盡管部分區域存在異動(dòng)，但政策的應對同樣快速而精準。

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房地產(chǎn)市場(chǎng)是最先從新冠疫情恢復的行業(yè)之一。

3月15日，國家統計局發(fā)布今年1-2月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數據，以及70城房?jì)r(jià)數據。今年前兩個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積17363萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)1.05倍；商品房銷(xiāo)售額19151億元，增長(cháng)1.33倍。即使與疫情前的2019年同期相比，漲幅也分別達到23.1%和49.6%。

在疫情、調控的疊加影響下，去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“過(guò)山車(chē)”般的跌宕行情：年初大幅下滑，二季度逐漸回暖，三季度進(jìn)入調整期，年末繼續升溫。進(jìn)入2021年，市場(chǎng)延續了升溫的勢頭，并刺激房?jì)r(jià)出現上漲。

今年2月，全國70個(gè)大中城市中，新房?jì)r(jià)格上漲的城市有56個(gè)，二手房?jì)r(jià)格上漲的城市為55個(gè)，數量創(chuàng )下去年以來(lái)的月度新高。其中，一線(xiàn)城市延續了領(lǐng)漲的勢頭，但漲幅已經(jīng)有所放緩。

這種“市場(chǎng)升溫、房?jì)r(jià)可控”的局面，有賴(lài)于政策的及時(shí)和有效。今年以來(lái)，中央和各地的樓市調控政策繼續保持高頻率，房?jì)r(jià)上漲較快的一線(xiàn)城市，更是遭遇了嚴厲打擊。今年政府工作報告提出“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，在切中當下市場(chǎng)熱點(diǎn)的同時(shí)，似乎也奠定了今年的樓市基調：政策和市場(chǎng)的博弈將貫穿始終。

對于未來(lái)的市場(chǎng)走勢，多數機構認為，穩定仍將是主旋律。

東部地區“一枝獨秀”

今年2月，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%。同期，31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均上漲0.4%。35個(gè)三線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%。

自去年10月以來(lái)，在70個(gè)大中城市中，一線(xiàn)城市的平均房?jì)r(jià)一直保持“領(lǐng)漲”局面。

今年2月，北京、上海、廣州和深圳的二手房?jì)r(jià)格分別上漲1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，甚至占據二手房漲幅榜的前四名。

分析人士認為，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)領(lǐng)漲，體現出樓市的結構性變化。即隨著(zhù)棚改的“退潮”，三四線(xiàn)樓市出現階段性降溫，一二線(xiàn)城市的價(jià)值凸顯。在去年貨幣政策一度保持寬松的情況下，一線(xiàn)城市重新成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，交易的升溫，也逐漸體現到房?jì)r(jià)表現上。

在此之前，這些城市的房?jì)r(jià)經(jīng)歷了長(cháng)期的“橫盤(pán)”。

21世紀經(jīng)濟報道記者在北京潘家園區域調研發(fā)現，最近三四年來(lái)，該區域的二手房?jì)r(jià)格基本維持穩定狀態(tài)。去年年末，隨著(zhù)該區域的交易明顯升溫，房?jì)r(jià)出現上漲局面，交易周期也有所縮短。但直到最近，一些房源的銷(xiāo)售價(jià)格仍未能超過(guò)2017年的高點(diǎn)。

過(guò)去幾年，一線(xiàn)城市因遭遇嚴厲的政策調控，需求萎縮，房地產(chǎn)一度進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，房?jì)r(jià)則維持相對穩定。到2020年，在疫情紓困帶來(lái)的寬松貨幣政策刺激下，市場(chǎng)預期生變，包括一線(xiàn)城市在內，樓市整體交易快速升溫。

2020年，全國商品房銷(xiāo)售面積增速為2.6%，銷(xiāo)售額增速則達到8.7%，除部分城市外，絲毫看不出疫情的直接影響。2021年前兩個(gè)月，商品房交易繼續維持高增長(cháng)。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，受“就地過(guò)年”的倡議影響，多數售樓處春節不打烊，促進(jìn)部分購房需求提前釋放。這也使得今年的樓市交易數據頗為樂(lè )觀(guān)。

具體表現為，東部地區成為交易量漲幅最大的地區，市場(chǎng)表現“一枝獨秀”。而由于“返鄉置業(yè)”受到影響，中部、西部和東北地區的交易量增幅，均低于全國均值。

事實(shí)上，在疫情暴發(fā)一年后，房地產(chǎn)是恢復最快的行業(yè)之一。今年前兩月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)38.3%，高于全國固定資產(chǎn)投資35.0%的增速。同期，拿地和施工等數據表現向好，房企的資金狀況也大為改善。

“穩定”仍是主旋律

盡管部分區域存在異動(dòng)，但政策的應對同樣快速而精準。

去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，首次提出“解決好大城市住房突出問(wèn)題”。今年1月下旬，住建部副部長(cháng)倪虹帶隊赴上海、深圳進(jìn)行調研督導。2月，倪虹帶隊到北京調研會(huì )商房地產(chǎn)調控工作。3月初，倪虹帶隊赴杭州、無(wú)錫調研督導。

今年的政府工作報告，在強調“房住不炒”“三穩”（穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期）的同時(shí)，再度提及“解決好大城市住房突出問(wèn)題”。

期間，不少“大城市”密集出臺政策，對樓市進(jìn)行調控。假離婚、經(jīng)營(yíng)貸、租賃市場(chǎng)亂象是調控的重點(diǎn)領(lǐng)域。到3月，熱點(diǎn)城市進(jìn)一步升級對經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等信貸資金的監管，避免其進(jìn)入房地產(chǎn)。

這些政策的效果已經(jīng)開(kāi)始體現。今年2月，一線(xiàn)城市的新房和二手房?jì)r(jià)格平均漲幅都出現了回落，二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅，也由上月的擴大，轉為持平。

在多數分析人士看來(lái)，正如近期的政策密集出臺，由于平衡被打破，政策與市場(chǎng)的博弈開(kāi)始出現，并有可能貫穿全年。

北京某上市房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，對于企業(yè)而言，更大的挑戰正在降臨。“三條紅線(xiàn)”政策的出現，將使房企告別以往的“高負債—高增長(cháng)”模式，更注重財務(wù)的安全與穩健。這既迫使房企“去杠桿化”，也有助于市場(chǎng)維持平穩。

他表示，從近期發(fā)布的房企年報會(huì )陸續看出，負債率、現金流都會(huì )有所改善，但規模增速將不可避免地下降。且當該政策作為長(cháng)效機制持續施行時(shí)，市場(chǎng)供給端就會(huì )逐漸趨于穩定，金融風(fēng)險也會(huì )變得可控。

對于未來(lái)的市場(chǎng)走勢，多數機構認為，穩定仍將是主旋律。盡管樓市“小陽(yáng)春”端倪已現，但在樓市調控的“護航”下，無(wú)論是房?jì)r(jià)還是交易量，都不會(huì )有大幅波動(dòng)。

國家統計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統計司司長(cháng)劉愛(ài)華3月15日也表示，今年政府工作報告對解決好大城市的住房突出問(wèn)題，完善住房市場(chǎng)體系、保障體系都進(jìn)行了安排和部署。各地區各部門(mén)也按照因城施策的原則和要求，堅持問(wèn)題導向，根據各地房地產(chǎn)市場(chǎng)不同的表現，及時(shí)采取各項調控措施，切實(shí)加強住房政策和人口、土地、金融政策的協(xié)同，相信在堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的大原則指引下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有條件、有基礎進(jìn)一步持續健康發(fā)展。