銀河物業(yè)或許是蘇寧旗下少有的能賣(mài)出溢價(jià)的資產(chǎn)了。

張近東的“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”之旅還沒(méi)有結(jié)束，這一次是物管公司。

4月13日早間市場(chǎng)媒體報(bào)道，碧桂園將并購(gòu)蘇寧置業(yè)旗下的江蘇銀河物業(yè)管理有限公司，交易對(duì)價(jià)30億元。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此前在3月26日，蘇寧置業(yè)將其所持江蘇銀河物業(yè)管理有限公司的全部股份，質(zhì)押給了碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)，早已為日后的交易埋下了伏筆。但令人意外的是，僅在半個(gè)月后，流言或許已成了事實(shí)。

也許，這次傳出的消息不過(guò)是在早已擬好的合同中蓋下最后的印章。最終，張近東拿錢(qián)，碧桂園拿樓，各取所需。

張近東解渴

如消息屬實(shí)，這將是張近東繼上市平臺(tái)蘇寧易購(gòu)中超冠軍江蘇蘇寧后，主動(dòng)放棄的另一項(xiàng)資產(chǎn)。坊間傳聞的出售家樂(lè)福、國(guó)際米蘭的消息更不是空穴來(lái)風(fēng)，30億元在蘇寧巨大的債務(wù)缺口面前不過(guò)是毛毛細(xì)雨，解得了近渴，解不了遠(yuǎn)憂。

根據(jù)蘇寧易購(gòu)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)快報(bào)，2020年?duì)I業(yè)收入為2584.59億元，同比降4%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)虧損39.13億元，去年同期凈利98.43億元。

蘇寧線下實(shí)體門(mén)店與電子商城同時(shí)陷入疲軟，主營(yíng)業(yè)務(wù)上與頭部公司拉開(kāi)了更大的差距，而線下大型門(mén)店的開(kāi)發(fā)同樣沒(méi)有取得很好的協(xié)同作用及效果，把盤(pán)子鋪很大的蘇寧撞了個(gè)滿懷。

據(jù)企查查資料顯示，銀河物業(yè)為蘇寧置業(yè)的全資子公司，蘇寧置業(yè)共有三位股東分別為張近東持股65%，蘇寧電器持股25%，兒子張康陽(yáng)持股10%。張近東實(shí)際控制著銀河物業(yè)77.5%的權(quán)益。

截至2020年中期，蘇寧易購(gòu)錄得短期借款304.88億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券分別為64.85億元、66.94億元及79.93億元，流動(dòng)負(fù)債總額達(dá)到1171.49億元，公司賬面資金僅剩365.25億元。

自從去年債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，蘇寧便多次質(zhì)押旗下公司股權(quán)用于置換資金，但借來(lái)的錢(qián)總歸是要還的，解決了短時(shí)間的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)后，便開(kāi)始了一步步賣(mài)資產(chǎn)的過(guò)程。

風(fēng)頭正緊的物業(yè)市場(chǎng)就連仲量聯(lián)行也攜著旗下公司入市待價(jià)而沽，銀河物業(yè)或許是蘇寧旗下少有的能賣(mài)出溢價(jià)的資產(chǎn)了。

截止2020年，銀河物業(yè)在管面積5979萬(wàn)平方米，合約面積7998萬(wàn)平方米。在管項(xiàng)目包括商業(yè)物業(yè)、科技辦公物業(yè)、高端住宅物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公共服務(wù)物業(yè)等，其中擁有數(shù)十個(gè)蘇寧廣場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)，對(duì)碧桂園服務(wù)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的平衡。

對(duì)于蘇寧來(lái)說(shuō)，錢(qián)是最重要的，為了節(jié)省開(kāi)支可以放棄中超冠軍，那么并非絕對(duì)主業(yè)的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)也只是一個(gè)變現(xiàn)資產(chǎn)，先活下去再想活得好。

碧桂園服務(wù)并購(gòu)擴(kuò)張

與之蘇寧形成鮮明對(duì)比的則是另一邊春風(fēng)得意的碧桂園服務(wù)。

近49億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶的“物業(yè)最大宗并購(gòu)”仍未落錘，30億收購(gòu)蘇寧旗下銀河物業(yè)接踵而至，再算上前面24.5億收購(gòu)滿國(guó)康潔環(huán)衛(wèi)公司，15.2億收購(gòu)城市縱橫（電梯廣告商），以及較小型的港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)、嘉凱城和各地的區(qū)域性物業(yè)公司。

此前在2019博鰲房地產(chǎn)論壇期間，李長(zhǎng)江曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，目前公司已與港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)已在團(tuán)隊(duì)整合、方向調(diào)整快速對(duì)接。

“以后一定會(huì)在商業(yè)市場(chǎng)方面發(fā)力，占有一席之地。”李長(zhǎng)江稱，碧桂園物業(yè)此前一直在尋找優(yōu)質(zhì)的商業(yè)標(biāo)的。

此次收購(gòu)的蘇寧旗下銀河物業(yè)正是擁有優(yōu)質(zhì)蘇寧廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)公司，可以進(jìn)一步補(bǔ)齊碧桂園的業(yè)態(tài)組合。

“小孩子才做選擇，成年人我全都要”，在并購(gòu)的這條路上，碧桂園服務(wù)走在了所有同行的前面。

其中，碧桂園服務(wù)收購(gòu)此前收購(gòu)港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)交易事項(xiàng)，李長(zhǎng)江回應(yīng)稱，港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)為主的公司，從公司主要投資內(nèi)容來(lái)看，需要一家有品牌、有量的物業(yè)公司，也可以補(bǔ)齊我們的短板。

碧桂園服務(wù)副總裁劉鎮(zhèn)文稱，截止目前，絕大多數(shù)被投企業(yè)既達(dá)成業(yè)績(jī)對(duì)賭要求，又能順利完成內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理KPI指標(biāo)要求，整體投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。

對(duì)于此次買(mǎi)下的銀河物業(yè)，碧桂園服務(wù)應(yīng)該不會(huì)放棄相應(yīng)的業(yè)績(jī)承諾及面積輸送要求。

截至2020年底，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)及城市服務(wù)外，碧桂園服務(wù)的合同管理面積約為8.2億平方米，同比增長(zhǎng)19%，在管理面積約為3.8億平方米，管理共3277項(xiàng)物業(yè)。

李長(zhǎng)江表示，公司今年的在管項(xiàng)目或會(huì)超4000個(gè)，并提出五年要實(shí)現(xiàn)一千億的營(yíng)收目標(biāo)，包括500億元的物業(yè)收入，300億元的增值服務(wù)收入，200億的城市服務(wù)收入，還有150億的商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理，這樣加起來(lái)是1150億左右。

李長(zhǎng)江在2021觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)上透露，2021、2022、2023這幾年碧桂園服務(wù)的公司規(guī)模會(huì)快速擴(kuò)張，而且一定是擴(kuò)張的速度是最快的，2024、2025速度會(huì)慢一些。

其中，并購(gòu)是碧桂園服務(wù)完善產(chǎn)業(yè)鏈和平衡業(yè)態(tài)中的重要一環(huán)，或許在這幾年都能看到碧桂園服務(wù)其最大的資金來(lái)源除了自身經(jīng)營(yíng)收入的現(xiàn)金流外，更來(lái)源于新投資者的融資。

近一年多來(lái)，碧桂園服務(wù)的股價(jià)持續(xù)走高，公司也趁機(jī)通過(guò)配股的方式籌集更多的資金在手，時(shí)至今日，其市值也早已超過(guò)碧桂園集團(tuán)、中海地產(chǎn)、中國(guó)恒大等公司。

2020年12月10日，碧桂園服務(wù)擬以每股45港元的價(jià)格配售1.1億股，較當(dāng)日收盤(pán)價(jià)折價(jià)9.5%，本次增發(fā)預(yù)計(jì)籌資6.39億美元（49.53億港元）。

更早之前的2019年1月10日，碧桂園服務(wù)擬先舊后新配售1.69億現(xiàn)有股份，每股11.61港元（折讓約10%）籌資19.39億港元。

從碧桂園服務(wù)走過(guò)的這條路能看到，越來(lái)越多的港股物業(yè)公司在尋求通過(guò)讓股東買(mǎi)單的方式去并購(gòu)，提前通過(guò)配股籌集現(xiàn)金在手，熱錢(qián)越來(lái)越多的物業(yè)市場(chǎng)，或許迎來(lái)更瘋狂的并購(gòu)。