shí)代。

繼續以“互聯(lián)網(wǎng)思維”在規模上高舉高打，資金鏈斷裂暴雷的十余家長(cháng)租公寓品牌已經(jīng)證明此路不通;保持現有規模，穩步“從運營(yíng)中要利潤”，這對中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)并不穩妥，政策、租金等外部因素隨時(shí)可能擊破脆弱的資金鏈條;即使是頭部玩家，上市能否一勞永逸?答案是否定的，盈利低、周期長(cháng)的根本問(wèn)題依然會(huì )影響投資者。

長(cháng)租公寓到底該怎么“變有錢(qián)”?

一些企業(yè)將目光重新投向了以租金貸為首的金融創(chuàng )新產(chǎn)品。多位業(yè)內人士均認為，本質(zhì)上而言，租金貸產(chǎn)品并不是“惡”，相反，租金貸能夠為租房的消費者提供壓力小、多樣化的支付選擇，就如同信用卡的分期付款，這對一些資金緊張的群體如大學(xué)生來(lái)說(shuō)并非壞事，同時(shí)，企業(yè)本身有了快速回籠資金的辦法，能夠維持資金鏈的健康。

但為了避免違法違規使用租金貸，需要相關(guān)部門(mén)及金融機構建立嚴格的監督體系，2019年7月，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合自如、相寓、蛋殼公寓等企業(yè)，承諾按要求規范使用租金貸等金融產(chǎn)品，同時(shí)，據業(yè)內人士透露，住房和城鄉建設部正在起草加強中介市場(chǎng)管理的法律法規，推動(dòng)《住房租賃條例》的立法，而租金貸的合規使用條例也有望被列入其中。

此外，長(cháng)短租結合的盈利點(diǎn)開(kāi)始在中小長(cháng)租公寓品牌中普及，事實(shí)上，這同樣不算是新鮮事物，但在新的環(huán)境和模式下效果顯著(zhù)。

北京一家“國安家”公寓的負責人介紹，除了原本品牌企業(yè)既做長(cháng)租又做短租的模式，目前也出現了將長(cháng)租公寓租賃給專(zhuān)業(yè)的短租品牌、雙方按照實(shí)際入住率分成，共擔風(fēng)險、共享收益的模式。

舉例而言，將十個(gè)長(cháng)租房間裝修完后租賃給短租品牌，由短租品牌負責將房源掛到各個(gè)短租網(wǎng)站上，每日的清掃、布草更換等工作都由短租品牌負責，雙方按照約定比例按月進(jìn)行收入分配，長(cháng)租公寓品牌既節省了運營(yíng)的成本，也享受到了短租行業(yè)的高利潤率。

該負責人做了一個(gè)簡(jiǎn)單的計算，“同樣的房間，長(cháng)租每個(gè)月固定收入4000元，而短租每天的租賃價(jià)格能達到400元，算上分成，只要出租率超過(guò)60%，短租的盈利就能超過(guò)長(cháng)租，實(shí)際上，短租的出租率可以保持在80%以上。”不過(guò)，短租的需求量有限，長(cháng)短租結合并非用短租完全替代長(cháng)租，而是利用短租的高收益率彌補長(cháng)租。

類(lèi)似的，一些長(cháng)租公寓開(kāi)始在空間利用率上做文章，例如，將公共空間進(jìn)行活動(dòng)節日租賃、在公寓內增加收費的娛樂(lè )消費設施如娃娃機、增加收費性質(zhì)的空間服務(wù)如咖啡店、便利店等，將空間利用最大化成為了精細化運營(yíng)的重點(diǎn)。

頭部企業(yè)如魔方、樂(lè )乎等也在試圖進(jìn)行輕資產(chǎn)模式的輸出，地方政府機關(guān)單位宿舍樓、人才公寓以及小型的長(cháng)租公寓品牌是重要的管理輸出對象。樂(lè )乎城市青年社區CEO羅意曾對記者表示，大量的地方政府合作項目是未來(lái)樂(lè )乎增長(cháng)的重要一極，“樂(lè )乎輸出專(zhuān)業(yè)的管理團隊和管理系統，能夠幫助這些項目實(shí)現良好的運營(yíng)，帶來(lái)良好的居住體驗。”

此外，銀行、保險資金打造的公寓項目也是輕資產(chǎn)模式輸出的潛在對象，多位業(yè)內人士透露，頭部企業(yè)始終在積極與銀行、保險資金接觸，希望達成長(cháng)期的戰略合作。

國內某分散式長(cháng)租公寓CEO表示，“危機逐漸爆發(fā)出來(lái)，其實(shí)是好事，之前大家只知道拿國內外的供需來(lái)對比，而忽略了租售比、稅收政策、戶(hù)籍制度這些基本面，現在行業(yè)更趨理性，你問(wèn)我還有沒(méi)有下半場(chǎng)，我敢肯定有的。”

他還表示，住房租賃行業(yè)真正要實(shí)現跨越式發(fā)展，租售并舉要真正落地，政府必須在稅收上讓利，在租購同權上落實(shí)政策，為行業(yè)和企業(yè)發(fā)展提供健康、良性的環(huán)境。

本文來(lái)源：經(jīng)濟觀(guān)察網(wǎng)，作者：饒賢君