一條滿(mǎn)是銹跡的鋼鐵橫梁，懸在475米高的武漢綠地中心大樓樓頂，這里是武漢之巔。從這個(gè)高度俯瞰，長(cháng)江自西向東穿過(guò)一座座大橋，整個(gè)武漢城盡收眼底。

不過(guò)，這個(gè)武漢之巔的處境最近卻有些“尷尬”。一個(gè)月前，10月30日，承建方中建三局的一張“催款單”讓其處于風(fēng)口浪尖：“因業(yè)主欠付我司巨額工程進(jìn)度款，已造成我司資金無(wú)法正常周轉，被迫即日起對項目實(shí)行全面停工。”中建三局所說(shuō)的業(yè)主，是國內房地產(chǎn)龍頭企業(yè)綠地集團。

這個(gè)被催款的武漢綠地中心，身份很獨特，它曾經(jīng)有個(gè)代號叫武漢綠地636——摩天大樓的名字后面會(huì )配上建設高度的數字，這是其區別其他建筑的獨特標簽，這個(gè)最初的設計高度比中國第一、世界第三高樓——上海中心還高了4米，有意爭奪“中國第一高樓”。

武漢綠地中心是國內摩天大樓“野蠻生長(cháng)”年代的一個(gè)縮影。過(guò)去10年，各城市爭相推出摩天大樓計劃，設計高度不斷刷新。武漢綠地636之后，還有蘇州中南729、長(cháng)沙遠大838等。

不過(guò)，這些宏偉的計劃由于成本高昂，很多只留在了過(guò)往的文字報道中。武漢綠地中心，是近年來(lái)國內摩天大樓“縮水”的樣本。去年，武漢綠地中心高度因為民用航空安全問(wèn)題，最終高度被劃定在475米。從那時(shí)起，國內摩天大樓建設高度不能高于500米成為一條看不見(jiàn)的“紅線(xiàn)”。

停工風(fēng)波

中建三局發(fā)出的這份催款單，很快在網(wǎng)絡(luò )上廣泛傳播，引起極大關(guān)注。

“欠款方”綠地集團堪稱(chēng)超高層愛(ài)好者，2005年建成其首座超高層——南京紫峰大廈后，先后在鄭州、西安、廣州等地攻城掠地。其中，武漢綠地中心可以說(shuō)是綠地集團超高層事業(yè)的巔峰之作。這座摩天大廈坐落在武昌區和平大道上，距離長(cháng)江大約200米，由曾主持設計迪拜塔等多個(gè)世界著(zhù)名超高層的建筑設計團隊設計打造，預計總投資300億元，規劃設計高度636米，目標直指中國第一。

中建三局是中國建筑的全資子公司，總部位于武漢，先后參與了上海環(huán)球中心、北京中國尊、天津117大廈等二十多個(gè)城市的第一高樓建設。作為國內為數不多的優(yōu)質(zhì)超高層施工方，中建三局擔任了武漢綠地中心的施工總承包方。

這次停工風(fēng)波，將兩家國內超高層建設領(lǐng)域佼佼者的“矛盾”擺上了桌面。業(yè)內人士介紹，施工方不愿意再墊資背后，是因為武漢綠地中心的建成時(shí)間不斷延期，拉高了施工方的成本。

中天建設集團華南集團總工程師彭建良告訴《中國新聞周刊》，超高層建設，業(yè)主一般會(huì )按照節點(diǎn)付款，比如，在某個(gè)進(jìn)度節點(diǎn)，業(yè)主支付進(jìn)度款的70%，剩下的30%由施工方承擔。如果業(yè)主沒(méi)有按節點(diǎn)付款，施工方墊資額度太大，會(huì )影響公司利潤。

2010年，綠地集團耗資約54億元拍得武昌濱江地塊，至今已經(jīng)有近10年的時(shí)間，時(shí)任綠地集團武漢房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理李明2013年接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，該項目預計在2016年實(shí)現工程主體結構封頂。但是，直到今年1月，武漢綠地中心才實(shí)現主體結構封頂，比預想的晚了三年。

雖然建設周期增長(cháng)，但武漢綠地中心的“個(gè)子”卻變矮了，建筑規劃高度從636米削減到475米。

一位曾經(jīng)在綠地集團工作過(guò)的律師告訴《中國新聞周刊》，武漢綠地中心項目其實(shí)早就面臨不確定性，兩年前就已經(jīng)顯露了端倪。

2017年新年后，武漢綠地限高風(fēng)聲漸起。幾個(gè)月后，當武漢綠地中心建設高度接近500米的時(shí)候，建設停滯了下來(lái)。7月，武漢市城管委下發(fā)督辦函，要求暫停項目建設，按照航行評估結果要求對施工塔吊等相關(guān)設施進(jìn)行整改，務(wù)必使其高度不得超過(guò)500米。

接近武漢綠地中心的張良(化名)告訴《中國新聞周刊》：“那一年高度未確定的時(shí)候，綠地集團很著(zhù)急，想辦法協(xié)商這個(gè)事情，一次又一次向相關(guān)部門(mén)寫(xiě)報告。”

不過(guò)，綠地集團的努力并沒(méi)有改變被限高的命運。對于限高的具體依據，直到一年后才正式給出。2018年7月，武漢市國土規劃局做出統一回復，依據民航中南局2015年出臺的《民航中南地區民用機場(chǎng)凈空航行評估管理辦法》，該辦法明確：機場(chǎng)凈空保護區域包括“機場(chǎng)障礙物限制面”及“機場(chǎng)航行服務(wù)程序保護區”，其中“機場(chǎng)航行服務(wù)程序保護區”是以機場(chǎng)基準點(diǎn)為圓心，半徑55公里范圍構成的區域。按其管控要求，武漢天河機場(chǎng)凈空保護區域基本覆蓋武漢全市域范圍。

大樓限高的“靴子”落地之后，武漢綠地中心的規劃需要重新更改，原本的頂部設計也從火箭式的“尖頭”削成了“平頭”。

武漢市自然資源和規劃局對《中國新聞周刊》回復，武漢的綠地中心、周大福中心等項目，其建筑海拔高度全部控制在500米之內，“安全因素是他們高度調低的主要原因。”

這時(shí)，武漢綠地中心建設已經(jīng)進(jìn)入后期。建設高度從636米一下變?yōu)?75米，這么大的變更對于每個(gè)參與方來(lái)說(shuō)，不啻為嚴重的打擊。武漢綠地中心的設計單位——華東建筑設計研究院總院高級建筑師胡建文發(fā)文稱(chēng)：“當超高層的凌云之志遭遇航空限高，就如同從云端跌落至眾生，其折翼之痛，是每個(gè)參與者所不忍承受的，這并不純然為其曾經(jīng)的高度，更為所有人付諸心血澆灌的作品令人難以割舍的光芒匯聚。”

不過(guò)，超高層航空限高不是近些年才有。中建三局國際工程公司(大項目管理公司)總工程師、中國尊項目執行總工程師許立山對《中國新聞周刊》表示，一些城市的超高層，在航線(xiàn)上最初可能沒(méi)有限制，比如，超高層在南邊修建，飛機航線(xiàn)在北邊，原本不會(huì )受航空限高要求，但是現在南邊也通航線(xiàn)了，就帶來(lái)了限高的問(wèn)題。

在他看來(lái)，城市發(fā)展是動(dòng)態(tài)的，而超高層建設周期很長(cháng)，從企業(yè)拿地到商戶(hù)真正入駐，往往超過(guò)10年。如此長(cháng)的時(shí)間跨度里，城市格局和功能都會(huì )發(fā)生變化，“城市對超高層建筑有一些規劃調整，我覺(jué)得也正常。”

資金鏈驟緊

對于綠地來(lái)說(shuō)，大樓高度的縮水直接打亂了公司之前的計劃。

張良告訴《中國新聞周刊》，這給綠地集團也帶來(lái)了明顯的經(jīng)濟損失和品牌影響。

2015年，萬(wàn)豪國際酒店集團旗下高端酒店麗思卡爾頓酒店宣布，將入駐武漢綠地中心，這將是麗思卡爾頓在中國的第七家店。頂著(zhù)中國第一高樓的光環(huán)，武漢綠地中心吸引了眾多客戶(hù)簽約。但是，高度減少之后，這座摩天大樓的價(jià)值被認為大大降低了。張良介紹，因為高度不符合合同約定，麗思卡爾頓認為綠地方面違約，取消了入駐計劃，這無(wú)疑給綠地集團帶來(lái)了經(jīng)濟損失。作為替代方案，綠地集團將改為運營(yíng)自有品牌酒店。

酒店下方的商務(wù)辦公區也遇到了類(lèi)似問(wèn)題。武漢綠地中心的設計單位，華東建筑設計研究院總院高級建筑師胡建文今年發(fā)文稱(chēng)，武漢綠地中心項目團隊將面對因塔樓被砍掉160米而產(chǎn)生的一系列建筑變更難題，以前按636米高度銷(xiāo)售的數千萬(wàn)元一套的“總裁公寓”等，亦將面臨巨大的尷尬。

被打亂的招商運作，加劇了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。這次停工風(fēng)波后，綠地集團的資金狀況也引發(fā)了關(guān)注。這兩年的綠地，以“高負債”而聞名。上市公司半年報顯示，截至今年上半年，綠地集團資產(chǎn)負債率87.46%，相比去年略有下降，但仍然維持高位。值得注意的是，今年上半年，綠地集團經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~80.83億元，去年同期這個(gè)數字是259.23億元，公司解釋是因工程款支付增加。中建三局的“催款單”發(fā)生在今年10月，如果綠地集團要支付相關(guān)款項，公司經(jīng)營(yíng)現金流出量還將增大。

針對綠地，聯(lián)合信用評級有限公司的評估報告稱(chēng)：截至2018年底，公司房地產(chǎn)在建規模大，且規模迅速擴張的建筑板塊資金需求大，或對公司資金形成一定占用，后續公司將面臨一定的資本支出壓力。

此外，武漢綠地中心采用的仍然是傳統的施工總承包模式，這種模式下，工程體量大、分包多、協(xié)調組織難的問(wèn)題非常突出。一位參與過(guò)武漢綠地中心的中建三局設計院的負責人介紹，在建設過(guò)程中，“各搞各的，各方都是在等靠要”，導致工程效率低下。

武漢市自然資源和規劃局告訴《中國新聞周刊》，在超高層建筑實(shí)施過(guò)程中，工期可能達不到預期，與投資方、施工方等多方面因素有關(guān)。此外，武漢的建筑項目施工中還會(huì )出現更為復雜的“武漢地理特色”問(wèn)題，比如汛期時(shí)地下室不可施工;水系豐富，地質(zhì)情況復雜;天氣非常炎熱，夏季施工時(shí)間有嚴格限制等。

不過(guò)，在前述曾在綠地工作的律師看來(lái)，武漢綠地中心建設進(jìn)度不理想，主要不是技術(shù)原因，也不是設計問(wèn)題或者是政策因素，根本原因還是資金鏈問(wèn)題。他介紹，綠地集團在西安等地的摩天大樓也有這種風(fēng)險。2017年2月，綠地在西安的投資清單上，有一座高501米的超級地標“七彩琉璃塔”，這座摩天大樓后來(lái)的規劃建設高度又升到588米。不過(guò)，西安的這座摩天大樓目前也進(jìn)展緩慢。

世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì )公布的數據顯示，中國正在建設和已經(jīng)建設完成的超高層20強名單中，尚未建成的摩天大樓有5座，其中兩座屬于綠地集團。對標武漢綠地中心，這兩個(gè)綠地超高層投資也需要上百億元的資金。

但雪上加霜的是，最近一兩年，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境發(fā)生了轉變，熱衷超高層建設的房地產(chǎn)企業(yè)普遍感受到了資金壓力增大。中建八局總承包公司首席專(zhuān)家趙麗告訴《中國新聞周刊》，企業(yè)依賴(lài)貸款建設超高層項目，國家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸收緊之后，給企業(yè)資金鏈帶來(lái)很大風(fēng)險。

超高層爛尾

對于國內超高層來(lái)說(shuō)，雖然官方文件規定高度100米以上就可以稱(chēng)之為超高層，但對于業(yè)內人士來(lái)說(shuō)，不超過(guò)300米都不好意思稱(chēng)為超高層，這種現象也是近些年才出現。

上世紀70年代之前，漢口41米高的水塔一直是武漢建筑的最高點(diǎn)。對于武漢來(lái)說(shuō)，城市天際線(xiàn)高度不斷刷新也就是近30年的事情。武漢超高層在上世紀90年代進(jìn)入200米時(shí)代，直到2010年，武漢民生銀行大廈以336米之高，跨越300米的坎。從100米到300米，每10年為一個(gè)階梯。

但是，從2010年后，武漢超高層高度提升明顯加快，以武漢綠地中心636米的方案出爐為標志，超高層建設按下了快進(jìn)鍵。

不只是武漢，各大城市都刮起了摩天大樓熱。世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì )官網(wǎng)公布的最新數據顯示，包括在建、已經(jīng)建成和有規劃的超高層，國內300米以上的超高層有464座，這個(gè)數據超過(guò)全球的三分之一。

超高層建設高度你追我趕，一位超高層行業(yè)資深建筑工程師告訴《中國新聞周刊》，“像武漢綠地中心，有點(diǎn)爭高，它本來(lái)設計高度606米，但是上海中心在它之后要建設632米。綠地排第2位，這不行，綠地又把高度提到636米。”

不過(guò)，武漢綠地中心這個(gè)636方案并不保底，同城的王家墩CBD將建設660米高樓，而在長(cháng)江對岸，一座707米高樓也在規劃中。

放眼全國，各大城市隔空喊話(huà)，紛紛提出了超乎想象的摩天大樓高度。青島曾提出，計劃建設一座777米的摩天大樓;在長(cháng)沙，遠大集團拿出838米的天空之城項目，將要挑戰世界第一高樓迪拜塔，但已經(jīng)被無(wú)限期擱置，如今還是大水坑。

中天建設集團華南集團總工程師彭建良介紹，建設超高層，政府可能會(huì )有一定優(yōu)惠，“比如這里建設超高層，在其他地方土地出讓會(huì )有優(yōu)惠。”

《南方周末》曾報道，摩天大樓建設周期長(cháng)、成本高，注定是個(gè)虧本生意。綠地作為“摩天大樓專(zhuān)業(yè)戶(hù)”，其拿地邏輯在于，通過(guò)幫助政府建設地標性建筑，低成本拿到住宅等土地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，超高層本意是為了最大化的利用土地資源，但實(shí)際帶來(lái)了能源的浪費，也帶來(lái)了建筑使用成本的提高，對于非一線(xiàn)城市的非稀缺地段，沒(méi)有太大必要做超高層。

“超高層建筑在城市發(fā)展建設中具有一定的優(yōu)越性和必要性，但其技術(shù)復雜、投資巨大，日常管理運營(yíng)成本高，還會(huì )造成一定的環(huán)境壓力。” 武漢市自然資源和規劃局對《中國新聞周刊》表示，隨著(zhù)生態(tài)科技的發(fā)展，智能建筑、生態(tài)建筑、綠色建筑等更應成為城市規劃關(guān)注的方向，“高”將不再是唯一的地標。

然而，最終這些雄心勃勃的計劃能夠落地的少之又少。

上述資深建筑師透露，目前尚未投入使用的大樓，基本上都是結構做了一多半或已經(jīng)封頂，包括沈陽(yáng)寶能、天津117、成都綠地等。天津117是典型的一個(gè)案例，2008年打樁建設至今已經(jīng)11年了，至今還沒(méi)有投入使用。在實(shí)踐中，投資方會(huì )根據實(shí)際情況隨時(shí)調整投資方向，以保證大樓能順利完工，不至于真正爛尾。但是，如果一棟樓被真正停掉，不僅是一種資源浪費，也會(huì )是沉重的債務(wù)負擔。

國內目前真正交付、高度超500米的大樓并不多。去年，位于北京的中國尊初步交付，這座528米的摩天大樓將成為中信集團的總部所在地。這是國內第四座交付高度超500米的摩天大樓，其他三座分別在上海、廣州和深圳。

值得注意的是，武漢綠地中心去年建設高度被定格在475米的時(shí)候，國內近10座原本規劃建設高度超過(guò)500米甚至600米的摩天大樓，也紛紛把高度下調到了500米以下。

500米是否已經(jīng)成為了超高層建筑新的紅線(xiàn)?許立山告訴《中國新聞周刊》，在2018年年中，國家開(kāi)始對超高層建筑高度有一個(gè)控制要求，“一開(kāi)始我們也不知道不能做這么高了，不清楚是否有明確的文件或者規定，在與設計院溝通和實(shí)際建設過(guò)程中，才了解到這條500米的線(xiàn)”。

超高層開(kāi)始降溫，市場(chǎng)環(huán)境也隨之變化。過(guò)去，業(yè)主比施工方更有話(huà)語(yǔ)權，施工方為了推動(dòng)工程建設往往會(huì )墊付資金，但如今情況也開(kāi)始改變。一位資深建筑師坦言，“基于當下經(jīng)濟環(huán)境，對于要墊資到主體結構封頂的超高層項目，我所在的建設公司基本不會(huì )再接手。”