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新房市場成交冷淡，二手房成交三連跌，杭州樓市在稍有降溫后，又迎來了一則針對開發(fā)商的管控收緊政策。

這兩天一份《杭州市規(guī)劃和自然資源局內(nèi)部事務(wù)通知單》在市場流傳。通知單的落款署名是國土空間用途管制處（行政審批處），落款時間是2021年7月13日。

提及的事項是關(guān)于住宅集中配置商業(yè)的相關(guān)管控措施，具體內(nèi)容為：對已經(jīng)出讓的住宅地塊，除公益性配套公建可獨立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。其中，住宅底商指配套公建利用住宅三層以下空間設(shè)置，或依附于住宅建筑主體設(shè)置的三層以下附屬建筑空間。

參與范圍包括杭州上城、拱墅、西湖、濱江、錢塘新區(qū)、景區(qū)、蕭山、余杭、臨平、撫養(yǎng)、臨安等地。

杭州一位開發(fā)商對界面新聞記者表示，該份文件真實，喊停了目前杭州市場住宅項目中商鋪改建商墅行為。

此前在杭州主城區(qū)和蕭山區(qū)的住宅項目中，開發(fā)商可自由選擇建造不超過總建筑面積10%的沿街商鋪。“開發(fā)商們便鉆進這10%沿街商鋪的空子，將其改建為商業(yè)性質(zhì)的別墅”。

好地研究院梳理了杭州實行“雙限”以來的項目規(guī)劃，發(fā)現(xiàn)商鋪改商墅的風潮起于今年年初。

最早改商墅的項目是榮盛濱江浦樂項目。榮盛在今年1月5日拿地，2月8日規(guī)劃公示，規(guī)劃建造16幢高層住宅，含2幢20F公租房和1幢11F自持住宅，以及多幢2F獨立商業(yè)。

該地塊的可售住宅實際地價達到29120元/平米，若按限價38000元/平米銷售，很難實現(xiàn)利潤。

根據(jù)好地研究院統(tǒng)計，杭州今年以來已出讓的89宗涉宅地中，53個項目已規(guī)劃公示，除去6宗商業(yè)占比較大的商住地塊，余下的47個宅地項目中，有15個公示的項目圖中設(shè)置了獨立商業(yè)或商墅，占比近30%。

目前市場上比較關(guān)注的項目有綠城牛田單元項目和濱江融信錢江文化單元項目。

從規(guī)劃公示圖來看，綠城牛田單元項目西側(cè)為商業(yè)部分，1幢、14幢、17幢為15-16F商業(yè)樓，東南側(cè)為1F商業(yè)部分，西南角15幢、16幢為17F公租房，其余樓幢皆為可售高層。

澎湃新聞獲得的綠城牛田項目東南側(cè)商業(yè)部分的內(nèi)部方案顯示，該部分被稱為商業(yè)BOX戶型，僅有一層的商業(yè)體層高為5米，并設(shè)計為層高4.2米的工具間。經(jīng)過系列改造之后，計容面積約為150平方米的商鋪將變身為有庭院、有露臺，實得建筑面積約為315平方米的別墅。

根據(jù)濱江融信合作的錢江文化單元項目的公示，項目規(guī)劃11幢19-27F住宅，自持位于地塊北側(cè)，公租位于地塊東南側(cè)，地塊南側(cè)規(guī)劃了7幢2-3F配套商業(yè)。

杭州的開發(fā)商也在積極擁競逐商墅產(chǎn)品。上述杭州市場人士稱，商墅的去化比商鋪快，單價和總價高，還可提升貨值和利潤。尤其是今年年后拿地競爭越來越激烈，開發(fā)商的利潤一再被擠壓，開發(fā)商們一致盯向了商墅。

上述開發(fā)商對界面新聞記者表示，在政府部門叫停商墅令之前，開發(fā)商報批建商墅雖然有鉆政策空子之嫌，但并不違規(guī)。

這位開發(fā)商認為，商墅管控與開發(fā)商們爭先恐后批報有關(guān)，雖然從法律上看商墅合規(guī)合法，但越來越多的開發(fā)商報批商墅引起了相關(guān)部門的關(guān)注。

另外，商墅管控還與本地開發(fā)商的一個商墅項目公示后被舉報有關(guān)。一位杭州市場人士告訴界面新聞記者，位于丁橋單元地塊和牛田單元的項目公示后，其商墅方案被投訴至房管局。

商墅管控后對接下來的杭州市場有何影響？一位杭州頭部房企人士告訴界面新聞，以后只能做商鋪，相關(guān)部門不再批復(fù)商墅項目。對于那些商墅沒有批復(fù)的房企來說，需要重新設(shè)計規(guī)劃方案，想要通過商墅獲取利潤的想法行不通了，要么重新規(guī)劃成住宅，要么規(guī)劃一定配比的商鋪，項目盈利成為難題。

好地研究院認為，商墅政策出臺后，將對目前的高地價起到一定的抑制作用。

5月首批集中供地時，為了搶到地，不少房企在做測算時，是把各方面可能獲取的利潤全部算上了的，其中自然包含了通過商墅拉高貨值可能獲取的利潤，現(xiàn)在這一方式行不通后，房企可承受的地價成本也相應(yīng)降低了。這對于即將登場的杭州第二批集中出讓的宅地來說，預(yù)計熱度將會受到影響。

值得注意的是，杭州相關(guān)部門已經(jīng)預(yù)警并關(guān)注到首批集中供地的熱度效應(yīng)。除了叫停商墅外，杭州第二批集中供地會大概率加入“竟品質(zhì)”這一規(guī)則。

3月24日，杭州市政府官網(wǎng)發(fā)布《2021年省政府工作報告重點工作涉杭任務(wù)和市政府工作報告重點工作責任分解的通知》，其中明確提到一條重點工作任務(wù)：實施建筑質(zhì)量提升工程，出臺“競地價、競質(zhì)量”政策，責任單位為市建委、市規(guī)劃和自然資源局、市住保房管局、市市場監(jiān)管局。

這一任務(wù)完成的時間節(jié)點為：6月會同多部門聯(lián)合制定建筑質(zhì)量提升文件；9月試點開展“競地價 競品質(zhì)”土地出讓。

今年接下來的杭州第二批集中土地出讓，“竟品質(zhì)”很可能會成為開發(fā)商需要面對的另一大挑戰(zhàn)。