受“三道紅線(xiàn)”約束，“降檔減債”成為2021年房企的重點(diǎn)工作。

一季度房企發(fā)債融資已經(jīng)下降至三年前的水平，其背后是房企融資的難度正在加大。

王瑜（化名）是一家浙江中型私募機構的項目經(jīng)理。4月18日，他告訴時(shí)代周報記者，近期許多銀行對開(kāi)發(fā)貸的審核趨嚴，購房者的按揭尾款延遲發(fā)放，一些開(kāi)發(fā)商面臨資金困局，房地產(chǎn)融資利率持續走高。

持續推行房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿的背景下，“三道紅線(xiàn)”“五檔房貸”先后落地，房地產(chǎn)行業(yè)融資持續收緊。

近日，貝殼研究院最新研報顯示，2021年第一季度房企境內外債券融資累計約3040億元人民幣，同比下降23%，為2018年以來(lái)首季度的最低發(fā)行規模。同期，房企境內債券利率中位數為4.4%，同比上升48個(gè)基點(diǎn)。

王瑜表示，近期他收到的咨詢(xún)量明顯增多，有資金需求的項目來(lái)自全國各地，不少企業(yè)不惜高成本借貸。以廣深舊改項目為例，若該項目已立項，在私募機構融資的成本年化約為12%，周期最短為一年、最長(cháng)為五年，付款方式為年末付息、到期還本。此外，私募機構提供股權質(zhì)押、債權抵押等業(yè)務(wù)，利率根據抵押物情況而定，年化區間約為9%-14%，多數項目年化為12%。

“我們的業(yè)務(wù)覆蓋農林魚(yú)牧、環(huán)保能源、地產(chǎn)建材等，地產(chǎn)企業(yè)最缺錢(qián)，咨詢(xún)量也最多。”王瑜算了一筆賬，現在地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間在下行，多數項目利潤率不超過(guò)15%，融資成本12%基本上很難賺錢(qián)，只能勉強維持生存。

對于房企而言，及時(shí)調整融資計劃才能跟上政策變化。

4月19日，一位Top 前五房企的融資人士對時(shí)代周報記者表示，今年來(lái)融資主要發(fā)生了三個(gè)變化：因為集中供地，金融機構對于企業(yè)有更高的要求，傾向于給信用較好、長(cháng)期合作的公司放款；企業(yè)內部融資計劃需要更早進(jìn)行安排，審核流程增加對項目的周轉要求提高；企業(yè)傾向于以合作拿地的方式減輕融資壓力，部分省市如浙江地區要求的拿地保證金為自有資金，無(wú)法通過(guò)融資取得。

另一方面，今年房企將迎來(lái)新的償債高峰，數據顯示，年內房企償債規模將突破萬(wàn)億元大關(guān)，達12448億元。在此背景下，不少房企走上轉讓資產(chǎn)之路。Wind數據顯示，4月1日至4月15日，房地產(chǎn)行業(yè)并購動(dòng)態(tài)高達33起，平均每天2起。

4月19日，中國房地產(chǎn)數據研究院院長(cháng)陳晟對時(shí)代周報記者表示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的并購事件會(huì )大幅增加，行業(yè)已不再是“大魚(yú)吃小魚(yú)”，更多并購動(dòng)態(tài)可能出現在“大魚(yú)”和“大魚(yú)”之間。

當房企不再“借新還舊”

受“三道紅線(xiàn)”約束，“降檔減債”成為2021年房企的重點(diǎn)工作。

貝殼研究院數據顯示，在已發(fā)布2020年財報的近70家房企中，有45%房企實(shí)現降檔，其中16%的房企下降兩檔，實(shí)現快速降檔；新增13家房企通過(guò)降檔實(shí)現“零踩線(xiàn)”。

過(guò)往依賴(lài)資金的房企，開(kāi)始減少發(fā)債規模，控制風(fēng)險。

克而瑞研究中心數據顯示，2020年末67家重點(diǎn)房企的總有息債規模為56890億元，同比增長(cháng)4.59%，增速較于2019年下滑超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)?？傆邢鏊僮?018年實(shí)現斷崖式下跌后，再一次迎來(lái)較大幅度的下降。

今年一季度以來(lái)，房企融資口收縮戰略仍在持續。

據克而瑞研究中心不完全統計， 2021年一季度約三分之二的房企融資規模有所減少，規模減少的房企中有約39%的企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。其中，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少62.06%，TOP10房企的降幅也超過(guò)了50%。

對于房企融資規模大幅下降的原因，陳晟向時(shí)代周報記者分析稱(chēng)，今年流向房地產(chǎn)金融資金收緊，企業(yè)債、美元債、信貸等都有收緊的趨勢。此外，市場(chǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預期出現變化，地產(chǎn)債的購買(mǎi)熱度下降，導致房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)債規?？s水。

陳晟認為，過(guò)往企業(yè)主要通過(guò)“借新還舊”的方式償債，今年發(fā)債規模下降，償債高峰之下，企業(yè)可能會(huì )將短期的債務(wù)置換成長(cháng)期的債務(wù)，非標的債務(wù)替換成標準的債務(wù)。同時(shí)，追求直接融資，包括險資介入以及收并購等，通過(guò)多種方式保證企業(yè)金融評級和穩定。

今年是房地產(chǎn)行業(yè)的償債大年，過(guò)往房企主要通過(guò)“借新還舊”償還債務(wù)。融資受限環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始出現發(fā)債規模不及到期債務(wù)規模的現象。

據貝殼研究院統計，2021年1月房企境內外債券融資到期債務(wù)規模約1447億元，占當月已發(fā)債規模的88.77%。2021年第一季度，房企境內外債券融資到期債務(wù)規模約3735億元，同比增加134%；同期房企境內外債券融資累計約3040億元，發(fā)債規模不及到期債務(wù)規模。

4月18日，協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng )始人黃立沖對時(shí)代周報記者表示，今年房企境內發(fā)債規模減少的主要原因是去年同期由于疫情國家加大貨幣的投放，這些貨幣變相進(jìn)入到房地產(chǎn)融資市場(chǎng)。

此外，房企融資周期一般是三年，最多五年，房企在上一輪融資高潮所融得的款項在這兩年集中到期，但由于國家金融政策收緊，房企融資規模減少，因此出現新增發(fā)債規模不及到期債務(wù)規模的現象。

“因為銀根持續收緊，發(fā)債規模不及到期債務(wù)規模的現象仍會(huì )持續。”黃立沖補充道。

收并購大潮再起

“降檔”壓力之下，房企“搞錢(qián)”邏輯生變，賣(mài)賣(mài)賣(mài)成為房企的主要選擇。

Wind資料顯示，2021年1月1日至4月15日，房地產(chǎn)行業(yè)并購動(dòng)態(tài)高達221起?？晒Ρ鹊氖?，2020年同期行業(yè)并購動(dòng)態(tài)為91起。

并購大潮中，熟悉的身影再度站在鎂光燈之下。

4月16日晚間，融創(chuàng )中國（01918.HK）公告，融創(chuàng )西南集團與彰泰集團訂立合作框架協(xié)議，雙方擬通過(guò)組成合資公司的方式合作開(kāi)發(fā)目標項目。其中，融創(chuàng )西南與彰泰集團分別持有合資公司80%和20%股份，融創(chuàng )西南集團應向合資公司投入的資金總額約為99億元。

除此之外，融創(chuàng )服務(wù)（01516.HK）發(fā)布公告稱(chēng)，附屬公司融創(chuàng )服務(wù)投資擬8億元收購彰泰服務(wù)80%股權。

4月16日，彰泰集團董事長(cháng)黃海濤在公布交易后對媒體表示，這次合作項目的未售貨值約700億元，預計2021年銷(xiāo)售金額將達到260億元，能夠為此次合作項目和雙方搭建的合作平臺提供充足的經(jīng)營(yíng)現金流。這意味著(zhù)，融創(chuàng )用99億元撬動(dòng)700億元貨值，拿下一宗劃算的交易。

“彰泰是廣西的‘地頭蛇’，這幾年外地房企進(jìn)軍廣西，搶了市場(chǎng)份額，彰泰市場(chǎng)地位不保。彰泰雖說(shuō)是‘地頭蛇’，但是全國化布局發(fā)展不順，現在跟融創(chuàng )合作也是個(gè)新路子，折價(jià)轉讓無(wú)可厚非。”4月18日，一名廣西房企項目負責人對時(shí)代周報記者表示，當地不少中小型房企業(yè)務(wù)萎縮，正在尋找紓困資金介入。

房企轉讓資產(chǎn)的范圍不僅局限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，已延伸至多元化業(yè)務(wù)。

4月16日，藍光嘉寶服務(wù)(02606)及碧桂園服務(wù)(06098)聯(lián)合發(fā)布公告，碧桂園服務(wù)已完成對藍光嘉寶的收購，合計共持有藍光嘉寶約65.04%的權益。至此，物業(yè)行業(yè)最大一筆收并購交易落地。

事實(shí)上，物業(yè)行業(yè)已走進(jìn)大整合時(shí)代。3月15日，華僑城物業(yè)（集團）有限公司收購云南世博花園物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權；同日，建業(yè)物業(yè)擬收購鶴壁建業(yè)康寧物業(yè)51%股權。

“房企的多元化業(yè)務(wù)里成熟度最高的是多元化業(yè)務(wù)，通過(guò)轉讓多元化業(yè)務(wù)獲得資金支持成為多數房企的選擇。”4月18日，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對時(shí)代周報記者表示，未來(lái)物業(yè)公司仍會(huì )通過(guò)收并購快速擴大市場(chǎng)占有率，行業(yè)分化是大勢所趨。

在陳霄看來(lái)，在“三道紅線(xiàn)”新規影響下，房企的生存壓力加劇，行業(yè)集中度不斷提升，不僅是中小房企面臨被收并購，“大魚(yú)吃大魚(yú)”的現象也頻頻出現。預計未來(lái)隨著(zhù)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，企業(yè)通過(guò)轉讓項目、引入戰投、股權融資等現象會(huì )有所增加。