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今年開年，對于眾多房地產公司可謂“天雷滾滾”。
先是剛過元旦，銀監(jiān)會就發(fā)布關于房地產開發(fā)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限要求，兩道紅線一劃，讓所有開發(fā)公司的資金部門發(fā)了愁。
沒過幾天，土地部門又宣布“全年只允許三次集中賣地”的通知，雖然現(xiàn)階段只有22個試點城市，但是大概率此規(guī)定要推行全國，這完全改變了土地部門多年工作流程。
前兩個，還沒來得及反應。
馬上又發(fā)生了另一件怪事，上海2021年土拍地王開發(fā)商被當?shù)卣s談了。
2
2月20日，位于上海內環(huán)內的普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊進入現(xiàn)場競價階段。
出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房用地，東至旬陽路，南至石泉路，西至嵐皋路，北至嵐皋路300弄小區(qū)。
地塊起始價為47.39億元，出讓面積為38247.4平方米，容積率為2.0，計容面積為76494.8平方米。
本地塊的出讓吸引了多家大型地產開發(fā)商關注，最后招商、保利、融創(chuàng)三家房企項目公司入圍現(xiàn)場競價。
經(jīng)過311輪激烈競價，融創(chuàng)和廈門建發(fā)共同成立的項目公司（上海兆顥企業(yè)管理有限公司）以64.52億元成功競得該地塊使用權，溢價率36.15%，成交樓面地價84346元/平方米。
然而，融創(chuàng)和建發(fā)高興沒有幾天，卻被當?shù)卣斑^去喝茶，主題就是“合理調整預期”。
3
官媒是這樣報道這一次約談活動的，我們來解讀一下。
針對該地塊高溢價成交的情況，2021年2月24日下午，根據(jù)上級主管部門的要求，區(qū)政府依法履職，約談該地塊受讓人。
解讀：約談的原因很明確，就是這次土拍36%的溢價率超過了政府認為安全的高壓線。
約談由區(qū)規(guī)劃資源局和區(qū)房管局相關負責人主持，融創(chuàng)上海及上海兆顥企業(yè)管理有限公司相關負責人作為地塊受讓方代表參加了約談。
解讀：區(qū)政府是約談主體，看來上海市也把控房價指標至少下達到了區(qū)政府。兆顥公司是項目所有人，另外融創(chuàng)應該是操盤方，所以兩個方面的人員都到齊了。
約談中，區(qū)政府重申了國家和本市房地產調控的工作要求，表明了將毫不動搖貫徹執(zhí)行“房子是用來住的，不是用來炒的”決心，以實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標。
解讀：這是個總綱，也是個帽子，代表著政治正確。
要求受讓人充分認識到政策的嚴肅性，做好充分的思想準備，合理調整預期。約談明確，受讓人必須嚴格按照合同約定進行開發(fā)建設，在該項目土地出讓全年限內，嚴格落實全生命周期管理要求并接受相關部門的監(jiān)管，確保項目品質，依法合規(guī)開展經(jīng)營活動。
解讀：說了這么多要求，核心還是一點“合理調整預期”，說白了就是地貴了，但是房價不能太貴，別指望用“面粉貴，面包必須貴”的邏輯，去賣高價房。
約談強調，區(qū)有關職能部門將嚴格監(jiān)管該地塊的開竣工等事項，未按期開工的，將依法合規(guī)、嚴格按閑置土地管理要求處置；嚴格執(zhí)行房價地價調控聯(lián)動機制要求，嚴格按照規(guī)定審批項目預（銷）售方案備案和“一房一價”。
解讀：除了房價問題，其他經(jīng)常玩的花招也別想玩。別想囤地不開發(fā)等升值，別想捆綁裝修，捆綁車位賣高價。
一句話，你是地王，我們會重點監(jiān)管，請老實點。
4
當你查閱2021年上海已經(jīng)發(fā)生的土拍資料，你會發(fā)現(xiàn)如果論樓面價，這塊地并不是最高的，只能排在第三名。
但是，如果再看溢價率的排名，你就會理解政府為什么會找這個地王約談了。
因為這個36%的溢價率，拿到了全上海2021年的第一名。
回顧過去一年的土拍市場溢價率，雖然因2020年中海退地事件之后，上海土拍市場40%的溢價率都屢見不鮮。
但本次的36%是發(fā)生在上海樓市年初新政之后，“不看風向不長眼”的帽子一時半會兒脫不了。
雖然拿地和市場風險都是企業(yè)自由的市場選擇，但該地塊樓板價一出，周邊二手房和輿論又開始蠢蠢欲動，這是有悖于房住不炒的大政方針的。
5
說實話，在調控層層加碼，房地產管理日益嚴格的今天，開發(fā)商被政府約談不是什么大事。
房價銷售過高，營銷言過其實，交房品質惡劣等等，都能成為約談的理由
然而，令人深思的卻是這一次約談的導火線——土拍溢價率過高。
至少來說，這次約談，給人這樣啟示。
對于高單價的地王，對于高溢價率的土地，政府開始管控，控制高單價對于房價的影響，控制高溢價率對于周邊二手房的影響。
回顧中國房地產發(fā)展的歷史，可以說地王“功不可沒”。
我一個干開發(fā)的朋友，曾經(jīng)形象的告訴我——一個城市要想房價恢復信心，引發(fā)房價暴漲，地王是最快的手段。
一個溢價率超50%以上的地王，能夠讓一個區(qū)域的二手房中介躁動。 二個連續(xù)（一個月內）溢價率超50%以上的地王，能夠讓一個城市的二手房中介燥動。 三個連續(xù)溢價率超50%以上的地王，能夠讓全城的買房人群開始躁動。 五個連續(xù)溢價率超50%以上的地王，可以讓全市所有不想買房的客戶沖入售房部。
遠的不說，從2016年開始，當你回顧每一個城市房價暴漲的歷史之時，你會發(fā)現(xiàn)基本上都有地王推動的痕跡，而且這個地王的出生大概率就會變成整個上漲周期的節(jié)點性事件。
對于地王，當?shù)卣话阌质鞘裁磻B(tài)度呢？
四個字形容——樂觀其成。
站在政府角度，能夠一段時間出幾個地王，第一財政可以多一點收入，第二可以帶動其他土地拍賣，第三帶動房價提高相關稅費收入，何樂而不為呢？
所以，查遍網(wǎng)絡，你很難看到政府因為高溢價率的土拍地王對開發(fā)商進行管理的，更談不上有著特殊意義的喝茶。
所以，必須為上海市政府對于房地產市場管理點贊。
因為，他們用實際行動告訴開發(fā)商，土地溢價率到達什么樣程度，政府不可接受，溢價率到達就必須小心，否則很可能產生較大的市場風險。
這種風險不但是對于開發(fā)商，更加是對于整個上海的買房人。
這種方法和態(tài)度，應該成為中國每個城市房地產管理者對待地王的榜樣和標桿。
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