疫情之下，當遠程在線(xiàn)辦公正如火如荼，另一邊聯(lián)合辦公行業(yè)卻迎來(lái)史上最寒冷冬天。

4月15日，有聯(lián)合辦公入駐企業(yè)向創(chuàng )業(yè)邦爆料，共享辦公空間服務(wù)商酷窩COWORK拖欠多家入駐企業(yè)押金數月未還，經(jīng)索要無(wú)果。各企業(yè)涉及押金金額不一，少則幾千，最多達20多萬(wàn)。

來(lái)源：爆料者供圖

據了解，從去年10月份開(kāi)始，北京酷窩科技有限公司曾主動(dòng)與入駐企業(yè)陸續簽訂終止協(xié)議，將暫停位于北京朝陽(yáng)區光華路的辦公室出租服務(wù)，并承諾辦理退租手續后30個(gè)工作日或最遲2020年2月29日前退還租金和保證金。此處的聯(lián)合辦公空間早在1月17日已正式關(guān)閉，不過(guò)直到今天，北京酷窩科技有限公司并沒(méi)有履行協(xié)議退還押金。據爆料人稱(chēng)，目前跟對方交涉得到的回應是“沒(méi)錢(qián)還”。

創(chuàng )業(yè)邦致電北京酷窩科技有限公司欲向其證實(shí)，截至發(fā)稿時(shí)間，并未得到回應。

此外，創(chuàng )業(yè)邦了解到，上個(gè)月，也有網(wǎng)友在網(wǎng)上爆料，上海五角場(chǎng)創(chuàng )智天地we+酷窩突然停止運營(yíng)，不退押金。而更早一點(diǎn)今年1月初，網(wǎng)友爆料，寧波的酷窩聯(lián)合辦公空間已倒閉撤離，當時(shí)給的說(shuō)法是退押金需要45個(gè)工作日。

總部位于廣州的酷窩COWORK成立于2015年6月，一路高歌猛進(jìn)，并與總部位于上海的WE+聯(lián)合辦公空間在2017年宣布合并，打響聯(lián)合辦公整合第一槍。合并后雙方空間、資源、社群全部打通，在當時(shí)的全國聯(lián)合辦公空間市場(chǎng)一度達到前五的規模。當年合并后，酷窩聯(lián)合創(chuàng )始人曾向媒體公開(kāi)表示，公司到年底可能會(huì )實(shí)現收支平衡，并開(kāi)始進(jìn)入盈利階段。

然而，理想很豐滿(mǎn)，現實(shí)很骨干。三年過(guò)后，酷窩恐怕意想不到的是，會(huì )出現接連閉店、疑似“還不起”押金的悲劇......

酷窩“無(wú)力償還押金”事件無(wú)疑是一個(gè)信號。聯(lián)合辦公企業(yè)本就普遍虧損，如今又遭遇疫情帶來(lái)的沉重打擊，生存維艱。但拋開(kāi)疫情，“WeWork”們的危機早已埋下，聯(lián)合辦公行業(yè)本身“二房東”模式一直飽受詬病，同樣是二房東生意的長(cháng)租公寓也頻頻出現爆雷事件。疫情或許只是讓這個(gè)模式的弊端更加凸顯。

“WeWork”們的危機早已埋下

所有疫情之后爆發(fā)出問(wèn)題的公司，早在疫情之前就已埋下危機的種子。

自去年WeWork上市折戟后，整個(gè)聯(lián)合辦公行業(yè)進(jìn)入寒冬。眾多共享辦公企業(yè)就面臨著(zhù)拿不到融資、停止擴張、裁員甚至閉店的窘境。

2019年全年除幾家頭部外，拿得融資的聯(lián)合辦公企業(yè)寥寥無(wú)幾。早在去年底，方糖小鎮就被爆，因為拖欠業(yè)主租金被單方面解除合同，繼而關(guān)閉北京京糧大廈國貿CBD社區——這是這家聯(lián)合辦公運營(yíng)商進(jìn)入北京的首店。

誰(shuí)也沒(méi)料到2020開(kāi)年來(lái)突至的疫情，又給了行業(yè)一記重擊。

受疫情影響，今年以來(lái)聯(lián)合辦公行業(yè)整體現金流緊張，出租率下滑。因為疫情爆發(fā)在春節期間，不少企業(yè)用戶(hù)租期已滿(mǎn)、剛剛退租，空置出來(lái)的空間或工位無(wú)法在短期內消化；一些中小企業(yè)為了節流干脆退租了辦公室或直接在家辦公；也有企業(yè)因為裁員、倒閉，紛紛退租；而遠程在線(xiàn)辦公等新辦公方式，也給了這個(gè)行業(yè)不小的沖擊。

在聯(lián)合辦公空間的發(fā)源地美國，WeWork、Knotel、Convene、 Industrious、The Wing也紛紛爆出裁員的消息。作為中國聯(lián)合辦公空間最大的運營(yíng)商之一，2月10日，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng )始人毛大慶在“中小企業(yè)紓困之道”論壇中表示，目前優(yōu)客工場(chǎng)深圳辦公區的到崗率約為50%，北京辦公區的到崗率約為30%。

去年底優(yōu)客工場(chǎng)正式公開(kāi)招股書(shū)，似乎給了這個(gè)被陰霾籠罩的行業(yè)一絲信心，不過(guò)如今優(yōu)客赴美上市也前途未卜。據招股書(shū)顯示，截至2019年9月底，優(yōu)客工場(chǎng)賬上的現金和現金等價(jià)物等為2.08億元，若按照2019年前三季度的平均運營(yíng)虧損額（1.87億元）計算，優(yōu)客工場(chǎng)的現金或僅能維持公司運營(yíng)到今年下半年。

作為頭部玩家尚且如此，更何況中小企業(yè)。

前不久（4月7日），聯(lián)合辦公企業(yè)納什空間再次獲得遠洋資本1億元增持，這是2020年以來(lái)“唯一”公開(kāi)的一筆融資消息。不過(guò)據悉這筆融資早在年前就已敲定，而在宣布融資的前一個(gè)月，也有媒體曝出納什拖欠房租和押金，公司內部也出現了高管降薪、員工薪資延遲發(fā)放等情況。

而更多企業(yè)并沒(méi)有納什那么“幸運”順利拿到融資續命。

這一切背后也映射了這個(gè)行業(yè)普遍存在的問(wèn)題：盈利模式單一、過(guò)于依賴(lài)融資、入駐率低等。

包著(zhù)“高科技”外衣的“二房東”生意

事實(shí)上，聯(lián)合辦公這個(gè)生意自成立起，其模式就備受爭議。盡管在此前公布的招股書(shū)里，WeWork稱(chēng)自己是“以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)驅動(dòng)的高科技企業(yè)”，但這個(gè)行業(yè)的大多數企業(yè)骨子里仍舊沒(méi)跳出“二房東”的模式本質(zhì)，虧損成了這個(gè)行業(yè)的主題。

作為聯(lián)合辦公鼻祖，這家創(chuàng )辦于2010年的聯(lián)合辦公企業(yè)，曾經(jīng)備受資本追捧。鼎盛期WeWork曾擁有12500名員工，其中7500名位于美國，在全球已經(jīng)涉足29個(gè)國家，111個(gè)城市，總共528個(gè)WeWork大樓。而作為這家企業(yè)最大的投資方，迄今為止，軟銀及其子公司為WeWork投入了142.5億美元，其中包括自去年10月以來(lái)投入的54.5億美元。

但后來(lái)隨著(zhù)一系列運營(yíng)丑聞的暴露，最終WeWork于2019年10月撤回IPO申請，估值也從最高時(shí)的470億美金跌至80億美元。這也致使軟銀遭受了巨大的損失，并冒著(zhù)法律風(fēng)險撤回對WeWork 30億美元收購要約。4月13日晚，軟銀集團發(fā)布2020財年的業(yè)績(jì)預測，預計本財年經(jīng)營(yíng)虧損1.35萬(wàn)億日元（約合人民幣880億），而出現大幅虧損的原因之一就有旗下愿景基金對于WeWork的投資。

而WeWork跌落神壇，深陷輿論的風(fēng)暴的同時(shí)，也迫使所有從業(yè)者開(kāi)始重新審視這個(gè)行業(yè)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，WeWork 的模式是，先掏錢(qián)和辦公空間簽下長(cháng)期租約，再重新裝修改造，將大面積的辦公空間切割成更小的隔間和工位，以靈活的租期出租給小公司和個(gè)人，并提供配套服務(wù)。這和國內長(cháng)租公寓“二房東+管家”的模式大同小異。散賣(mài)的收入與整租、改造和運營(yíng)的成本差額，就是它的利潤空間。

這種模式下賺錢(qián)的要義就是，“盡可能便宜地拿地，做成盡可能多的隔間，盡可能提高出租率，提高運營(yíng)效率。”為了從競爭者手上搶下目標樓盤(pán)，WeWork通常會(huì )開(kāi)出更高的年租金或租期更長(cháng)的合同，贏(yíng)得業(yè)主青睞。在2017年至2018年之間，WeWork每個(gè)月擴張的空間，在1.4萬(wàn)平方英尺到2.8萬(wàn)平方英尺之間。直至疫情爆發(fā)前，WeWork都在以最快速度收購紐約市的房地產(chǎn)，是紐約市最大的辦公室租戶(hù)。

在經(jīng)濟上行期，不斷增多的用戶(hù)租下WeWork的空間并支付足夠多的租金，讓這種激進(jìn)的擴張打法得以持續。但現實(shí)是全世界都處于經(jīng)濟下行期，經(jīng)濟不穩定因素還在增加，中小公司的業(yè)務(wù)也不斷收縮。一旦WeWork無(wú)力支付業(yè)主租金，就很可能陷入資金斷流的境地。事實(shí)上從2018年末開(kāi)始，整個(gè)行業(yè)激進(jìn)拿樓的后遺癥已經(jīng)顯現，聯(lián)合辦公企業(yè)的關(guān)店潮上演，也有玩家開(kāi)始謀求轉型。

直到WeWork向美國證券交易委員會(huì )提交了IPO招股書(shū)，其最后一塊遮羞布終于被揭開(kāi)。

招股書(shū)顯示，WeWork的主要收入來(lái)源是會(huì )員固定費用，即企業(yè)進(jìn)駐辦公場(chǎng)所每月支付的資金。2019 年上半年，這部分收入占總收入比例約83%。

2016年到2018年WeWork的營(yíng)收分別為4.36億美元，8.86億美元和18.21億美元。但營(yíng)收上的持續增長(cháng)來(lái)源于背后門(mén)店不斷擴張帶來(lái)的虧損。從2016年到2018年期間，WeWork的凈虧損額從4.29億美元，持續擴大至19.27億美元。到2019上半年，凈虧損額則達到9.04億美元，較去年同期增長(cháng)了25.2%。

此外，WeWork成本支出中占比最大的部分是辦公用地的運營(yíng)費用，其中大部分來(lái)自于租賃費用，WeWork通常與房東簽訂10到15年租賃合同，費用則分攤在每期的費用支出中。2016年到2018年期間，這部分運營(yíng)費用分別為4.3億美元、8.1億美元和15億美元，占總營(yíng)收的比例分別為99.3%、92.0%和83.5%。

由此業(yè)內人士認為，其商業(yè)模式還停留在簽訂長(cháng)期租賃合約，再將物業(yè)轉租給企業(yè)客戶(hù)的舊有模式框架里。

而縱觀(guān)國內WeWork的一眾學(xué)徒，盡管二國國情不同，在政策支持及打法上也略有差異。但大部分企業(yè)最終也沒(méi)能逃脫“二房東”模式的虧損怪圈，WeWork的遭遇也一一在其他聯(lián)合辦公企業(yè)身上復現。

同樣得益于時(shí)代機遇和“雙創(chuàng )政策”的紅利，中國聯(lián)合辦公行業(yè)自2015年來(lái)也實(shí)現了快速生長(cháng)。最頂峰時(shí)，行業(yè)企業(yè)數量達到5000多家，但并購和倒閉潮也隨之而來(lái)，到2018年6月，中國聯(lián)合辦公平臺數從上一年的數千家急劇下降到約300家。2019年中國聯(lián)合辦公行業(yè)進(jìn)一步洗牌、整合，頭部選手們開(kāi)始進(jìn)入規模戰。

來(lái)源：艾媒咨詢(xún)

作為國內聯(lián)合辦公企業(yè)的代表，優(yōu)客工場(chǎng)從2015年成立到2018年，一共融資19輪超47億，平均每3.2個(gè)月獲得一次融資，估值一度達到110億元。去年7月，又完成了最新一輪的股權融資為上市做準備。招股書(shū)顯示，截至2019年9月30日，優(yōu)客工場(chǎng)擁有約60.96萬(wàn)名會(huì )員，其中包括約58.46萬(wàn)名個(gè)人會(huì )員和2.5萬(wàn)家企業(yè)會(huì )員。

但與WeWork一樣，優(yōu)客工場(chǎng)主要收益也來(lái)自于場(chǎng)租，其場(chǎng)租收益一度占到總收益的90%。

招股書(shū)顯示，2017年、2018年以及2019年前9個(gè)月，優(yōu)客工場(chǎng)總凈收入分別為人民幣1.67億元、人民幣4.49億元和人民幣8.75億元。營(yíng)收增速迅猛，2018全年、2019年前9個(gè)月總凈收入分別同比增長(cháng)168%和210%。

同時(shí)與營(yíng)收飛速增長(cháng)形成對比的是，優(yōu)客工場(chǎng)的虧損也在進(jìn)一步擴大。2017年、2018年經(jīng)調整凈虧損分別為2.50億元、3.41億元；2019年前三季度凈虧損3.43億元，較去年同期的凈虧損2.15億元擴大112%。

“二房東”們的出路在哪里？

優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng )始人毛大慶曾預計，到2020年，中國大城市的商業(yè)和寫(xiě)字樓面積大約會(huì )達到三億平方米以上，保守估計會(huì )有30%的面積轉化成各種各樣的共享辦公空間。如果按照30%的轉化率，以及中國排名前20城市商業(yè)辦公樓一平米3000元左右的年產(chǎn)值計算，國內共享辦公行業(yè)的總市場(chǎng)規模大約在2000億元到2500億元之間。

市場(chǎng)看起來(lái)很誘惑，但眼下聯(lián)合辦公行業(yè)整體遇冷也是事實(shí)。與頻頻爆雷的長(cháng)租公寓一樣，僅靠租賃收入的“二房東”生意，并不能支撐起一個(gè)完整的商業(yè)模型。為走出虧損困境，很多聯(lián)合辦公企業(yè)開(kāi)始將希望寄托在基于空間的增值服務(wù)上，比如向入駐企業(yè)提供資源對接、FA等額外服務(wù)。同時(shí)2019年以來(lái)，國內聯(lián)合辦公企業(yè)開(kāi)始不約而同由“二房東”模式向輕資產(chǎn)模式轉型。

以?xún)?yōu)客工場(chǎng)為例，目前的商業(yè)模式不僅僅是空間運營(yíng)，而是“空間運營(yíng)+非空間業(yè)務(wù)”模式。其中空間運營(yíng)板塊包含直營(yíng)模式與輕資產(chǎn)模式產(chǎn)兩大類(lèi)。直營(yíng)模式下優(yōu)客工場(chǎng)負責這類(lèi)型空間相應的設計、建造、選址等工作;輕資產(chǎn)模式則包括運營(yíng)管理輸出與資產(chǎn)托管兩類(lèi)。其中運營(yíng)管理輸出類(lèi)空間，收入主要來(lái)自向物業(yè)主收取管理費;而資產(chǎn)托管類(lèi)空間，主要收入來(lái)自與物業(yè)主收入分成。

境況似乎在變好。優(yōu)客工場(chǎng)去年底公開(kāi)的招股書(shū)中表示，目前優(yōu)客工場(chǎng)主要有三大塊收入來(lái)源：空間會(huì )員費收入、營(yíng)銷(xiāo)和品牌服務(wù)收入以及其他服務(wù)收入。2017年和2018年，優(yōu)客工場(chǎng)最主要的收入來(lái)源還是辦公空間會(huì )員服務(wù)的收入，占比超過(guò)85%。而到了2019年前三季度，優(yōu)客工場(chǎng)辦公空間會(huì )員服務(wù)的收入和非空間收入均超過(guò)了4億元。并表示輕資產(chǎn)模式是其主要增長(cháng)動(dòng)力之一，未來(lái)將在輕資產(chǎn)模式下進(jìn)一步發(fā)展合作空間業(yè)務(wù)。

“WeWork”們想努力打破大眾對聯(lián)合辦公即“二房東”的刻板印象，但創(chuàng )新并不好做，目前大多聯(lián)合辦公企業(yè)的增值服務(wù)收入占比依然非常小。而受疫情影響，今年以來(lái)聯(lián)合辦公整體出租率再次下滑，并且這一影響可能會(huì )持續數月。行業(yè)低迷下，資本也更加謹慎，眼下聯(lián)合辦公企業(yè)最大的問(wèn)題或許是如何先活下去。

部分資料參考：

PropTech研習社：《Knotel是如何花5年時(shí)間成長(cháng)為WeWork競爭對手的？》

PingWest品玩：《共享辦公，一場(chǎng)海市蜃樓》