今年開(kāi)年，對于眾多房地產(chǎn)公司可謂“天雷滾滾”。

先是剛過(guò)元旦，銀監會(huì )就發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限要求，兩道紅線(xiàn)一劃，讓所有開(kāi)發(fā)公司的資金部門(mén)發(fā)了愁。

沒(méi)過(guò)幾天，土地部門(mén)又宣布“全年只允許三次集中賣(mài)地”的通知，雖然現階段只有22個(gè)試點(diǎn)城市，但是大概率此規定要推行全國，這完全改變了土地部門(mén)多年工作流程。

前兩個(gè)，還沒(méi)來(lái)得及反應。

馬上又發(fā)生了另一件怪事，上海2021年土拍地王開(kāi)發(fā)商被當地政府約談了。

2月20日，位于上海內環(huán)內的普陀區石泉社區W060402單元B3-2地塊進(jìn)入現場(chǎng)競價(jià)階段。

出讓文件顯示，該地塊規劃為普通商品房用地，東至旬陽(yáng)路，南至石泉路，西至嵐皋路，北至嵐皋路300弄小區。

地塊起始價(jià)為47.39億元，出讓面積為38247.4平方米，容積率為2.0，計容面積為76494.8平方米。

本地塊的出讓吸引了多家大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注，最后招商、保利、融創(chuàng )三家房企項目公司入圍現場(chǎng)競價(jià)。

經(jīng)過(guò)311輪激烈競價(jià)，融創(chuàng )和廈門(mén)建發(fā)共同成立的項目公司（上海兆顥企業(yè)管理有限公司）以64.52億元成功競得該地塊使用權，溢價(jià)率36.15%，成交樓面地價(jià)84346元/平方米。

然而，融創(chuàng )和建發(fā)高興沒(méi)有幾天，卻被當地政府喊過(guò)去喝茶，主題就是“合理調整預期”。

官媒是這樣報道這一次約談活動(dòng)的，我們來(lái)解讀一下。

解讀：約談的原因很明確，就是這次土拍36%的溢價(jià)率超過(guò)了政府認為安全的高壓線(xiàn)。

解讀：區政府是約談主體，看來(lái)上海市也把控房?jì)r(jià)指標至少下達到了區政府。兆顥公司是項目所有人，另外融創(chuàng )應該是操盤(pán)方，所以?xún)蓚€(gè)方面的人員都到齊了。

解讀：這是個(gè)總綱，也是個(gè)帽子，代表著(zhù)政治正確。

解讀：說(shuō)了這么多要求，核心還是一點(diǎn)“合理調整預期”，說(shuō)白了就是地貴了，但是房?jì)r(jià)不能太貴，別指望用“面粉貴，面包必須貴”的邏輯，去賣(mài)高價(jià)房。

解讀：除了房?jì)r(jià)問(wèn)題，其他經(jīng)常玩的花招也別想玩。別想囤地不開(kāi)發(fā)等升值，別想捆綁裝修，捆綁車(chē)位賣(mài)高價(jià)。

一句話(huà)，你是地王，我們會(huì )重點(diǎn)監管，請老實(shí)點(diǎn)。

當你查閱2021年上海已經(jīng)發(fā)生的土拍資料，你會(huì )發(fā)現如果論樓面價(jià)，這塊地并不是最高的，只能排在第三名。

但是，如果再看溢價(jià)率的排名，你就會(huì )理解政府為什么會(huì )找這個(gè)地王約談了。

因為這個(gè)36%的溢價(jià)率，拿到了全上海2021年的第一名。

回顧過(guò)去一年的土拍市場(chǎng)溢價(jià)率，雖然因2020年中海退地事件之后，上海土拍市場(chǎng)40%的溢價(jià)率都屢見(jiàn)不鮮。

但本次的36%是發(fā)生在上海樓市年初新政之后，“不看風(fēng)向不長(cháng)眼”的帽子一時(shí)半會(huì )兒脫不了。

雖然拿地和市場(chǎng)風(fēng)險都是企業(yè)自由的市場(chǎng)選擇，但該地塊樓板價(jià)一出，周邊二手房和輿論又開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，這是有悖于房住不炒的大政方針的。

說(shuō)實(shí)話(huà)，在調控層層加碼，房地產(chǎn)管理日益嚴格的今天，開(kāi)發(fā)商被政府約談不是什么大事。

房?jì)r(jià)銷(xiāo)售過(guò)高，營(yíng)銷(xiāo)言過(guò)其實(shí)，交房品質(zhì)惡劣等等，都能成為約談的理由

然而，令人深思的卻是這一次約談的導火線(xiàn)——土拍溢價(jià)率過(guò)高。

至少來(lái)說(shuō)，這次約談，給人這樣啟示。

對于高單價(jià)的地王，對于高溢價(jià)率的土地，政府開(kāi)始管控，控制高單價(jià)對于房?jì)r(jià)的影響，控制高溢價(jià)率對于周邊二手房的影響。

回顧中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，可以說(shuō)地王“功不可沒(méi)”。

我一個(gè)干開(kāi)發(fā)的朋友，曾經(jīng)形象的告訴我——一個(gè)城市要想房?jì)r(jià)恢復信心，引發(fā)房?jì)r(jià)暴漲，地王是最快的手段。

遠的不說(shuō)，從2016年開(kāi)始，當你回顧每一個(gè)城市房?jì)r(jià)暴漲的歷史之時(shí)，你會(huì )發(fā)現基本上都有地王推動(dòng)的痕跡，而且這個(gè)地王的出生大概率就會(huì )變成整個(gè)上漲周期的節點(diǎn)性事件。

對于地王，當地政府一般又是什么態(tài)度呢？

四個(gè)字形容——樂(lè )觀(guān)其成。

站在政府角度，能夠一段時(shí)間出幾個(gè)地王，第一財政可以多一點(diǎn)收入，第二可以帶動(dòng)其他土地拍賣(mài)，第三帶動(dòng)房?jì)r(jià)提高相關(guān)稅費收入，何樂(lè )而不為呢？

所以，查遍網(wǎng)絡(luò )，你很難看到政府因為高溢價(jià)率的土拍地王對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行管理的，更談不上有著(zhù)特殊意義的喝茶。

所以，必須為上海市政府對于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理點(diǎn)贊。

因為，他們用實(shí)際行動(dòng)告訴開(kāi)發(fā)商，土地溢價(jià)率到達什么樣程度，政府不可接受，溢價(jià)率到達就必須小心，否則很可能產(chǎn)生較大的市場(chǎng)風(fēng)險。

這種風(fēng)險不但是對于開(kāi)發(fā)商，更加是對于整個(gè)上海的買(mǎi)房人。

這種方法和態(tài)度，應該成為中國每個(gè)城市房地產(chǎn)管理者對待地王的榜樣和標桿。