銀河物業(yè)或許是蘇寧旗下少有的能賣(mài)出溢價(jià)的資產(chǎn)了。

張近東的“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”之旅還沒(méi)有結束，這一次是物管公司。

4月13日早間市場(chǎng)媒體報道，碧桂園將并購蘇寧置業(yè)旗下的江蘇銀河物業(yè)管理有限公司，交易對價(jià)30億元。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此前在3月26日，蘇寧置業(yè)將其所持江蘇銀河物業(yè)管理有限公司的全部股份，質(zhì)押給了碧桂園生活服務(wù)集團，早已為日后的交易埋下了伏筆。但令人意外的是，僅在半個(gè)月后，流言或許已成了事實(shí)。

也許，這次傳出的消息不過(guò)是在早已擬好的合同中蓋下最后的印章。最終，張近東拿錢(qián)，碧桂園拿樓，各取所需。

張近東解渴

如消息屬實(shí)，這將是張近東繼上市平臺蘇寧易購中超冠軍江蘇蘇寧后，主動(dòng)放棄的另一項資產(chǎn)。坊間傳聞的出售家樂(lè )福、國際米蘭的消息更不是空穴來(lái)風(fēng)，30億元在蘇寧巨大的債務(wù)缺口面前不過(guò)是毛毛細雨，解得了近渴，解不了遠憂(yōu)。

根據蘇寧易購發(fā)布2020年度業(yè)績(jì)快報，2020年營(yíng)業(yè)收入為2584.59億元，同比降4%；歸屬上市公司股東凈利潤虧損39.13億元，去年同期凈利98.43億元。

蘇寧線(xiàn)下實(shí)體門(mén)店與電子商城同時(shí)陷入疲軟，主營(yíng)業(yè)務(wù)上與頭部公司拉開(kāi)了更大的差距，而線(xiàn)下大型門(mén)店的開(kāi)發(fā)同樣沒(méi)有取得很好的協(xié)同作用及效果，把盤(pán)子鋪很大的蘇寧撞了個(gè)滿(mǎn)懷。

據企查查資料顯示，銀河物業(yè)為蘇寧置業(yè)的全資子公司，蘇寧置業(yè)共有三位股東分別為張近東持股65%，蘇寧電器持股25%，兒子張康陽(yáng)持股10%。張近東實(shí)際控制著(zhù)銀河物業(yè)77.5%的權益。

截至2020年中期，蘇寧易購錄得短期借款304.88億元，一年內到期的非流動(dòng)負債、長(cháng)期借款、應付債券分別為64.85億元、66.94億元及79.93億元，流動(dòng)負債總額達到1171.49億元，公司賬面資金僅剩365.25億元。

自從去年債務(wù)危機爆發(fā)以來(lái)，蘇寧便多次質(zhì)押旗下公司股權用于置換資金，但借來(lái)的錢(qián)總歸是要還的，解決了短時(shí)間的流動(dòng)性風(fēng)險后，便開(kāi)始了一步步賣(mài)資產(chǎn)的過(guò)程。

風(fēng)頭正緊的物業(yè)市場(chǎng)就連仲量聯(lián)行也攜著(zhù)旗下公司入市待價(jià)而沽，銀河物業(yè)或許是蘇寧旗下少有的能賣(mài)出溢價(jià)的資產(chǎn)了。

截止2020年，銀河物業(yè)在管面積5979萬(wàn)平方米，合約面積7998萬(wàn)平方米。在管項目包括商業(yè)物業(yè)、科技辦公物業(yè)、高端住宅物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區物業(yè)、公共服務(wù)物業(yè)等，其中擁有數十個(gè)蘇寧廣場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)，對碧桂園服務(wù)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯的平衡。

對于蘇寧來(lái)說(shuō)，錢(qián)是最重要的，為了節省開(kāi)支可以放棄中超冠軍，那么并非絕對主業(yè)的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)也只是一個(gè)變現資產(chǎn)，先活下去再想活得好。

碧桂園服務(wù)并購擴張

與之蘇寧形成鮮明對比的則是另一邊春風(fēng)得意的碧桂園服務(wù)。

近49億元收購藍光嘉寶的“物業(yè)最大宗并購”仍未落錘，30億收購蘇寧旗下銀河物業(yè)接踵而至，再算上前面24.5億收購滿(mǎn)國康潔環(huán)衛公司，15.2億收購城市縱橫（電梯廣告商），以及較小型的港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)、嘉凱城和各地的區域性物業(yè)公司。

此前在2019博鰲房地產(chǎn)論壇期間，李長(cháng)江曾對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，目前公司已與港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)已在團隊整合、方向調整快速對接。

“以后一定會(huì )在商業(yè)市場(chǎng)方面發(fā)力，占有一席之地。”李長(cháng)江稱(chēng)，碧桂園物業(yè)此前一直在尋找優(yōu)質(zhì)的商業(yè)標的。

此次收購的蘇寧旗下銀河物業(yè)正是擁有優(yōu)質(zhì)蘇寧廣場(chǎng)等商業(yè)項目的物業(yè)公司，可以進(jìn)一步補齊碧桂園的業(yè)態(tài)組合。

“小孩子才做選擇，成年人我全都要”，在并購的這條路上，碧桂園服務(wù)走在了所有同行的前面。

其中，碧桂園服務(wù)收購此前收購港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)交易事項，李長(cháng)江回應稱(chēng)，港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)為主的公司，從公司主要投資內容來(lái)看，需要一家有品牌、有量的物業(yè)公司，也可以補齊我們的短板。

碧桂園服務(wù)副總裁劉鎮文稱(chēng)，截止目前，絕大多數被投企業(yè)既達成業(yè)績(jì)對賭要求，又能順利完成內部經(jīng)營(yíng)管理KPI指標要求，整體投資回報遠遠好于預期。

對于此次買(mǎi)下的銀河物業(yè)，碧桂園服務(wù)應該不會(huì )放棄相應的業(yè)績(jì)承諾及面積輸送要求。

截至2020年底，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)及城市服務(wù)外，碧桂園服務(wù)的合同管理面積約為8.2億平方米，同比增長(cháng)19%，在管理面積約為3.8億平方米，管理共3277項物業(yè)。

李長(cháng)江表示，公司今年的在管項目或會(huì )超4000個(gè)，并提出五年要實(shí)現一千億的營(yíng)收目標，包括500億元的物業(yè)收入，300億元的增值服務(wù)收入，200億的城市服務(wù)收入，還有150億的商業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)和管理，這樣加起來(lái)是1150億左右。

李長(cháng)江在2021觀(guān)點(diǎn)物業(yè)大會(huì )上透露，2021、2022、2023這幾年碧桂園服務(wù)的公司規模會(huì )快速擴張，而且一定是擴張的速度是最快的，2024、2025速度會(huì )慢一些。

其中，并購是碧桂園服務(wù)完善產(chǎn)業(yè)鏈和平衡業(yè)態(tài)中的重要一環(huán)，或許在這幾年都能看到碧桂園服務(wù)其最大的資金來(lái)源除了自身經(jīng)營(yíng)收入的現金流外，更來(lái)源于新投資者的融資。

近一年多來(lái)，碧桂園服務(wù)的股價(jià)持續走高，公司也趁機通過(guò)配股的方式籌集更多的資金在手，時(shí)至今日，其市值也早已超過(guò)碧桂園集團、中海地產(chǎn)、中國恒大等公司。

2020年12月10日，碧桂園服務(wù)擬以每股45港元的價(jià)格配售1.1億股，較當日收盤(pán)價(jià)折價(jià)9.5%，本次增發(fā)預計籌資6.39億美元（49.53億港元）。

更早之前的2019年1月10日，碧桂園服務(wù)擬先舊后新配售1.69億現有股份，每股11.61港元（折讓約10%）籌資19.39億港元。

從碧桂園服務(wù)走過(guò)的這條路能看到，越來(lái)越多的港股物業(yè)公司在尋求通過(guò)讓股東買(mǎi)單的方式去并購，提前通過(guò)配股籌集現金在手，熱錢(qián)越來(lái)越多的物業(yè)市場(chǎng)，或許迎來(lái)更瘋狂的并購。