現在的蔡家，到底值不值得入手？
商界地產(chǎn) 九沛傳媒 2020-08-09 21:38:37
摘要： 現在的蔡家，到底值不值得入手？
編者薦語(yǔ)：
蔡家，地處北碚，長(cháng)期以來(lái)，被人們認為是郊區。連鳥(niǎo)姐同學(xué)，蔡家本地人，大學(xué)時(shí)都說(shuō)是農村。北區崛起之后，蔡家發(fā)展到底好不好？這里需要多久才能成為真正的新區？
以下文章來(lái)源于城市分層，作者楊一
城市分層
公眾號取名為“城市分層”，取自于科幻小說(shuō)《北京折疊》，被折疊的不僅是財富、機會(huì )、時(shí)間、尊嚴，還有格局。世界是分層的，世人站在一端俯瞰蒼生，憐憫他人之時(shí)亦有自憐，我們希望的是能和你們設法去另一端看看，看不一樣的風(fēng)景 和不為別人所操控的幻象。
鳥(niǎo)姐說(shuō)：
拆遷，不僅是少部分人的發(fā)光時(shí)刻，一朝變富，少奮斗幾十年；更是一個(gè)區域煥新騰飛的起點(diǎn)，美好未來(lái)從此開(kāi)始。
鳥(niǎo)姐聽(tīng)聞，近日蔡家老街拆遷，從預評估賠償單價(jià)來(lái)看，住宅最高為建面12060元/平，非住宅最高為建面36100元/平。
據說(shuō)這次不僅有獲賠5、6百萬(wàn)甚至8百多萬(wàn)的“拆遷富”，還有2400萬(wàn)的巨富。
這一現實(shí)下的蔡家，各項發(fā)展到底如何？鳥(niǎo)姐帶你來(lái)看。
進(jìn)入8月，重慶終于不再陰雨綿綿，終于不用在大街小巷屋檐下躲雨，也終于不用去觸景生情，想起那些年一起躲過(guò)雨的屋檐下的白T恤藍牛仔女孩。
8月驕陽(yáng)炙烤著(zhù)大地，也炙烤著(zhù)人心，一批批拆遷造富神話(huà)早已讓眾人心急火燎。
網(wǎng)上流傳出的一張蔡家的拆遷圖，拆遷單價(jià)在11130-12060元/㎡，如果加上補助，可能會(huì )達到13000-14000元/㎡，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了2020年蔡家12300㎡的住宅均價(jià)。
消息一出來(lái)，著(zhù)實(shí)讓很多人震驚了一把，畢竟重慶主城核心區如石橋鋪、石坪橋等地方的拆遷價(jià)格也才15000元/㎡，曾經(jīng)蔡家這個(gè)主城的“鳥(niǎo)不拉屎”的地方突然間從小角落跳上了主舞臺，惹得看客紛紛側目。
其實(shí)，蔡家還是有一定實(shí)力的，只是太過(guò)低調。這點(diǎn)和我比較像，蔡家是憑實(shí)力低調，我是憑實(shí)力單身。
今天，楊一來(lái)給大伙簡(jiǎn)單分析下蔡家，才疏學(xué)淺，不周之處勿見(jiàn)笑。
重慶的地形是四山夾兩江，四條縱向山脈把重慶主城劃分為3個(gè)區域，分別是西部槽谷、中部槽谷和東部槽谷。這些年來(lái)一直都是在發(fā)展中部槽谷的北區，從地圖上也可以大致看出來(lái)，中梁山脈和銅鑼山脈的南部收窄很明顯，沒(méi)有多大發(fā)展的空間，而且往南走，都是些山，腹地就更小了，所以重慶這些年一直是往北發(fā)展。
重慶向北，一是可開(kāi)發(fā)面積大，二是地形略微平坦，開(kāi)發(fā)成本略小。
在平原城市待久了的人可能不知道重慶地形的魔幻之處，楊一建議你們有生之年一定要來(lái)看看，體驗下在職場(chǎng)中被錢(qián)砸到價(jià)值觀(guān)變形，在重慶被地形砸到方位感變形的感覺(jué)。
之前有人開(kāi)玩笑問(wèn)，重慶哪里最平？答案是江北機場(chǎng)的跑道，由此可見(jiàn)重慶的地形有多“險惡”。
單單站在一路向北的視角來(lái)看蔡家，你會(huì )覺(jué)得蔡家就是一路向北的重要一環(huán)。
但你如果站在更高的視角，更廣的局域來(lái)看蔡家，蔡家的定位就會(huì )全然不同。
目前重慶的發(fā)展趨勢，個(gè)人感覺(jué)向西發(fā)展的趨勢要略大于向北發(fā)展的趨勢，至于為什么有這般感覺(jué)，這里不方便具體細說(shuō)，有意者可單獨私聊。
蔡家的戰略定位，一直以來(lái)都被嚴重低估了。
站在一路向北的視角，蔡家處于第四階梯，前面還有嘉洲、照母山、禮嘉大竹林，蔡家一直以來(lái)都處于從屬的地位。
但若站在一路向西的視角，蔡家就是科學(xué)城的橋頭堡、兩江新區的排頭兵。
未來(lái)隨著(zhù)成都重慶進(jìn)一步同城化發(fā)展，以及高新區科學(xué)城的加快發(fā)展，蔡家將發(fā)揮出較之從來(lái)從來(lái)沒(méi)散發(fā)出的光芒。
未來(lái)蔡家戰略地位如此之高，但現在的蔡家各項配套都未落實(shí)，要商圈沒(méi)商圈，要醫院沒(méi)醫院，要交通也沒(méi)啥交通，只有公園，大大小小的公園。
環(huán)境，是不會(huì )激發(fā)人們的大規模購買(mǎi)的，按照現在的城市化進(jìn)度。
城市骨架是被汽車(chē)等交通工具的普及給拉升的，而隨著(zhù)城市化進(jìn)程的發(fā)展，城市病愈加嚴重，交通擁堵、噪音污染等，有錢(qián)人開(kāi)始選擇去郊區居住，是圖郊區的環(huán)境清靜，而且還有相應的配套。
如果一個(gè)郊區，只有環(huán)境，沒(méi)有配套，那這個(gè)郊區，跟他小時(shí)候的故鄉，又有什么區別呢？
所以，蔡家未來(lái)要想謀得更大發(fā)展，首要就是勾搭上高新區和兩江新區，也就是交通的暢通無(wú)阻，要不然人高新區給你蔡家打個(gè)電話(huà)，信號都被中梁山脈擋住了。
我估摸著(zhù)每次高新區給蔡家喊話(huà)，結果就是這樣：
其次，蔡家想謀求更大發(fā)展，配套的落實(shí)是必備的。
需要商業(yè)配套嗎？其實(shí)不是那么需要，以后嘉陵江對面龍湖天街修好了，過(guò)個(gè)江就能購物了，為什么還要在蔡家修大商圈，還等著(zhù)爛尾么？佳程廣場(chǎng)的教訓，這么快就忘記了么？
而且重慶市政府最新的商業(yè)新規，控制10萬(wàn)方以上的商業(yè)的修建，這個(gè)規定其實(shí)是對重慶降低容積率政策的組合拳。
容積率代表著(zhù)一塊土地上的人口密度，持續的降低容積率，會(huì )在一定程度上提升人們的居住舒適度，但隨之而來(lái)的代價(jià)便是商業(yè)價(jià)值的萎縮，畢竟商業(yè)的基礎是人流量。
所以在非核心區限制容積率，造成的結果是非核心區的商業(yè)價(jià)值大打折扣，人們住在非核心區，但平時(shí)要消費購物時(shí)還是得來(lái)核心區消費，這樣就產(chǎn)生了嚴重的“住消不平衡”。
蔡家的成交土地的容積率一直在降低，2020年上半年地塊容積率均在2以?xún)?，其?/3的地塊容積率是在1-1.5，這么低的容積率情況下，還要去建大量的商圈，那不是錢(qián)多燒的慌么？
再說(shuō)，龍湖去龍興修個(gè)天街，你就愿意去龍興買(mǎi)房了嗎？你還是不愿意的，因為沒(méi)有觸及到你的根本。商圈逛不成，樓下小賣(mài)部總有吧，實(shí)在沒(méi)有，有互聯(lián)網(wǎng)撒，網(wǎng)購就行。
醫療配套最重要？肯定也不是，畢竟沒(méi)有誰(shuí)家是每天得上醫院的，除了醫生護士。
醫院這玩意兒，得有，但沒(méi)必要挨的那么近。
醫院是最考驗人性的地方，每天生老病死，有悲痛、有慶幸、有歡樂(lè )、有為難，普通人不一定能扛得住這么多情緒。
深圳那些身家千萬(wàn)的人，面對孩子的教育，還不是撲通一聲就跪下去了。只有在那一刻，他們才發(fā)現，自己的千萬(wàn)資產(chǎn)，在教育面前，就是個(gè)小弟弟。
龍興沒(méi)有教育的話(huà)，能有那么多開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地、那么多購房者買(mǎi)房么？
中央公園沒(méi)有教育的話(huà)，單靠所謂的環(huán)境，能成為宇宙中心么？
不會(huì )的，沒(méi)有教育，這些都是遠郊區，排不上號的那種。
可能中央公園還會(huì )被排在最后面，畢竟是Z開(kāi)頭。
現在，蔡家開(kāi)始慢慢迎來(lái)一些機會(huì )。
軌道交通方面，根據重慶市鐵路集團的官網(wǎng)消息，軌道15號線(xiàn)將于9月開(kāi)始動(dòng)工修建。
15號線(xiàn)西起大學(xué)城曾家站，東至兩江影視城站，而且為了將串聯(lián)起第二國際機場(chǎng)和江北國際機場(chǎng)兩大樞紐，奠定未來(lái)交通發(fā)展的格局。
再者，軌道15號線(xiàn)是城際快車(chē)，運行速度快，載客量高。全長(cháng)67公里，卻只有24座車(chē)站，站點(diǎn)間距大，時(shí)速最高可達120公里左右，已經(jīng)接近于動(dòng)車(chē)的最低標準。運行效率將遠高于一般的地鐵和輕軌。
軌道15號線(xiàn)，串聯(lián)西部槽谷和中部槽谷以及東部槽谷，未來(lái)將會(huì )是重慶最重要的軌道。
雖然15號線(xiàn)未經(jīng)過(guò)蔡家，但是經(jīng)過(guò)禮嘉，而禮嘉蔡家一江之隔，6號線(xiàn)一梭哈就過(guò)去了。
鐵路方面，渝西鐵路經(jīng)過(guò)北碚站，和蔡家只有一山之隔，過(guò)個(gè)歇馬隧道就到了，而且鐵路的噪音非常大，如果建在居住區，那就完犢子了，噪音能讓你抑郁的。
這條鐵路對北碚區是巨大的利好，建成后，北碚就是輻射達州廣安綿陽(yáng)等四川區縣的橋頭堡，然后再配合人口政策，北碚還有機會(huì )引進(jìn)一些綿陽(yáng)的好學(xué)校來(lái)蔡家。
主城的一三八學(xué)校搞不來(lái)，從綿陽(yáng)這座教育之城薅點(diǎn)好學(xué)校來(lái)，應該是沒(méi)多大問(wèn)題的。
2020年4月29日，北碚與四川綿陽(yáng)市簽訂《推動(dòng)成渝地區雙城經(jīng)濟圈建設三年行動(dòng)計劃》，未來(lái)3年，雙方將在戰略協(xié)同、交通互聯(lián)互通、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、科創(chuàng )優(yōu)勢互補、基建提速增效、文旅融合發(fā)展、商貿合作、生態(tài)文明經(jīng)驗共享、干部交流、公共服務(wù)共建等10個(gè)方面開(kāi)展合作。
醫院方面，重慶市發(fā)改委于2020年7月10日發(fā)文，把中國科學(xué)院大學(xué)西部醫學(xué)中心納入2020年市級重大項目名單，并將北碚區政府暫定為項目牽頭單位。多方消息都指向國科大西部醫學(xué)中心，如不出意外，該項目將落地蔡家。
“中國科學(xué)院大學(xué)西部醫學(xué)中心”不僅僅是簡(jiǎn)單的公立三甲醫院，還是國科大醫學(xué)院的教研和實(shí)踐中心，這將是打造的一個(gè)產(chǎn)學(xué)研一體的機構。
另外，北碚還通過(guò)招商引資引進(jìn)了新希望集團，投入78億元在蔡家智慧新城建設覆蓋疾病管理全流程的健康生態(tài)系統、全生命周期管理的未來(lái)醫院和全產(chǎn)業(yè)鏈集群的醫學(xué)中心。
用鐵路來(lái)輻射四川人口，用學(xué)校來(lái)吸引主城客戶(hù)，用軌道來(lái)牽引高新區和兩江新區，用頂級醫療配套服務(wù)本土客戶(hù)。
蔡家將成為重慶主城未來(lái)幾年發(fā)展最快的區域
2018年重慶市住宅TOP3分別是蔡家17521套、李家沱17375套、茶園12796套；
2019年，TOP3變成了李家沱18850套、西永17665套、蔡家13129套；
2020年上半年，TOP3分別是西永10045套、李家沱6223套、蔡家5419套。
雖然對外名聲不咋地，一提起蔡家就是偏、遠，但楊一在社會(huì )上混了幾年后，慢慢發(fā)現：行走江湖，不要看一個(gè)人說(shuō)什么，要看他做什么。
屁股決定腦袋，這一定律永遠不破，除非他屁股被賣(mài)了。
蔡家房地產(chǎn)市場(chǎng)，從2004年開(kāi)始萌芽，一開(kāi)始就是高端王者，如中安長(cháng)島的獨棟、聯(lián)排，然后就是漫長(cháng)的8年，整個(gè)蔡家幾乎沒(méi)有動(dòng)靜；
進(jìn)入2012年，蔡家房地產(chǎn)迎來(lái)爆發(fā)，別墅洋房剛需全面發(fā)力，這一階段還是以剛需剛改為主，即便是別墅也都是些經(jīng)濟型別墅，金科城的上中下三疊拼、東原嘉閱灣疊拼，整個(gè)市場(chǎng)就透露出一個(gè)字：窮。
進(jìn)入2017年，重慶市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)，蔡家也跟著(zhù)蹭了波熱度，至于它蹭到了多少油，楊一拉了下2016年以來(lái)各版塊的成交均價(jià)，算了下復合增長(cháng)率，各位可以看下。
蔡家近幾年住宅均價(jià)的復合增長(cháng)率為22.3%，排名在第13位，排在它前面的全是渝中、彈子石、大坪等這些核心區，跟蔡家同樣處于遠郊板塊的，復合增長(cháng)率基本都排在它后面，比如在第17位的空港、25位的華巖以及28位的西永。
遠郊板塊里，蔡家房?jì)r(jià)漲幅排第一。
當然，單單講房?jì)r(jià)漲幅，其實(shí)并不代表什么。
蔡家樓市的內在邏輯，一句話(huà)就可以概括完——價(jià)差邏輯。
只要禮嘉悅來(lái)中央公園的房?jì)r(jià)比蔡家高，蔡家房地產(chǎn)市場(chǎng)就永遠有搞頭。
只要城市是向北發(fā)展，禮嘉悅來(lái)中央公園就永遠是當紅炸子雞。
只要它們是當紅炸子雞，它們的房?jì)r(jià)就會(huì )高于蔡家。
所以，蔡家樓市的定位，其實(shí)不用去和禮嘉、悅來(lái)等爭斗，你們根本不是競爭的關(guān)系，而是“大河有水小河滿(mǎn)，大河枯水小河枯”的關(guān)系。
有禮嘉中央公園一口飯吃，就有蔡家一點(diǎn)湯喝。
人們一提到禮嘉中央公園，就會(huì )不自覺(jué)的加上蔡家，這種感覺(jué)就和提到彭于晏蔡徐坤楊一，是一樣的爽感。
當然，這些都是站在一路向北的視角來(lái)看的。
如果從一路向西的視角來(lái)看，蔡家未來(lái)很可能是這些炸子雞的老板。
蔡家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最值得注意的，其實(shí)是它的存量。
截止2020年上半年，蔡家高層的所有的存量加起來(lái)一共是390萬(wàn)方，按月均銷(xiāo)售10.6萬(wàn)方的速度來(lái)看，大概可以賣(mài)3年，也就是說(shuō)，從現在開(kāi)始起，蔡家的新成交的土地不拿出來(lái)賣(mài)產(chǎn)品，蔡家還可以撐3年。
這些存量里，高層還有87萬(wàn)方，18個(gè)月之內可以賣(mài)完；洋房有182萬(wàn)方，55個(gè)月才能賣(mài)完；別墅有120萬(wàn)方，50個(gè)月才能賣(mài)完。
如果市場(chǎng)不供應的話(huà)，1年半之后蔡家高層就斷貨了，而洋房別墅還可以在賣(mài)2-3年，從這里可以看出，洋房別墅市場(chǎng)基本是一片紅海，競爭激烈。
當然，這與政府的供地策略有關(guān)系，賣(mài)的土地全是1-2容積率而且普遍限高30米或60米的。這些條條框框，把土地的想象力全給扼殺了，基本上沒(méi)有其他的玩法了。大家都一樣，又回到了50年代一片藍的時(shí)代了。
我們普通人買(mǎi)房，最怕的事情不是沒(méi)買(mǎi)到，而是買(mǎi)貴了。
有些開(kāi)發(fā)商買(mǎi)的早，地價(jià)便宜；
有些開(kāi)發(fā)商來(lái)晚了，好白菜都讓那啥給拱了；
還有的開(kāi)發(fā)商，起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集。
同樣賣(mài)一個(gè)產(chǎn)品，別人進(jìn)貨價(jià)比你更低，你怎么辦呢？
而市場(chǎng)上這樣的人，有很多，整個(gè)市場(chǎng)又會(huì )怎樣呢？你又該怎么辦呢？
蔡家地價(jià)2019年是6610元/㎡，2020年上半年是6749元/㎡，基本超過(guò)6000點(diǎn)了，要是我大A股，也是這樣就好了。
楊一這里有份蔡家分單價(jià)段的存量，可以幫助各位看的更清楚些。
截止2020年6月，蔡家6000元以下的土地存量為218萬(wàn)方，占整體存量的56%，其中3000元以?xún)鹊耐恋卮媪空急?6%。
這些存量，理論上21個(gè)月可以賣(mài)完，但這只是理論，畢竟1000元地價(jià)的產(chǎn)品和6000元地塊的產(chǎn)品，銷(xiāo)售速度完全不一樣。
21個(gè)月，大概是最晚銷(xiāo)售完的時(shí)間。
這里，我們假設18個(gè)月全部賣(mài)完吧。
18個(gè)月后，蔡家6000元以?xún)鹊牡蛢r(jià)土地存量全部賣(mài)完，剩下的就全部是6000元以上的高價(jià)地?？赡艿侥莻€(gè)時(shí)候，6000元也變成了低價(jià)地。
18個(gè)月后，也就是2022年初，如果北碚和綿陽(yáng)暗送秋波、暗度陳倉的弄出個(gè)知名學(xué)校出來(lái)，如果科學(xué)城進(jìn)一步發(fā)展壯大，蔡家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將發(fā)生翻天覆地的變化。
高端不敢想象，蔡家未來(lái)已來(lái)！
蔡家，下一個(gè)當紅炸子雞
重慶回首西望，成渝雙城經(jīng)濟圈、科學(xué)城，一個(gè)個(gè)炙手可熱的國家級站位。可以說(shuō)，蔡家未來(lái)的天花板，就是國家級成渝都市圈。
買(mǎi)一個(gè)將紅的炸子雞的最好時(shí)機就是，
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