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時(shí)間如白駒過(guò)隙，不覺(jué)間2021年上半年已接近尾聲。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展正迎來(lái)變局。上半年，“房住不炒”長(cháng)效機制下，調控收緊仍是主旋律，各地“因城施策”落實(shí)“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”目標；三條紅線(xiàn)后，房貸集中度管理制度出臺，房地產(chǎn)去金融化的腳步加速；22城土地“集中出讓”，改變了行業(yè)“游戲規則”。

在行業(yè)全面轉向去杠桿的大環(huán)境下，房企融資能力將成為核心競爭力，與此同時(shí)，房企的投資經(jīng)營(yíng)戰略將發(fā)生根本性轉變，秉持“有質(zhì)量發(fā)展”的基本原則，適當擴充土儲、高周轉開(kāi)發(fā)運營(yíng)將成為下一階段行業(yè)的主旋律。

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01

信貸資金管控全面趨緊

2021年上半年，各地政府落實(shí)城市主體責任，因城施策、綜合施治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24個(gè)城市相繼升級調控，主要涉及升級“四限”、增加房地產(chǎn)交易稅費、設立二手房參考價(jià)格、新房積分搖號等內容。上海更是上半年房地產(chǎn)調控的風(fēng)向標，上半年連番7次加碼調控。

更為重要的是，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺，效果日漸顯現。根據銀保監會(huì )數據顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(cháng)10.5%，增速創(chuàng )8年來(lái)新低，6家大型國有銀行全部實(shí)現集中度下降。核心一、二線(xiàn)城市以及熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市，紛紛出現房貸額度緊張、放款周期拉長(cháng)現象。

信貸資金用途合規性審查趨嚴，謹防資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。截至6月，北京、上海和廈門(mén)自查發(fā)現違規流入房地產(chǎn)金額超25億元。而重慶、內蒙、廣州、深圳等多地監管部門(mén)，就“過(guò)橋貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)約談相關(guān)部門(mén)，監管對象擴展到非銀行類(lèi)金融機構。

受信貸收緊影響，2月開(kāi)始，全國房貸利率止跌回升，并趨勢性上移。5月，全國首套房平均房貸利率5.33%，較2020年底上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較2020年底上漲8BP。

圖：全國首套房、二套房貸款平均利率

數據來(lái)源：融360

房地產(chǎn)長(cháng)效機制改革將步入“深水區”，熱點(diǎn)城市堅持調控力度不會(huì )放松。此外，租賃住房供給和房地產(chǎn)稅制改革或將提速，速度和力度都將強于市場(chǎng)預期，通過(guò)在供需兩端持續發(fā)力，全面落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的房地產(chǎn)調控目標。

02

各能級城市地價(jià)全線(xiàn)上漲

2021年上半年，土地市場(chǎng)供應端發(fā)生巨大變革，“兩集中”供地新政在2月末重磅出臺，各城市的土地出讓節奏被打亂，上半年土地市場(chǎng)成交規模也較去年上半年有所收縮。

CRIC數據顯示，全國300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為9.0億平方米，同比下跌14%。受熱點(diǎn)城市成交占比提升及優(yōu)質(zhì)土地集中出讓的影響下，平均樓板價(jià)同環(huán)比均呈上漲趨勢，上半年平均地價(jià)達3457元/平方米，環(huán)比上漲了38%，同比漲幅也達到29%。

從重點(diǎn)監測城市來(lái)看，上半年，中西部城市持續領(lǐng)跑，重慶、長(cháng)沙、鄭州、成都等供地大戶(hù)成交量均在1200萬(wàn)平方米以上；東部熱點(diǎn)城市如杭州、鹽城、上海、廣州、南京、溫州、濟南、天津和蘇州等城市供地力度明顯加大，成交體量均超過(guò)了去年同期水平。下半年的土地供應規模預計會(huì )明顯增加，全年成交量和2020年相比大概率持平。

土拍高熱度城市仍然集中在長(cháng)三角區域。徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等城市的溢價(jià)率在優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動(dòng)下都超過(guò)了20%，其中徐州上半年平均成交溢價(jià)率更是高達60%，在成交量前20城市中溢價(jià)率排第一。

表：2021年上半年推地成交建面

TOP20城市（單位：萬(wàn)平方米，億元，元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC

受22城集中供地影響，上半年百強房企投資出現明顯轉折，整體先抑后揚。一季度，房企投資延續去年以來(lái)審慎態(tài)度，但在集中供地的推動(dòng)下，二季度TOP50房企投資力度大幅回升，月平均投資額較一季度大幅提升95%。有16家房企單月投資額超百億。比如萬(wàn)科、華潤、融信等房企在核心城市投資金額頗大。

一方面地價(jià)不斷上漲，另一方面TOP級房企投資力度不減，行業(yè)集中度不斷提升的背景下，土地成本上升對房企未來(lái)管理提出了更高的要求?？紤]到下半年集中供地城市或將進(jìn)一步擴容，企業(yè)投資策略需重新調整，龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多最為受益，中小房企或將被迫向非重點(diǎn)城市下沉，行業(yè)內的優(yōu)勝劣汰、企業(yè)間的兼并重組將成為市場(chǎng)常態(tài)。

03

銷(xiāo)售規模增速或出現負增長(cháng)

據國家統計局數據，1-5月，商品房銷(xiāo)售面積66383萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)36.3%；比2019年同期增長(cháng)19.6%。商品房銷(xiāo)售額70534億元，增長(cháng)52.4%；比2019年同期增長(cháng)36.2%。

從商品房銷(xiāo)售來(lái)看，上半年樓市火爆的二線(xiàn)及核心城市，量?jì)r(jià)補漲，市場(chǎng)需求透支等影響下，將極大制約行業(yè)規模繼續增長(cháng)的空間和動(dòng)能。2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷(xiāo)售規模增速也將持續收窄至低位增長(cháng)甚至負增長(cháng)。

值得注意的是，未來(lái)各區域之間銷(xiāo)售分化仍在持續。東部地區是全國銷(xiāo)售規模主支撐源和增速主增長(cháng)點(diǎn)，前5月銷(xiāo)售面積創(chuàng )近兩年新高且增速高于全國水平，而東北地區整體規模增速將繼續收窄。此外，城市內部之間分化加劇，核心板塊“一房難求”，而部分城郊板塊等則差強人意，市場(chǎng)表現將愈發(fā)冷熱分化。

這意味著(zhù)，各區域之間分化現象將更加細化深化，包括地區分化、板塊分化、客群分化等。在分化持續的背景下，縮小區域管理半徑以實(shí)現精細化管理已成為大勢所趨。

圖：2021年1-5月全國東中西和

東北地區商品房銷(xiāo)售面積及增速（萬(wàn)平方米、%）

數據來(lái)源：CRIC

整體而言，從上半年中央多次提及“房住不炒”的表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的生存環(huán)境仍然嚴峻。房地產(chǎn)行業(yè)的金融監管仍在持續強化，地方政府調控動(dòng)作頻頻，土地側除加強價(jià)格管控外對參拍房企要求也明顯增加?？紤]到下半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是“穩”字當頭，城市熱度趨平將成為主流現象。

22城集中供地之后，行業(yè)集中度仍會(huì )繼續提升，行業(yè)內的洗牌也將持續。從投資的角度而言，長(cháng)三角、珠三角的三四線(xiàn)城市依然是房企最為關(guān)注的市場(chǎng)，未來(lái)這些城市核心三四線(xiàn)土拍競爭激烈度仍會(huì )加劇，預計2021年三季度房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關(guān)，市場(chǎng)熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化。

長(cháng)期來(lái)看，在“房住不炒”長(cháng)效機制下，行業(yè)發(fā)展方向變得清晰。行業(yè)環(huán)境之變，對房企全方位的能力提出了更為嚴格的要求，過(guò)去行之有效的管理方式、發(fā)展手段、經(jīng)營(yíng)戰略，到如今將面臨相應的調整，只有去適應、去改變，才會(huì )在變化的市場(chǎng)環(huán)境中，贏(yíng)得領(lǐng)先優(yōu)勢。