廣州樓市開(kāi)始高位觸頂，預計部分漲價(jià)太高的區域會(huì )出現一定程度回落。

部分區域持續高溫的背景下，廣州新一輪樓市調控政策如期而至。

4月2日，廣州市政府發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），涉及土地供應、新建商品房限價(jià)、人才購房限售加碼、嚴格審查經(jīng)營(yíng)貸、加強市場(chǎng)監管和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布六個(gè)方面。

在土地供應上，此次《意見(jiàn)》強調要落實(shí)住宅用地分類(lèi)調控要求，增加住宅用地供應規模，合理適度集中發(fā)布住宅用地出讓信息，全年分三批次集中出讓住宅用地，全面提高市場(chǎng)信息透明度；有序推進(jìn)落實(shí)《廣州市2021年度建設用地供應計劃》，穩定土地市場(chǎng)預期。

這部分內容算是對近期土地新政的一個(gè)重申，真正新的內容是要求在部分區域采用“限房?jì)r(jià)，競地價(jià)”出讓?zhuān)瑫r(shí)進(jìn)一步加大租賃住房用地的供應力度，在商品住宅用地出讓時(shí)，在以往“限地價(jià)”“競配建”“競自持”基礎上，統籌增加地塊內配建的租賃住房面積。

據界面新聞了解，過(guò)去廣州從未正式發(fā)布過(guò)“限房?jì)r(jià)，競地價(jià)”出讓土地的政策，而在北京、深圳、杭州、寧波等城市均有過(guò)類(lèi)似政策。

克而瑞廣佛區域首席分析肖文曉指出，部分區域土地出讓采用“限房?jì)r(jià)，競地價(jià)”則意味著(zhù)廣州未來(lái)將會(huì )跟很多熱點(diǎn)城市一樣出現限價(jià)商品房，那么會(huì )否因此導致“一二手倒掛”繼而引發(fā)“打新熱”的隱憂(yōu)，這個(gè)需要審慎研究，提前做好預案，穩定市場(chǎng)預期。

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志也表示，“限競房”項目之前深圳已有，由于價(jià)格或低于周邊二手房?jì)r(jià)，所以此類(lèi)項目最終都是搖號銷(xiāo)售，未來(lái)廣州也將陸續有這種情況。

土地集中出讓政策是今年土地市場(chǎng)最大的變革。早在今年2月，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類(lèi)調控文件，要求北上廣深、南京、武漢等22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。

廣州成為一線(xiàn)城市中首個(gè)正式響應集中供地政策的城市。3月26日，廣州發(fā)文稱(chēng)，按2021年度住宅用地供應工作安排，廣州市規劃和自然資源局擬于今年3月、6至7月、9至10月分三次集中發(fā)布出讓公告、集中組織住宅用地公開(kāi)出讓。

廣州首次土拍公告時(shí)間為3月26日，當日一共出讓地塊合計48宗，總用地面積約393.6公頃，掛牌總價(jià)超901億元，其中荔灣區1宗、白云區8宗、黃埔區3宗、花都區4宗、番禺區5宗、南沙區5宗、從化區4宗、增城區18宗，將在4月26日-27日分批限時(shí)競價(jià)。

3月份掛牌的土地總量將是廣州全年供地最大的一次，6至7月公告計劃出讓約115公頃住宅用地，9至10月公告計劃出讓約120公頃住宅用地。

多位業(yè)內人士認為，土地集中供地有利于為土地市場(chǎng)降溫，將會(huì )推動(dòng)土地價(jià)格回歸合理，不僅對房企獲得土地機會(huì )和控制土地成本更加有利，也對于未來(lái)房?jì)r(jià)管控意義重大。

在土地端加強管控之余，新房限價(jià)再次“重出江湖”。 此次《意見(jiàn)》提出，繼續對新建商品住房預售價(jià)格、現房銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導，指導開(kāi)發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，對不接受政府價(jià)格指導的項目，暫不核發(fā)預售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉，該政策主要針對近期廣州房?jì)r(jià)領(lǐng)漲一線(xiàn)城市、庫存消化周期低，有的熱點(diǎn)區域到了無(wú)房可賣(mài)的境地，部分開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”、市場(chǎng)預期開(kāi)始不穩定，加劇了供求緊張的局面，也加劇了房?jì)r(jià)上漲的預期。

“因此，當下的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)失靈，必須要借助政府的適當干預，才能恢復常態(tài)，給滯后的供給留足空間和時(shí)間。”

廣州上一輪“限價(jià)”政策是從2017年開(kāi)始實(shí)施，2018年底左右基本松綁。鄧浩志指出，在這一輪調控中限價(jià)政策“重出江湖”，此前個(gè)別行政區域已有相關(guān)動(dòng)作，而此次覆蓋全市，影響面更廣。“至于具體影響，則需要進(jìn)一步觀(guān)察，主要是看采用何種落地辦法。”

肖文曉表示，重啟新房?jì)r(jià)格指導意味著(zhù)今后廣州新房限價(jià)或成為常態(tài)，不過(guò)在吸取了上一輪限價(jià)的“雙合同”經(jīng)驗之后，希望廣州能夠參照板塊周邊的房?jì)r(jià)水平來(lái)科學(xué)制定細則，如果受到影響的僅是部分中高端項目，對于剛需就不至于有太大的誤傷。

除供應端外，需求端也是這輪調控的重點(diǎn)。

《意見(jiàn)》提出，通過(guò)享受人才政策新購買(mǎi)的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)3年后方可轉讓。

廣州從2017年開(kāi)始實(shí)施限售政策，對于個(gè)人購房的限售時(shí)間是兩年。對于人才購房限制期限延長(cháng)至三年，肖文曉指出，這是限制以人才的名義投資購房的組合拳之一，配合之前對人才購房貸款資質(zhì)的收緊，可以有效抑制一些“掛羊頭賣(mài)狗肉”的投機需求，防范局部區域市場(chǎng)過(guò)熱。

李宇嘉表示，廣州這一輪房?jì)r(jià)上漲的很大原因就是，外圍幾個(gè)區放松了人才綠卡，對沒(méi)有就業(yè)證明、本地流水、本地社保的外地客戶(hù)，也給予了“人才放行”，特別是去年疫情期間。去年底以來(lái)，黃埔、南沙等熱點(diǎn)片區相繼收緊了人才政策，要求能出具本地就業(yè)證明、社保和本地流水的，才給予人才購房資格和貸款放行。

不過(guò)鄧浩志認為，人才購房限售期限延長(cháng)的對市場(chǎng)影響相對輕微，樓市政策一直以來(lái)都不支持短線(xiàn)炒作，持有兩年還是三年其實(shí)沒(méi)有太本質(zhì)的區別，也不會(huì )對各類(lèi)購房需求的決策產(chǎn)生太大的影響。

與此同時(shí)，廣州也通過(guò)此次《意見(jiàn)》正式發(fā)文要求加大對經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)問(wèn)題的監督檢查力度。

具體舉措是，對使用房產(chǎn)抵押的貸款，重點(diǎn)審查房產(chǎn)交易完成后短期內申請經(jīng)營(yíng)用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數。

另外，銀行業(yè)金融機構要進(jìn)一步嚴格貸中貸后管理，加強貸后資金流向監測和預警，銀行業(yè)金融機構應書(shū)面向借款人提示違規將信貸資金用于購房的法律風(fēng)險和相關(guān)影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時(shí)應同時(shí)簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。

事實(shí)上，今年2月廣東銀保監局就發(fā)文要求，嚴肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費貸違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。年后，廣州各銀行開(kāi)啟排查工作。

據南方日報報道，截至3月16日，廣東銀保監局轄內（不含深圳）銀行機構已完成個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元、個(gè)人消費貸款2165億元，發(fā)現涉嫌違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元、920戶(hù)，其中廣州地區銀行機構自查發(fā)現涉嫌違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額1.47億元、305戶(hù)。

鄧浩志指出，預計隨著(zhù)清查工作的推進(jìn)，違規資金進(jìn)入樓市會(huì )大幅減少，這在一定程度上會(huì )壓縮進(jìn)入樓市的資金總量。

《意見(jiàn)》發(fā)布后，鄧浩志認為，市場(chǎng)將進(jìn)入有1-2個(gè)月左右的觀(guān)望期，買(mǎi)方出手會(huì )更加猶豫，賣(mài)方推新貨也更慎重，這個(gè)階段成交量會(huì )出現一定程度的下滑。但此次新政相對溫和，如果有效穩住市場(chǎng)，則政策繼續保持穩定，但如果出現類(lèi)似之前深圳、東莞調控后市場(chǎng)依舊過(guò)熱的情況，則調控有可能進(jìn)一步加碼。

李宇嘉表示，如果金融、土地這兩個(gè)源頭上的關(guān)鍵工具用的好，再加上人才購房限售，后續供應正在放量，樓市的熱度就一定能夠控制得住。從這個(gè)角度看，廣州樓市開(kāi)始高位觸頂，預計部分漲價(jià)太高的區域，特別是外地人買(mǎi)房多、炒房多的區域（南沙、黃埔蘿崗等），可能會(huì )出現一定程度回落。