圖片來(lái)源：融創(chuàng )官微

過(guò)去幾年一直保持低調的融創(chuàng )中國(01918.HK)，今年在土地市場(chǎng)發(fā)力，不管是招拍掛還是在收并購方面都有比較大的動(dòng)作。

5月27日，融創(chuàng )中國召開(kāi)股東大會(huì )，融創(chuàng )中國董事會(huì )主席孫宏斌，融創(chuàng )中國執行董事兼行政總裁汪孟德，融創(chuàng )中國執行董事兼西南區域集團總裁商羽等出席了此次股東會(huì )。

在今年的第一輪集中供地浪潮中，融創(chuàng )無(wú)疑是大贏(yíng)家。就在5月27日，融創(chuàng )以121億元斬獲最受關(guān)注的北京海淀樹(shù)村南北兩個(gè)地塊。除此之外，據不完全統計，自本輪集中供地以來(lái)，融創(chuàng )中國在全國各主要城市共獲得地塊40余宗，權益拿地總價(jià)超過(guò)500億元。

融創(chuàng )今年所拿地塊，大部分位于高能級的熱點(diǎn)城市。4月26日，融創(chuàng )在廣州競得兩宗地塊，4月28日至29日，融創(chuàng )在重慶斥資約99.09億元，競得8宗地塊；4月30日，融創(chuàng )又在無(wú)錫拿下4塊地，總成交價(jià)超過(guò)66億；5月7-8日，融創(chuàng )以126.95億元在杭州斬獲4宗地塊；5月10日，融創(chuàng )在北京以26.83億元競得北京金盞鄉小店村地塊，隨后融創(chuàng )與石泰聯(lián)合體拿下石景山區衙門(mén)口棚戶(hù)區改造土地開(kāi)發(fā)項目，成交總價(jià)64.4億元，溢價(jià)率4.55%。

除了上述城市，融創(chuàng )在青島、天津等地也有土地入賬。

在收并購領(lǐng)域，年初融創(chuàng )接盤(pán)華夏幸福位于嘉興南湖的地塊，之后又截胡旭輝完成了對廣西房企彰泰的項目并購。還有市場(chǎng)消息稱(chēng)，融創(chuàng )與陷入資金危機的藍光發(fā)展也在進(jìn)行項目層面的收并購談判。

對于拿地數量，融創(chuàng )中國執行董事兼行政總裁汪孟德表示：“主要是因為這幾個(gè)城市集中供地的時(shí)間剛剛在一起，其實(shí)我們還是嚴格管控季度的總量，半年度的總量。”

拿地金額上，融創(chuàng )管理層認為：“目前，我們還是按照權益拿地額不超過(guò)權益銷(xiāo)售額的40%的標準拿地，在這個(gè)原則下現金流管控就相對比較輕松。并且我們有大量的合作方，實(shí)際我們自有資金投入大概占拿地金額不超過(guò)20%”

在此次股東會(huì )上，拿地和利潤是融創(chuàng )管理層回答較多的問(wèn)題。

汪孟德表示：“我們今年在拿地這一塊有幾個(gè)大的原則，一個(gè)是總量管控，央行從去年開(kāi)始有一個(gè)指標體系，我們在19年就按照這樣的要求開(kāi)始做了，所以說(shuō)今年的經(jīng)營(yíng)，包括拿地的前提是符合指標的持續優(yōu)化。另外就是拿地質(zhì)量，這其中包含了利潤和周轉速度。”

在杭州集中供地之后，濱江集團董事長(cháng)戚金興對外表示努力把利率水平做到1%到2%。

這一點(diǎn)也得到汪孟德的認可，“杭州的利潤是偏低的，不過(guò)我們今年從1月份到5月份，拿地平均利率超過(guò)7%，利潤率還是比較實(shí)的，因為絕大部分城市都是有明確的限價(jià)。”

而按照孫宏斌的說(shuō)法，在杭州，融創(chuàng )新拿的4幅地塊算下來(lái)的利潤率能達到5%，這主要是因為其拿下的3幅下沙地塊沒(méi)有競自持，而位于拱墅區的地塊的自持部分則被合作方拿走。

目前全國第一輪集中供地已經(jīng)接近尾聲，孫宏斌認為：“集中供地一定會(huì )對地價(jià)是一個(gè)往下壓的影響。但是第一批是壓不下來(lái)的，因為第一批每個(gè)城市出來(lái)的都是好地塊，而到了第二批，第三批好地塊就會(huì )變少。另外，供地政策，我相信各地政府也會(huì )進(jìn)一步調整。”

在孫宏斌看來(lái)，北京的限價(jià)觸頂后競高標準方案的方式是最合適的。

“北京的方案是達到上限后，大家有合理的利潤，然后再報方案，誰(shuí)的方案好，地塊歸誰(shuí)，這樣避免了高價(jià)買(mǎi)到品質(zhì)差的項目。”

另外，此次股東會(huì )的另一項重點(diǎn)是融創(chuàng )中國執行董事兼西南區域集團總裁商羽對外介紹了融創(chuàng )西南區域的發(fā)展情況。

商羽表示：“西南區域的投資回報非常好，首先地貨比特別合適，就是花200億可以拿到2000億的貨值，同時(shí)，周轉速度其實(shí)也是非常之快的，利潤也比較的合理。”

在剛結束的重慶土拍中，融創(chuàng )拿下8宗地塊，其整體利潤率基本在7.8%左右，今年能夠去化60%左右。

“可能這個(gè)項目整體土地儲備600億，花了60億的土地款，一年就賣(mài)了150億，周轉非?？?，利潤的話(huà)基本上凈利潤在百分之八，九以上，這是在覆蓋完持有之后，毛利率能達到27%~30%。”商羽認為。

另外，西南區域還是融創(chuàng )收并購的重地，“并購來(lái)講的話(huà)你有時(shí)間談付款節奏，有時(shí)間談對價(jià)等等，所以說(shuō)整個(gè)西南的回報率還真的是特別好，內部來(lái)講的話(huà)，我們管控從最低指標的話(huà)，IRR要在30%以上。”

融創(chuàng )西南區域目前在幾個(gè)省份市場(chǎng)的排名都較為靠前，其中在四川和云南都處于行業(yè)第二，在貴州是第四，在廣西是第八，今年在收購彰泰后，一季度，融創(chuàng )已經(jīng)成為廣西市場(chǎng)的第一。