編者薦語(yǔ)：

重慶主城房?jì)r(jià)最低的區是哪里？到底低到什么程度？這一區域，今后發(fā)展的可能性是什么？會(huì )在多大程度上改變區域現狀？

以下文章來(lái)源于重慶買(mǎi)房知識局，作者秦老師、影丹

重慶買(mǎi)房知識局

多講實(shí)話(huà)、多給干貨，幫你的買(mǎi)房之路“掃”開(kāi)障礙。

大渡口的最新房?jì)r(jià)如何？這些年發(fā)展如何？未來(lái)有哪些發(fā)展機會(huì )與可能？哪些樓盤(pán)品質(zhì)較好，如何留住當地精英人群？實(shí)地打探，告訴你答案。

大渡口的房?jì)r(jià)一直是主城九區里最便宜的。

拿今年5月份重慶樓市商品住宅的成交建面均價(jià)來(lái)說(shuō)，大渡口以10075元/㎡在主城九區里排名墊底。

但近期，大渡口相繼推出兩個(gè)高價(jià)樓盤(pán)，直接突破大渡口現有的房?jì)r(jià)極限。在價(jià)格上，對于大渡口其它在售住宅，是碾壓式存在。

上周，我們去了一趟大渡口，看一看兩個(gè)高價(jià)樓盤(pán)的廬山真面目。

第一個(gè)高價(jià)樓盤(pán)，是佳兆業(yè)濱江四季。

建筑體量約16萬(wàn)方，才開(kāi)售房部，還沒(méi)開(kāi)盤(pán)。首次開(kāi)盤(pán)預計推出位于小區主入口兩邊的1號樓和9號樓，套內約88-134㎡的大平層，2梯5戶(hù)。

置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，價(jià)格估計在建面15000元/㎡左右。但這塊地的樓面地價(jià)是10066元/㎡，參考地價(jià)成本，這個(gè)價(jià)格……怕是要虧本。

建設中的濱江四季

濱江四季，位于鋼花路馬路旁，距離大渡口的商業(yè)中心九宮廟商圈約1公里、距離軌道2號線(xiàn)平安站約600米，周邊有重鋼總醫院、九龍坡中醫院、重慶紅樓醫院等。

周邊小區林立，有的一看就很有年代感，有的雖然不舊，但也看得出來(lái)不是近兩年修建的。對面有重慶九五醫院、培訓學(xué)校、駕駛員培訓站等。路上車(chē)水馬龍，生活氣息濃厚。

總的來(lái)說(shuō)，濱江四季周邊生活配套豐富，穿過(guò)一條馬路，就能滿(mǎn)足基本生活所需。但城市界面稍顯老舊、雜亂。

濱江四季周邊街景

第二個(gè)高價(jià)樓盤(pán)，是中國鐵建西派宸樾。

位于大渡口立交旁，建筑體量約31萬(wàn)方，首次開(kāi)盤(pán)預計推出一期1、2、3號樓，套內約100-290㎡精裝大平層。

當時(shí)，西派宸樾腳下這塊地，中國鐵建拿成9301元/㎡。加上裝修成本，售價(jià)可能在建面2.3-2.4萬(wàn)/㎡。

西派宸樾示范區

項目首推樓棟

西派宸越西南側的大渡口萬(wàn)達廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)業(yè)，距離約1公里左右、開(kāi)車(chē)約3-5分鐘。九宮廟商圈則位于西派宸樾西北側，距離項目約1.5公里、開(kāi)車(chē)約7分鐘。

交通上，距2號輕軌站天堂堡站約1公里，12號線(xiàn)迎賓站（規劃中）在西派宸樾1號地塊旁邊，預計2022年通車(chē)。

教育上，周邊有鋼花小學(xué)、大渡口實(shí)驗小學(xué)、重慶三十七中、重慶九十五中，具體劃片的學(xué)校在接房后由政府劃分。樓盤(pán)旁邊另外規劃了約82畝的教育用地，預計后期打造為小學(xué)。

西派宸樾周邊還有三大公園，分別是占地約300畝的義渡公園、約200畝的思源公園、約6.9公里長(cháng)的崖線(xiàn)公園。

西派宸樾區位圖

西派宸樾周邊是馬路和立交，生活氣息沒(méi)有濱江四季那么足，但勝在公園資源豐富、環(huán)境更好。雖說(shuō)交通便利，相應的，靠近立交的樓棟或許存在噪音影響。

西派宸樾周邊街景

無(wú)論是地價(jià)還是售價(jià)，佳兆業(yè)濱江四季、中國鐵建西派宸樾，在大渡口都是肉眼可見(jiàn)的貴。但首先得承認，它們在現階段的大渡口，確實(shí)有自己的“稀缺性”存在。

首先，位置稀缺。

兩個(gè)樓盤(pán)都在鋼花路。而鋼花路，是重鋼原址，這里曾經(jīng)有鋼花商場(chǎng)、鋼花影劇院、九宮廟百貨公司，是大渡口的“宇宙中心”。

即便重鋼已經(jīng)搬遷，大渡口人對鋼花路的認可度依然很高。它曾經(jīng)是大渡口唯一的主干道，現在是大渡口唯一的內環(huán)核心區，地段價(jià)值始終在那里。

2018年，大渡口政府開(kāi)始對鋼花路所在的重鋼片區進(jìn)行大面積整治與開(kāi)發(fā)，包括市政道路、橋梁隧道、公園景觀(guān)等基礎設施，預備將其打造為文化創(chuàng )意中心和高端商務(wù)居住區。

在未來(lái)，鋼花路依然是大渡口的中心。

但是，鋼花路在售的新盤(pán)很少。加上濱江四季和西派宸樾，都只有3個(gè)樓盤(pán)在售。

其次，江景稀缺。

大位置上，兩個(gè)樓盤(pán)所屬的老重鋼片區，是“兩江四岸”濱江地帶的重點(diǎn)片區之一，總面積約5平方公里，按照“工業(yè)記憶、創(chuàng )意水岸”的主題規劃了重慶工業(yè)文化博覽園、濱江崖線(xiàn)公園、游輪港口等項目。以后，是長(cháng)江文化藝術(shù)灣區的重要組成部分。

而濱江四季和西派宸樾，都在江灣地帶，有江景資源，算是大渡口的“兩江四岸盤(pán)”。西派宸越的置業(yè)顧問(wèn)介紹，項目有40米的地形高差，看江視野不會(huì )被遮擋。

最后，品質(zhì)稀缺。

在項目的硬件配置規劃上，兩個(gè)樓盤(pán)貴有貴的道理。

濱江四季，規劃打造約10000㎡的思想體育公園，引入鷹眼遠程視頻監控、入戶(hù)智能控制等八大社區智慧系統。

西派宸樾帶裝修，配國家一級黃金管家服務(wù)，打造SKY SPACE林崖商務(wù)會(huì )所、4大架空層全齡段會(huì )所。

如果上面這些規劃都兌現，哪怕就兌現七八成，在買(mǎi)房剛需為主、樓盤(pán)品質(zhì)不高的大渡口，還是會(huì )成為“品質(zhì)扛把子”。

就像西派宸樾，示范區開(kāi)放當天，售房部人滿(mǎn)為患。在苦品質(zhì)久矣的大渡口，算是打中了痛點(diǎn)。

西派宸樾開(kāi)示范區當天的人氣

雖說(shuō)濱江四季和西派宸樾有自己的“稀缺性”，也有成為大渡口“標桿”的基礎和潛力。但一個(gè)樓盤(pán)修出來(lái)，最終還是要回到銷(xiāo)售上。賣(mài)得走、賣(mài)得好，才是硬道理。

然而，大渡口的現實(shí)是殘酷的。

第一，發(fā)展滯后。

當你走在鋼花路上，放眼望去都是有年代感的店面、老化的配套設施，讓人覺(jué)得這里跟如今整個(gè)重慶的快速發(fā)展有點(diǎn)脫節。

鋼花路街景

而大渡口發(fā)展滯后的根本原因，還是產(chǎn)業(yè)結構單一、經(jīng)濟實(shí)力薄弱。

曾經(jīng)為大渡口區貢獻了大部分GDP的重鋼搬走之后，大渡口一蹶不振。大渡口曾經(jīng)想嘗試轉型，由發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)轉變?yōu)榘l(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。但規劃了這么久，還是沒(méi)看到什么起色。

而去年重慶各區縣的GDP排名里，大渡口在38個(gè)區縣里排名第30。作為主城九區之一，甚至沒(méi)有超過(guò)云陽(yáng)縣、秀山縣等區縣。

第二，房?jì)r(jià)低洼。

今年1-4月，主城其它八區商品住宅的建面均價(jià)都在一萬(wàn)以上，只有大渡口沒(méi)有破萬(wàn)。今年5月，大渡口商品住宅的建面均價(jià)終于突破一萬(wàn)，約10075元/㎡，但依然墊底。

它的房?jì)r(jià)，比很多人認為是“郊區”的巴南（約10456元/㎡）、是“區縣”的北碚（約11846元/㎡）還低。

數據來(lái)源于九耀

第三，剛需為主。

大渡口今年1-5月商品住宅的成交面積結構中，套內約60-100㎡的房子占到84%。而高層在大渡口商品住宅的成交結構中，占比接近7成。

也就是說(shuō)，大渡口的樓市，買(mǎi)兩房到三房的剛需產(chǎn)品，才是絕對主流。改需，基本不存在市場(chǎng)優(yōu)勢。

數據來(lái)源于九耀

第四，高價(jià)房源去化困難。

大渡口今年1-5月商品住宅的成交總價(jià)結構中，主力成交總價(jià)段在80-120萬(wàn)，占比達57%?？們r(jià)往140萬(wàn)及以上走，成交占比越來(lái)越低；總價(jià)180萬(wàn)-200萬(wàn)及以上完全沒(méi)有成交，為0%。

而大渡口在售樓盤(pán)中，單價(jià)、總價(jià)較高的樓盤(pán)（套內均價(jià)12000元/㎡以上、總價(jià)165萬(wàn)以上的房子），今年每個(gè)月的成交套數幾乎都為個(gè)位數，銷(xiāo)售情況實(shí)在稱(chēng)不上理想。

換句話(huà)說(shuō)，大渡口的總價(jià)天花板很低，約140-160萬(wàn)。

數據來(lái)源于九耀

上面這些“殘酷現實(shí)”導致的結果是：大渡口區域封閉、對外吸附力弱；經(jīng)濟滯后、人口外流（尤其是有錢(qián)人的外流）；剛需為主、價(jià)格天花板低。而這些結果，對高價(jià)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，都是阻礙。

尤其是，佳兆業(yè)濱江四季和中國鐵建西派宸樾的總價(jià)已經(jīng)明顯高于大渡口的天花板。

按15000元/㎡的建面均價(jià)估算，濱江四季至少150萬(wàn)/套；按23000元/㎡的建面均價(jià)估算，西派宸越的總價(jià)則達230萬(wàn)/套。

換句話(huà)講，兩個(gè)樓盤(pán)面向的客群，是那一批經(jīng)濟能力和購買(mǎi)實(shí)力都比較強的人。接下來(lái)，它們要做的事情，只有兩件事。

1，把留在大渡口的有錢(qián)人吸引住、把準備離開(kāi)的人留住、把已經(jīng)離開(kāi)的人找回來(lái)。

2，然后，去撬動(dòng)他們買(mǎi)房、換房的需求。

·THE END·

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