編者薦語(yǔ)：

你可曾感覺(jué)到現在的開(kāi)發(fā)商們都變了。我們就以三巨頭為例，碧桂園搞機器人，恒大造車(chē)，萬(wàn)科養豬。開(kāi)發(fā)商不務(wù)正業(yè)了，房地產(chǎn)會(huì )怎么變？對你我買(mǎi)房有何影響？

以下文章來(lái)源于丁祖昱評樓市，作者編輯部

丁祖昱評樓市

大數據變革房地產(chǎn)。用專(zhuān)業(yè)數據和靠譜分析讀懂中國樓市。我是丁祖昱，歡迎關(guān)注，愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場(chǎng)新鮮熱辣精準的解讀與資訊。讓我們預見(jiàn)行業(yè)趨勢！

鳥(niǎo)姐說(shuō)：

其實(shí)，開(kāi)發(fā)商“不務(wù)正業(yè)”，房地產(chǎn)還發(fā)展得更好了！為什么會(huì )這樣呢？

實(shí)際上，大部分房企減少開(kāi)發(fā)，主力都在弄物業(yè)服務(wù)。

其他產(chǎn)業(yè)尤其是物業(yè)服務(wù)，是怎樣讓房地產(chǎn)越來(lái)越好的呢？

“

碧桂園旗下的博智林機器人公司，剛剛一次性發(fā)布了9款43臺建筑機器人，包括樓層清潔機器人、室內噴涂機器人、地磚鋪貼機器人和墻磚鋪貼機器人，這些機器人已分批上崗?？偛恳苍趶V東的恒大汽車(chē)，他們的業(yè)務(wù)也正開(kāi)展的如火如荼，上海、廣州生產(chǎn)基地正式進(jìn)入試生產(chǎn)調試階段。

頭部公司萬(wàn)科，在養豬這項業(yè)務(wù)上絕不含糊。今年8月份，萬(wàn)科旗下控股企業(yè)又全資投資一家養豬公司。

絕對不把雞蛋放在同一個(gè)籃子里。

“在行業(yè)增速放緩，規模見(jiàn)頂的當下，部分房企開(kāi)始在主營(yíng)業(yè)務(wù)之余，紛紛試水其他多元化業(yè)務(wù)。”

這些房企，紛紛在“三道紅線(xiàn)”的重壓下尋找新賽道。

”

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01

走，去跟別人搶飯碗

2018年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)就步入調整期，尤其在今年突遇“三條紅線(xiàn)”，房企在市場(chǎng)端和融資端均面臨考驗，他們，都在尋找新的機會(huì )。

在過(guò)去十年間，房地產(chǎn)企業(yè)作為參與者身份也由“開(kāi)發(fā)商”轉變?yōu)?ldquo;城市運營(yíng)者”。這其中最大的變化是，不少房企多元化業(yè)務(wù)逐漸趕超地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，未來(lái)多元化業(yè)務(wù)將成為重要的收入來(lái)源。

CRIC數據顯示，自2017年至2019年，30家重點(diǎn)房企多元化業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入的平均占比由11.94%提升至12.06%。

對于房企而言，多元化業(yè)務(wù)不再是一個(gè)集團內的小版塊，更多的業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)形成了單獨上市的公司甚至與地產(chǎn)主體公司并列，尤其是在物業(yè)管理板塊最為明顯。

圖：2017年-2019年多元化業(yè)務(wù)

對企業(yè)應收占比平均貢獻情況

數據來(lái)源：CRIC

從具體業(yè)務(wù)來(lái)看，30家重點(diǎn)房企營(yíng)收中能拆分出的多元化業(yè)務(wù)主要有5個(gè)方面，分別是物業(yè)管理、投資物業(yè)（包含商業(yè)地產(chǎn)和酒店）、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、代建。除產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之外，其余4項業(yè)務(wù)對企業(yè)營(yíng)收的平均貢獻占比都出現了穩步上升。

從30家重點(diǎn)房企財務(wù)結構來(lái)看，2019年變化最大的為綠地集團，多元化業(yè)務(wù)占總業(yè)務(wù)比重達到了54.12%，比重達到一半以上。這意味著(zhù)，經(jīng)過(guò)一系列產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化調整，從2017年至2019年，綠地集團弱化了房地產(chǎn)業(yè)在集團整體營(yíng)業(yè)收入中的比重，整體比例已經(jīng)從53%下降到46%。

他們不再像一個(gè)地產(chǎn)公司。

2020年前三季度，綠地集團實(shí)現營(yíng)業(yè)收入3417億元，同比增長(cháng)16%，其中：房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1464億元，占比43%；基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1334億元，占比39%；消費等其他產(chǎn)業(yè)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入619億元，占比18%。

從前三季度數據來(lái)看，預計2020年全年，綠地集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入占比將進(jìn)一步下降至40%；非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入占比則將上升至60%，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤總額占比將超過(guò)45%。

表：2017年-2019年各企業(yè)多元化業(yè)務(wù)占總業(yè)務(wù)比重

數據來(lái)源：CRIC

02

“地產(chǎn)+”們真沒(méi)少賺錢(qián)

那么，一個(gè)顯而易見(jiàn)的問(wèn)題來(lái)了，這些地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)，賺錢(qián)嗎？

先說(shuō)一下，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已形成四類(lèi)成熟的“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+”的運營(yíng)模式：分別是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+城市運營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+城市更新、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+商業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+代建四類(lèi)。

一個(gè)令人震驚的消息是，已經(jīng)進(jìn)入收獲期的業(yè)務(wù)基本上每年可以為企業(yè)貢獻近30%左右的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

繼續拿綠地舉例子。作為開(kāi)展多元化業(yè)務(wù)較早的房企，他們一直致力于多元化經(jīng)營(yíng)格局轉型，但不同的是，綠地的轉型并不是尋求“去地產(chǎn)化”，而是基于整合綜合需求，在鞏固房地產(chǎn)等原有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的基礎上，積極向產(chǎn)業(yè)鏈上下游及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、協(xié)同產(chǎn)業(yè)延伸，開(kāi)展“有限多元”經(jīng)營(yíng)，打造“生態(tài)圈”協(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式。

經(jīng)過(guò)近幾年的產(chǎn)業(yè)結構調整，目前綠地已基本形成了“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費、金融等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的綜合經(jīng)營(yíng)格局，為持續成長(cháng)打下了基礎。

在新型城鎮化建設過(guò)程中，大基建產(chǎn)業(yè)正在迎來(lái)發(fā)展機遇，這是綠地集團房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以外又一個(gè)千億級的產(chǎn)業(yè)板塊，更是被綠地集團視為與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)并行的一大主業(yè)。

最新數據顯示，2020年前三季度基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1334億元，占比39%。

03

多元化轉型進(jìn)入后半程

隨著(zhù)國內房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)容量逐步封頂，多元化業(yè)務(wù)發(fā)展也進(jìn)入下半場(chǎng)。據CRIC數據統計，百強房企中97%布局了產(chǎn)業(yè)多元化戰略，拓展新業(yè)務(wù)，尋求新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，試圖實(shí)現業(yè)績(jì)可持續增長(cháng)。

2018年郁亮喊出“活下去！”最近的一次媒體見(jiàn)面會(huì )上，郁亮稱(chēng)，最近苦惱于地產(chǎn)的轉型問(wèn)題，為什么新業(yè)務(wù)的價(jià)值沒(méi)有從報表中體現出來(lái)？他將多元化業(yè)務(wù)比喻成父母養育的孩子，孩子們中有經(jīng)商的、做科學(xué)家的、做教育家的。“經(jīng)商的孩子給父母的錢(qián)最多，可以認為他最有出息嗎？衡量孩子是不是有出息，只能看他給多少錢(qián)嗎？”

這，正是大部分的房企在轉型中遭遇的成長(cháng)的煩惱。

作為規模房企，綠地、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng )率先搶占房地產(chǎn)市場(chǎng)后半場(chǎng)競爭的主動(dòng)權。

數據顯示，2019年，綠地集團在長(cháng)三角城市群的投資規模超過(guò)2000億元，來(lái)自長(cháng)三角地區的收入超過(guò)總額的40%、利潤超過(guò)總額的50%。

“三條紅線(xiàn)”下，房企去杠桿迫在眉睫，綠地集團通過(guò)一系列舉措提前降負債去杠桿，進(jìn)一步收縮海外房地產(chǎn)項目；以多種方式，加快去化商業(yè)、辦公、酒店等存量大宗資產(chǎn)，促進(jìn)資金回籠；壓縮短期借款占比，增加中長(cháng)期借款占比，優(yōu)化有息負債結構；堅持“現金為王”的理念，實(shí)施審慎穩健的現金流管理，全面提升回款質(zhì)量。

城市更新，是行業(yè)從“增量時(shí)代”向“存量時(shí)代”轉變過(guò)程中一大新藍海。在這方面，近年來(lái)，綠地集團進(jìn)行了一些探索。比如，與央企中車(chē)交通開(kāi)展戰略合作，以城市更新方式，在長(cháng)三角一體化示范區的中心地帶——吳江汾湖，幫助當地推進(jìn)傳統制造業(yè)轉型升級，打造“智造星艦超級工廠(chǎng)”和“AI未來(lái)社區”。

更多房企把自己的物業(yè)率先剝離了出去，截至目前，已有25家房企子公司分拆上市取得進(jìn)展，其中，10家成功登陸港股市場(chǎng)，1家即將掛牌，11家遞交招股書(shū)，3家已公告擬分拆上市。整體來(lái)看，今年已成功上市12家，上市物企總數達到36家，預計全年上市物企或將超40家。

三道紅線(xiàn)的重壓之下，房企正在變局下，尋找新賽道。行業(yè)，變了。

過(guò)去十年，中國城鎮化率從49.6%提升至60.6%，其中房地產(chǎn)行業(yè)在中國城鎮化過(guò)程中發(fā)揮著(zhù)舉足輕重的作用。

未來(lái)，房企將根據企業(yè)基因、競爭優(yōu)勢和多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，聚焦“既促進(jìn)主業(yè)，又適合自身”的多元化發(fā)展方向，從規模增長(cháng)的賽道上轉向質(zhì)量發(fā)展的新跑道。

多元化轉型是一項長(cháng)期、系統性工程，需要進(jìn)行大量專(zhuān)項資金、人才等資源投入。在市場(chǎng)去化低迷、融資收緊的背景下，房企普遍面臨資金緊張的局面，如若繼續加碼多元化業(yè)務(wù)投資布局，資金鏈資或將承壓，從而影響企業(yè)流動(dòng)性安全，多元化業(yè)務(wù)發(fā)展將面臨較高的風(fēng)險成本。

是尋找合適的，還是尋找感興趣的？這或許是房地產(chǎn)企業(yè)在轉型中需要解決的一大問(wèn)題。否則，很難解釋?zhuān)瑸槭裁幢坦饒@去做機器人，為什么融創(chuàng )去做文化？

如果只是從財務(wù)投資來(lái)評估的話(huà)，這個(gè)買(mǎi)賣(mài)就簡(jiǎn)單多了，人生就像滾雪球，最重要之事是發(fā)現濕雪和長(cháng)長(cháng)的山坡。

所以，最多的房企首選選擇了“安全”。他們選擇更容易盈利的上下游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行第一次的嘗試。在爬山的過(guò)程中發(fā)現了草叢與菌類(lèi)，進(jìn)行了率先的嘗試。

無(wú)論如何，這對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言是好事。

·THE END·

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